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武漢肺炎會是台灣房地產的黑天鵝嗎?

文/Dolin66
今年的農曆春節不平靜,中國再度爆發新型的武漢肺炎,截至2月1日止,中國確診病例已經破萬,台灣也已經有10個確定病例。政府已經啟動高規格的防疫機制,甚至動用了少見的禁止出口及強制徵用口罩等措施,目前看來防疫成效不錯。
如果從台灣房地產議題角度切入,我想更多人關心的是,這波武漢肺炎會不會重演2003年SARS蔓延時,房地產價格崩跌打底後,隔年隨即開啟另一波10年的房價上漲大多頭走勢?
武漢肺炎會是台灣房地產的黑天鵝嗎?(示意圖/好房網News資料照)
台北市文山區(好房網News記者蔡孟穎/攝影)
從個人過去觀察台灣股市或房地產市場發生轉折時,人們往往過於強調轉折點時期發生的變化,卻忽略了轉折發生前,股市或房地產市場積累了哪些問題,換句話說,大家都看到了點燃引信的火把,卻忽略了那些已經堆積如山的炸彈。
以目前台灣房地產現況跟2003年爆發SARS時期相比,很明顯的不同就是,現在房地產價格在峰頂位置,而2003年爆發SARS前,台灣房地產價格早已出現明顯的下修,以台北市為例,最新2019年第2季的房價所得比仍然高達14.45,對比2003年SARS時期約6,民眾購屋的財務負擔等於整整提高了超過2倍以上。
另外,台灣2003年當時的房貸利率約落在2.5%到2.7%上下,2019年的房貸利率已經低到只剩1.5%至1.6%左右,這代表儘管目前台灣房地產市場已經面臨房屋價格遠遠高於一般受薪民眾可以負擔的範圍,但房貸利率卻已經跌到幾乎沒有再下降來刺激市場的空間,也代表台灣銀行對於房貸違約的承受能力也非常有限。
綜上所述,我幾乎可以判定,台灣房地產市場不會複製SARS風暴過後,那波價格數倍上漲的樂觀走勢,至於會不會成為房地產市場價格硬著路的那隻黑天鵝,真正的關鍵會是,武漢肺炎會對台灣的經濟造成多大的衝擊,更精確的說,是台灣對中國大陸的出口到底會受多大的影響,因為武漢是中國電子產業的重鎮之一,如果肺炎疫情持續延燒到第二季甚至更久,絕對會影響武漢當地電子產業的營運狀況,當然也就會衝擊台灣這邊的下游供應商(2019年美中貿易戰轉單效應沸沸揚揚後,台灣對中國及香港的出口合計仍超過總出口的40%,仍為台灣最大的市場),如果經濟數據真的出現衰退,很可能帶起金融資本市場的信心危機,一旦這種最壞的狀況出現,武漢肺炎的確有可能成為終結台灣房地產自SARS疫情後,一波將近15年的大多頭行情的重要轉折點。
再次強調的是,武漢肺炎疫情本身對於台灣房地產價格的影響並不巨大,是因為房地產市場本身就存在了「高自有房屋率、高空屋率及高房價」的三高不正常現象,才會放大了因為疫情導致的信心及短暫經濟下滑的影響,因此只要上述三高的問題沒有解決,就算房地產市場撐過了武漢肺炎的影響,也難保不會再遇上美國經濟衰退等另一隻黑天鵝的威脅。
所以,還是維持過去一貫的建議,現階段台灣房地產市場只宜自住,且必須嚴控房貸支出小於家庭總收入的35%,並且強力建議不要使用超過30年以上的房貸方案,因為這樣會讓你成為實實在在的屋奴,而經濟上過大的壓力,很容易成為家庭失和的根源,這跟買房自住尋求和樂生活的本意完全背道而馳。
現階段與其關心武漢肺炎會不會擊垮台灣的高房價,還不如認真的做好防疫的工作,因為健康的身體,才是一切的根本啊!
 

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台灣房地產熱度再現?這2大「利多」聽聽就好

文/dolin66
依據12月初公布的前11個月全台房屋移轉棟數資料推估,今年全年台灣房地產移轉棟數上看29.5萬戶,雖然尚未突破每年30萬戶的榮枯門檻,但已經寫下5年以來的新高,台北市不動產仲介公會更樂觀預估,明年全台房屋移轉棟數,可望上看30至32萬戶;6都平均房屋買氣均有上升,其中以桃園表現最好,台北雖成長率低,但亦寫下從2016年以來,連續3年維持成交量正成長的紀錄。
如此觀之,是否台灣房地產的調整期就要結束,並將迎來下一個10年期的大多頭?我個人仍持悲觀態度,先不談台灣最快今年就可能出現總出生數小於總死亡數,代表人口正式進入減少時代的宏觀結構問題,光從台灣房地產供給端的數量,就可以得知明年乃至於後年的台灣房地產市場,依舊會處於供過於求的狀況。
台灣房地產熱度再現?這2大利多聽聽就好(示意圖/好房網News記者羅力元攝影)
建案。(好房網News記者羅力元攝影)
內政部11月公佈的去年11及12月,低度用電住宅戶數為91萬6千餘戶,占台灣總房屋數量的10.56%,且低度用電住宅戶數與總房屋數量間的比率,近10年始終維持在10%左右的水準,換句話說,就算是處在房地產市場熱絡的2009、2010及2011年,全台灣的空屋量一直維持在10%以上的水準,另外107年空屋比率,比去年的10.12%明顯上揚,代表近2-3年台灣房地產市場由熱轉冷,並沒有讓建商推案量明顯下修,呈現交易端成交棟數雖然緩步成長,但依然跟不上新房子上市的速度。
這樣的趨勢從新建餘屋待售住宅戶數也可以看出,雖然去年第4季新建餘屋數有從第2季高點8萬餘戶,小步下修至7萬5千餘戶,但依舊比去年同期的7萬4千餘戶為多,代表以年為單位來看,市場連這些新建餘屋,可能都沒辦法有效的消化,更別提全台還有90幾萬戶既存空屋的問題。
此外,根據內政部建物開工相關資料,民國105年非農舍開工住宅戶數為6萬7,839戶,106年成長至7萬5,551戶,去年再攀升到10萬1,789戶,今年1至10月也高達8萬3,875戶,這些已經向建管單位申報開工的住宅類建案,依照建管法相關規定,勢必得再開工後2-3年內完工,並且在市場上開賣,這也代表未來1-2年,新屋供給數量會持續大幅增加,這也將形成近期台灣房地產市場上的另一股賣壓。
所以今年房地產市場,無論是新屋或中古屋的交易量回溫是事實,但跟過去榮景時期動輒每年35萬戶甚或突破40萬戶相比,交易的量依舊不足以吸納未來這1至2年,可以預期的新屋供給,就更別提去消化過去累積下來高達90多萬戶的空屋。
至於明年台灣房地產的可能走勢,我認為美「中」貿易戰促台商資金回流、香港局勢促港人來台置產等這些消息面聽聽就好,因為現行台灣法規,對於港人及陸外資購買住宅的限制不少(對商辦或許會有加分的效果),況且台灣的租金投報率,相較於美國洛杉磯、加拿大溫哥華等華人聚集區域仍相對偏低,所以對外資的吸引力不大;基此,我認為明年房地產買方主力,依舊會是從市中心遷往郊區的換屋需求者,以及首次購屋的新鮮人為主,因此價格依舊會是左右成交數量的重要關鍵,因為這些自住者主要收入來源為薪資,而台灣的平均薪資已經超過20年以上沒有顯著的增幅,如果期待房地產的量快速回春,價格上的跌幅就必須要讓消費者更有感,不然能維持現在這樣的交易市況就已是萬幸。
 

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預售屋制度到底便宜了誰

文/dolin66
內政部今年5月就將實價登錄修正案送請立法院,裡面包括了「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」兩項關鍵的房產資訊透明化規定,然而儘管執政黨居住正義喊的大聲,該項法案遇到選舉的敏感時刻,政黨不願意得罪房產相關從業者,該法就成了立院多數黨不願觸碰的禁忌,本屆會期通過的機會趨近於零。
為何「預售屋即時登錄」會成為建商及房產供給方要強力抵制的條款?因為按照現行法規,預售屋的銷售案件,只要在完工交屋後,才有進行交易價格登錄的義務,然而預售屋從簽約到完工交屋,期間往往隔了1至2年,這個時間上的空窗期,等於給了建商、代銷等從中做價的空間;至於對消費者來說,如果沒有「預售屋即時登錄」的規定,消費者要等到房屋交屋後,才知道2年前自己是不是已經成了建商抬價的冤大頭。
預售屋制度到底便宜了誰(示意圖/好房網News資料照)
案場買賣情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
看的更遠些,預售屋制度其實只有在中港台三地才有的售屋方式,以目前台灣的法令,允許建商在取得建照執照後,就可以一面蓋房子,一邊賣房子,這樣的制度如果在房地產未來一片光明的背景下,消費者理論上是可以用現在比較便宜的價格,去買進未來預期會漲價的房產,也可以在合法範圍內,依據自己的居住需求,跟建商討論調整部分室內裝修內容的客變權力,並且監督建商施工時期是否有依圖施做;對於建商來說,預售屋制度如果搭配購屋者分段付款機制,則可以大大減輕開發商的資金壓力,理論上是個可以雙贏的機制。
但如果未來房地產市場價格下行機率較高時,此時如果能掌握充分價格資訊的消費者,不會想要用目前比較高的價格,去買一個交屋時市價可能已經下修的物件;但從建商的角度來看,越是不景氣的市場,越需要儘早從客戶端收到資金,所以建商更為傾向採取預售屋的制度,甚至拉長預售屋銷售時間,期盼能在開工前,能儘量拉高物件的銷售比例,在買賣雙方需求不同調的前提下,即時透明的預售屋即時登錄,等於給了消費者比價與掌握交易行情的利器,如此一來建商拉抬價格的空間就會被壓縮。
此外,預售屋制度等於是消費者在還沒完全看到房屋成品時,就必須付錢給建商的制度,先天上消費者就必須承擔比較多的風險,所以如果從保護消費者立場出發,如果政府連個「預售屋即時登錄」這種資訊透明化的基本公平都走的步履闌珊,那乾脆廢除預售屋的售屋方式,要求建商一定要在取得使用執照後,才能對外販售房產物件,這應該可以大大減少過去因為預售屋制度,而衍生出一堆的房產交易糾紛;也可以藉由拉高建商的財務門檻,淘汰一些財務狀況不佳的建商,避免消費者再度遇到建商蓋一半跑路,物件成為爛尾樓這種欲哭無淚的情形。
最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過1/3以上的月收入,就算全球可能一步步走向低利率為主的經濟型態,不用擔心房貸會因為升息而攀升,但光是看著房屋市價不停下跌,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻間失和的主因,這就真的得不償失了。

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購屋老少配的美麗與哀愁

文/Dolin66
根據內政部統計,今年台北市第一季,總共12區中,就有松山區、士林區、信義區、中山區及萬華區等5區出現40年以上老屋佔房屋總成交量的3成以上,這種買一棟屋齡可能比自己年齡還大房屋的老少配現象,其實反映出台灣房地產市場一些潛在的問題與隱憂。
首先,全台灣快要成為30年屋齡以上老屋的天下,台灣房屋老化的速度非常快,目前全臺灣已經有超過410萬戶的房子,屬於屋齡超過30年以上的房屋,幾乎佔全台灣房屋數量的一半,較10年前暴增一倍,因為這些老屋是依照30年前的建築法規興建,所以就算結構體都沒有老化,房屋的耐震係數幾乎不可能符合現行法規,換句話說,儘管這些老屋都是合法的建築物,但住在裡面的人,都必須承擔耐震係數不足的潛在風險,復以台灣處於地震叢生的高風險帶,雖然我們都不希望發生致災等級的地震,但這屬於不可抗力的風險,而且事後的耐震補強不但預算可能偏高,而且一定會減損房屋的內部使用空間,甚至需要整棟公寓或大廈的住戶都同意後,才能一起施工補強,所以買老宅的朋友,首先就要面對耐震係數不足這個不容易改善的問題。
購屋老少配的美麗與哀愁 (示意圖/好房資料中心)
公寓 樓梯間
其次,年輕人會想要買老屋,要嘛就是看中老屋周邊已經成熟的居住機能,要嘛就是可以用比較低的總價入手,不過這種屋齡30年以上的老屋,多半都是5層樓以下的公寓,而且樓層越高,通常價格越低,這樣的物件在屋主30至40歲時應該還好,但當屋主生小孩,且步入50歲中年時期後,上下樓梯就成為一個不小的挑戰,同樣的,因為當初沒有預留增設電梯的空間,就算整棟樓都願意花錢增設電梯,技術跟法規上的限制也不少,所以當居住者從年齡從「少」變成中年後,光是每天進出家門,可能就是一項不小的挑戰。
或許會有年輕人覺得,到時候再換房子就好了!但這又會衍生另一個問題,就是這樣的老屋保值性好嗎?隨著台灣人口少子化及高齡化,這種高屋齡又只有樓梯的公寓,未來潛在買方數量將持續減少,再加上住進去就已經30歲以上的房屋,等到住戶又使用個10年以上,屆時脫手時就成為超過40年屋齡的超高齡老屋,結構安全的問題將更為明顯,如果想要換屋賣房時,可能會面臨這種老屋價格下跌的幅度,比較新的電梯大廈還快很多,這也代表換屋者必須在5、60歲人生接近老年時期,還要籌備另一筆不小的換屋支出,這恐怕不是台灣一般受薪家庭可以承受的財務規畫,也會嚴重影響退休後的老年生活。
那買老屋來等危老都更?儘管危老都更大幅簡化正常都更的程序與難度,但全臺迄今也只有300件的申請案,連全臺老屋數量的1%都不到,你怎麼能期待你買的老屋,就是屬於那萬中選一可以遇上都更的幸運兒?
那怎麼辦?就是買不起新房子啊!其實老少配沒錯,但要從「購屋老少配」,變成「租屋老少配」,因為以目前台北同區段的房子,平均每月租金支出還不到每月房貸支出一半的前提下,去租位在生活機能成熟區段的老屋,既可省下一半的房屋支出,又能享受同等的生活便利性,更可以在未來房價出現比較明顯的修正時,直接買下屋齡較新,結構耐震強度較佳,且具備電梯的大樓,這應該是更適合目前因為工作,必須在台北都會區打拼的年輕人。
 

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