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樓下是「最廢公設」恐漏財?專家:先擔心2大問題

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
先前一篇「住宅最廢公設是哪樣?」在PTT上引發熱議,其中游泳池成為眾人公認最廢的公設,原因就是維護不易、太過燒錢。如今就有網友在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》中發問,最近看中一間大樓的2樓,但因為樓層的正下方是游泳池,讓他相當在意,擔心會影響到健康或財運。
文章一出,多數網友紛紛勸退原PO,「正下方只要是空的,我都不考慮」、「房屋底下最好不要有,車道上或泳池」、「只要有游泳池,我都不考慮,以後一定會有漏水,水質保養不易而關閉」、「維護費用會很貴吧!」、「游泳池…公設高,維護貴又常常不開放,其實不是很推薦的公設」、「有游泳池的社區,真的要避開」。
網友看中一間大樓的2樓,但因為樓層的正下方是游泳池,讓他相當在意。圖為大樓示意圖/好房網資料照
信義區豪宅中庭。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
還有網友點出關鍵,指出底下有游泳池的樓層,容易受到噪音或是濕氣的影響,「濕氣重,影響健康,還有要注意木製品發霉的問題」、「夏天開放時,你會吵死,不怕吵的話沒關係」、「濕氣還有玩鬧聲」。
建築師林淵源表示,如果遇到2樓底下是游泳池的情況,結構上來說沒什麼問題,因為結構跟設置水池與否並沒有太大的關聯性。而如同網友所說,林淵源認為鄰近游泳池的樓層,的確會產生「濕度」「噪音」兩大問題。
林淵源指出,有游泳池的空間屬公共空間,除了噪音問題之外,其濕氣必定會比沒有游泳池的空間高,因此長期處在這種高濕度的環境,濕氣難免會藉由毛細孔跑進水泥內;但理論上,建商在興建大樓時,考量到有濕度高的環境,蓋的時候就會加重防水的部分,只要做足防水層,濕氣就比較不容易跑到結構體裡。
林淵源也提到,若此空間是後來才規劃成游泳池,表示蓋的時候沒有去考慮到這個層面的問題,當變成游泳池後,天花板就容易產生壁癌,但這現象通常會發生在游泳池的這側,不代表會影響到另一層,也就是2樓地板的部分,畢竟混凝土樓板很厚,會把水氣給阻隔起來。
最後林淵源提醒,以上問題都是發生在最極端的情況,因此絕大多數設置游泳池的空間,溼度不會嚴重到去影響到樓上樓板混凝土,建議民眾喜歡的房子若是在游泳池的樓上,基本上不用擔心太多。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/144796266061.html?utm_source=line

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樓下是「最廢公設」恐漏財?專家:先擔心2大問題

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
先前一篇「住宅最廢公設是哪樣?」在PTT上引發熱議,其中游泳池成為眾人公認最廢的公設,原因就是維護不易、太過燒錢。如今就有網友在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》中發問,最近看中一間大樓的2樓,但因為樓層的正下方是游泳池,讓他相當在意,擔心會影響到健康或財運。
文章一出,多數網友紛紛勸退原PO,「正下方只要是空的,我都不考慮」、「房屋底下最好不要有,車道上或泳池」、「只要有游泳池,我都不考慮,以後一定會有漏水,水質保養不易而關閉」、「維護費用會很貴吧!」、「游泳池…公設高,維護貴又常常不開放,其實不是很推薦的公設」、「有游泳池的社區,真的要避開」。
網友看中一間大樓的2樓,但因為樓層的正下方是游泳池,讓他相當在意。圖為大樓示意圖/好房網資料照
信義區豪宅中庭。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
還有網友點出關鍵,指出底下有游泳池的樓層,容易受到噪音或是濕氣的影響,「濕氣重,影響健康,還有要注意木製品發霉的問題」、「夏天開放時,你會吵死,不怕吵的話沒關係」、「濕氣還有玩鬧聲」。
建築師林淵源表示,如果遇到2樓底下是游泳池的情況,結構上來說沒什麼問題,因為結構跟設置水池與否並沒有太大的關聯性。而如同網友所說,林淵源認為鄰近游泳池的樓層,的確會產生「濕度」「噪音」兩大問題。
林淵源指出,有游泳池的空間屬公共空間,除了噪音問題之外,其濕氣必定會比沒有游泳池的空間高,因此長期處在這種高濕度的環境,濕氣難免會藉由毛細孔跑進水泥內;但理論上,建商在興建大樓時,考量到有濕度高的環境,蓋的時候就會加重防水的部分,只要做足防水層,濕氣就比較不容易跑到結構體裡。
林淵源也提到,若此空間是後來才規劃成游泳池,表示蓋的時候沒有去考慮到這個層面的問題,當變成游泳池後,天花板就容易產生壁癌,但這現象通常會發生在游泳池的這側,不代表會影響到另一層,也就是2樓地板的部分,畢竟混凝土樓板很厚,會把水氣給阻隔起來。
最後林淵源提醒,以上問題都是發生在最極端的情況,因此絕大多數設置游泳池的空間,溼度不會嚴重到去影響到樓上樓板混凝土,建議民眾喜歡的房子若是在游泳池的樓上,基本上不用擔心太多。
 

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2020-07-21 13:51 
公設比其實暗藏玄機?(圖/pixabay)

公設比其實暗藏玄機?(圖/pixabay)

 

T先生正在尋覓結婚新房,看了幾個建案詢問為什麼某建商的公設比相對偏高。其實不同樓高或不同坪數的產品本身公設比就會有差異,在這裡教大家怎麼看建商是否灌水。

(圖/作者提供)
(圖/作者提供)

大公,小公是什麼?

 

 
在進入正題之前,無可避免的要教大家一些基本觀念,什麼是大公、什麼是小工。大公通常指的是「全體住戶」均攤到的公共坪數,例如門廳、運動休閒設施、管理室、屋突、發電機室、水箱、室內游泳池等、地下避難室等等全體住戶共用之公共設施。小公通常指的是非全體住戶使用之公共坪數,例如每層的電樓梯間、通道、逃生走道等分層住戶會共用之公共設施。

 

至於「中庭花園」、「戶外泳池」、「露臺」等沒有遮蔽物(無建物遮蓋)的地方,並沒有計算建築面積,自然也沒有計入公設的坪數,很多人常常誤解。

高層建築VS小基地建案 VS一般建案

在進入正式進入公設議題之前,我們必須要先將建案最一些分類,因為不同的建築類型,適用的法規跟要求不同。也影響了公設比的高與低。

 

 
首先要講的是高層建築,高層建築一般的定義是樓高超過五十公尺或總樓層在十六層以上,超過這個規定高度的房子比起一般建築會有更多相關的安全設置規定,譬如特別安全梯、排煙室、排煙設備與防災中心等一般建築沒有的規定。以排煙室為例,每個樓層至少就要10平方米(約3坪),等於每個樓層都會多出3坪的公設出來,自然也就造就比較高的公設比。

 

一般來說,高層建築的公設比很難降到32%以下。如果在設計的時候沒有幫消費者降低公設比,來到35%也是很有可能的。 

(圖/作者提供)
(圖/作者提供)

至於小基地建案(一般指基地面積小於300坪的建案),因為樓梯寬度固定、電梯也不可能做很小,至少都要10-12人以上,所以因為可分攤的分母(單層面積)不大,分子(公設)又降不下去,以至於很多小基地建案公設會飆到35%甚至更高,基地越小往往公設比越高,很多基地一百坪的建案甚至會來到37%,這些都是很常見的現象。

 

 
一般建案,泛指15樓以下的類型,由於消防法規沒有像高層建築那麼嚴格,才有機會可以將公設比降到29%-31%的可能,這也是大多數建商有機會灌水的類型。

 

大坪數vs小坪數公設比差異

說完了不同的建築類型,另一個影響公設比的其實是各戶坪數大小,為什麼呢?因為如果是一層兩戶或一層四戶,如同下圖原本是一層七戶的產品,若我們按照紅色的線看成ABCD一層四戶的產品,原本歸屬走道的部分(黃色)就會變成各戶室內,相形之下公設自然就減小了。以大坪數與小坪數的差異可能也會差到1-2%的公設比。

(圖/作者提供)
(圖/作者提供)

怎麼知道建商有沒有灌水

看完上面樓層、坪數的基本架構之後,接下來要怎麼知道建商有沒有灌水呢?答案就是看停車位坪數。大廳、公共休閒設施基本上是本來就存在的,所謂的灌水就是把原本不屬於「公共設施」的部分改成公設。而地下停車場,不只是只有停車的那個格子,還包括車道、機房等面積,尤其是「車道」是可以被當做車位公設也可以當作防空避難公設的,往往一般的民眾並不會注意到,這就是建商最容易動手腳的地方,畢竟對建商來說車位一個就是賣多少錢,權狀5坪或15坪的車位都是一樣價錢,所以如果均攤的車道坪數偷偷把它併入到大公去計算,以雙北的房價來看,大公多一坪就多出幾十萬,一百戶就多了超過一千萬,多出來的總銷額是很可怕的,這也是為什麼現在很多建案公設高到37甚至38%的原因。而判斷建商車位有沒有灌水的方法除了看圖面之外,初步可以以平面車位的坪數來判斷,一般來說坡道平面式車位的坪數大約在8-12坪左右。如果你看的建案車位坪數低於8坪,而公設比又偏高,那很可能被建商灌水到大公去了!

怎樣的公設比是正常

 

 
看完了這些,怎樣的公設比是正常?根據我們的經驗,基地在300坪以下的合理公設比約35%上下,16樓以上的高層建築合理在31-33%,15樓以下的住宅合理應該在29-31%之間。超過的話表示有可能有灌水的機會。

 

教練的叮嚀

在看房子的時候,按基地大小、樓高與產品坪數來判斷公設比才合理,不要誤把貓跟老虎放在一起比。

作者介紹│百億房產教練RENBA

信義房屋區TOP1&千萬經紀人,27歲當店長,30歲轉任知名建商業務主管,為業界最年輕建設業主管,銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍,唯一代銷+仲介銷售雙冠王,累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。(相關報導:房市解碼》為何台灣人總想買便宜房子,卻又期待高價轉售?內行人道出房產「保值」扭曲真相更多文章

 

 
責任編輯/潘渝霈

 

 
 
 

https://www.storm.mg/lifestyle/2871032

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2020-07-03 19:08經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣早年的公寓大樓,公設約15-24%,現今因建築法規演進且人們生活型態改變,30-35%的建案公設比已是常態,甚至不乏更高者,但花這麼多錢買的公設,到底是用在哪邊呢?我們就來看一下吧!

一般常見的公設除了逃生梯、消防空間、梯廳、機房等必要的設施,或許還有管理室、置放垃圾與回收室等空間,大大增加現代人生活便利性;休閒設施則可考量每個人生活型態與使用需求,購屋時也不忘仔細選擇適合自己的公設,使生活機能更為全面。

 

 
 

目前較常見的娛樂休閒的公設有:健身房、交誼廳、宴會廳、韻律教室、游泳池、SPA、撞球間、桌球間、攀岩場、卡拉OK室、廚藝教室、閱讀室、家教室、兒童遊戲間、鋼琴房、電影劇院、星空花園酒吧等等,項目琳瑯滿目!但實際使用的情況呢?不妨可關注自身與家人親屬的使用頻率。

一般全齡友善的體適能空間較受青睞,如健身房是現代人下班舒壓的好場域;而韻律教室與廚藝教室則相當受女性的歡迎,與婆媽或三五好友家人練習瑜珈,或是來場下廚聊天溫馨的午餐聚會,還可以兼作才藝與簡單宴會的使用,以上是大樓公設裡邊人氣最高的設施!

另外其實很冷門,大家放著生灰塵的公設有哪些?空蕩華麗的宴會廳,就真的很少人在用,因為大家過節都訂餐廳,會想請外燴到府的少之又少;電影院看起來雖然華麗,然而也多半只有週末才會加減看一下;游泳池則因保養水電皆麻煩,且偏於季節使用限定,諸如此類的公設不勝枚舉,但卻要您花大錢購買,您甘願嗎?

隨著生活型態改變,越來越夯的公設又有哪些呢?有些物業管理公司將交誼廳兼作咖啡廳來使用,客人約訪、家教上課都可以在此進行;著重生活氛圍的都會區域,則越來越多個案規劃無邊際泳池與星空酒吧,或搭上露營熱潮,在頂樓設置露營區,主打時尚城市氛圍。然而回歸理性,公設的實用性與維護管理,才是買屋時千萬要考量的重點喔!

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

https://money.udn.com/money/story/5621/4676998

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2020/04/26 22:43:00

記者蔡佩蓉/新北報導

「我買了社區中的房子,但公設比高達35%,究竟公設到底在哪呢?」答案就在「專共用圖說」中!建物登記中除了專有部分,共有部分還區分大公及小公,專有部分指公寓大廈的一部分,具有使用上的獨立性;而「大公」指由全體住戶共同分擔的空間,「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間。

 ID-2524364

買房只要看社區的「專共用圖說」就知道公設比高在哪了。(圖/取自新北市瑞芳地政事務所)

淡水地政事務所主任許才仁表示,為了保障交易安全,減少消費糾紛,內政部以105年1月22日台內地字第10513008223號令規定,自103年3月12日以後申辦區分所有建物共有部分第一次測量登記時,應檢附明確區分全部共有及一部分共有範圍的「專共用圖說」。

許才仁表示,地政機關將依建管單位備查的「專共用圖說」作為登記依據,假若該圖說並未區分為一部共有及全部共有時,地政機關僅能就全部公設編列為一個建號;另外,有關公設的分類項目,可詳參內政部以109年4月9日台內地字第1090261393號令修正發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第12點附表所列。

許主任補充,地所受理建物第一次測量及登記審查時,假若有發現「專共用圖說」的內容有錯誤或不符時,將會通知申請人釐清,如有變更、更正或備查的必要,也應由申請人向該建築主管機關申請。而民眾若有這些建物測量法令洽詢、案件詢問或相關問題,皆可詢問地政事務所。

 ID-2524363

▲買房要搞懂什麼是大公、小公。(圖/取自新北市瑞芳地政事務所)

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=732583

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2020/04/26 22:43:00

記者蔡佩蓉/新北報導

「我買了社區中的房子,但公設比高達35%,究竟公設到底在哪呢?」答案就在「專共用圖說」中!建物登記中除了專有部分,共有部分還區分大公及小公,專有部分指公寓大廈的一部分,具有使用上的獨立性;而「大公」指由全體住戶共同分擔的空間,「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間。

 ID-2524364

買房只要看社區的「專共用圖說」就知道公設比高在哪了。(圖/取自新北市瑞芳地政事務所)

淡水地政事務所主任許才仁表示,為了保障交易安全,減少消費糾紛,內政部以105年1月22日台內地字第10513008223號令規定,自103年3月12日以後申辦區分所有建物共有部分第一次測量登記時,應檢附明確區分全部共有及一部分共有範圍的「專共用圖說」。

許才仁表示,地政機關將依建管單位備查的「專共用圖說」作為登記依據,假若該圖說並未區分為一部共有及全部共有時,地政機關僅能就全部公設編列為一個建號;另外,有關公設的分類項目,可詳參內政部以109年4月9日台內地字第1090261393號令修正發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第12點附表所列。

許主任補充,地所受理建物第一次測量及登記審查時,假若有發現「專共用圖說」的內容有錯誤或不符時,將會通知申請人釐清,如有變更、更正或備查的必要,也應由申請人向該建築主管機關申請。而民眾若有這些建物測量法令洽詢、案件詢問或相關問題,皆可詢問地政事務所。

 ID-2524363

▲買房要搞懂什麼是大公、小公。(圖/取自新北市瑞芳地政事務所)

     
     

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    2020-03-19 10:26經濟日報 記者游智文/即時報導
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    示意圖。 記者游智文/攝影
    示意圖。 記者游智文/攝影
     

     

    市調顯示,國內建案虛坪現象持續惡化,台北市去年新建案平均公設比上揚至34.8%,新北市也走高到32.8%,雙雙創下歷史新高。住展雜誌研發長何世昌表示,公設比大幅上升,與雨遮不計坪不計價政策上路、房市景氣好轉有關。

    何世昌指出,這波房市剛復甦時,業者擔心公設比太高會嚇跑買氣,相當克制,但2019年景氣明顯轉強後,業者灌公設完全沒在客氣,高公設比建案遍地開花。

    資料來源/住展雜誌
    資料來源/住展雜誌
     

     

    台北市房仲公會公關委員會主委張欣民表示,業者灌公設,最常見的就是在停車位動手腳。通常一個平面車位含車道面積,權狀坪數多要8~12坪,但不少建商只登記4、5坪,其他面積就灌到公設。以銷售坪一坪50萬計算,消費者如花200萬買車位,就得另付二、三百萬購買被灌入公設的車道,等於一條牛剝兩層皮。

    根據住展雜誌調查,台北新建案公設比在2014年達到34.5%後,隨房市景氣反轉、高公設比建案銷售困難,業者積極控制公設比,2017年一度降低至34.1%,2018年微升至34.2%。

    2019房市好轉,新建案平均公設比跟著飆升至34.8%,較2018年增加0.6百分點,已經逼近35%關卡。北市新建案公設比在2014年突破34%之後,已連續六年站穩在34%以上,台灣虛坪現象沒有改善,還持續惡化。

    新北市情況相同,2019年新建案平均公設比32.9%,同樣比2018年增加0.6個百分點;近8年來,新北市建案公設比累計大增近3個百分點,增幅比台北市還大。

    何世昌分析,大台北新建案公設比寫下新高紀錄,一來是「雨遮不計坪、不計價」政策效應,雨遮不計坪之後,房屋附屬建物坪數減少,因房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數所占比例就會變高。

    第二則和去年房市景氣好轉有關。雨遮不計坪、不計價雖在2018年元月起上路,但當時房市剛走出不景氣,業者不敢大幅增加公設比,以免恐嚇跑買氣。房市景氣2019年明顯復甦,業者就沒在怕了。

    何世昌表示,今年大台北有不少危老案預計開賣,多數危老重建案基地面積小、戶數也較少,公設比往往高於平均值,今年大台北平均公設比可能還會攀高,民眾在買房之前,最好看清楚、相清楚建案提供的公設是否符合需求,以免白花錢。

    https://money.udn.com/money/story/5621/4426663

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    2020-03-19 10:46

    ▲▼公設,游泳池。(圖/取自免費圖pixabay)

     

    ▲新成屋、預售屋主打健身房、氣派花園及大廳等豪華設施,但也代表高設比高。(圖/取自免費圖pixabay)

    記者黃靖惠/綜合報導

    新屋、預售屋主打健身房、氣派花園及大廳等豪華設施,但也代表高設比高、得花更多錢買「虛坪」,市調統計,雙北地區去年新案公設比,分別為34.8%、32.9%,紛紛創下歷史新高,除了北市各區普遍公設比高外,另外新北市只要鎖定台北客購屋族,或位於新興區新建案,如央北、江翠等地公設比更是高於平均值。

    根據《住展》雜誌統計,北市2019年新案平均公設比34.8%,逼近35%關卡,連續6年站在34%以上;另新北市新案平均公設比32.9%,雙北雙雙創下高公設占比紀錄。

    《住展》研發長何世昌表示,2018年元月起上路「雨遮不計坪、不計價」,因當年房市剛走出不景氣沒多久,所以業者仍克制、就算取得新建照,多數公設比都低於平均值,隨著2019年景氣好轉,高公設比建案跟著遍地開花。

    北市公設比34.8%最高,創下新紀錄,去年165個建案中,僅有8個建案公設比低於30%,占比連5%都不到。他也解釋,北市行政區建案公設比都普遍的高。

    ▲▼大台北新建案平均公設比較統計。(圖/住展雜誌提供)

    不過新北則有區分新興區與區域客兩類,他解釋,以封閉型、區域客撐場地區,公設比普遍較低,但若鎖定台北市外來客,或新興重劃區,如新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地,建案公設比就會比平均值高,多落在33%~36%之間。

    大台北新建案公設比頻創新高紀錄,由於政府強力推動危老重建,而危老重建沒有基地規模限制,多數危老重建案基地面積小、戶數也較少,所以公設比往往高於平均值。

    何世昌認為,去年大台北開賣的危老建案仍不多,所以對整體公設比影響並不大,但今年開賣的危老建案將會增加,預期會成為推高公設比的助力。民眾在買房之前,最好想清楚建案提供的公設,符不符合自己的需求,以免白花錢了。

    信義房屋板橋江翠店專案經理黃浩銓表示,現在新住宅大樓多半有規劃梯間、地下室、頂樓、大廳,甚至是健身房、游泳池及閱讀空間等公共設施,也使得新大樓公共設施占比,與中古華廈及公寓相較來得高,雖說如此,但部分注重社區生活品質的購屋族來說,反而成為吸引他們進場買房的因素之一。



    原文網址: 買100坪有近35坪是公設!專家預言一類新案出籠 將再拉抬公設比 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1671157#ixzz6HBwOPLJR
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    https://house.ettoday.net/news/1671157

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    • Mar 20 Fri 2020 10:14

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    2020/03/19 15:02

    (中央社記者潘羿菁台北19日電)住展雜誌統計去年度雙北地區大樓與華廈類新建案平均公設比,台北市平均34.8%、新北市32.8%均為新高,住展分析,雨遮不計坪、不計價助長,去年適逢房市榮景,「業者灌公設沒在客氣」。

    台北市平均公設從2018年的34.2%增加至34.8%,新北市從32.2%上升至32.8%,住展雜誌研發長何世昌表示,大台北新建案公設比寫下新高紀錄,主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威,以及去年房市景氣好轉所致。

    他進一步解釋,雨遮不計坪政策上路,房屋附屬建物坪數減少;因房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數所占比例就會變高。另外,雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路,但當年因房市剛走出不景氣沒多久,若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣,所以業者相當克制,就算是當年取得的新建照,大多數公設比都低於平均值。

    不過去年起房市景氣明顯轉強,業者灌公設完全沒在客氣,高公設比建案遍地開花所致,又以重劃區域公設比明顯偏高,包括新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地,建案公設比就會比平均值高,多落在33%至36%之間。

    台北市新建案公設比在2014年突破34%之後,迄今已連續6年站穩在34%以上;新北市拉長最近8年觀察,新北市建案公設比累計大增近3個百分點,增幅遠勝台北市。

    何世昌提醒,近年政府強力推動危老重建,而危老重建沒有基地規模限制,多數危老重建案基地面積小、戶數也較少,法令規定的逃生梯寬度,以及地下室與梯廳等公共空間面積,可以預期危老都更建案的公設比,可能高於平均值。(編輯:楊凱翔)1090319

    https://www.cna.com.tw/news/afe/202003190250.aspx

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    • Mar 20 Fri 2020 10:10

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    2020-03-19 10:54經濟日報 記者陳美玲/即時報導
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    據《住展雜誌》統計,2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高,其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8%,新北市也走高到約32.8%,雙雙創下歷史新高。

    住展雜誌研發展何世昌表示,公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉,讓買方悲嘆「越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪,但房子卻愈住愈小」,台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。

    《住展》統計,台北市2019新建案平均公設比約34.8%,較2018年增加0.6百分點,已經逼近35%關卡。北市新建案公設比於2014年突破34%之後,迄今已連續六年站穩在34%以上。

    新北市2019年新建案平均公設比約32.9%,同樣比2018年增加0.6個百分點;近八年來,新北市建案公設比累計大增近三個百分點,增幅遠勝北市。

    何世昌分析,大台北新建案公設比寫下新高紀錄,主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威,以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後,房屋附屬建物坪數減少;因房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數所占比例就會變高。

    其次,雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路,但當年因房市剛走出不景氣沒多久,若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣,所以業者相當克制,就算是當年取得的新建照,大多數公設比都低於平均值。

    房市景氣於2019年明顯轉強之後,「業者灌公設完全沒在客氣」,高公設比建案遍地開花。

    雙北市公設比大幅上升,住展雜誌研發展何世昌分析,「雨遮不計坪不計價」政策效應與房...
    雙北市公設比大幅上升,住展雜誌研發展何世昌分析,「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉,讓買方悲嘆「越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪,但房子卻愈住愈小」,國內虛坪現象持續惡化且無改善跡象。圖為示意圖。 記者陳美玲/攝影

    https://money.udn.com/money/story/5621/4426757

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    • Mar 20 Fri 2020 10:10

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    2020/02/12 14:57:00

    生活中心/綜合報導

    買一間房是很多小資族的人生夢想,不過除了公寓一族之外,多數人購買社區大樓都有「公共設施」,而且就現行新大樓來看,公設幾乎都占3成以上,也就是花1000萬買房,至少有300萬元都砸在「房子外」的公共區域。有網友在網路論壇討論,「到底哪些公設最不必要,簡直在哈囉?」沒想到引發許多購屋族迴響,除了排名第一的「游泳池」之外,還有許多華而不實的公設,也成為網友心中的燒錢設施。

     ID-2150270

    ▲社區游泳池。(圖/翻攝自Twitter)

    NO.1游泳池
    不少人表示,社區的游泳池因為使用率低、維護不易,最後直接被填平,或是改造成園藝造景休息區。因為游泳池維護成本實在很高,冬天要熱水恆溫,還要聘請救生員看顧,一來一往都是成本。

     ID-2157579

    ▲社區公設媽媽廚藝料理教室。(圖/翻攝自pixabay)

    NO.2媽媽廚藝教室&宴會廳
    現在人多數生活忙碌,三餐外食,就算要開伙也會在自己家裡,不過部分社區有「媽媽廚藝教室」及大型「宴會廳」,讓人實在質疑,一年到底會使用到幾次?

     ID-1424054

     ▲社區公設健身房。(圖/翻攝畫面)

    NO.3籃球場&KTV
    熱愛運動的人,或許會喜歡假日到健身房動一動,但如果整座籃球場搬進公設裡,住戶卻不一定樂意。因為過來人透露,公設裡有這種大型球場,管理費一定動輒上萬,試想有這筆預算,為何不去「連鎖健身房」,還有專業教練?網友紛紛表示一語突破盲腸!同理可證,每次酌收清潔費500-1000元的社區KTV公設,使用頻率也不高,購屋前還是要考量自己的需求,綜合評斷公設比,與自身的負擔能力。

     

    https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=688143

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    2019-10-03 11:07

    在買房時,每個人都一定會注意到公設比高低,擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距,而近年來新建案的公設比動輒3、40%,假設買了40坪、總價1千萬的新房子,如果公設比40%,實坪就只有24坪,等於花了400萬在「虛坪」上,因此不少人會認為是浪費錢,公設比應該「越低越好」,但真的是如此嗎?

    許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓,但並不見得是買了真正沒有公設比的房子,因為早期法規未完善,將樓梯間納入主建物一起登記所致,而在近幾十年來,華廈大樓的物件越來越多,還須將地下室納入公設坪數登記,再加上消防法規的修改,8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯,再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積,因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

     

    有泳池花園公設比一定高?

    其實這些設施不算公設比

     

    不過,雖然許多人為了公設比這件事,選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件,但住商不動產企研室經理徐佳馨指出,並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,一般來說,大部分露天無頂蓋的都不計入,像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

     

    徐佳馨說,很多人以為要買公設比越低的房子才對,但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」,有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈,經常沒有明確的社區規約,常會衍生其他料想不到的事情發生。

     

    像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物,其他住戶也心想「人家堆了,我也可以堆」,導致每層樓梯間都亂七八槽,看起來不太美觀,但卻也無力改變。

     

    低公設等於省下管理費?

    遇到這些事可能欲哭無淚

     

    又或者是華廈大樓內,住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費,只有請人清掃樓梯間及收收垃圾,但遇到電梯壞掉需更換時的狀況,住戶所繳交的管理費就會無法支應,要請所有住戶再掏錢出來共同分攤,卻不見得所有人都願意買單,近而引起爭議。因此,雖然公設不是必須的,但一味追逐低公設比的房子,可能會成為住起來不開心的關鍵點。

     

    一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事,更是所有住戶的事,在挑選房子時,該考量的除了有公設以外,管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一,徐佳馨說,管理佳的大樓通常保值性較強,無論自住或投資都是比較好的選擇,而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

     

    看房先看管理好不好

    保全、管理費應用都是指標

     

    除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外,保全素質也能成為管理是否良善的指標之一,例如,可觀察保全外觀是否衣著整潔,再看有沒有認真負責的留意大樓動靜,並與住戶有良好互動,若是管理室常常唱空城,或是與住戶間互動不佳,可能都是管理品質不佳的徵兆。

     

    另外,社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用,如果基金太少,屋齡又太老的話,若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時,可能會沒錢可用,而欠繳管理費的住戶多寡,也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

     

    徐佳馨提醒,雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡,但這可能意味房屋配套設施完善的程度,而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案,更需要考量的是未來住進這間房子後,是否能夠安心的過生活。

    https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201910030008/40%EF%BC%85

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    2020/01/07

    選購房子時,一分錢到底買了幾分貨,從公設比可看出端倪。依照住宅形態、屋齡與社區規模不同,公共設施所佔比例各有差距。公設中因空間使用與分配不同,又分為「大公」、「小公」,同社區中,每一戶產權登記的公設坪數略有不同。
     
    公共設施指的是社區中住戶所使用的公共空間,產權登記不歸屬個人,由全體住戶按比例持分。房屋所有權狀標示的共有部分包含兩類:「大公」為全社區共有的空間,例如:門廳、室內休閒設施、地下室與共同樓梯間、管理員室、走道、屋頂突出物、電機房、蓄水池等。「小公」則為部分住戶使用的空間,例如每1樓層的梯廳、通道、走道等。
     
    所謂的「公設比」,是將公設坪數除以個別住戶權狀坪數所得出的比值;「公設比」愈高,表示公設佔的坪數愈多,也是俗稱的「虛坪」。因早年法規無強制分項登記的緣故,屋齡在25年以上的公寓,常未將樓梯以「公共設施」加以登記。

    住商不動產企研室經理徐佳馨表示,老公寓的樓梯等公設可能登記在主建物的坪數中,使得市場上出現標榜零公設的現象。若購買車位,車位係以單價計費,須從坪數中扣除,才計算公設比與房屋單價。

    新北市土城日月光住宅案專案經理任棟表示,大型社區住戶數量多,分擔下來公設比不見得高。此外,停車位的登記坪數,含車位空間加上分攤車道坪數,約佔9到10坪,若建商以低於8坪登記,可能會將車道坪數灌入公設中,變相加價。

    沒有屋頂的公共空間不可登記為公設項目,戶外泳池、中庭花園、空中花園等不佔公設比。政策規定2018年後申請建照的住宅案,「屋簷」、「雨遮」不可計入產權坪數,也不可計價。2011年以前銷售的建物,雨遮可登記、可計價,2011~2017年的建物,可登記、但不可計價。中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示,民眾看屋時,一定要檢視各項公設,釐清所佔坪數。​(鄭育容/台北報導)

    辛苦存錢買下這戶美美的房子,其實房價還包含公共設施。林琨凱攝

    公共設施分「大公」、「小公」,其中「小公」為部分住戶使用的空間,例如每1樓層的梯廳、通道、走道等。林琨凱攝

    http://m.home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20200107/1686010/rtn/

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    ▲一名網友在 PTT 八卦版好奇提問,究竟住宅內「最廢公設」是哪一項?貼文立刻引發熱議,過來人狂怨一項設施,直呼「真的很瞎!」(示意圖/翻攝自 Pixabay )
    ▲一名網友在 PTT 八卦版好奇提問,究竟住宅內「最廢公設」是哪一項?貼文立刻引發熱議,過來人狂怨一項設施,直呼「真的很瞎!」(示意圖/翻攝自 Pixabay )Decrease font size.

     

    民眾花下大筆積蓄買房,除了房價、地段為主要考量因素之外,近年來新的建案公設比動輒 3、40% ,種種條件都令買家傷透腦筋。近日,一名網友在 PTT 八卦版好奇提問,究竟住宅內「最廢公設」是哪一項?貼文立刻引發熱議,過來人狂怨一項設施,直呼「真的很瞎!」

    原 PO 以「住宅最廢公設是哪樣」為題,貼文題到自己認為住宅最不需要的公設,就是游泳池,且說「知道有些一開始有游泳池,過幾年太燒錢,直接填平,改園藝造景供休息」,不禁好奇詢問廣大鄉民「最廢公設是哪樣呢?雨遮?社區圖書館?游泳池?大廳?健身房?」

    ▲一名網友在 PTT 八卦版好奇提問,究竟住宅內「最廢公設」是哪一項?貼文立刻引發熱議,過來人狂怨一項設施,直呼「真的很瞎!」(圖/翻攝自 PTT )


    不過,也有網友表示「空中花園啊!誰沒事會跑到頂樓逛花園」、「空中花園 +1 ,有夠智障」、「公設除了電梯和專用垃圾房,其他都很廢」、「花園、魚池」、「都不可能長期用,但要一直付管理費,搞笑」、「健身房還蠻熱門的啊,其他都沒用」、「公設真的是樓梯、電梯、垃圾房就好,其他沒用」。(編輯:賴詠璿)貼文一出,隨即引發熱烈討論,其中呼聲最高的「最廢公設」為游泳池,網友紛紛回應「游泳池真的智障,弄停車場都好多了」、「目標客群不是真正有錢人,做游泳池真的很瞎」、「游泳池個人最不愛」、「游泳池 +1 ,根本浪費錢,還要請救生員」、「推,游泳池很難維護」。

    https://www.nownews.com/news/20191125/3776516/

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    2019/11/18 08:30:00

    記者蔡佩蓉/台北報導

    日前國民黨總統參選人韓國瑜接連遭踢爆,同時擁有數棟房產,韓國瑜競選辦公室公布包括台北鎮江街、板橋「東方明珠」、內湖工業宅、南港「日升月恆」等建物,但卻又被打臉,怎麼會公布「實坪、淨坪」,因為台灣高公設比、虛坪制,就是最為人詬病的不動產環節之一。

    新莊。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-2020660

    ▲台灣虛坪制、高公設比是世界奇觀,買房一半的房價都繳給虛坪。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

    高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,我國現行不動產買賣,針對區分所有建物大都採「總坪計算制」,也就是說是主建物+附屬建物+共有部分的面積,合計為面積坪數計算基礎。

    而專有面積的「實坪面積」(主建物+附屬建物面積),將讓總價除以面積後的單價特高。住展雜誌就曾統計,去年北台灣各縣市公開銷售的新建案,平均公設比達32.4%,持續走高,其中新北、基隆、桃園、宜蘭與新竹等5個縣市均創新歷史新高,台北也追平歷史第3高。

    當時住展雜誌企研室經理何世昌就點破,民眾買房「室內實坪僅約權狀一半」是現在進行式,這種「要一塊,給五毛」的房市買賣問題,仍有賴官員智慧來解決。陳碧源指出,韓辦可繼續推動這種「實坪制」計算,這樣才能和國際接軌,改變台灣不動產市場的交易文化。

    https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=637652

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    不想花錢買無感公設 這件事一定要計較

    好房網News記者王惠琳/台北報導

    一般人買房時都認為公設比越低越好,不過新建案要找到低於30%的公設比越來越難,當公設比居高不下,花錢買的公設是否實用、加分,就顯得更加重要。PTT上有網友好奇發問:「目前看的大樓公設都有33%左右,有的有健身房及交誼廳等空間,有的大樓都沒有這些設施,既然都是一樣的公設比例,總覺得應該要有這些空間設施不是嗎?」

    平平都是33%公設比,為何他家有健身房,我家沒有?原來箇中差異就取決於基地大小與所有戶總坪數,同樣的公設比,所有戶總坪數夠大,公設的總坪數才會大,就能提供多樣化的公設。

    當公設比居高不下,花錢買到的公設實用與否就顯得更加重要。示意圖/好房資料中心(好房網News記者張聖奕/攝)

    也有網友指出,若是基地不夠方正,就會出現浪費畸零地或轉彎空間變多,而造成公設比高但實際能使用的公設卻不多,還有其他令人無感的公設包括:梯廳空間、地下層挖多一層、二樓設置大空間管委會會議室,但實際挪作他用等狀況。

    有網友表示「7樓以下大樓只需設置1逃生梯,8樓以上需設雙逃生梯,光這點公設比可差8%左右,看過長方形基地,搞了3連棟7層樓建築,就可以拿來宣傳低公設比」。但實際上逃生梯占了大部分公設,日常使用根本用不上。就有網友直言:「健身房、泳池、卡拉OK等都是加分,沒有這些公設,那多付的1/3真的是付給空氣」。

    不過也有網友認為,健身房等公設未來可能會有維護困難、住戶意見紛擾等問題,游泳池還要多請救生員,維護也要費用,如果用的人不多,管委會最後可能索性決定不維護,公設就變成蚊子設施,不如一開始就沒有,但也有人認為,其實有些實用的公設很棒,想用就可以使用,對於整體社區質感也提升很多。

     

    https://news.housefun.com.tw/news/article/311729241911.html?utm_source=line

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    公設比能壓到25%?新案配置圖就能見端倪

    好房網News編輯唐主桂/綜合報導

    因為建築法規的原因,從2005年之後,大樓的公設比就動輒達到30%,台北市近幾年的新建案公設比,平均高達34%以上,某些豪宅,或是基地面積較小的建案,公設比甚至超過40%,不過近來新竹出現一個建案,公設比只要25%。

    這個建案位於新竹縣新豐鄉,主打除了低公設比25%,還有低管理費,建商表示該建案管理費每坪只要40元。比起一般管理費行情,大約只有一半價格。

    新建案要找到公設比低於30%的難度相當高,不過相較之下也會影響到公共區域的大小。示意圖/好房網資料庫照片

    高雄

    為了壓低公設比,該建案公共設施僅有大廳和警衛管理區,建商表示,公設比之所以能這麼低,和每層戶數、走道大小也有所關聯。實際觀察該建案的平面圖,可以發現該案每層四戶,皆由中央點進出,因此確實省下了走道空間。

    天時地利不動產總經理張欣民表示,現在預售市場上,要找到公設比30%以下的非常的少,只有基地相對較小,且沒有額外公共設施才能辦到,又因為電梯、樓梯都有法規規定,不至於壓縮到逃生空間,所以對於相對精打細算的民眾來說,會是不錯的選項。

    不過基地大的案件,因為有較多戶數和空間,也會有條件去安排較多元的公設,而不會大幅度增加公設比,因此也能夠以此做為賣點。

    因為樓層間沒有太大的走道,因此省下了不少公設空間。圖取自建商廣告因為樓層間沒有太多走道空間,因此省下了不少公設比。圖取自建商廣告

     

    https://news.housefun.com.tw/news/article/423250241721.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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