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莊孟翰│理財周刊1003期│2019-11-15 
有鑑於不動產紛爭既多且雜,台北市政府地政局最近就不動產交易安全議題,特別針對「消費糾紛處理管道及法律效力」,建議一般民眾可透過「消費爭議申訴」、「調解」、「調處」或「仲裁」等多元方式來解決。

一般民眾只要經由台北市政府地政局網站點閱「不動產交易安全」→「消費糾紛處理管道及法律效力」,即可看到台北市政府對於「消費糾紛處理管道及法律效力」的重要提示:「不動產交易私權糾紛原因眾多,民眾如遇上私權爭議,為爭取自己應有的權利,除得依民法循訴訟程序解決外,還可以透過﹃消費爭議申訴﹄、﹃調解﹄、﹃調處﹄或﹃仲裁﹄等多元方式來解決」。

其次,對於仲裁的效力也給予高度的肯定,「仲裁是基於私法自治原則,由契約雙方當事人合意,透過仲裁機構的仲裁人(由不動產學者及專家、律師、建築師、估價師、地政士、經紀業、代銷業、地籍測量等人士組成)依據雙方當事人所約定或法律所規定的程序進行審理,最後對當事人雙方做成拘束力的判斷。仲裁人作出的判斷具有實質拘束力,若有一方不遵守,他方可聲請法院強制執行」。由此可知,台北市政府也是很贊成透過「消費爭議申訴」、「調解」、「調處」或「仲裁」等多元方式來快速解決不動產相關的紛爭。

以下請理事長再就中華不動產仲裁協會的優勢,作進一步的解說。

Q經由本刊多次採訪可知,仲裁既可節省訴訟之費用,又可維持雙方當事人之和諧,仲裁判斷又有強制執行的效力,所以在打官司之前就應多利用調解及仲裁程序謀求紛爭的解決,請問仲裁協會如何快速解決紛爭?

A:中華不動產仲裁協會秉持為社會服務之精神,專司「訴訟外紛爭解決機制」(Alternative Dispute Resolution, ADR)。交付仲裁有省時(須於六個月內完成仲裁判斷,具有判決確定效力)、節費(比法院之訴訟費用更經濟)、專業(由專業仲裁人判斷)、保密(對外一律保密,可確保當事人隱私)等優點。目前已有逾二百位來自不動產界的專業菁英登錄為本會仲裁人,因此,解決所有不動產私權爭議就是我們的專長。

Q請問法院的法官是不是都具有這方面的專業?中華不動產仲裁協會如何填補這一專業領域的不足?

A:這真是一個必須嚴肅面對的議題,首先,專業法院或專業法庭的法官養成,尤其是不動產專業領域,究竟有哪些重要議題必須面對?



中華不動產仲裁協會之成立,主要係延攬不動產與地政專業人士轉任仲裁人,換言之,即是交由民間專業法官審理不動產爭議案件。中華不動產仲裁協會的組成與仲裁人定位的思維,就是將產官學界之不動產與地政專業人士訓練成民間法官,藉以分攤法院逐年累積的協助政府快速處理大量不動產爭議事件。

Q由於仲裁判斷不對外公開,因此,對於仲裁判斷品質之優劣,除當事人外,任何其他第三人均難予以臧否評論,而其他案件亦難據以參考引據,這方面理事長是否可以略做評論?

A:由於仲裁實務上對於相類似之案件,因仲裁庭組成之不同,而有不同之判斷結果,導致仲裁判斷之公信力無法大幅提升。相較於此,法院實務上雖亦強調法官獨立審判,惟為避免相同案件出現不同判決或判決歧異矛盾之現象,法院遂有所謂之民刑庭總會,定期針對實務上常見之爭議提出討論,並彙整意見或統一見解,提供司法人員參考。

有鑑於不動產爭議樣態之繁雜,在此呼籲最高主管機關內政部或法務部或國內之仲裁機構應將國內常見之爭議予以類型化整理,並就各相關類型之重要爭議,邀請不動產界及法律之學術與實務界人士共同討論,並作出原則性之建議,以供各界參考。

Q最後,想請理事長作一總結,既然不動產紛爭的處理涉及這麼高度的複雜性,一般民眾應該如何好好利用中華不動產仲裁協會這麼專業的機制及專責機構快速排解紛爭?

A:四十多年來,一群從事不動產專業工作者—諸如吳榮波、王進祥、許松、許仁舉、黃志偉等多位有志之士,針對不動產訴訟往往未能「妥速審判」之沉痾,每有「法之所及、利已凋也」之感嘆,放眼所見,經旬擱懸之不動產訴訟案件,已使不少期盼即時正義之民眾,訟累加身,苦不堪言,縱獲勝訴確定判決,早已淪為「紙上富貴」。究其主因,乃係未能及時「對症下藥」所致,有鑑於此,本人一路走來便一再倡言成立「不動產專業法庭」,然因涉及司法制度之改革,困難重重,未獲採納,殊為可惜。



在此過程,本人受法界先輩「預防輕啟訴訟、減輕審判負擔」之啟發,冀望強化「訴訟外之紛爭解決機制」,期以逐漸調整一般民眾對於法院判決效力絕對依賴之觀念。另外,「仲裁」機制所具備的特色,除有專業、效率、經濟、保密等多項優點之外,更有確定判決之效力(仲裁法第37條第1項),實為解決不動產紛爭之另一有效捷徑。

值此之際,幸蒙王進祥、張元旭、盧鄂生、陳諶、黃志偉、王年水、李連生等賢達多所策勵,本人暨團隊成員始能全力擘劃,結合不動產學者及專家、律師、建築師、估價師、地政士、經紀業、代銷業、地籍測量等二百餘位菁英人士,經眾人無私奉獻、戮力同心,中華不動產仲裁協會得以順利組成,今後將一本服務國家社會之成立宗旨,大幅提升不動產仲裁之品質與公信,藉此打造公正仲裁之新形象。尚祈與諸位先進齊心協力,共同塑造中華不動產仲裁協會的品牌價值!

附註:本協會備有仲裁問與答小手冊,歡迎來電:02-27297171索取;另外,亦可至本協會網站查詢理監事團隊名冊,以供參考!
中華不動產仲裁協會網址:www.creaa-wks.org.tw

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/List.aspx?UType=114

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莊孟翰│理財周刊998期│2019-10-11 
Q請教王理事長地政專業背景出身,何以發想成立不動產仲裁協會?

A:就仲裁之優勢角度而言,不動產發生糾紛時,訴訟雖為解決雙方爭議之熟悉途徑,惟因現行訴訟程序原則上採取三級三審制,動輒提起訴訟,勢須耗費繁冗之心力、時間,方能獲得確定之終局判決,非但曠日費時,且所費不貲。因此,邇來學者、專家莫不倡議宜循訴訟以外之「仲裁」方式,謀求解決複雜、專業、金額龐大之不動產紛爭。

所謂仲裁,係指當事人以書面訂立仲裁協議,約定有關現在或將來依法得和解之民事爭議,可自行選擇一人或單數之數人組成仲裁庭,由仲裁庭做出仲裁判斷,以解決爭議之制度。凡經仲裁庭做成判斷後,當事人必須接受仲裁之結果,亦即仲裁判斷於當事人間,與法院之確定判決具有同一效力,於聲請法院為執行裁定後,得為強制執行。仲裁與訴訟之區別,在於仲裁制度係「一審制」,仲裁一旦做成判斷,效力即告確定。因此,仲裁誠為解決不動產紛爭之良策,早已蔚為世界潮流。

Q請教不動產爭議交付仲裁之特性與優點?

A:有關不動產仲裁之特性與優點可簡述如下:

首先,具有彈性。由於不動產仲裁之進行,可由當事人充分彈性的選擇仲裁之地點、程序以及仲裁人之人選等,且因仲裁重在私權爭議之根本解決,而不太拘泥於形式上或程序上之爭議。因此,其處理之結果,一般而言,亦較能令當事人信服。

其次,就有效性而言:依據仲裁法第三十七條之規定,仲裁之判斷於當事人間,與法院之確定判決有同一效力,當事人並得據以向法院聲請強制執行。

再者,就專家性言:不動產仲裁可藉由專業之地政專家或法律專家擔任仲裁人,以作成專業之判斷。因此,此種爭議處理結果自較易令當事人信服。反之,以訴訟方式解決工程爭議,往往由於法院之法官不諳地政,以致皆需仰賴專業之鑑定機構提供鑑定意見,而送請鑑定之結果,一方面勢必增加訴訟之時間,另一方面,法院對於鑑定意見之採納,時常也無法作專業之判斷,因此,仲裁在這方面,顯然優於訴訟。

接著是迅速性:依據仲裁法第二十一條之規定,仲裁人應於仲裁程序開始後之六個月內作成判斷,必要時得延長三個月。另仲裁之進行,由於係由專業之仲裁人進行詢問,且每次詢問會之時間,亦可由仲裁人視案情之複雜度及需要,彈性決定。期使當事人雙方之爭議能在六個月之法定期限內完成,加以仲裁程度又係一審終結,故較諸訴訟程序之曠日費時,自較易能滿足當事人之要求。

最後就隱密性及經濟性而論:仲裁程序之進行,通常係在不對外公開之情形下為之,因此,當事人彼此間之營業秘密不致因此洩漏,而程序進行之不對外公開,亦使仲裁人在指揮仲裁程序時,得以和諧之方式進行,而不受外界之干擾,是為仲裁之另一優點。仲裁程序之收費,係採階梯累退之計費方式,加以仲裁程序係一審終結,是其費用自然比訴訟程序低廉,而較易為當事人所接受。

Q何類爭議較適合提付仲裁,而非上法院打官司?

A:常見不動產爭議之態樣與種類:

由於不動產交易過程繁複、價金龐大,一般民眾終其一生約僅有一至二次購置不動產的機會。往往因法令常識不足、交易資訊不夠透明或不動產交易服務業者的蓄意欺瞞等因素,而誤購不適合自己的房屋或發生房屋交易糾紛,民眾權益因此而受到嚴重影響。

近年來不動產交易糾紛案件量居高不下,常成為政府部門或民間消保團體受理申訴案件量的首位,關乎此,本協會認列不動產糾紛八大爭議類型諸如:買賣、租賃、不動產建築、開發、不動產估價、政府民間合作開發爭議、營建、裝修工程、不動產他項權利設定契約、共有物分割爭議等。

因此,為推廣國內不動產爭議仲裁,提供社會大眾及業界迅速、專業解決爭議之管道,希望藉由這個機會界定所謂不動產私權爭執,能夠建立起社會大眾之共識,遏止糾紛的發生,俾使健全不動產交易秩序和保障不動產交易安全的理想能夠付諸實現。

理事長胸懷理想卻也腳踏實地,能否以您自身角度敘述成立中華不動產仲裁協會成立以來之心路歷程?尤其以您奉獻地政界將近四十年,必多所感觸。



中華不動產仲裁協會自一○三年十一月二十五日立案至今,在國雄、副理事長陳立夫教授、副理事長王進祥、副理事長張元旭、常務監事楊松齡教授、莊孟翰教授及各理監事、王秘書長年與全體會員齊心戮力下,奠定固基,無論仲裁人人力培訓、涉外仲裁交流、不動產仲裁人相關證照管理及為民服務等,皆已建立完善制度外,更難能可貴的,在全體協會同仁群策群力下,提升工作實績,積極推動各項計畫,殊值肯定與嘉許。

中華不動產仲裁協會秉持為社會服務之精神,專司具有法律效力與便利的「訴訟外紛爭解決機制」(Alternative Dispute Resolution, ADR),交付仲裁有省時(須於六個月內完成仲裁判斷,具有判決確定效力)、節費(比法院之訴訟費用更經濟)、專業(由專業仲裁人判斷)、保密(對外一律保密,可確保當事人隱私)等優點。逾百來位來自全國各地不同領域之律師、會計師、建築師、不動產估價師、技師、教授、不動產經紀人、地政士等不動產專業仲裁人登錄於仲裁人名冊。本會可提供包括所有不動產糾紛案件之服務,所作出之仲裁判斷依法律規定及司法實務在國內具有執行力。

國雄曾藉協會周年慶發行特刊,將成立迄今,從靜態的組織建構、生態的業務成長、動態的團體互動及心態的服務理念等,從無到有、由有到精之構建經營歷程,娓娓道來,點點滴滴在心頭,並印製不動產仲裁小手冊供各界閱覽參鑑,深具意義。

中華不動產仲裁協會身為民間準法庭,工作至為艱鉅,因此不動產之產、官、學界莫不至盼全體協會同仁本於崇高的願景與使命,繼續發揮本職知能,為訴訟外紛爭解決機制再創新頁,使國內的仲裁環境廣被接受。國雄本人藉此亦傳達前瞻性、永續性之不動產紛爭解決機制理念,期盼協會永續經營成長,並對國家社會提供排難解紛之永續服務!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23077994680&AType=1

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莊孟翰│理財周刊999期│2019-10-18 
Q經由上期報導,我們已經知道不動產爭議類型有些循仲裁的路徑是勝過打官司(訴訟)來解決,藉此再讓一般民眾深入瞭解仲裁和調解有何不同?

A:按仲裁是由當事人選出的仲裁人審理案件,而訴訟則是在法院進行,由法官審理。另外,當事人對訴訟程序沒有決定權,但對仲裁程序則有自主權。

仲裁與調解都是透過當事人遴選他們所信賴的公正第三人解決紛爭的方法,二者最大的區別是,在仲裁方面,經仲裁人作出之判斷具有實質拘束力,若有一方不遵守,他方可聲請法院強制執行。但在調解方面,調解人所作建議對當事人並沒有拘束力,當事人可以決定是否接受調解人所提解決的建議。

Q現代人講求CP值,從解決不動產糾紛的成本效益來看,仲裁是否比訴訟便宜?仲裁是否比訴訟更快速?

A:法院進行的訴訟係採三級審判,而仲裁則是一次解決,因此仲裁費用比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁就會比訴訟來得經濟划算。再者,依照仲裁法規定,仲裁庭應於六個月內作成判斷書,即使案情複雜,必要延長時,也只能再延長三個月而已,與法院訴訟程序相較,更顯快速得多。

Q當我們清楚了解之後,就要慎選仲裁機構進行仲裁程序,那麼機構仲裁有什麼優點?

A:機構仲裁的優點在於進行仲裁程序時,可適用該仲裁機構所定的仲裁規則進行仲裁,仲裁人並須遵守該仲裁機構的仲裁人倫理規範,且仲裁機構會安排專人管理仲裁案件,提供各種服務,作成完整的開庭紀錄,協助仲裁程序更公正與有效率的進行。現今各國原則上都採這種方式進行仲裁。



至於為什麼要選擇中華不動產仲裁協會仲裁?顧名思義,本協會是唯一一家專門處理不動產糾紛的專業仲裁機構,係結合不動產學者及專家、律師、估價師、建築師、技師等各領域菁英人士,並具有完整的軟、硬體設備,以提升不動產仲裁之品質與公信,藉此打造公正仲裁之新形象。

Q中華不動產仲裁協會在仲裁程序中扮演什麼角色?

A:協會自收受仲裁案件起,即適時且妥當的在仲裁程序進行中扮演服務的角色,如協助安排仲裁庭期、仲裁期間的管控、仲裁文件的送達、開庭紀錄的製作、提供程序順暢進行的相關事項等,都是中華不動產仲裁協會服務的範圍。本會網站www.creaa-wks.org.tw,除了有關協會的基本介紹外,尚有仲裁法令規章等相關資訊暨仲裁人名冊及仲裁協議等豐富的訊息提供下載服務,另也可以電洽本會工作人員索取相關資料。

Q什麼是仲裁協議?是否必須有仲裁協議才能仲裁?

A:有關現在或將來依法可以和解的不動產(民事)爭議,當事人在進行交易時(例如買賣、承攬、租貸、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約),都可在相關契約加上一種條款,約定日後就該交易發生爭議時,以仲裁方式解決,這種條款叫做仲裁條款,也就是法律上的仲裁協議。當然,不在相關交易契約上附帶訂立仲裁條款,而另外專門訂定這種仲裁約定的合約也是仲裁協議,惟當事人間一定要有書面的仲裁協議才能交付仲裁。

Q如果想要仲裁,但是沒有仲裁協議,該怎麼辦?仲裁協議是否一定要書面?口頭約定可以嗎?

A:如果當事人在有關交易的契約(例如買賣、承攬、租賃、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約)中沒有訂立仲裁條款,仍可以在爭議發生後,雙方再簽定仲裁協議,將已發生的爭議提付仲裁。



惟必須注意的是,仲裁協議必須作成書面,不可口頭約定。不過所謂仲裁協議不限於正式的書面合約,凡當事人之間的文章、證券、來往的信函、電傳、電報或其他類似方式的通訊等,如果足以認定雙方有仲裁合意,都可認為已經有書面仲裁協議。

https://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23094726200

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莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
日前報載立法院司法及法制委員會審查司法院二○二○年度預算,在討論最高法院「限量分案」議題時,有委員提到尚有四三一六件沒分案,一年以上沒分案的有一三一九件,由此不難了解目前司法人員工作量之沉重。因此,如能就較為單純的訴訟案件經由仲裁解決,相信一定可以有效紓解司法人員的工作負擔,另一方面,一般民眾也可不必曠日廢時的等待可能橫生枝節的爭議處理。

Q本次再請教王理事長:如果一個不動產糾紛案已尋求仲裁解決,那麼仲裁程序何時正式開始?仲裁有沒有時間限制?

爭議事件的仲裁程序,除當事人另有約定外,自相對人收受提付仲裁的通知開始。除當事人另有約定外,仲裁庭應於組成後六個月內作成仲裁判斷書,必要時可延長三個月。

Q仲裁庭要開幾次庭才會結案?

依各案件的性質、內容、複雜程度不同,仲裁庭開庭次數也有不同,只要仲裁庭認為已達到下判斷程度,就可宣告開庭終結,作出仲裁判斷。

Q什麼是簡易仲裁程序?什麼情況下適用不動產簡易仲裁程序?

這是比較快速簡便的手續,為了使爭議迅速解決,就民事訴訟法所規定應適用簡易程序的事件,經當事人合意向本會聲請仲裁時,由本會直接指定一名仲裁人,並依本會所訂的簡易程序進行仲裁。

依民事訴訟法四二七條規定,下列情況適用簡易仲裁程序:

(1)關於財產權之訴訟,標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者。

(2)因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。

(3)因請求保護占有涉訟者。



(4)因定不動產之界線或設置界標涉訟者。

(5)本於票據有所請求而涉訟者。

(6)因第二項及第五項所定請求之保證關係而涉訟者。

Q簡易仲裁程序如何進行?


中華不動產仲裁協會的簡易仲裁程序,是由協會收受仲裁聲請書後指定一名仲裁人,以一次開庭終結為原則,並於三個月內作成仲裁判斷書。

Q就仲裁庭組成而言:我們知道仲裁庭相當於法庭,仲裁人相當於民間法官,有關這一點常會引起一般人的好奇,究竟怎樣的人可以擔任仲裁人?其次,向中華不動產仲裁協會提出仲裁聲請,仲裁人是否一定要從協會的仲裁人名錄中選任?

依仲裁法第六條規定,具備下列資格之一,且無仲裁法第七條規定如貪污、瀆職或其他判處一年以上刑期確定之犯罪等情形的人,可以擔任仲裁人。

(1)曾經實任推事、法官或檢察官者。

(2)曾執行律師、會計師、建築師、技師或其他與商務有關之專門職業業務五年以上者。

(3)曾任國內、外仲裁機構仲裁事件之仲裁人者。



(4)曾任教育部認可之國內、外大專院校助理教授以上職務五年以上者。

(5)具有特殊領域之專門知識或技術,並在該特殊領域服務五年以上者。

具上述資格,但非法律專業背景者,尚須依仲裁法第八條規定取得仲裁人訓練合格證書,始得擔任仲裁人。

凡符合仲裁法第六條至第八條規定之條件者,都可被選任為仲裁人。凡登錄於中華不動產仲裁協會仲裁人名冊之仲裁人都經過本會「仲裁人資格審查暨選定委員會」依仲裁法與本會仲裁人登記審查辦法嚴格審查,提報理事會討論通過後,並經法務部核備,才可登錄。因此,可優先考慮選任本會仲裁人登記名冊中之仲裁人。

Q仲裁庭如何組成?

依仲裁法第九條第一項規定,當事人的仲裁協議內有約定仲裁人及其選定方法時,即依其約定;若無約定,則由雙方當事人各選出一名仲裁人,再由雙方選定的仲裁人共推第三仲裁人為主任仲裁人,由三名仲裁人組成仲裁庭。

Q進入仲裁程序後,仲裁人有什麼義務?

仲裁人應(1)秉公正、客觀、獨立、負責之精神處理仲裁事件,並保守秘密;(2)予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要調查;(3)根據具體情況採用適當的程序進行;(4)於法定期限內作成判斷書,避免拖延仲裁程序等。

Q仲裁詢問會是否一定要聘請律師為代理人?

我國仲裁法並無明文規定代理人必須是律師,所以不具備律師資格的人也可擔任代理人。

Q仲裁詢問會可以旁聽嗎?

除非當事人另有約定,原則上,仲裁程序具有保密性,不對外公開,故不提供旁聽。且依仲裁法第二十三條第二項:「仲裁程序,不公開之」規定,凡參與仲裁程序的所有人均負保密的義務。

Q其次,我們在法律程序上最關注程序正義,另外,再想請教王理事長:民事訴訟關於「證據」之規則是否適用於仲裁程序?仲裁庭能否主動調查事實?仲裁庭可否請證人出席?

仲裁庭與法院訴訟不同,無須嚴格遵守民事訴訟法關於證據之規定。仲裁法第十九條:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法之規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或其認為適當之程序進行。」

依仲裁法第二十三條第一項規定:「仲裁庭應予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要之調查。」與第十九條規定:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或依其認為適當之程序進行。」原則上仲裁庭證據之調查應本於當事人之聲明,但仲裁庭不能僅依當事人聲明之證據而得心證,或因其他情形認為必要時,可依職權調查證據,但應予當事人就是否調查有陳述意見之機會。

依仲裁法第二十六條規定,仲裁庭可通知證人或鑑定人到場應詢。證人無正當理由而不到場者,仲裁庭可聲請法院命其到場。

Q就實質正義而言,仲裁一定要按照法律判斷嗎?什麼是衡平仲裁?在什麼情況下,仲裁人可適用衡平仲裁作出判斷?

當我們充分了解仲裁優勢之後,即可知道仲裁不一定固守僵硬的法條,仲裁人以其專業背景獲當事人同意後,得衡平仲裁。

所謂「衡平仲裁」,是指在雙方當事人明示合意授權下,仲裁人不一定要固守法律,而可適用衡平原則作成仲裁判斷。換句話說,當事人之間的爭議事件雖有法律規則可以適用,但擔心嚴格適用法律規則後,在當事人間會產生不公平結果。簡單地說,衡平仲裁是在經過當事人明白合意授權後,仲裁人就可以跳脫法律規定,改依仲裁庭認為公平合理的基準予以判斷,以追求個案實質公平的裁決。

依仲裁法第三十一條規定,仲裁庭經當事人雙方明示合意時,即可適用衡平原則來下判斷。

Q程序上再請教一個問題:撤回仲裁聲請是否可以退費?

(1)在選定仲裁人前,撤回仲裁聲請者,當事人可以請求退還應交給仲裁人仲裁費的全額。



(2)在選定仲裁人後,但仲裁詢問開始前,聲請撤回仲裁者,當事人可請求退還應交給仲裁人仲裁費的半數。

(3)在仲裁詢問開始後,聲請撤回仲裁者,由聲請人負擔仲裁費用。

另外有關事務費部分,依照實支實付原則,退還剩餘款。

由上所述,簡易仲裁再加上衡平仲裁,必然可以提供一般民眾較為經濟實惠而又能在短期內解決紛爭之捷徑!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23112503440&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1001期│2019-11-01 
經由前面三期的專訪,相信大家都對仲裁有了進一步的認識與了解,以下想再請理事長就仲裁庭如何作出判斷?如果對仲裁判斷結果不滿,是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?台灣的仲裁判斷是否可以在國外執行?是否可以在大陸執行?以及我國是否承認外國仲裁判斷、外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認等相關議題分別幫我們說明清楚,以備不時之需。

仲裁庭開庭終結後,如何作出判斷?

依仲裁法第三十二條及三十三條規定,仲裁庭若認為仲裁已達到可作成判斷的程度時,應宣告開庭終結,並對當事人所聲明的事項進行評議,作成判斷書。合議仲裁庭的判斷,以過半數意見定之。

仲裁人仲裁判斷的評議是否可以公開?

依仲裁法第三十二條規定,仲裁判斷的評議不可公開。因此,仲裁人的評議過程及評議簿內容都不可公開。

仲裁庭是否需要宣判?

仲裁庭與法院不同,不會進行宣判,在仲裁庭完成判斷書後,中華不動產仲裁協會會將判斷書正本送達給雙方當事人及其代理人。

開庭終結後,仲裁庭要多久才作成仲裁判斷?



依仲裁法第三十三條規定,仲裁庭應在開庭(詢問)終結後,於十日內依當事人聲明的事項作成判斷書。但當事人另有約定,則又另當別論。

如果對仲裁判斷結果不滿,怎麼辦?有補救辦法嗎?是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?

仲裁判斷是最終的決定,除非有仲裁法第四十條第一項所規定的情形,例如:仲裁協議無效、仲裁庭在開庭終結前沒有給當事人陳述機會、仲裁庭的組成或仲裁程序違反仲裁協議或法律規定、仲裁人違背職務或判斷基礎的證據是偽造,並經宣告有罪的判決已經確定…等外,原則上就定案了,不能提起撤銷仲裁判斷之訴。

若要撤銷仲裁判斷,有時間限制嗎?應該幾天內提出?

依仲裁法第四十一條第二項規定,提起撤銷仲裁判斷之訴,應於判斷書交付或送達之日起,三十天內向管轄法院提出。但如:仲裁人違背仲裁人職務、當事人或代理人關於仲裁犯刑事上之罪,或判斷基礎之證據、通譯內容係偽造、變造等等情形,提起撤銷仲裁判斷之訴,經釋明非因當事人之過失,不能在規定期間內主張撤銷之理由時,則自當事人知悉撤銷之原因起算,三十天內提出。不過自判斷書作成之日起已過五年時,則不論有任何理由,都不能再提出撤銷仲裁判斷之訴。

仲裁判斷下來了,若相對人不履行仲裁判斷所定的義務時怎麼辦?

若相對人不依仲裁判斷履行義務時,依仲裁法第三十七條規定,聲請人在向法院聲請取得執行裁定後,可對他的財產加以強制執行。如果係(1)以給付金錢或其他替代物有價證券之一定數量為標的,或(2)以給付特定動產為標的的情況,經當事人雙方以書面約定仲裁判斷無須經法院裁定,即可為強制執行時,當事人即可聲請法院強制執行。



台灣的仲裁判斷可以在國外執行嗎?台灣的仲裁判斷可以在大陸執行嗎?

我國雖然不是「紐約公約(New York Convention)」的簽署國,但不少國家(例如德國、澳洲、瑞典、西班牙等)在簽署紐約公約時,都沒有聲明「互惠保留」,因此這些國家原則上也可透過紐約公約的相關規定,承認及執行我國仲裁判斷。除此之外,許多國家(地區)的仲裁法也有明文規定如何承認由非紐約公約的簽署國家作成的仲裁判斷(例如:香港、新加坡、韓國、菲律賓等),或透過兩國之間簽署的雙邊協定(例如中華民國-美國友好通商航海協定)尋求對仲裁判斷加以承認與執行。

 

至於有關台灣的仲裁判斷,依大陸最高人民法院於一九九八年五月二十二日公布之「關於人民法院認可台灣地區有關法院民事判決的規定」,當事人可以向大陸人民法院申請認可後強制執行。

隨著國際往來交流頻繁,我國是否承認外國仲裁判斷?外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認?

依仲裁法第四十九條規定,我國原則承認外國仲裁判斷,即除非有下述情形之一,法院應以裁定承認外國仲裁判斷。這例外不承認情形如下:

(1)仲裁判斷的承認執行,有背於中華民國的公共秩序或善良風俗者。

(2)仲裁判斷依中華民國法律,其爭議事項不能以仲裁解決者。



(3)外國仲裁判斷,其判斷地國或判斷所適用的仲裁法規所屬國對於中華民國仲裁判斷不予承認者。

聲請人以外國仲裁判斷聲請承認時,應檢附下列文件向法院提出聲請承認:

(1)仲裁判斷書的正本或經認證的繕本。

(2)仲裁協議的原本或經認證的繕本。

(3)在仲裁判斷是用外國仲裁法規,外國仲裁機構規則或國際組織仲裁規則的情形,這些規章的全文。聲請承認的外國仲裁判斷所檢附的文件,如果是以外文作成時,應提出他們的中文譯本。

由上所述,相信大家對仲裁做成的判斷與仲裁的撤銷,以及台灣的仲裁判斷是否可以在國外或大陸執行等相關問題都已有進一步了解,希望經由本刊的專訪報導,能夠為全國民眾提供另一排難解紛的捷徑!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23131326400&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1002期│2019-11-08 
經由多次採訪報導,我們已充分瞭解不動產爭議類型有些循仲裁途徑優於訴訟解決,這也正是華固新天地與國產署的爭議、北市府與日勝生美河市的爭議、北捷與法商馬特拉的爭議以及故宮南院BOT案相繼尋求仲裁解決紛爭之主要原因。

以下擬再就哪些不動產糾紛適合交付仲裁?示範仲裁條款、仲裁費、調解費與法院裁判費之比較請教王理事長。

Q哪些不動產糾紛適合交付仲裁?

A:以下各項不動產糾紛都可交付仲裁。

1.營建(裝修)工程爭議:內容包含投標、設計、施工、完工驗收、保固等階段,及災變、工程保險、瑕疵責任、鄰損等糾紛。

2.不動產買賣爭議:內容包含預售屋、成屋買賣、定金返還、瑕疵責任、履約保證、產權、廣告不符等糾紛。

3.不動產開發爭議:內容包含土地開發、合建、自辦都市更新、自辦市地重劃信託等糾紛。

4.不動產經紀業(仲介、代銷)爭議:內容包含斡旋金、服務費等糾紛。

5.不動產租賃爭議:內容包含土地、建物、停車位、停車場建築基地、耕地等糾紛。

6.不動產權利分配爭議:內容包含繼承、分割、占有、時效取得、界址測量與調整等糾紛。



7.不動產他項權利設定爭議:內容包含地上權、不動產役權、抵押權、典權等設定糾紛。

Q請說明中華不動產仲裁協會主要的示範仲裁條款有哪些?

A:中華不動產仲裁協會主要的示範仲裁條款可分為以下兩種:

1.與本國廠商簽約用

任何由本契約所生或與本契約有關之爭議,應提交中華不動產仲裁協會,依中華民國仲裁法及該協會之仲裁規則於台北市以仲裁解決之。

2.兩岸商務仲裁用

(1)任何由本合同所生或與本合同有關之爭議,應提交設於台灣地區之中華不動產仲裁協會(址設:台北市信義區光復南路495號6樓之4),依臺灣仲裁法及中華不動產仲裁協會之仲裁規則以仲裁解決之。

(2)仲裁地為臺灣台北市,但仲裁詢問會得由仲裁庭決定或經當事人雙方合意於 (註:可以為大陸之城市或其他第三地如香港)舉行。

(3)仲裁程序應以中文進行並以中文作成仲裁判斷書。

(4)仲裁判斷為終局的,對雙方當事人均有拘束力。

Q請說明仲裁費、調解費與法院裁判費如何計算?

A:請參閱附件:仲裁費、調解費與法院裁判費比較表。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23150149360&AType=1

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作者: 李永然律師、谷逸晨律師

《106-12-3509仲裁報季刊107年1月第25期》
一、委託仲介售屋或購屋也可能發生糾紛
不動產屬於高價值商品,對多數人而言,一間簡單的公寓除了提供全家遮風避雨之處外,更是個人資產的主要部分;但也因為不動產屬於高價位的資產,一般人一生可能僅會購買一次,致缺乏購買的經驗,也不熟悉交易流程,故發生糾紛時有所聞。因此,坊間有許多不動產買賣交易的相關書籍,然而光從書本並無法完全透徹交易各項問題。因此,多數人會依賴不動產仲介業者代為處理買賣事宜,此時固然可以降低買賣雙方交易的阻力,但買賣雙方彼此間或另與不動產仲介業者間發生爭議也時有所聞。此時,買賣雙方間或其各自與仲介業者間的糾紛如何有效解決糾紛?實為一重要課題。
二、不動產仲介常見的糾紛
根據內政部不動產資訊平台的統計,不動產房地買賣糾紛統計項目達39種,其中較為常見者,例如:「隱瞞重要資訊」、「定金或斡旋金返還爭議」、「服務報酬爭議」、「終止委售或買賣契約」等。再以糾紛發生來源統計,光是民國106年度第1季全國即有155件糾紛是透過合法不動產仲介業者進行之交易,等於每天均發生1件糾紛。由此可知,雖然不動產仲介業者熟悉不動產交易,並以其專業、經驗服務缺乏經驗之交易雙方,提高交易順利成功的機率,但紛爭仍在所難免。
糾紛可能存在於交易雙方之間,但也可能存在於買方與仲介業者間或賣方與仲介業者間。舉例而言,在現實交易中,房仲業者常會便宜行事,「倒填契約審約日期」或「未告知有契約審閱期」,導致後續交易發生問題時,賣方或買方才發現自己的「契約審閱權」遭到侵害,並據此要求房仲業者負責。或者,房仲業者協助賣家出具不實「房屋現況資訊」,或根本隱瞞重要資訊(例如:未告知為「工業住宅」),導致買家受到損害而向房仲業者請求賠償。當然,實務上也有房仲業者向委託人求償的例子,如房仲業者已協助賣方尋得買家,雙方並已談妥交易條件,只待正式簽約,此時賣家卻突然片面終止與仲介業者間的委託關係,並私底下與該仲介業者尋得之買家完成不動產交易,造成仲介業者無法取得約定的仲介服務費,此時仲介業者為維護自身權益,必然會向賣家請求賠償。
不動產買賣中,不動產仲介業者與客戶間發生的糾紛類型繁多,實在難以一一臚列,只能稍稍提出上述常見案例,作為說明。然而,若是買賣當事人與仲介業者間發生糾紛,對於買賣當事人而言,因為經驗上的落差,加上仲介契約常是「定型化契約」,且相關資訊與文件多掌握在仲介業者手上,故買賣當事人要主動說明清楚仲介業者不當之處,會有一定的難度,且對於一般民眾而言,不動產交易的金額極為龐大,糾紛解決時程拖延,等於大筆資產凍結無法運用,影響極為廣大深遠;反之,對於不動產仲介業者而言,耗費龐大的時間、財務成本興訟,對於企業發展並非益事,長時間的訴訟程序,也會打擊個案業務員的士氣與精力。因此,如何迅速、有效、專業並充分衡平爭議雙方權益,實屬重要。
三、採用仲裁解決紛爭的優點
綜合上述說明,不動產仲介業者或買賣當事人間如發生糾紛,不妨考慮採取「仲裁」解決紛爭,取代傳統認為的唯一途徑「法院民事訴訟」,關於仲裁於解決紛爭的優勢,簡述有五項,臚列於後:
(一)迅速
依照《仲裁法》第21條第1項規定:「仲裁進行程序,當事人未約定者,仲裁庭應於接獲被選為仲裁人之通知日起十日內,決定仲裁處所及詢問期日,通知雙方當事人,並於六個月內作成判斷書;必要時得延長三個月。」及同法第37條第1項規定:「仲裁人之判斷,於當事人間,與法院之確定判決,有同一效力。」可知整個仲裁過程原則上會在「六個月」內終結,有必要時可延長「三個月」,亦即於六到九個月內爭議即可獲得解決,當事人可取得具有「執行力」的仲裁判斷。反之,倘循法院民事訴訟途徑,因為不動產標的價額多超過得上訴三審之新台幣150萬元之標準,故通常須經三個審級,方可取得確定判決。若是保守估計每個審級歷時六個月,三審程序走完,便需一年半的時間,而且尚未考量是否有發回更審之情形發生。況且,依照經驗,案件經數年而仍未確定的例子,並不在少數,此時當事人雙方所耗費的時間、心力、金錢等訴訟成本是訴訟之初雙方所難以想像的,即使歷數年纏鬥而獲得勝訴,也只能以「慘勝」二字形容。
(二)公正、信賴
仲裁庭由仲裁人組成,按照《仲裁法》第9條第1項規定:「仲裁協議,未約定仲裁人及其選定方法者,應由雙方當事人各選一仲裁人,再由雙方選定之仲裁人共推第三仲裁人為主任仲裁人,並由仲裁庭以書面通知當事人。」故當事人可以選擇信賴的人選擔任「仲裁人」,再由雙方選任之仲裁人共同推舉第三位仲裁人擔任「主任仲裁人」,程序上當事人參與作成仲裁判斷之人選的擇定,更可確保仲裁庭的公正,並提高當事人對於仲裁判斷的信賴度。此點大異於法院訴訟程序制式的分案制度,當事人提起訴訟只能被動的接受輪分的職業法官,除極為特殊的情況外,對於審理者之選定毫無置喙餘地。
(三)專業
再者,職業法官皆為法律專業背景,雖有少數法官具備法律以外之專業,然此畢竟為少數。但是仲裁人並不限於法律專業背景始可擔任,依照《仲裁法》第6條規定,其他各業專門知識或經驗,信望素孚的公正人士,也可擔任仲裁人。因此,對於需要高度專業知識之案件,當事人即可選擇具備所需專業知識之人擔任仲裁人,此有助於事實的認定,對於高專業性的問題,作出較符合專業的判斷,且因為仲裁人對於專業領域甚為熟悉,也可提升審理效率。雖然,法院民事訴訟也可委請專業人士進行「鑑定」,然而鑑定人選有時良莠不齊,難以控制,且鑑定結果仍須由職業法官解讀,如承審法官無相關專業背景,仍須耗費大量時間處理專業難題,且通常難以正確解讀鑑定結果或發現鑑定過程的缺失。
(四)秘密
仲裁判斷不若法院判決必須公開,仲裁庭審理時也不以公開審理為原則,可確保當事人雙方的隱私。對於不願意姓名出現於判決書上,公告於網路上之當事人,仲裁制度的隱密性,確實優於法院公開審理的訴訟程序。
(五)費用節省
以一棟新台幣1000萬元之房屋為例,若是此房屋涉訟,民事訴訟一審的裁判費為新台幣10萬,第二、三審皆為新台幣15萬,歷經三審之訴訟費用將達新台幣40萬元,若是遇到專業問題須要委外鑑定,鑑定費用又必須另計數萬到數十萬不等。然而,仲裁費用僅須新台幣15萬2,600元,若加上營業稅及預繳之事務費,大約新台幣18萬左右,而且因為仲裁人具備專業能力,需要另行花費進行委外鑑定之機會較低,可大大減少解決紛爭所需承擔的成本與風險。

四、結語
民事紛爭的解決,目前採取法院民事訴訟作為解決手段仍為大宗,然而近年來無論學界、司法界等均大力推動「訴訟外紛爭解決」(ADR)途徑。其中,仲裁制度具備迅速、公正、信賴、專業、秘密、經濟及其他優點,對於買賣雙方與不動產仲介業者發生糾紛時,不失為值得選擇的紛爭解決方式(本文作者均為永然聯合法律事務所執業律師)。

http://www.law119.com.tw/newdesign/compland/personcontent.asp?idno=7325&ktop=%A5H%A1u%A5%F2%B5%F4%A1v%A8%B3&keywords=&kname=

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