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2019/11/18 08:30:00

記者蔡佩蓉/台北報導

日前國民黨總統參選人韓國瑜接連遭踢爆,同時擁有數棟房產,韓國瑜競選辦公室公布包括台北鎮江街、板橋「東方明珠」、內湖工業宅、南港「日升月恆」等建物,但卻又被打臉,怎麼會公布「實坪、淨坪」,因為台灣高公設比、虛坪制,就是最為人詬病的不動產環節之一。

新莊。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-2020660

▲台灣虛坪制、高公設比是世界奇觀,買房一半的房價都繳給虛坪。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,我國現行不動產買賣,針對區分所有建物大都採「總坪計算制」,也就是說是主建物+附屬建物+共有部分的面積,合計為面積坪數計算基礎。

而專有面積的「實坪面積」(主建物+附屬建物面積),將讓總價除以面積後的單價特高。住展雜誌就曾統計,去年北台灣各縣市公開銷售的新建案,平均公設比達32.4%,持續走高,其中新北、基隆、桃園、宜蘭與新竹等5個縣市均創新歷史新高,台北也追平歷史第3高。

當時住展雜誌企研室經理何世昌就點破,民眾買房「室內實坪僅約權狀一半」是現在進行式,這種「要一塊,給五毛」的房市買賣問題,仍有賴官員智慧來解決。陳碧源指出,韓辦可繼續推動這種「實坪制」計算,這樣才能和國際接軌,改變台灣不動產市場的交易文化。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=637652

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不想花錢買無感公設 這件事一定要計較

好房網News記者王惠琳/台北報導

一般人買房時都認為公設比越低越好,不過新建案要找到低於30%的公設比越來越難,當公設比居高不下,花錢買的公設是否實用、加分,就顯得更加重要。PTT上有網友好奇發問:「目前看的大樓公設都有33%左右,有的有健身房及交誼廳等空間,有的大樓都沒有這些設施,既然都是一樣的公設比例,總覺得應該要有這些空間設施不是嗎?」

平平都是33%公設比,為何他家有健身房,我家沒有?原來箇中差異就取決於基地大小與所有戶總坪數,同樣的公設比,所有戶總坪數夠大,公設的總坪數才會大,就能提供多樣化的公設。

當公設比居高不下,花錢買到的公設實用與否就顯得更加重要。示意圖/好房資料中心(好房網News記者張聖奕/攝)

也有網友指出,若是基地不夠方正,就會出現浪費畸零地或轉彎空間變多,而造成公設比高但實際能使用的公設卻不多,還有其他令人無感的公設包括:梯廳空間、地下層挖多一層、二樓設置大空間管委會會議室,但實際挪作他用等狀況。

有網友表示「7樓以下大樓只需設置1逃生梯,8樓以上需設雙逃生梯,光這點公設比可差8%左右,看過長方形基地,搞了3連棟7層樓建築,就可以拿來宣傳低公設比」。但實際上逃生梯占了大部分公設,日常使用根本用不上。就有網友直言:「健身房、泳池、卡拉OK等都是加分,沒有這些公設,那多付的1/3真的是付給空氣」。

不過也有網友認為,健身房等公設未來可能會有維護困難、住戶意見紛擾等問題,游泳池還要多請救生員,維護也要費用,如果用的人不多,管委會最後可能索性決定不維護,公設就變成蚊子設施,不如一開始就沒有,但也有人認為,其實有些實用的公設很棒,想用就可以使用,對於整體社區質感也提升很多。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/311729241911.html?utm_source=line

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公設比能壓到25%?新案配置圖就能見端倪

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

因為建築法規的原因,從2005年之後,大樓的公設比就動輒達到30%,台北市近幾年的新建案公設比,平均高達34%以上,某些豪宅,或是基地面積較小的建案,公設比甚至超過40%,不過近來新竹出現一個建案,公設比只要25%。

這個建案位於新竹縣新豐鄉,主打除了低公設比25%,還有低管理費,建商表示該建案管理費每坪只要40元。比起一般管理費行情,大約只有一半價格。

新建案要找到公設比低於30%的難度相當高,不過相較之下也會影響到公共區域的大小。示意圖/好房網資料庫照片

高雄

為了壓低公設比,該建案公共設施僅有大廳和警衛管理區,建商表示,公設比之所以能這麼低,和每層戶數、走道大小也有所關聯。實際觀察該建案的平面圖,可以發現該案每層四戶,皆由中央點進出,因此確實省下了走道空間。

天時地利不動產總經理張欣民表示,現在預售市場上,要找到公設比30%以下的非常的少,只有基地相對較小,且沒有額外公共設施才能辦到,又因為電梯、樓梯都有法規規定,不至於壓縮到逃生空間,所以對於相對精打細算的民眾來說,會是不錯的選項。

不過基地大的案件,因為有較多戶數和空間,也會有條件去安排較多元的公設,而不會大幅度增加公設比,因此也能夠以此做為賣點。

因為樓層間沒有太大的走道,因此省下了不少公設空間。圖取自建商廣告因為樓層間沒有太多走道空間,因此省下了不少公設比。圖取自建商廣告

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/423250241721.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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在買房時,每個人都一定會注意到公設比高低,擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距,而近年來新建案的公設比動輒3、40%,假設買了40坪、總價1千萬的新房子,如果公設比40%,實坪就只有24坪,等於花了400萬在「虛坪」上,因此不少人會認為是浪費錢,公設比應該「越低越好」,但真的是如此嗎?

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓,但並不見得是買了真正沒有公設比的房子,因為早期法規未完善,將樓梯間納入主建物一起登記所致,而在近幾十年來,華廈大樓的物件越來越多,還須將地下室納入公設坪數登記,再加上消防法規的修改,8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯,再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積,因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

有泳池花園公設比一定高?

其實這些設施不算公設比

不過,雖然許多人為了公設比這件事,選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件,但住商不動產企研室經理徐佳馨指出,並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,一般來說,大部分露天無頂蓋的都不計入,像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

徐佳馨說,很多人以為要買公設比越低的房子才對,但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」,有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈,經常沒有明確的社區規約,常會衍生其他料想不到的事情發生。

像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物,其他住戶也心想「人家堆了,我也可以堆」,導致每層樓梯間都亂七八槽,看起來不太美觀,但卻也無力改變。

低公設等於省下管理費?

遇到這些事可能欲哭無淚

又或者是華廈大樓內,住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費,只有請人清掃樓梯間及收收垃圾,但遇到電梯壞掉需更換時的狀況,住戶所繳交的管理費就會無法支應,要請所有住戶再掏錢出來共同分攤,卻不見得所有人都願意買單,近而引起爭議。因此,雖然公設不是必須的,但一味追逐低公設比的房子,可能會成為住起來不開心的關鍵點。

一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事,更是所有住戶的事,在挑選房子時,該考量的除了有公設以外,管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一,徐佳馨說,管理佳的大樓通常保值性較強,無論自住或投資都是比較好的選擇,而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

看房先看管理好不好

保全、管理費應用都是指標

除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外,保全素質也能成為管理是否良善的指標之一,例如,可觀察保全外觀是否衣著整潔,再看有沒有認真負責的留意大樓動靜,並與住戶有良好互動,若是管理室常常唱空城,或是與住戶間互動不佳,可能都是管理品質不佳的徵兆。

另外,社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用,如果基金太少,屋齡又太老的話,若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時,可能會沒錢可用,而欠繳管理費的住戶多寡,也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

徐佳馨提醒,雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡,但這可能意味房屋配套設施完善的程度,而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案,更需要考量的是未來住進這間房子後,是否能夠安心的過生活。

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根據調查,北台灣5縣市公設比創下30年新高,平均飆到32.4%,其中,北市今年有13個建案公設比逾40%。

房地產專家Sway指出,新案公設比越來越高,以下4種公設最花錢,一旦缺乏經費營運,停用後將變成蚊子坑,萬一產生糾紛的話,更可能變成社區「毒瘤」影響房價。

1.四季游泳池三溫暖

Sway於好房網TV直播節目《Sway說》提到,社區有冷暖室內泳池,剛搬家時小孩玩水很開心,大人開始算電費算管理費,覺得很花錢,此外,更有建案標榜使用者付費機制,住戶有被扒兩層皮的感覺,若使用率低,停用後恐變成廢墟。

2.社區接駁巴士

有建商標榜社區接駁巴士為公設之一,但時間一長,居民發現接駁巴士很花錢,一旦社區缺乏經費,同樣有可能取消這項服務。

 

 

3.早餐buffet

有建商規劃平日時段提供餐點,假日不定期由知名外燴業者準備美食Buffet,但如果遇到沒有公德心的住戶,認為不用付費就狂吃猛吃,最後把社區Buffet吃垮,這項公設也只能收攤。

4.華麗水晶燈

進入許多社區大廳時,映入眼簾的即是一盞大氣華美的水晶燈,但這公設根本是「中看不中用」,電費又昂貴,一旦社區預算經費不足,也恐走向收攤命運。

至於房子公設比要多少才合理?Sway則直言,「覺得30%以下才合理,超過30%都是建商想要賺錢,而且公設太多不好維護」。

房市專欄作家dolin66強調,若社區管理不佳,這些「高級公設」反而變成賣屋時的扣分項目,可能成為房價殺手。

(中時電子報 邱怡萱)
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台灣大樓的公設比,最早期是能少則少,占比可以低到10%-15%,之後一路提高至20%-25%,目前新成屋甚至高達30%-33%,等於花了房價的三分之一,買的是公共空間。隨著房價的走揚,公設比已成為購屋時考慮的重要選項,到底公設比對居住影響如何?低公設一定好嗎?

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