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京華城標案左手換右手?顏炳立:哪個笨蛋會配合演出

好房網News記者李彥穎/台北報導
今年9月25日,京華城標售案由中石化子公司鼎越,以372億又1萬元標下,創下國內史上金額最大的單一商用不動產標售案紀錄,但由於中石化和京華城同屬威京集團旗下,引發外界「左手換右手」質疑。對此,戴德梁行董事總經理顏炳立強調,標案完全就是「商場的爭鬥」,鼎越能夠標下,是憑本事,「別用自己角度看市場」。
顏炳立表示,京華城土地近5千坪,這麼大的土地,在台北市已經絕無僅有,因此有能力的買家,都想要拿到手,標案就是商場「爾虞我詐」的角力場所。
 
中石化表示,京華城將會拆除,並規劃興建頂級商辦。好房網News記者李彥穎攝
中石化表示,京華城將會拆除,並規劃興建頂級商辦。好房網News記者李彥穎攝
顏炳立說,所謂的「左手換右手」,是在業者能夠掌控情形的狀況,才可能發生,但是標案是所有參與的買家「控制不了的」,所有人都在賭,對方會出怎樣的價錢,自己又應該怎麼出價,才能夠標到手,因為如果沒有標到手就可惜了,「哪一個笨蛋會拿3百億跟你玩,配合你演出,那是不可能的事情。」
顏炳立表示,有人批評京華城「左手換右手」,表示這個人「深入性不夠」,並且「以他的角度去看這個市場跟變化」。
顏炳立也強調,鼎越以372億元標下京華城「很幸運」,因為假設營造成本約123億元,那麼蓋成商辦的成本大約就是495億元,以當地的條件,加上目前台北市商辦供不應求,保守估計,每坪能賣130萬元,以總樓地板面積53000坪估算,總銷金額可達689億元,扣除營建、代銷成本,仍可大賺超過百億。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/337714238765.html?utm_source=line

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第四度捲土重來的京華城標售案總算有了結果,在雙龍搶珠下,戲劇性地由威京集團旗下中石化透過鼎越開發以372億1萬元取得,溢價率8.8%,換算每坪達746萬元,讓各界驚呼不已。

這事情怎麼看?各方在意的並不是價格,而是左手賣右手的戲劇化過程,第二個想要討論的,才是這價格怎麼來。

先講講比較沒有爭議的價格怎麼來?

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按照京華城五萬坪的樓地板面積,若改建為商辦,150萬元的單價就能達到750億的總銷,以372億取得,加上100億左右的營建成本,扣除其他必要費用,獲利也上看百億,若是能順利議約,獲利更是不菲,這應該是興富發願意出手的重要因素,只不過興富發沒想到,中途會殺出程咬金。如果按照中石化對外宣布的頂級商辦規劃,加上壽險業最低投資報酬率計算,需要達到每坪3500元租金水準,以該立地位置,在現況周邊不過2000元左右的租金水平下,甚至想要上看信義計畫區頂級商辦的價位,除非外在環境有所改變,或是市場對商用的需求十分吃緊,的確需要花費一番工夫。

左手賣右手這事情,在市場上也並非稀罕事。在房地產市場,只要價格能說出一番道理,有人買單,就是一翻兩瞪眼的成交價,誰也不能說些什麼,質疑中間交易有暗盤,或是其他可能性,沒憑沒據也就沒能在檯面上討論了。

不過,在這次標售中,另一個值得討論的點是,到底一塊土地的「價值」在哪?

 

過去,我們能從市場價格、營建成本、稅費、獲利等等推算出一個說得出道理的價格,在這幾年,市場常有一些跌破眼鏡的成交,並非從成本觀點思考,而是導入了資金的時間價值,再加上能夠拉高坪效的使用,透過財務方式創造出超出市場預期的價格,這將是在實價時代後不動產市場必然的方向。

可是,在財務操作的背後,主管機關也要開始思考,即便不動產能作為擔保,畢竟財務操作有其風險性,當潘朵拉的箱子打開,大家都吃到甜頭之後,如何避免玩火自焚產生系統性風險,那就是長官們要好好想想管管了。

左手換右手從來就不是問題,前提是這右手和左手不能麻痺,還是要使得出力才是。

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/153968.html

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2019-10-01 12:17:35經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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商用不動產均第3季表現大爆發!高力國際統計,受惠「世紀標案」京華城以372億元標脫,本季商用不動產累積交易總額高達621億元,不僅創下超過35季以來、單季交易額新高紀錄,甚至光第三季交易額便已超越2017年全年交易總額546億元。

根據高力國際調研部董事梁儀盈表示,今年前3季商用不動產累積交易總額已來到1,157億元,光前三季的交易總額,已經超越2012至2018年任一年的交易總額,而這個亮麗表現,主要是受到京華城及南港世界明珠辦公大樓等,兩大指標交易案衝高第三季整體交易總額所致。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠強調,本季商用不動產單宗最大的交易案便屬京華城,成交總額高達372億元,一舉將零售商場推往本季商用不動產類型的交易首位,占整季比重逾6成。

今年第3季3C通路巨頭聯強,也以每坪100萬元,共斥資50.87億元的高價,買下地主南港輪胎「世界明珠」建案中頂級商辦的12個樓層及80個停車位,同樣挹注商用不動產交易總額。

此外,本季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣仍熱絡,本季累計交易金額逾百億元、約113.4億元,占整體比重約18%,商辦交易總額則約75.1億元,占比約12.2%。

商用不動產大爆發 第3季成交額創35季來單季新高

威京小沈靠這招錦囊妙計 救回京華城又幫了中石化

https://house.udn.com/house/story/5888/4078514

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2019-09-25 23:32經濟日報 本報綜合報導
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中央社
中央社
 
台北市京華城標售案昨(25)日四度捲土重來,二組投資方雙龍搶珠,出乎意料由威京集團旗下中石化,透過鼎越開發以372億1萬元「自己人」標回,溢價率8.8%,換算每坪746萬元。

中石化表示,主要看好台北市A辦供不應求,未來將打造四棟頂級商辦,目前傾向出售但也不排除出租。

另外一家出價者為興富發建設,出價約300億元,低於底標。興富發發言人廖昭雄表示,投標京華城主因該案若以300億元左右私下議價,開發價值潛力不錯。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
廖昭雄強調,京華城標案最大的難度在地下室工程問題,這部分若沒有具備開發商背景,很難切入,因此判斷可能沒有競爭對手,沒想到,中石化以72億元之差,讓興富發鎩羽而歸。

目前京華城最大股東為中石化,持有約37%,第二高的為威京集團指標工程公司中工,持股約23.5%,另外還有包括兆豐金、中華票券等股東,法人估股東將有處分利益可期。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,鼎越開發出價372億元,勢必評估未來價值後出手,若開發頂級商辦出租,每坪月租應上看3,500元,對比周遭行情,辦公室租金約落在每坪2,000元,而興富發出價則是以當前土地價值評估,不過,京華城標脫雖為個案,但興富發的出價,無疑提振整體不動產交易市場信心。

占地約5,000坪的「京華城標售案」,去年12月首次標售就有「史上底價金額最高」標售案之稱,全區高達380億元,雖然第一次開標前傳出四組投資方領標,隨後兩次標售再追加至七組,但今年6月三度流標收場。

時隔三個月,京華城再次重啟第四度標售,這回底價落在342億元,最終由威京集團旗下中石化,透過鼎越開發奇襲搶標。

(記者黃阡阡、陳美玲、曾仁凱、何秀玲)

https://money.udn.com/money/story/5621/4068918

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2019/09/26

陶朱隱園基地前身是亞太會館,當年標售過程同樣備受爭議。資料照片

陶朱隱園基地前身是亞太會館,當年標售過程同樣備受爭議。資料照片

【財經中心╱台北報導】威京集團主席沈慶京綽號「威京小沈」,每每出手都令人錯愕,京華城4度標售,最後竟還是由同集團的中石化搶回,與當年亞太會館標售過程如出一轍,再度引來外界「左手換右手」質疑。
針對外界質疑,中石化副總陳穎俊解釋,中石化為京華城最大股東占股37%,其中特別股占9%,因此過去一直以用財務投資的角度當股東,但經過3次標案後,經由凱基銀行建議,中石化有無意願進行合作開發,因此藉機尋找合作開發商,除財務投資外,如今加上土地開發案。
陳穎俊強調,土地開發是中石化雙主軸重點發展項目之一,京華城聯貸主辦銀行凱基銀行曾希望中石化以最大股東身份參與研議合作方案,中石化也尋訪開發商共同投標,同時經專業團隊評估後認為「京華城土地永久所有權國際標售案」確實有前景,最後決定由旗下鼎越開發獨自參與投標。

亞太會館改建豪宅翻版

台北市地標豪宅「陶朱隱園」是沈慶京近年代表作,基地前身同樣是威京集團投資興建、歷史13年的亞太會館。亞太會館當年標售歷經1年半時間,沈慶京2008年3月先開價69億元,後拉高至149億元,流標後又逆勢操作,繼續拉高底價至199億元,2009年10月再度標售,只有威京旗下中華工程1家投標,引起關係人交易質疑,最後改由中工與亞太會館私下議價,隔年3月簽訂合建契約。

https://tw.appledaily.com/finance/daily/20190926/38454146/?utm_source=line&utm_medium=messenger&utm_campaign=twad_article_share&utm_content=share_link

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2019-09-25 17:42經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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京華城。 報系資料照/記者杜建重攝影
京華城。 報系資料照/記者杜建重攝影
 

 

占地約5,000坪的「京華城(Taipei Living Mall)標售案」,去年首次標售就創下「史上底價金額最高」的標售,但經過三次流標收場後,第四度標售底價打了九折,落在342億元,最終卻由中石化,同樣也是威京集團以372億1萬元自行標回,令業界譁然。

據了解,威京集團主席沈慶京做此決定,背後有一段故事,京華城聯貸案是凱基銀前身開發工銀時期所主辦,貸款早已到期,雖然京華城已償還部分本金,但仍有約90億元貸款未還,因此幾度展延債權到期日。知情人士透露,在京華城流標後,聯貸銀行團看好商辦市場走熱,凱基銀行曾要求沈慶京尋找合作夥伴將這塊土地重新開發為商辦獲取租金收益。

後來沈慶京確實有積極處理,尋找夥伴,並找到有意合作開發商辦的投資方,但這個計畫卻遲遲談不下來,讓這個計畫未能成形。

但又礙於京華城股東組成複雜,即便威京集團下的中石化與中工為大股東,但京華城是否仍有財力獨自開發,或是董事會是否能通過開發決議也是未知數,因此沈慶京決定乾脆以中石化名義將其標回,自己拿回來一人主導,並朝現在市場極度缺乏的頂級商辦開發,無疑也是布局。

事實上,京華城由自家人買回並非唯一案例,去年被稱為「全台最貴籃球場」台北市信義區莊敬路、松勤街口D1土地,由富邦資產管理公司委託台灣金服公開標售,最終僅獲得一封標單,意外由富邦建設關係企業盈保發展有限公司,以總價35.5億元、溢價5000萬元自己標回。

創下「底價史上新高」的京華城標售案,從去年12月首次開標至今,已經過十個多月,即便潛在投資方累積到十組,今日吸引興富發出手搶標,中石化卻意外拿下此案,除了顯示小沈勢在必得的決心之外,另外也是讓此案以外界意想不到結果,再度回到威京集團手中。

https://udn.com/news/story/120747/4068191?utm_source=linemobile&utm_medium=share

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2019-09-27 12:48經濟日報 記者曾仁凱╱即時報導
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中石化(1314)透過子公司鼎越,本周以372億又1萬元拿下京華城標售案,創下國內史上金額最大的單一商用不動產標售案紀錄,備受外界矚目。對於名嘴質疑中石化炒房,中石化鄭重駁斥,強調此次投標經過3家專業不動產估價師事務所出具估價報告才決定,經過完整詳實評估,並考量能為公司及股東帶來利益才決策。

中石化拿下京華城,引發外界熱議,有名嘴在媒體上質疑該案未經中石化董事會決議。

對此,中石化今日大動作發布聲明,強調此次投標經洽請3家專業不動產估價師事務所出具估價報告、4家律師事務所出具法律意見書,以及1家會計師事務所出具價格合理性意見書後,經過審計委員會、董事會耗費諸多時間,詳細完整討論,並在依法利益迴避下決議通過,程序絕對嚴謹。

另外名嘴在節目上指京華城將變豪宅、是炒房,中石化主管表示,公司已明白表示未來京華城拆除後將規劃興闢頂級商辦,名嘴言論顯然張冠李戴。

而名嘴指京華城特權變更容積率,中石化主管說明,京華城的容積率依法本來即為560%,在郝市府時代遭惡意解讀為392%,經監察院數次糾正後,依法回復京華城容積率為560%,並無特權變更容積率。

至於外界質疑此次京華城標售案為「左手換右手」。中石化表示,中石化與京華城公司分屬不同法人主體,股東結構亦不相同,中石化透過鼎越參與京華城投標,並非左手換右手。

 

針對上述散布不實、誤導投資大眾及投資市場之言論,若有損及本公司利益,影響本公司股價及投資人信心,本公司將提起訴訟,捍衛本公司及投資人權益。」

https://udn.com/news/story/7241/4071799

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中石化(1314)透過子公司鼎越取得京華城標售案,不僅創下史上金額最大的單一商用不動產標售案紀錄,也因自家人買回的關係人交易引發熱議,部分名嘴更抨擊、質疑中石化炒房。對此,中石化發佈聲明反駁,強調投標經過3家專業不動產估價師事務所出具估價報告才決定,經過完整詳實評估,並考量能為公司及股東帶來利益才決策。

中石化指出,公司於證交所召開重大訊息說明記者會已明白說明,未來京華城拆除後將規劃興闢頂級商辦,民意代表高嘉瑜議員、名嘴蔡玉真女士所謂變豪宅、炒房之言論,顯然係張冠李戴,散布不實訊息、誤導投資大眾,公司予以嚴厲譴責。

中石化表示,公司由子公司鼎越公司投標京華城乙案是在嚴謹程序下,經洽請三家專業之不動產估價師事務所出具三份估價報告、四家律師事務所出具四份法律意見書及一家會計師事務所出具價格合理性意見書後,經過審計委員會、董事會耗費諸多時間,詳細完整討論,並在依法利益迴避下決議通過,並無媒體所指未經董事會決議之情事。

其次,中石化公司和京華城公司屬不同法人主體,股東結構亦不相同,中石化透過鼎越公司參與京華城投標案,並無媒體所稱左手換右手之情事。

 

 

此外,京華城容積率依法本即為560%,在郝市府時代遭惡意解讀為392%,經監察院數次糾正後,依法回復京華城容積率為560%,並無特權變更容積率之事。

中石化強調,名嘴蔡玉真女士在財經節目直指小沈是幕後主使、三位獨董沒良心、沒道德等語,明顯與事實不符,係惡意指摘、抹黑相關人等。中石化透過鼎越公司參與京華城投標案,是經過完整、詳實評估,並考量能為公司及股東帶來利益而為之決策,蔡玉真女士之言論明顯已涉及誹謗及損害他人名譽。


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京華城終於賣了 威京小沈大翻身

中石化拆京華城 蓋商辦

372億!中石化奇襲 標下京華城

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/151311.html

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京華城將變身頂級商辦 月租行情上看每坪3千

好房網News記者李彥穎/台北報導
歷經三次流標,京華城土地永久所有權,由中石化旗下的鼎越開發,以372億1萬元得標,中石化表示,看好未來台北市東區辦公大樓市場,因此將會把京華城拆除,並規劃興建頂級商辦。戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示,京華城基地位於信義區外圍,估計未來商辦平均月租水準可達每坪2500至3000元,甚至有機會突破3千元。
戴德梁行表示,今年第二季台北市商辦空置都很低,民生敦化商圈空置率為7%,南京商圈空置率低於5%,信義商圈空置率更不到4%,低空置率的現象也導致商辦需求外溢,但台北市中心商辦面臨老舊都更、新大樓更新不及、供給有限的狀況,導致供給持續緊縮。
中石化表示,京華城將會拆除,並規劃興建頂級商辦。好房網News記者李彥穎攝
中石化表示,京華城將會拆除,並規劃興建頂級商辦。好房網News記者李彥穎攝
戴德梁行表示,隨著外商或新創公司在台北市設辦公室、國外共享辦公業者搶進、台商回流,都需要大面積辦公空間,而京華城是台北東區罕見面積大且完整的可開發土地,這也就是中石化看好未來商辦的原因。
中石化表示,京華城基地信義計畫區的延伸區,允許使用項目包括辦公大樓、國際購物中心,以及國際觀光旅館,因此目前規劃改建為4棟結合綠能智能環保的商辦,上層19樓規劃為頂級辦公室,可提供超過上萬個上班族的工作場所,預期能繁榮鄰近的中崙商圈,同時接軌台北市政府積極推動的信義2.0計劃。
戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示,目前台北市商辦行情最高的區域,就在信義區的南山廣場大樓,每坪月租達5千元,以目前台北市商辦供給量稀少的情況,京華城改建為商辦大樓,未來月租行情,估計可達每坪2500元至3000元,甚至有機會突破3千元。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/131793238373.html

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▲京華城。(圖/記者賴志昶攝) ▲被稱為「史上底價最貴標案」的京華城,25日由母集團旗下公司標回。(圖/記者賴志昶攝)

被稱為「史上底價最貴標案」的京華城,25日以372億價格由京華城股東中石化旗下的鼎越開發標回,並預計未來將重新打造為頂級商辦。對此,當地房仲指出,京華城未來若是與大巨蛋、松菸等大型建設連成一氣,可望帶動周邊房市需求,不過房價漲幅仍要看大環境而定,最多可能僅漲1成。

中信房屋台北八德加盟店副店長王彥翔表示,京華城周邊房市以老公寓居多,雖然商圈人潮沒有像南京東路四段、八德路前段等地方多,但產品若是接近南京三民捷運站一帶也可到5、6字頭;其中,中古屋均價約55到60萬上下;而較新的電梯大樓可到6、7字頭,高樓層的更可到每坪85萬以上。

永慶房屋八德光復直營店店長馬芳資指出,京華城周邊的老公寓以4、5字頭為主,由於房價與其他北市蛋黃區相比算是低廉,且交通便利,因此吸引許多在南京東路沿線、國父紀念館站周邊的上班族;熱門商品多是以總價1400萬以下的40年老公寓,坪數多在25至28坪之間,格局主要為3房。


至於京華城過去是否有對附近房市有拉抬效應?王彥翔指出,京華城剛開幕時確實帶來許多人潮,但由於信義計畫區的興起,且周邊沒有其他百貨公司、商圈,使得整體人潮銳減。馬芳資認為,京華城若是改建為商辦,勢必會讓周邊房市需求上升,可能會帶動吉祥路、八德路四段等地段的房價,但整體房市很難受到單一建築物影響,主要仍是要看大環境、明年總統大選等因素,最多就漲0.5至1成左右。

王彥翔認為,京華城的經營策略錯誤,且沒有與附近的松山菸廠產生連動,未能有群聚效應,雖然後期轉型為「親子百貨」後,人潮有稍微上升,但外來客也只會在吉祥路上或京華城內消費,沒能帶起周邊商圈相當可惜。

https://www.nownews.com/news/20190926/3654387/

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2019-09-26 12:07經濟日報 記者游智文╱即時報導
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京華城第四次標售最後由中石化出手標下。 圖/業者提供
京華城第四次標售最後由中石化出手標下。 圖/業者提供
 

戴德梁行總經理顏炳立今(26)日上午表示,京華城第三次標售流標後,他力勸業主降價,並告訴業主,「辦公市場看好,如果不甘心,手上有錢也可以自己標回來」,可能是業主聽進了,因此最後由中石化出手標下。

中石化以372億元拿下,比底價高出30億元,外界有人認為偏高,顏炳立表示,中石化以如此價錢拿下京華城,「絕對是大贏家」,京華城樓地板約5萬坪,中石化以372億取得,加上營造費用100億,總成本約472億,未來京華城如果用每坪150萬元出售,總銷金額就是750億,就算用每坪130萬元, 也有650億,獲利也高達一、兩百億。

京華城25日舉行第四次標售,興富發建設在開標前突然公告要買,各界以為興富發穩操勝券,結果殺出程咬金,由中石化旗下鼎越開發以372億元買回,過程戲劇化,也引發各種揣測。

顏炳立表示,他去年分析房市時,斷言房市留下辦公室火種,今年會轉熱,獲得京華城業主認同,並委託公開標售。

第三次流標後,他告訴業主,市場看好,南港辦公室也紮紮實實一坪賣到100萬,但如果要讓買方出手,必須要留一點給人賺的空間,如果真心要賣,就必須要降價。

由於業主一直很猶豫,他開會時再跟業主說,如果降價不甘,假使自己有錢,也可以出手買下,未來市場是看好的。

顏炳立表示,原本預計昨日有四家投標,其他兩家可能基於眼光、資金考量而放棄,有投標的兩家,都有精算,另一位投標者可能打算賣比較低的價格,因此希望以較低價格議價取得,中石化看得比較高,因此直接高於底價出手。

顏炳立表示,以京華城區段,未來改建頂級公室要賣每坪130萬元並不困難,他手上就有很多客戶對辦公室有需求。他說,他這個月接連賣掉南港東方明珠、京華城,總金額達435億元,已再次改寫自己的紀錄,但現在心情是「戰將拔劍四顧茫茫」,因為不知道還有什麼案子可以再創如此高價,如果有,可能也是未來京華城改建後,他繼續再寫銷售新紀錄。

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https://money.udn.com/money/story/5621/4069533?from=ednappsharing

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2019-09-26 00:24經濟日報 記者 黃阡阡、曾仁凱
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京華城 本報系資料庫
京華城 本報系資料庫
 
威京集團主席小沈出手買回一手打造的京華城,外人看起來為左手賣右手,但實際上可能是一箭三鵰,一是小沈解決京華城這個燙手山芋,二是順勢讓其他股東退場,三是可取得新聯貸案,中石化借新還舊,這塊地拿來開發商辦,中石化仍有利可圖。

經濟日報提供
經濟日報提供
 
據了解,威京集團主席沈慶京做此決定,背後有一段故事。京華城聯貸案是凱基銀前身開發工銀時期所主辦,貸款早已到期,雖然京華城已償還部分本金,但仍有約90億元貸款未還,因此幾度展延債權到期日。

威京集團原本也想將京華城改建,但是有股東不願意再出資,面臨來自銀行團等各方壓力下,只好尋求出售。知情人士透露,在京華城三次流標後,聯貸團看好商辦市場走熱,凱基銀行要求沈慶京尋找開發商,共同開發商辦以獲取租金收益,後來沈慶京積極處理,並尋找到有意合作的開發商,但並沒有談成,讓這個聯手開發的布局始終未能成形。

但礙於京華城股東組成複雜,即便威京集團下的中石化與中工為大股東,但京華城是否仍有財力獨自開發,或董事會是否能通過開發決議也是未知數,因此沈慶京決定乾脆以中石化,透過其子公司鼎越開發將其標回,自己拿回來並朝現在市場極度缺乏的頂級商辦開發。

經查鼎越開發登記資本額180億元,實收資本額為1億元,中石化日前辦理現金增資,就是想標回京華城,而中石化預計將再辦理聯貸案,成數約占得標金額七至八成,對於威京集團而言,無非是借新還舊的方式標回,中石化也希望能與凱基銀、原聯貸團隊繼續合作。

創下「底價史上新高」的京華城標售案,從去年12月首次開標至今,中石化殺出程咬金意外拿下此案,除了顯示小沈勢在必得的決心之外,也讓此案再度回到威京集團手中,能否創造利潤,仍考驗公司經營能力。

https://money.udn.com/money/story/5621/4068935?from=ednappsharing

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2019-09-26 05:30

今年七月「陶朱隱園」首見過戶資料,揭露每坪單價逾600萬元。(資料照)

記者徐義平、高嘉和/特稿

從十年前的亞太會館標售,敲鑼打鼓一年多後,由集團自家「關係人」的中工議價買下,打掉改建為天價豪宅「陶朱隱園(見圖,資料照)」;今年七月「陶朱隱園」首見過戶資料,揭露每坪單價逾六百萬元,買主竟是威京開發孫公司的承耀;昨京華城四度招標,又是關係人中石化轉投資的鼎越以溢價率八.七七%得標。威京集團「創」價故事多,最後總是花落自己家!

打著「世紀標案」、宣傳是史上數一數二「土地永久所有權國際標售案」的京華城,在歷經長達四季的四次標售,昨總算告一段落;卻又重演自家人出手戲碼,劇情走勢雖略有不同,但最關鍵的主角、價格都來自威京集團,也讓業界再次見識其「創造價格」的本事。

天價買陶朱隱園也是自家人

不過數週前,被威京集團主席沈慶京自許為豪宅界藝術品的「陶朱隱園」,被披露七月出現首戶移轉紀錄,由承耀公司砸下逾十八億元買進七樓其中一戶,每坪單價逾六百萬元;除房產業者驚呼是「建坪當作地坪在賣」,也私下笑稱是「孫子孝順阿公」。

京華城昨第四次標售結果,又再度花落自己家,由威京集團旗下中石化轉投資的鼎越開發以三七二億餘元搶下,據傳另一張標單的興富發開價近三百億元,兩者落差逾七十億元。這到底是要說興富發「白目」、還是中石化「獨具慧眼」呢?市場又是議論紛紛

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1320551

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世紀標案」台北市京華城購物中心25日下午2點半展開第4度標售,底價打9折,到342億元,然而,在截止投標前半小時,「營建股營收王」興富發突然公告,表態將參與京華城的競標,然而,劇情大逆轉,由威京集團旗下中石化,透過鼎越開發標回,擊敗興富發。

就在截止投標前半小時,興富發突然表態將參與京華城的競標,據悉,全案至少已投遞兩組標封,全案這次不會再流標了,不過最後哪家得標,還要看戴德梁行和京華城傍晚的最新公布結果。

綜合媒體報導,鼎越開發以372億元標回,溢價率達8.8%,由於中石化本身就持股京華城近4成股權,外界也質疑這次標售案,是左手換右手。至於詳細情況,中石化將在傍晚5點半召開記者會說明。

(中時電子報 呂承哲)


延伸閱讀

不再流標?京華城4度標售 大咖突公告競標

京華城25日4度標售 BabyBoss 11/30停業

陶朱隱園開胡 每坪610萬創天價

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/150328.html

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2019-08-27 17:12:30經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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台北市「京華城標售案」將四度捲土重來,這次底價開在342億元,預計9月25日開標...
台北市「京華城標售案」將四度捲土重來,這次底價開在342億元,預計9月25日開標。 圖/聯合報系資料照片
 

台北市「京華城標售案」將四度捲土重來,這次底價開在342億元,每坪落在686萬元,相較於首次標售底價的380億元,約打了九折,預計9月25日開標。

 

「京華城標售案」去年首次標售,就有「史上底價金額最高」標售案之稱,首次底價全區高達380億元,第一次開標前曾傳出有四組投資方領標,但去年12月12日卻無人投標,流標收場;今年3、6月相繼再委託戴德梁行重啟第二、三次標售,但最終又以未有有效標單,皆以流標收場。

戴德梁行表示,近期國際政經情勢詭譎多變,經貿關係發展峰迴路轉,使大型投資人紛紛轉向或提高比例投資不動產或黃金,同時達到資產保值增值,資金避險的二大重要目的。

而京華城這次第四度重啟標售,底價也相較第一次打了九折,落在342億元,押標金10億元,預計9月25日開標。投標規則以投標金額高於或等於標售底價之最高價者為得標人,但若所有投標金額皆低於標售底價,將續採議約方式進行。

https://house.udn.com/house/story/5889/4013209

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最新/還是沒人投標 京華城第3次流標

經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

堪稱世紀標案的「京華城(Taipei Living Mall)標售案」今(27)日三度捲土重來,有別於二次標售採取無底價的方式,這次標售雖然「有底價」,但調整後價格載於投標須知,最終仍因未有有效標單,再次以流標收場。

占地約5,000坪的「京華城(Taipei Living Mall)標售案」,去年首次標售就有「史上底價金額最高」的標售案之稱,全區高達380億元,雖然第一次開標前曾傳出四組投資方領標,但接連兩回以流標收場,戴德梁行時隔不到一季再重啟標售,最終又以未有有效標單,第三次流標。

「京華城(Taipei Living Mall)標售案」今(27)日三度捲土重來,仍然沒有人投標。(聯合新聞網)

戴德梁行表示,由於目前不動產氛圍趨於保守,加上昨日雙子星得標方遭到投審會駁回一案,讓投資台灣不動產的氛圍更加限縮買方背景,因此外資出手也更趨保守。

另外,在2020年總統大選前,國內投資方也持觀望且保守的態度,對於外來不動產走勢看法不一,綜合因素下,今日開標仍因未有有效標單,再次以流標收場。

這次京華城標售案,仍有部分調整標售條件,包括:一、標售底價調整後載於投標須知;二、投標金額高於或等於標售底價之最高價者為得標人;三、填寫的投標金額,若是低於標售底價將不沒收押標金;四、所有投標金額如皆低於標售底價,將優先與最高價者進行議約;五、除投標人有重大明顯違約之情形外,以不沒收押標金為契約訂定原則。

商仲業者認為,第三次標售備標時間僅一個月,推測已有在評估中的投資方,且這次有訂定底價,對於投資方而言有較明確的出手策略,但是否順利標脫的關鍵仍在於價格,若是總底價低於300億元,在市場上較有競爭優勢,但這次再以流標作收,關鍵可能仍在於底價不具吸引力。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/127917231589.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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台北「京華城」標售案捲土重來,調整三大條件、不公布底價,「329」二度開標。圖/蔡惠芳

 

戴德梁行18日晚上宣布,去年12月以底價380億對外招標、但無人投標的「京華城」購物中心國際標案,將改弦易轍,調整三大招標條件,並且不對外公布底價,預計「329」捲土重來二度開標。據悉,底價勢必會作出讓利。

史上標售底價最高的單一商用不動產標售案「京華城」重新招標,由於韓流效應,部分工商界已對2020年後適度開放陸資和外資來台投資有更多期待和想像,戴德梁行有信心此次標售可望成功。

「京華城」預計在3月29日下午2點二度開標,戴德梁行協理賴一毅表示,「京華城」回應投資人提出的意見,在招標條件做出三大修改,首先,保留全區4,986坪標售方案、取消分區標售方案。推廣期間投資人針對二種投標方式(全區底價380億元,ABCD四區的分區底價則共517億元),都有深入詳細的評估,雖然分區標售是降低門檻、擴大投資人範圍的方式,但多數投資人表示仍以投標全區為目標,因此取消分區標售。

第二,委託業主展現十足誠意,取消投標須知中的兩項買方罰款,改採與投資人自由約定的方式。 這兩項取消的罰則,一項是正在高等法院訴訟中的「爭取容積率恢復為678.91%」,若買方不繼續爭取,則有5億元的罰則;第二,現有承租客戶喜滿客影城的優先商議租約權利,若買方沒作到則有1億元的罰則。

第三,京華城將調整標售底價,但不對外公布底價。 賴一毅表示,「業主這次一定讓利!」但幅度多少不對外公布,而是在三月22日前將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管,且戴德梁行應於3月29日開標現場開啟信封且公布標售底價後,再進行開啟已投遞之投標封等開標相關作業。

至於決標原則,是以投標金額高於或等於標售底價的最高價者為得標人。如果所有投標金額都未達標售底價,則取前三順位與委託業主進行協議。

賴一毅表示,對買方而言,雖然未能在開標日前先得知標售底價,但因為填寫的投標金額沒有高低限制及罰則,完全憑藉投標人對於台灣產業未來翻轉的機會時點,做出自主判斷填具投標金額,因此可同時增加投資人參與的靈活度。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190219000296-260204

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2018-12-12 17:11:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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國內標售市場史上總價最高的京華城標售案,今(12)日截標並開標,共有四組投資團隊領取標單,先前有意願以全區投標方式投標,未料最終無人投標,以流標收場。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,京華城是個案因素,反觀近期國內地上權、商辦標售,乃至一般成交狀況都有逐漸築底、回溫的趨勢。

戴德梁行分析投資人未能實際投標相關原因有三:

一、因未經原結構設計師說明,導致不了解關於重新興建時應如何保留價值高達63億元的地下室的實際工法。

二、對於本招標案基地容積率恢復為678.91%之行政訴訟的勝負結果沒有把握。

三、不清楚關於繳交回饋金後得申請恢復第三種商業區允許申請50%住宅使用項目一事。

京華城標售案,全區基地面積共4,986坪,土地使用分區為商三,容積率560%、建蔽率65%,標售底價為新台幣380億元,基地現況為造型特殊的球體購物中心京華城,總建築面積為6萬2,442坪,建築規劃為地上12層、地下8層。

標案採兩種投標方式,分別為全區標售、底價為新台幣380億元及分區標售、每區底價約120億元,後者方式須同時投標兩筆以上,最後以土地單價最高者得標,原定預計於10月18日截標,因配合投資人提出申請拆除執照的建議,而增訂投標條件延後至今日下午開標,但最後以流標收場。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,截至目前,今年商用不動產金額約新台幣667億元,與去年全年金額相比雖年減2%,但第四季商辦交易稍回溫小拉尾盤,預期今年全年交易金額可望超越去年的678億元,顯示目前商用不動產市場緩慢回溫。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,「輕資產」為目前商用不動產經營者主流策略,京華城標售案為個案因素,該案投資金額及再開發所需成本高,買方有限、市場流動性低,加上現有租戶租約、建物拆除或改建成本等不確定因素高,左右投標意願。

對於自用需求而言,該標售案總樓地板面積大、價格成本高,難符自用買方企業總部之需求。

握有大筆資金的壽險業,仍受限於金管會對於毛租金報酬率、空置率的要求,要找到達標得投資標的並不容易。

該案未順利標出非市場因素多,加上目前整體經濟環境盤整中,投資氣氛顯得保守。

國內標售市場史上總價最高的京華城標售案,未料最終無人投標,以流標收場。 圖/京華...
國內標售市場史上總價最高的京華城標售案,未料最終無人投標,以流標收場。 圖/京華城提供

原文網址https://house.udn.com/house/story/5889/3533244?list=thumb

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2018-12-12 16:55經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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陪伴台北市民走過17個年頭的京華城。報系資料照
陪伴台北市民走過17個年頭的京華城。報系資料照
 

 

陪伴台北市民走過17個年頭的京華城,今(12)日標售結果意外流標,雖開標前表態投標方共有四組,但最終卻皆未出手。商仲業者指出,該案底價380億元門檻偏高恐是主因,接下來有可能的方式應進入議價階段,與有意的投資方進行洽談,但戴德梁行已排除議價方式。另外也有可能重啟標售。

 

據悉,京華城標售案先前已有兩組投資方領取標單,隨後委託標售的戴德梁行10月中公告,經投資方反應將延後領標期限,又增加一組領標,而近日選後因看好台灣未來投資環境,再有一組投資方出手領取標單,截至開標前表態有意願或已領標者,共有四組。

「京華城標售案」今日開標,標售方式有全區標售與分區標售兩種,該案將以整筆土地標售、底價380億元為優先;其次是將占地約5,000坪基地,分為A、B、C、D共四地塊,以每區底價約120億元分開標售,但需同時投標二筆以上才能得標,最終無人投標以流標收場。

商仲業者表示,該案底價380億元偏高,潛在買方可能還在觀望,未來京華城應該會進入議價階段,與有意的投資方進行洽談,另也有可能在短時間內重啟標售,但底價是否因重啟標售而打折,則要看投資方的意願有多強。

京華城百貨近年虧損連連,另有百億貸款也即將在明年3月到期,面對財務壓力不得不處分資產,若是未來議價階段未果,或是重啟標售時間過短抑或再度流標,加上聯貸銀行團的態度如果十分強硬、無法繼續展延,屆時京華城不排除遭法拍。戴德梁行表示,後續作業為避免不必要爭議,確定不採取議價。

延伸閱讀 》

史上最高總價標售案 京華城爆冷流標

京華城宣布流標 原因有三

https://money.udn.com/money/story/5648/3533213

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2018/12/10 11:02
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圖/TVBS
房地產市場標售總價最高的北市「京華城」購物中心,預計12日14時截止投標。戴德梁行表示,估計當天才會有人投標,開標結果當天將公布。

這起底價高達新台幣380億元的「京華城」標售案,儘管房產界認為底價偏高,但仍有四組人馬領標單,市場傳聞有興趣投標的企業多為壽險業者。

負責招標業務的戴德梁行表示,先前多次開會討論,希望開標作業順利完成,預計12日14時截止投標,隨即進行開標作業,並由相關人員審查投標文件及價格等是否符合規範。

戴德梁行指出,這種大型的標售作業,通常是當天才會有人投標,投標者可以參與當天的開標作業,審標時最重要的是投標價格是否在底標之上,有無附上押標金等,以價格最高者得標。

戴德梁行說,萬一有兩組投標者所出的價格相同,將由負責開標作業的主席抽簽決定。

戴德梁行表示,標售方式分成全區標售和分區(A、B、C、D四區)標售兩種,投標人可自由選擇,最後決標都是以土地單價最高者得標。(中央社)

原文網址https://news.tvbs.com.tw/politics/1044471

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