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親朋好友都在看房買房?別懷疑,儘管全球還在疫情中,今年台灣房市卻真的很熱,連斷層帶都出現億萬豪宅。但專家為何說「Uniqlo生意好,不代表LV客人回來」?

圖片來源:劉國泰攝

 

「以往在馬路口都有很多人舉牌廣告預售屋,但近幾個月幾乎看不到了,」住在信義區吳興街的呂先生分享他的觀察說,「這表示最近應該賣得不錯。」

從大環境看,全球資金寬鬆與低利時代來臨,再加上台灣疫情控制得宜,推升對房市的信心。

永慶房產集團總經理葉凌棋表示,現在的房貸利率,已經落到史上最低水準。葉凌棋引述永慶的網路調查指出,6年空頭局勢在新冠疫情的今年居然被打破,消費者看多房市的比例高於看跌的比例。最特別的是,儘管有超過八成消費者擔心台灣的疫情再度爆發,卻有七成人表示購屋意願不會受疫情影響。

「主要就是因為全球資金氾濫、各國爭相QE,大家發現錢愈來愈薄,存在銀行不如買房,」葉凌棋說。(看更多:楊金龍為什麼說錯? 你口袋裡的新台幣,正在轉骨成強勢貨幣

第二個主要因素,則是跟台灣防疫得宜有關。全球主要經濟體今年的經濟成長率預估,只有OECD估計中國1.8%、與亞洲開發銀行估計台灣0.8%是正成長,其他國家紛紛呈現衰退,可說一枝獨秀。

「但要有心理準備,跟疫情長相左右還要至少3季,」他也提醒。

4都房價同聲反彈

永慶統計,今年前8個月的交易量比去年同期小幅成長,創下6年新高。

其中最大亮點是,桃園、新竹、台中、台南,房價都破了歷史新高。葉凌棋分析,主要是人口移入紅利跟就業紅利,推升了自住的購屋需求。

其中,又以新竹跟台南領頭漲勢最明顯。

「新冠肺炎疫情爆發以來,原本以為今年會慘到底,」永慶不動產新竹三民綠光加盟店店長柳凱文受訪時說,沒想到4月起台灣疫情穩定後,買氣漸漸衝上來,近幾月成交件數居然是以往的2倍多。

新竹甚至有特定區域的新成屋,一天之內就 clean(完銷)。柳凱文說,竹北高鐵附近,就有好幾個新成屋個案開賣當天,來看屋的客戶超過100組,買屋買到用搶的。(看更多:防疫不出門,房子竟賣得比旺季好!房仲如何讓六成客人不進門市就成交?

甚至還聽說有待售建案的屋主,當天發現有興趣的人太多,原先開的總價1980萬,當場調漲300萬元,來篩選客戶。還有個新成屋建案,原本每坪開28萬元,因為過於熱銷,開賣當天就跳漲到每坪40萬元。

「我在新竹做房仲15年,還沒看過這樣的熱況,」他略帶驚訝地說。

台南出現億萬豪宅

台南也是熱況空前。永慶房產集團指出,七都當中,台南看漲的比例最高,高達72%。

就連斷層帶附近的台南市東區虎尾寮,空了許多年,台南的科技業工程師王先生說,最近出現一戶1億的豪宅,聽說看房的人還不少。

新竹跟台南之所以這麼熱,其實跟中美貿易戰帶動的科技業佈局相關。台積電近幾年的新廠,都設在台南科學園區,而Google最近又選定台南科技工業園區作為第2座資料中心落腳地。科技業的人透露,許多台積電工程師,近來大舉進駐安平地區看房。

戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理薛惠珍指出,第3季台積電因應擴廠需求,就大手筆在安定與善化斥資85億元買下兩筆土地,超過15萬坪。

而新竹也因為是竹科所在地,在中美貿易戰,許多科技業受惠。此外,還有竹北生醫園區、台積電寶山擴廠、新竹市「竹科X基地」等新建設題材。

台商回台擴廠,也帶動工業地產買氣。

薛惠珍說,以往企業偏向在北部尋找工業地產,現在高價把他們往南推。她指出,很明顯地大型廠商紛紛前往中南部尋找廠房,以半導體和汽車零組件廠為首。

台商回台設廠,增加就業機會的預期,連帶推升住宅用地價格水漲船高。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,第3季前十大土地交易有兩筆在台南,都是住宅用地,分別在永康區與中西區,成交總價為20億與17億,都創下台南土地價格新高。

 

「只要是護國神山的部隊進去,1萬5000個員工,平均年薪200萬,買房很輕鬆,」戴德梁行董事總經理顏炳立直言,房市特別熱的地區,都是科技大廠加持,無怪乎竹科與南科如此熱銷。

但房市的熱,會持續下去嗎?

誰該買房?

建商在928檔期大量推案,「但真的有那麼多剛性需求嗎?我打問號,」PwC普華國際不動產總經理田揚名認為,現在案件多,的確是自住客多看房的好時機,但還是要挑好的地點,例如距離捷運站或高鐵站,計程車不跳錶的距離。 

「現在是土地為王,廠辦為后,」田揚名說,他近期成交的案件七成都是土地,台商回台擴廠需求擴大之下,土地還是最具「抗疫能力」。

房市多頭總司令顏炳立,也是冷靜看待。

他認為,整體市場仍然受困於疫情。3、4月門可羅雀,夏天稍稍回溫,並不是市場真的有多好,而且都是自住客小魚小蝦,市場上的大魚依然蟄伏。

「平價Uniqlo生意好,不代表LV的客人回來了,」他比喻說。

至於現在是否是買房的時機?顏炳立則坦言說,房價已緩跌4年,現在疫情再加速測底,來到價格低點,再加上全球QE大撒幣,房價未來要再跌的空間並不大,因此是自住出手的好時機。(責任編輯:曹凱婷)

 
延伸閱讀

https://www.cw.com.tw/article/5102194

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(邱劍英)

(邱劍英)

【文/天下編輯部;圖片/邱劍英】

 

對飯店觀光業來說,2020是驚濤駭浪的一年。五星級飯店的住房率低於五成以下,台北市的住房率甚至出現個位數、營運虧損。在如此艱難的形況下,彼此競爭的飯店業者竟開始攜手合作,共度難關。這個台灣在企業史堪稱空前的結盟案,究竟是如何發生的?

 

在新冠肺炎疫情衝擊下,雲朗、凱撒、老爺三大飯店集團聯手,首先針對各自集團員工,發行適用三大飯店集團消費的通用券,第二波推動各大企業與公司行號採購優惠。為拉升雙北飯店住房率,又合作推出遊輪包船住房。

 

這個台灣在企業史堪稱空前的結盟案,究竟是如何發生的?未來會如何發展?

 

以下為雲朗觀光總經理、雲品國際董事長盛治仁、凱撒飯店連鎖副總裁皮金營、老爺酒店集團執行長沈方正,在2020天下經濟論壇(CWEF)夏季場的對談摘要:

 

 

 

(邱劍英)

(邱劍英)

 

盛治仁(雲朗觀光總經理、雲品國際董事長)

 

今年1月份,雲朗業績還創了歷年新高,當時我們還很高興,覺得要過個好年。但到了3、4月,業績就開始階梯式下滑。

 

那段時間,不只是台北,全台灣的飯店都沒有生意。後來幾家飯店一起聚會,覺得總不能坐等疫情過去,得要做點事情。最後雲朗、凱薩和老爺三家最快達成共識。

 

事實上,做這件事情,我們自己就要付出1億元成本。

 

但重點不是賺多少營收,而是至少讓同仁有個努力的方向。飯店業平時很少合作,但因為疫情,打破過去不合作的慣例,這是一個好的契機。

 

實際上做起來卻不簡單。如何在內部對上、對下說服溝通?如何協調執行?在品牌、形象重於一切的服務業,每個環節都是問題。

 

舉例來說,就連當初舉辦聯盟合作的發表記者會,「場地在哪裡」、「3家飯店怎麼排序」、「誰出來代表發言」都是問題。

 

但我們的解決方式很簡單,就是抽籤。

 

抽籤的結果是,記者會在凱撒舉辦,由老爺排序第一,我抽到出來發言。我們用這個方式,解決了所有協調問題。

 

在那個最悲觀、最負面的氛圍下,我們去注入一種正面的力量。這個正面力量不只是對內傳遞給員工,對外也傳達給社會。

 

我們希望表達的是,我們不是被疫情打倒,也不是被動等待疫情過去、等待政府補助。我們想盡辦法,看自己可以做什麼。

 

坦白說,我們的眼光,不只是在看疫情當下怎麼因應,還要看疫情過後,我們會成為什麼樣的團隊。疫情之後,我們有沒有比疫情前體質更強?我們看的是這個。

 

現在疫情還沒有過去,但目前我們3個集團都宣示不減薪、不放無薪假,這在飯店業是很不容易的事情。

 

給同業的建議:心態很重要

 

如果要說,我們能給同業合作什麼樣的建議?我覺得其實就是兩個字,心態。

 

如果我們在合作的過程中,永遠想的是合作對象他拿得多、我拿得少,那我就不要,一定要談到一半一半,或是一定要拿得更多,那合作就一定不會成功。

 

其實平常跟每一個往來對象也是一樣的道理。如果你不願意留一點空間,任何合作大家都走不長遠。

 

眼界與心態,會決定有沒有可能合作成功。簡單來說,就是不要去計較短期的分配,而是去看三家合作以後,未來可以做的事情有多少。

 

對我們三家來講,聯合銷售比起單打獨鬥,餅一定更大。那就別再計較這塊餅哪家分的比較多。這件事情可能某一家佔了一點便宜,下一件事情可能就會換過來。我們好好的一起把餅做大,這才是一個合作能夠成功的最基本的條件。

 

 

 

(邱劍英)

(邱劍英)

 

皮金營(凱撒飯店連鎖副總裁)

 

2月中旬,接到一通電話,雲朗高階主管打來,講了飯店合作的計劃,大概1分鐘,我馬上說,「我要、我要,太好了。」

 

疫情發生後,開源、節流對所有觀光業的高階主管來說是兩大工作重點。那時我們只有想到節流,接完電話之後發現,開源,太適合我們了。

 

我立刻跟凱撒旗下另外9家飯店總經理協調,業主也都清楚疫情的嚴重性,那時飯店業真的一點生意都沒有,一月國內飯店住房率大概都八、九成,到3、4月,能有兩成已經很不錯。

 

3月18日,我正式上評估報告給業主。最amazing(神奇)的是,8天後,記者會就正式宣布成立,以前連鎖飯店從來沒有這樣做過,而且我們是3家連鎖飯店,真的是不得了。目前為止,個人感覺那時我們真的是做正確的事情。

 

有沒有缺點?我評估,有,國旅大爆發,都往郊區跑,但凱薩飯店連鎖有7家在台北,照比例原則也許比較吃虧,但我們覺得還是要去做。

 

前幾個月業績的確比較差,但第二波的遊輪專案,靠台北,凱薩7家都會旅館,價錢優惠,這個月有追上來。

 

不讓利,就不會得利。

 

我們三個(領導人)都沒有事先講好,但都各自到別家飯店消費,沒有把自己的CLR聯合通用券放在自己飯店。

 

除了墾丁凱撒、礁溪老爺,我最喜歡雲品。這次拜訪,雲品讓我學到,疫情期間,不打價格戰,房價9000多,但附加價值非常好,一泊二食,中午還有龍蝦火鍋,兩點到四點祕境之旅,兩天一夜,很忙,但住得非常舒適。

 

 

 

(邱劍英)

(邱劍英)

 

沈方正(老爺酒店集團執行長)

 

回憶起我們幾家業者第一次聚會,真的是悲傷的場合,見面是說誰家尾牙取消2000桌、我們家還好只有800桌。

 

因為擔心群聚,連自己集團的員工春酒也取消。在那個時候,好像做什麼都不行。

 

我們開始思考如何創造內部市場,說起來很簡單,但真的合作卻很不容易,畢竟我們幾家集團都有十幾家飯店的規模,有些飯店獨資,但也有幫業主管理的飯店。

 

能成功的關鍵是「正向」,從頭到尾我都沒有覺得事情會成不了。

 

這次3家集團聯手,我得到的最大收穫是有了「希望」,在疫情最嚴峻的時候,你看不到希望,但是我們合作推動安心旅遊,給集團員工、給企業甚至給台灣,都有了希望。

 

人只要有個目標,就可繼續往前走。如今都會型飯店還是處於虧損,但盈虧營收上壓力比較沒那麼大,因為我們已經看到一點光,不像之前什麼都沒有。

 

在這次合作之後,或許未來在某些旅展、特定銷售機會,我們的通用券商品也可能變成常態性。一些大型公司的員工旅遊,我們可以一起成為口袋名單,甚至某些物料的銷售都有更多的可能性,例如老爺這幾年一直跟捷安特合作,現在雲朗也跟捷安特合作,原本的夥伴也可以交叉。

 

礁溪老爺諾羅事件 沈方正:絕對負責到底

 

前不久,礁溪老爺酒店的雲天自助餐廳爆發諾羅病毒感染事情,餐廳到8月26日才重新復業。在這裡,我向受到影響的消費者致上最大歉意,出來玩卻遇到身體不舒服,感到非常抱歉。

 

事情第二天,因為新聞的爆發性,我們同事有點恐慌。我召集所有主管表示,公司絕對會負責到底,如果是我們的錯,我們承認;如果不是,我們繼續抬頭挺胸迎接客人。

 

同時,也收到非常多支持我們的客人朋友關心,收到幾百杯咖啡、豬腳、點心。我們充滿感謝,也認為飯店真的是非常棒的行業。

 

在餐廳復業前,我已經持續吃了12天的自助餐,把自己當試驗品。礁溪老爺酒店15年了,我們也會持續用正面負責任的態度走下去。

 

2020 CWEF夏季場完整演講精華

 

【延伸閱讀】

不封城、不普篩 陳建仁:團結,是台灣防疫成功的關鍵

拋開辜家光環,她如何以「品味」征服義大利飯店業?

宜花東都爆滿了,國旅還能去哪玩?沈方正推不當觀光客的3種行程

※更多精彩報導,詳見《天下雜誌》網站。

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

 

 

 

 

https://udn.com/news/story/6841/4817314?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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全國房價、租金指數均創新高!小英的居住正義出了什麼問題?

2014年的巢運,夜宿仁愛路帝寶前,爭取居住正義。實隔六年,房價還是穩定上漲。 圖片來源:天下資料

 
 
 

四年前小英上任時,說了「房地產不是用來炒的」,針對房市祭出三箭,誓言實現居住正義。然而四年過去了,三箭落靶、房價卻穩定上漲。隨著台商資金回流、貸款利率降至新低,年輕人等待安居的那天,看來要更加遙遠。政府還能做什麼?

內政部次長花敬群的辦公室,有一片大窗戶,看出去是整片台北市,總統府像用手就可以摸到。他指著窗外的中山北路,「年輕時,我就是在那邊,就在街頭上抗議,」花敬群回憶。

2014年巢運發起「夜宿帝寶」運動,抗議房價高漲,花敬群是在媒體鏡頭前號召民眾的人之一。四年前花敬群接任內政部次長,為總統蔡英文獻計「居住正義」三支箭。讓老百姓住的安心,責任都在他肩上。

內政部次長花敬群。(劉國泰攝)

但是,夜宿帝寶那一年,內政部統計的第四季全國住宅價格指數是99.07。連任之後最新官方數字:去年第四季價格指數,漲到104.14,是統計以來最高。(表1)

這與大家的期待,背道而馳。

蔡英文居住正義三箭,全部落靶

蔡英文在2016年上任時,對房市射出「三箭」:8年內興建20萬戶只租不賣的社會住宅(下簡稱社宅)、健全租屋市場、還將對「不動產持有稅」全面改革。四年過去了,這三支箭,沒有一支箭中靶。

截至2020年5月,新建社宅的目標12萬戶,目前只有4.6萬戶,完成率為38%;健全租屋市場的包租代管目標8萬戶,目前僅約8000戶,完成率更僅有1成。而全國不動產持有稅的稅基,與市價差距反而愈來愈大。

事實上,全台住宅價格在去年第三、四季開始上漲,第四季年增3.31%,創下五年新高。下半年隨著台商資金回台、房貸利率降至歷史新低,不少過去和花敬群一起在街頭抗議的伙伴都好奇,當時說好的居住正義在哪裡?

太晚出手抑制房價,是前總統馬英九8年執政公認最失敗的內政。房價蠢蠢欲動,也成為小黨——時代力量與民眾黨批判的焦點。在小英連任之際,兩黨批評政府忽視居住正義,不約而同提出加重「囤房稅」的修法法案。

作為住房政策大將,花敬群在臉書上為政策辯護,甚至指出提高持有成本的囤房稅是「無理且錯誤的建議」。

這句話一出,點燃了產、官、學界的熱烈討論。

引來過去街頭運動的伙伴,包括巢運發言人彭揚凱等人跳出來回擊,網上還盛傳「尋找花教授」,指出「花次長」否定囤房稅,和他在德明財經科技大學任教時,對於提高持有稅的信念,說法不一致。

囤房稅有沒有用?花次長落淚:問題不在這裡

囤房稅,指是是針對「自住」或「非自住」住宅做稅率區隔。

原本的房屋稅稅率是1.2%,各地方政府可對「非自住房屋」最高課到3.6%。這個政策的用意,是要懲罰持有多屋的人,希望將房屋釋出、或是出租。

不過,雖然中央有立法,但現在只有台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣課徵囤房稅。桃園市與新竹縣的稅率較低為2.4%及1.6%。

問花敬群,為什麼「昨是今非」?

「這是我希望所有對我有期待的人,都能夠理解的。我沒有變,不是進了衙門、當了官,就變了一個人,」眼淚在花敬群眼角打轉。

面對批評,他說,「過去四年,做得不夠好的地方,我們仍會持續努力。」但他2014年起就反對囤房稅,現在他的態度依舊堅決,「這是不動產稅制的疊床架屋,本來就不應該實行。」

花敬群說,囤房稅是在街頭游擊戰時,打架的策略,不是長期之道。政府面對房地產,不能用游擊隊的打法,要用正規軍,一步一步來。他認為問題的根源出在「稅基」太低,而不是「稅率」問題。

公告地價過低,四年沒有改善

台灣徵收不動產持有稅的算法,不是用真正的市價,而是隔二年由評價委員會評定的土地公告現值、與三年才定一次的房屋評定現值來課稅。

也就是說,這是一個人為的假價格。

花敬群認為,各地方政府調整稅基,會有許多政治考量,因此如何建立健全、科學的不動產評定制度,才是真正改變房地產稅制結構的辦法。

他指出,內政部正在建立電腦化大量估價系統,讓地價查估即課稅「有所本」,也可以補起實價登錄的漏洞,讓房價更透明正確。「我是對過去的街頭伙伴們,『輕輕打了一巴掌』,」花敬群說,他在臉書上的文章過於激動,「台灣不動產的持有稅,還是太低,這點我認同。但是問題不是出在囤房稅上。」

只不過,已花了四年,花敬群的系統還在研發,但現實情況正在惡化中。(表2)

 

以公告地價為例,全台灣的價格都在只有正常交易價格的兩成而已,而且除了台北市,也都逐年下調。以台中市來說,住宅價格指數從2012年至今漲了四成,但是去年公告地價卻從市價的13%調降至10%,這與花敬群理想中的稅制結構,完全反方向。

花敬群的恩師張金鶚,就是在台北市任副市長時實施囤房稅的推手。他指出,台北市在2014年落實囤房稅後,房價近幾年沒有上漲,「而且蛋黃區的房價馬上掉下來,怎麼會說沒有效呢?」但是他也認同,「囤房稅不是萬靈丹,多管齊下,才能夠抑制炒作,讓房市供需恢復正常。」

花敬群所說的提高稅基,張金鶚也認同,但這需要更長期的結構性改革,但是,「現在高房價的民怨,不能再等下去。」

台灣如今只針對豪宅有限貸令,未來若資金成本更寬鬆,恐難遏止炒房大浪。(陳德信攝)

台灣房租已連續110個月上漲

剩下四年,現行居住政策有修正的必要。張金鶚認為,政府現在推行的社宅和健全租屋,都對供需有幫助,但是量實在太少,並沒有幫助到真正需要幫助的,沒房子住的弱勢族群。

租屋市場來說,行政院主計總處統計,全國房租指數從2011年至今年4月,已連110個月上漲。協助無住屋者的崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,這波租金上漲,已排擠到了無殼族,「低端跟中低端的租屋市場價格,很快地在上漲,而且供不應求。」

基金會也指出,政策補貼資源有限,雖然租金補貼門檻放低,但是因為租屋黑市(房東未報稅者)仍佔大多數,因此弱勢租屋者看得到、吃不到補貼。張金鶚認為,中央應該把鼓勵買房的「購屋補貼」,資源分配至「租屋補貼」,並且大力整頓租屋黑市。

花敬群不否認租屋黑市,他甚至推估,全國有八成的租屋者,都是未登記、未報稅的地下經濟。政府要做什麼嗎?他只說,房客可以跟房東要求。

「想用囤房稅、或是包租代管來解決空屋問題,這是學術論文,」吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮說,「他們根本不懂炒房地產的投資客的心態。」

李同榮分析,台灣房地投資客的家底厚,並不缺錢。台灣的租金漲幅大,以現在租金回報5%來算,扣掉房屋稅率平均在1.5%,還是高於房貸利。

囤房稅之外,房貸管制更有效

身為房仲業老將的李同榮、和打房高手張金鶚,只在一件事上有共識。

首先,房地產的持有稅必須要合理化,並將稅基拉高,與市價接近。提高稅基,再降低自住宅住戶的稅率,才是合理的房地產稅制。

短期來說,要如何讓持有成本合理化?加重囤房稅修法就算在立院過關,地方政府才有最後執行權。張金鶚以當時在台北市府的經驗指出,中央的「房屋稅條例」已經為地方政府提供武器,「只看地方首長要不要做而已。」

第二,政府要在「金融」手段下手。

看著全球央行調降利率、台灣央行也跟進,5月新貸房貸利率,降到1.3%的歷史新低。雖然降息後,央行總裁楊金龍數次指出不會造成房價上漲,但是房地產界人士看法不同。

李同榮警告,「這樣房價不可能會跌,下半年很可能就會快速上漲。」而張金鶚也提醒,「炒房有點蠢蠢欲動。」

內政部刺激社宅、包租代管的成果落後目標,面對下半年房價恐怕上漲,蔡英文的政策需要跨部會,才能抑制炒作。舉例來說,央行可以應該推行選擇性的信用管制,給與自住、非自住房屋貸款不一樣的貸款利率和成數。

台灣現在只有針對豪宅有限貸令。本週四(6/18),如果央行進一步降息,利率會更低,如何防堵炒房風起,格外值得關注。

可以確定的是,接下來四年資金環境更寬鬆,若不及時調控,台灣的房價,可能就像花次長的眼淚,在眼眶打轉,但就是掉不下來。(責任編輯:洪家寧)

 

https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5100753

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2020-06-10 18:41天下雜誌 文 林倖妃 田孟心
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圖片來源:王建棟攝
圖片來源:王建棟攝
 

 

疫情海嘯無情席捲,全台400多萬人忙著申請紓困,但金字塔頂端的人不但不曾動搖,還抓準機會大玩金錢遊戲。全球16億、近半數勞工正面臨失業風險;台灣四月廣義失業率5.3%,創下9年來單月最高紀錄,海嘯已從第一排的觀光餐旅,擴大衝擊到科技製造業,傷害才剛開始。歷史上每一次瘟疫、每一場經濟危機,都是貧富差距再次拉大的加速器。靠薪水過活,卻因疫情向下沉淪的「新冠貧民」,該何去何從?

這是金錢狂飆的嘉年華時刻。

正午的陽光灑在木造的階梯上,路人三三兩兩拾級而上,走進位於台中七期重劃區的蔦屋書店,餐廳內杯觥交錯,恍若新冠肺炎只是一場「誤會」。這一天,全國都沉浸在連續一個月沒有本土病例的歡愉中。

「我明天有7、8組客人約看豪宅,他們的預算都是上億元,」面對屋外高樓猶如旱地拔蔥般聳立,從事房仲業18年的蔡鴻霖最能感受到房市的溫度,「這樣的盛況,已經很久沒有了。」因為主攻豪宅,讓他對豪宅客人的樣態瞭若指掌。

疫情雖重創經濟,卻仍不影響富人前往台中七期豪宅看屋。(劉國泰攝)
疫情雖重創經濟,卻仍不影響富人前往台中七期豪宅看屋。(劉國泰攝)
 

 

雖然受到疫情影響,看屋的人潮趨緩,但3月就漸漸回穩,蔡鴻霖每天都有客人,尤其是政府宣布降息,「對富人而言,像是天上掉下來的禮物,實質投報率變高,現在商辦的市場更熱,也加速豪宅客人做決定。」

錢滾錢,是讓人始終玩不膩的遊戲。台灣股市3月一度受到新冠肺炎疫情衝擊,下殺到8500點,但5月隨即回到近1萬1000點的高峰。史上新低的利率,讓股市投資者更勇於從銀行借錢投資股票。

【「新冠貧民」小辭典】

新冠肺炎重挫全球經濟。台灣受影響的範圍除交通、觀光餐旅業,也從消費端延伸到製造端,加上有55%的工作機會受全球供應鏈波及,科技與製造業也出現海嘯效應。新冠貧民,是指受疫情衝擊,原來倚賴薪資、勞動所得的人,因減薪、放無薪假、自營業者歇業等,以致收入短缺或失去收入,生活受到衝擊的高風險族群。

 

兩極化:9年來單月最高失業率,卻是富人錢滾錢的遊戲時間

「大家經過SARS和金融風暴,發現這是千載難逢的投資機會,」飯桌上說話的男子有種泰然自若的自信,他是管理顧問公司高階主管,來往多是資本家,「他們就是賭5年後會好。」

這也是烏雲遮蔽的黑暗時刻。

騎著摩托車在大街小巷穿梭,將餐點及時送到飢腸轆轆的人手中,是外送新兵艾瑞克(化名)每天的日常。還能適應嗎?他沉默半晌。「那天雨很大,我趕著去送餐,前方出現一個很深的水坑,」艾瑞克的語氣平淡,像在描述別人的故事,「旁邊一輛BMW加速靠過來壓過水坑。」

BMW突如其來的疾馳,濺得他一身是水後揚長而去。「看來是故意的,那天對我的打擊滿大的,」30多歲的艾瑞克沒說出口的是,不久前他也是每天開BMW去外商公司上班,短短六年間從業務員拚到產品經理,是他人眼中的勝利組。

只是新冠肺炎疫情出現後,他的業績跳水往下掉,遭公司資遣,頓時淪為「受害者」,「以目前的狀況,我要先度過這段時間,」他丟了近40封履歷多石沉大海,「這波疫情造成很多人失業,管理職缺又不是那麼多,可能今年都會耗在這裡。」

隨著疫情從亞洲推進到歐洲、美洲,許多人一夕之間失業、頓失收入。美國失業人口近4000萬人,國際勞工組織(ILO)4月底發布的報告也指出,疫情已令16億名勞工暴露在失去收入的風險之中,相當於全球近半數的勞動力。而疫情引發的封鎖措施,也使全球總工時大減10.5%,相當於減少了3.05億個職缺。

台灣景況同樣淒涼。4月份廣義失業率5.3%,創下2013年以來最高(下表),因工廠業務緊縮或歇業達14萬6000人,這也是2011年來的單月最高紀錄。

 
 

 

因疫情而生活受到衝擊,亟需紓困者,行政院估算,包括被企業減薪、計程車司機等自營業者,以及放無薪假者有220萬人。5月納入農漁民、有工作但無勞保者約170萬人,加上失業的48.1萬人,總計高達438萬人。(下表)

 
 

 

這些「新冠貧民」,原本主要收入來源就是工作薪水、勞動所得,因受疫情波及,而淪落下流階級。

當墮入新貧階層的人數不斷擴張,形成強者愈強、弱者愈弱的殘酷世界。

「有資源和沒有資源的人承受同樣壓力,會有不一樣的後果,」台大社會系教授陳東升說,手上有餘裕、口袋深的富人,代表的不僅是「安全」,還能利用投資累積更多的財富,但靠工作收入過活的人,卻連半年的現金流量都有困難,必然造成貧富差距擴大。

統計黑數:地下經濟活動堪憂》低薪、兼職、少數族群最受傷

以國內總就業人數1195萬人來看,相當於每10人就有3至4人身陷無收入或所得變少的風險中。

金錢遊戲和飢餓遊戲,映照出1%和99%的平行宇宙。

「我認為貧富差距確實會擴大,但現在還不至於像2001年網路泡沫和2009年的金融海嘯嚴重,」政大財政系教授陳國樑分析,2次災難發生後,經濟成長率跌幅都超過8%,這次疫情若能就此穩住,跌幅可望縮小到2%至3%。

疫情或許尚可控,但全球景氣急凍,以及歐美需求消失,卻令人束手無策。麥肯錫針對美國在3月發表的研究指出,疫情對受雇者的影響是跨產業和職位的,又以低薪、兼職和少數族裔最為脆弱。

回到台灣,「除低薪者、工作彈性小(如餐飲業、飯店住宿業)之外,地下經濟從業人員受創最深,」陳國樑說,所謂地下經濟意指攤販、夜市、代購等,不穩定、規模小、未被納入官方數據的經濟活動。

在他看來,需要紓困的人多,卻沒有反映在失業率、無薪假等統計數字。

現今國內就業市場萎縮,旅遊、餐飲、觀光業已是失業、減班休息的第一波。第二季衝擊傳產業,第三季震波則可能觸及看不清狀況的科技業。

疫情海嘯:從前排蔓延到後排》製造及科技業也難敵全球大勢

疫情發生後,生意一落千丈的多屬末端消費產業,從餐飲、零售到旅遊、交通等等。台灣服務業主要以中小企業最多,平均薪資也落後於製造、科技、金融業。「受影響產業剛好多是弱勢企業、弱勢勞工,中低所得的人也因此受傷頗重,」台大國發所副教授辛炳隆說。

但隨著全球產業停擺、消費緊縮,逐步蔓延到製造業。台灣一直是扮演全球供應鏈的要角,歐美消費不振,立刻就讓台灣代工廠、員工直接受到衝擊。

紡織業一直是台灣出口大宗,自2020東京奧運取消後,Nike、愛迪達跟著取消訂單,導致台灣從寶成到宏遠興業的業績都下滑五成。

寶成創立以來首次放無薪假,其中彰化廠2600多人影響最大;宏遠興業台南廠也提出「預給新年度特休假做休假抵扣」、「請休事病假不影響全勤獎金與年終獎金發放天數」等因應方案,進行勞資協商。

即使是電子業都可能受創,「第一季從電子業到電子零件業的業績大多成長,尤其是各國鎖國,大廠怕斷料,為控管風險拚命下單增加庫存,」一家管理顧問公司總經理透露,但到第二季後情勢丕變,「4月看不到5月、5月看不到6月。」

還有IC設計大廠大老研判,IC設計有五成會掛,因為沒有管道介紹新產品,更沒開拓新市場的可能。

簡言之,製造業面臨的是第一季滿載、第二季減少,根本看不到第三季,「從消費端影響製造業,已經是必然的趨勢,」辛炳隆認為,消費行為受到疫情影響,可能會永久改變消費型態,從消費端牽動製造端,「我不認為政府該急著在3個月內,將子彈都打完。

各國封城鎖國造成機場大廳空蕩蕩,相關產業也全被打趴,但一座機場的背後卻是數以百萬...
各國封城鎖國造成機場大廳空蕩蕩,相關產業也全被打趴,但一座機場的背後卻是數以百萬人的生計。(王建棟攝)
 

 

新鮮人:連爭搶的機會都沒有》應屆畢業生恐會失業好幾年

新冠肺炎引發的效應,除改變超過三分之一受薪者的生活,更將永遠改變即將步出校園的畢業生。

英國智庫財政研究所(IFS)在4月提出警告,今年畢業生面對的是更難找工作和找到薪資較好的工作,與金融海嘯後相比有過之而無不及。「可能會在畢業後失業很多年,」英國媒體《獨立報》引述。

5月底的《時代》雜誌,更以「疫情世代」(Generation Pandemic)封面故事,報導2020畢業生的痛苦。2月中至今,美國線上求職網站ZipRecruiter的整體工作機會少了一半,基層工作更少去75%。

「今年畢業生連爭搶的機會都沒有,彷彿陷入生命暫停狀態,」哈佛大學政治研究所民調中心主任伏爾佩表示。這群年輕人的創傷不只是求職,還包括心理健康。

去年因為赴土耳其交換而大學延畢1年的萱萱,從3月開始投履歷,「我大概投了10封,都是我有興趣的工作,結果只有3封有回音,」萱萱背著45萬台幣的學貸讓她更焦慮,「其中一個通過筆試、面試,主管卻說暫緩人事招募。」所有的一切,讓她對自己的信心逐漸流失。好不容易找到工作,薪資卻是差強人意。

「我最擔心應屆畢業生,」文化大學勞工關係學系教授李健鴻細數,過去畢業生找工作的管道,包含人力銀行、校園徵才博覽會、政府舉辦徵才活動等等,但後兩者都暫停,或改為線上徵才,「效果比面試差,對應屆畢業生並不利,其次是職缺減少,他們還要跟失業青年、被解雇的勞工競爭。」

新鮮人:連爭搶的機會都沒有》應屆畢業生恐會失業好幾年

新冠肺炎引發的效應,除改變超過三分之一受薪者的生活,更將永遠改變即將步出校園的畢業生。

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5月底的《時代》雜誌,更以「疫情世代」(Generation Pandemic)封面故事,報導2020畢業生的痛苦。2月中至今,美國線上求職網站ZipRecruiter的整體工作機會少了一半,基層工作更少去75%。

「今年畢業生連爭搶的機會都沒有,彷彿陷入生命暫停狀態,」哈佛大學政治研究所民調中心主任伏爾佩表示。這群年輕人的創傷不只是求職,還包括心理健康。

去年因為赴土耳其交換而大學延畢1年的萱萱,從3月開始投履歷,「我大概投了10封,都是我有興趣的工作,結果只有3封有回音,」萱萱背著45萬台幣的學貸讓她更焦慮,「其中一個通過筆試、面試,主管卻說暫緩人事招募。」所有的一切,讓她對自己的信心逐漸流失。好不容易找到工作,薪資卻是差強人意。

「我最擔心應屆畢業生,」文化大學勞工關係學系教授李健鴻細數,過去畢業生找工作的管道,包含人力銀行、校園徵才博覽會、政府舉辦徵才活動等等,但後兩者都暫停,或改為線上徵才,「效果比面試差,對應屆畢業生並不利,其次是職缺減少,他們還要跟失業青年、被解雇的勞工競爭。」

人力銀行統計5月職缺比去年同期少16萬,校園就業博覽會和徵才活動都暫停。新鮮人不...
人力銀行統計5月職缺比去年同期少16萬,校園就業博覽會和徵才活動都暫停。新鮮人不僅求職困難,出國念書與就業都受阻,成為最大受災族群。(王建棟攝)
 

 

今年大專畢業生約28萬人,扣除繼續讀研究所、出國等人,約有12萬5000人會找工作,另有約10萬的初次尋職長期失業青年(超過1年未曾尋獲工作)。雖然政府釋出方案,對聘雇新鮮人的企業1人補助1.2萬元,「但政策前提是要有職缺,現在企業多不敢釋出職缺,」李健鴻感嘆。

時代烙印:階級對立、世代對抗》真正考驗企業責任的時刻來了

一隻病毒打敗全世界,對這時代的人更可能形成永久的烙印。「新冠貧民」代表的不僅是現實,也是所有人的恐懼,對落入貧困以及未知的驚惶。

在社會學家陳東升眼裡,「如果一個社會的貧富差距、不平等持續擴大,以後面對任何困難,都很難群策群力、共同面對挑戰。」背後的意涵是人與人間的撕裂、階級的對立,乃至於世代的對抗,都是必須承受的苦果。

從這樣的觀點,為政者祭出措施,在求「快」的同時,更要求「正確」,看見勞動、產業和社會需求,才能守護我們從防疫中好不容易建立的社會信任。

企業家在業績好時,強調CSR(企業公民社會責任)是錦上添花;但在新冠肺炎衝擊經濟時,照顧員工保就業,共度難關,才是難能可貴的雪中送炭。

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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2020-05-27 20:44天下雜誌 文 呂國禎 吳靜芳
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從20年前後兩份榜單,可看出電子業已成為台灣經濟最重要的支柱,汽車、紡織業則面臨...
從20年前後兩份榜單,可看出電子業已成為台灣經濟最重要的支柱,汽車、紡織業則面臨典範轉移的挑戰。 圖片來源:陳則緯製作
 

對照《天下》20年前後的「台灣50大集團」榜單,有的集團已突圍世界,與全球龍頭平起平坐;有的則跌出榜外,甚至已不存在。曾一時風光、卻黯然消逝的集團,到底出了什麼問題?

樓起樓塌,人的問題最大

已經不在榜上的力霸、東帝士、華隆和太平洋電纜,前3個集團都從紡織起家,跨足水泥、石化,有的還跨足金融業。太電則是台灣第一家、也是最大的電纜公司,多角化經營成立台灣固網、台灣大哥大,並且是台灣高鐵的5大創始股東。

力霸董事長王又曾陸續擔任過國民黨中常委、前總統陳水扁的國策顧問;東帝士總裁陳由豪曾任國民黨中常委,在高雄蓋了南台灣第一高的東帝士八五大樓;華隆董事長翁大銘創下只用十幾天參選,就選上立委的紀錄。

眼看他起朱樓,眼看他宴賓客,一時政商兩棲、有錢有勢,但沒幾年官司纏身,如今都是時代眼淚。他們並非跟不上趨勢,銀行、電信執照等特許行業陸續開放,也都取得了門票。

 
 

 

真正的問題是公司治理。台灣大學EMBA兼任教授李吉仁認為,不專注於本業經營,掏空、人謀不臧才是這些企業集團殞落的主因。

反之,同樣做水泥、紡織、電纜的台泥、遠東、華新麗華集團,20年後依然在榜上,這證明人禍比天災嚴重,不專注於本業經營、忽視公司治理的企業集團,經不起時間考驗。

傳承難題:50大集團,近半仍由第一代掌門

掉出榜外還有第二種類型:企業經營第一代打下厚實基礎,傳承卻出了問題。

大同,就是這個類型最著名的教案。

2000年時,大同集團營收1719.79億,排在第8大。那時大同製造橫跨兩岸,也跨足到高科技面板,在資通訊成為趨勢的潮流上也沒有脫隊。「大同大同國貨好」讓台灣人琅琅上口,高峰時甚至佔了台灣GNP的1%。

那都是昨日輝煌了。今日大同不僅掉出榜單之外,第二代掌門林挺生的長子、接班人林蔚山則身陷囹圄,因掏空公司被判背信罪定讞而入監服刑。非創始股東的三圓建設董事長王光祥再度兵臨城下,進逼大同林家的經營權。

林蔚山接班之後,家族發生內鬥,林挺生二房3個兒子陸續離開大同集團,內部人事紛亂、公司治理混亂,百年基業出現巨幅虧損,令人不勝唏噓。

跌出榜外的還有當年營收867.5億、排名18名的慶豐環宇集團,由三陽工業創辦人黃繼俊長子黃世惠創立。他接手三陽工業後,從汽機車產業跨足水泥、金融保險,版圖大幅擴張,改名為慶豐環宇集團。

但好景不常,擴張之時碰上了亞太金融風暴,非核心事業陸續發生問題,只剩母體事業三陽工業正常經營,但版圖卻每下愈況。

例如日本本田汽車退出三陽後,自行在台灣製造、銷售本田汽車,三陽改與韓國現代汽車合作,現代汽車銷售量與本田汽車時代相差甚大,營業額自然大不如前。

主要原因也是接班傳承。三陽工業並非黃繼俊單一家族所創,而是由豐群集團創辦人張國安家族、日本本田汽車共同創立,三大家族持股三足鼎立,但自從黃世惠自美國返台接班後,先是無預警解除張國安、張宏嘉父子職務,後又與日本本田汽車分道揚鑣,三大創辦家族失和之後,張國安家族、本田汽車陸續出脫持股。

黃世惠家族獨木難支,三陽工業經營權陷入紛擾之中,最後經營權拱手讓給了非創始股東、現任三陽董事長吳清源。

台灣新50大集團,近半仍是第一代創辦人在經營,如何安排傳承接班、穩定不同家族勢力、建立共同目標,是未來幾年重要課題。

但也有非典型傳承卻成功的例子。

非典型傳承:3家上榜的宏碁隊集團,都「施出同門」

2000年,宏碁創辦人施振榮因宏碁出現虧損而啟動企業再造,當時宏碁集團總營收2686.47億元,陸續切割品牌與代工成為宏碁、明基與緯創。施振榮當時勉勵三大公司要兄弟登山,各自努力。

20年間,資通訊產業變化快速,光是電腦代工主流就從桌上型電腦、筆記型電腦又轉到了伺服器,後來又有傳統手機、智慧型手機興起。

宏碁隊如今佔據了第9、14、30名,再把3大公司營業額加總,就超越亞軍台塑集團。

分家一定不好嗎?李吉仁認為,從今天的經營成績看,施振榮當年讓各事業體戰將有各自舞台的策略奏效,宏碁的不合則分,似乎是台灣企業集團碰到了集團傳承、分家可思考的模式。

退出榜外的還有最後一個族群:獲利能力不錯,但營收成長動能不如資通訊產業,被踢出榜外,如老字號的東元集團、新寶(聲寶)集團、震旦集團以及台聚集團,這些集團本業經營穩定,幾乎是年年賺錢配發給股利,但比不上他人飆速成長。

不成長,就被淘汰。這20年成住壞空、興衰起落的集團企業發展,攸關台灣將來的20年,如何以史為鏡,再往前邁進。

 
 

 

 
 

 

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2020-05-27 20:35天下雜誌 文 呂國禎 吳靜芳
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圖片來源:邱泰元製作
圖片來源:邱泰元製作
 

2000年,《天下》首度調查台灣50大企業集團,今年推出了新50大企業集團調查,20年前後對比,物換星移、一葉知秋,揭示了台灣集團的變貌。

20年前的時代意義是,台灣的經濟實力從中小企業正式轉變為企業集團——這個事實如今愈來愈穩固,今年,50大集團營收總額已經超過了台灣GDP總額。

 
 

這份歷時20年的對比,最大的變化是,有的企業集團已經挺進世界舞台,與全球龍頭平起平坐;有的卻跌出榜外,傳承接班都出了問題,導致經營不善。各集團差距拉大,背後的機遇與管理意義是什麼?

20年間,台積電集團從營收不到1000億台幣,成長到1.1兆,年複合成長率超過13%。台積電的市值更飆升至近8兆,超過老客戶英特爾,一度擠進全球排名前20。

本土食品廠統一的營收已衝進全球前12名,超越美國家樂氏、日本日清及中國蒙牛等大廠。

電子代工業更已經是台灣集團的天下,鴻海、和碩及緯創幾乎就撐起了全球電子代工產業。

 
 

跌出榜外的集團,包括力霸、東帝士、華隆、太平洋電纜、大同、慶豐,這些紅極一時的紅頂商人,發生了什麼事?

《天下》分別針對躍升與衰弱的企業集團,深度解析台灣集團這20年來的變化。

資通訊電子業:站在巨人肩膀上,但利潤下降

新50大集團榜單上,有一半企業是資通訊產業,也是台灣經濟最重要的支柱。

「第一個要素是跟對了巨人,」資誠聯合會計師事務所所長周建宏觀察,這20年來,資通訊產業興起,尤其蘋果供應鏈是決定20年前後榜單的關鍵,「你要做市場的先驅者,抓對重要客戶。」從晶圓代工台積電,到電子代工鴻海、和碩、金仁寶、廣達集團,都突破兆元關卡。

 
 

但資通訊營收雖然大,稅後淨利卻相對偏低,例如營收破兆的金仁寶、9000多億元的緯創,淨利1%不到,和碩淨利率只堪過1.4%。

聯電是20年前的獲利王,比台積電還賺錢,如今稅後淨利比當年退步近一半。廣達營收越過兆元關卡,成長了12倍多,獲利卻僅成長7成。和20年前相比,生意雖愈做愈大,但利潤愈來愈薄。

這是電子代工業的宿命。因產業升級與外移的動盪,為了減少競爭對手的數量與市場不確定性,代工廠會犧牲純益率,換取企業規模擴張。

「成長率長期低迷,已經不能再透過產業趨勢尋求有機式的成長,」周建宏觀察,資通訊產業的未來,必須靠併購。

日月光併矽品、鴻海併夏普,都是成長有限下的突圍策略。而新擠進榜、排名第12的電子通路商大聯大集團,更是一例。

電子通路是成熟產業,廠商作為中間人,附加價值有限,只能不斷在物流、管理成本上擠毛巾。而且客戶一旦規模成長,就愈傾向找原廠,最後電子通路商只能服務中、小型廠商,反而變成海外同業巨頭的併購目標。

與其坐以待斃,不如抱團取暖。從2005年開始,以世平、品佳為首組成的大聯大控股陸續併購了多家通路商,整體管銷成本也因此下降,成為世界第3大。

而資通訊中自創品牌的宏碁、華碩也入榜,但營收跟往年高峰比相對遜色。這反映了台灣抓住了PC、NB的硬體品牌趨勢,但在智慧型手機軟體服務品牌力當道下,沒有跟上。

政治大學科技管理與智慧財產研究所教授溫肇東指出,雖然產業態勢逐漸從硬體走向軟體,但台灣若能延續硬體製造的管理智慧,未來價值會慢慢凸顯,也可以往外併購品牌,是國際化的其中一種方法。

石化業:從拚量到拚質,未來依靠研發

台塑集團在2000年稱霸台灣,今年卻是唯一留在前十大的傳產製造業。能保住亞軍地位的祕密,藏在雲林麥寮。

2000年8月,六輕開始生產汽、柴油上市,實現王永慶終生夢想「跨入石化上游,做國營壟斷行業,以管理能力決勝負」。台塑在麥寮從石油做到塑膠原料,把成本降到最低效益發揮極致。

「六輕做的不是塑膠袋,而是類似蘋果手機必要的電路板、晶圓片、記憶體,甚至連台積電需要的氫氟酸都有,其實跟台灣資通訊產業的蓬勃息息相關,」資策會產業情報研究所所長詹文男分析,台塑在六輕投資中掌握了趨勢,從雲林一躍成為全球前3大的世界級石化集團。

 
 

其實近10年,台塑已經停止大躍進了。在地小人稠的台灣,六輕的世界級規模也成了當地居民不可承受之重,2011年連續多次工安意外,將六輕的抗爭推向頂峰,環評卡關、擴建案逐年減少,營收已現高原期。

陷入有錢也沒辦法投資的困境,近年來,台塑集團總裁王文淵緊鑼密鼓規劃美國路易斯安那州的百億美元投資案,而在台投資則可能會降到零。台灣第一大集團寶座,只能拱手讓給鴻海。

石化業無法成長嗎?長春集團的故事反而不是。20年前,長春排在第44名,今年逆勢突圍到第28名,關鍵在於研發能力。

2018年,台灣科技界最高獎項之一的第12屆「潘文淵獎」,頒給了長春集團總裁林書鴻,是第一位拿到半導體與科技界大獎的石化業大老。

相比王永慶講規模經濟,林書鴻追求的是技術領先與獨特性。他從蘋果手機做到特斯拉電動車的關鍵原材料,讓苗栗生產的銅箔挺進美國內華達,做世界最頂尖的產品,現在又對5G材料的各種情境、特性、物理要求都瞭若指掌。

長春雖然沒有爆發性成長,卻靠研發與技術如鴨子划水般邁進,是台灣50大唯一一家股票從沒上市的集團。台塑保住第二、長春逆勢成長,台灣石化業能否擺脫成為時代眼淚的命運,拚研發、走量少價高的路,已無法避免。

金融與傳產:一個靠保險衝榜,一個在虧損中掙扎

50大集團中,金融業獲利能力不差。中信集團淨利率10%、潤泰集團近8%,營收破兆的富邦、國泰集團也有6%左右。

但仔細看,11家入榜企業集團是金控業者或是母憑子貴,靠著壽險的龐大收益打進50大,例如潤泰集團投資南山人壽、三商集團有三商美邦人壽、遠雄集團有遠雄人壽。

「只要有保險,成長就會快,」台灣金融研訓院長黃崇哲分析,保險業的成長吸收了銀行的定存業務,金融服務佔比反而下降,「這凸顯了台灣風險趨避,且不鼓勵風險承擔跟追求。」

航運、航空或汽車相關產業則陷入苦撐。長榮、和泰、裕隆、華航、陽明集團仍在榜上,和泰、長榮是這個領域唯二賺錢的集團,但長榮排名逐年往後,獲利也不若往年,裕隆、華航、陽明都出現虧損。

其中,裕隆陷入了國車國造、自創品牌的轉投資泥淖之中,新任執行長嚴陳莉蓮雷厲風行整頓納智捷,讓裕隆出現史上第一次虧損,並改弦易轍與鴻海集團合作,能否浴火重生,考驗著這個老字號集團的未來。

而曾經一時風光,最後黯然消逝的集團,又訴說著什麼樣的教訓?

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防疫不出門,房子竟賣得比旺季好!房仲如何讓六成客人不進門市就成交?

圖片來源:劉國泰攝

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新冠肺炎對各行各業衝擊逐漸顯現,尤其人與人近距離接觸的服務業更是受傷慘重。但卻有房仲業者能逆勢吸客,締造今年前兩月來客數比去年同期增四成的佳績。秘密武器,就是數位轉型。他們做對了什麼?又能給各行各業什麼啟示?

40歲出頭的蔡小姐,講起她過去半年看屋的經驗,有點不好意思。「因為我要求比較多,一定要三面採光、客廳要大,這樣的格局並不好找,」她受訪時說。

不過,今年初,當新冠肺炎開始在全球肆虐時,蔡小姐仍舊透過永慶房仲網的線上看屋,成功在土城尋覓到心目中的好房子,順利成交。

「過去買屋只能看照片,會有很多死角,但現在有720度全景影像,小到牆壁裂縫、房屋格局,甚至連附近街道的生活機能,都看得一清二楚,不喜歡就不會浪費時間去現場看,節省很多時間,」已是第三次購屋的她,對線上看屋的功能讚不絕口。

 

永慶房屋MR智能生活體驗館,提供虛擬實境的看房服務。(劉國泰攝)

她的心聲,已是愈來愈多人的經驗。

線上看屋成潮流,疫情期間生意更好

在永慶房仲網上,可720度全景看屋的物件超過1.5萬件,雙北市有55%以上物件都可全景看屋。而信義房屋網站上,則有3至4萬個成屋物件,將近六成有互動看屋功能,預售屋更幾乎都有3D互動看屋。

肺炎疫情肆虐,當遠距開會、遠距工作、網購和美食外送成為生活一部份,線上看屋也逐漸成為顯學。

「在肺炎疫情愈趨嚴重的3月份成交業績,居然比去年12月旺季還成長12%;1、2月的業績也比去年同期好,」永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪說,他將業績好表現歸功於線上看房的數位佈局。

房地產延續去年以來緩步復甦的腳步,今年1至2月,在新冠肺炎尚未全面爆發時,全台房屋交易量較去年同期成長10%,呈現價平量微增的態勢。

肺炎疫情似乎反而助長線上看屋表現。根據永慶房屋統計數據,網站2月表現比去年同期大幅成長,流量增加四成、留言來電量成長25%、App下載量成長20%、新增會員數增加16%。

而信義房屋也不遑多讓。信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕指出,今年1、2月,信義房屋線上看屋和預約看屋量,都比去年同期增加四成以上。

20年前買房子,消費者可能是要到仲介門市喝咖啡好幾次,才能真的看到心儀的物件。葉凌棋說,如今永慶10位成交客人當中,就有6位是透過網路來的,當中絕大多數沒踏進過門市一步。信義房屋的新增客戶,2016年初僅有27%來自線上,至2020年已有高達42% 近半數來自網路。

線上看房可滿足客戶多種需求,房仲看好前景,積極開發投資相關軟體設備。(劉國泰攝)

會走到這步,說來也跟一場傳染病有關。

SARS房市絕境,逼房仲成功轉型

「SARS是我們數位轉型的關鍵時刻,」葉凌棋說,永慶其實2000年就開始發展網路看屋,從PDA時代就開始,到2003年SARS爆發,全台房市交易急凍,「完全沒人看房子!」

葉凌棋回憶,店長會議原本是每週開一次,SARS期間為了減少接觸,拉長到一個月才開一次,開會地點還選在空曠的貓空茶藝館,就是為了降低疾病傳染風險。

那時因為客人都不出門,要登門拜訪還被拒絕,絕境下催生了影音宅速配服務。葉凌棋說,當年全台才41間門市,董事長孫慶餘就緊急組了個40人的影音團隊,拍攝看屋影片放上網。在網路還是撥接的時代,甚至每月花90萬元向中華電信租一條ADSL專線。

SARS幫讓台灣房仲業奠定數位轉型的基礎,之後每年與時俱進,如今數位看房已成主流。

從客戶需求出發,多功能線上看屋優點多

究竟房仲業者有哪幾招,讓實體看屋能提供尋屋者更好的服務?

第一,把實體看屋經驗數位化,提升看屋與篩選效率。

最基本的,就是把房屋影像數位化。光照片不夠看,還有影片、虛擬實境、甚至有VR與互動功能。

例如信義房屋就在2010年推出「我秀好屋」,讓業務人員錄製帶看影片,2014年更首創「數位宅妝」服務,讓消費者即使看到空屋,也能立即體驗布置後的模擬屋況。

永慶房屋則是在2010年推出手機與iPad宅速配,2017年推出結合周遭街景的實境看房體驗。

葉凌棋說,20年前,買方可能要親自看30間以上的房子,才能成交,但現在有了線上看屋,多一道篩選程序,可能只要親看5間就能決定,能幫消費者與仲介大幅提升效率。

透過科技裝備看屋、選屋、購屋,已在房仲業形成一股風潮。(劉國泰攝)

第二,數位化體驗,能勝過親臨現場。

線上看屋與現場看屋相比,有時青出於藍更勝於藍。張雅翕強調,信義房屋要了解客戶需求,有最新科技就會嘗試應用。公司約3年前成立數位流程發展部,就是希望提供更佳的O2O(線上結合線下)服務。

例如信義使用的美國公司Matterport的技術,能夠360度掃描房屋空間的3D影像,營造出3D看屋的感受。

張雅翕說,信義房屋去年更引進空拍影片服務。主要是因為針對土地或特殊社區的物件,因為發現消費者會需要更了解外部相對位置、環境與鄰路狀況。

第三,透過大數據蒐集,房仲能發現隱性需求,設計更好的線上看屋體驗。

有些隱性需求,是透過改善線上看屋使用者體驗能滿足的。

葉凌棋說,房仲網上的物件,往往把重點放在房屋內部格局與裝潢,但業務員在親自帶看時卻發現,消費者實際看屋時,有時走到巷口就不喜歡,掉頭就走。

這讓他們發現,房屋交易不能只秀物件內部,周遭環境可能更重要。因此永慶才在幾年前將線上看房結合Google街景,讓客戶可以先看周遭環境與生活機能,再看物件本身,兩個都滿意再親自看屋,提高成功簽約率。

只要在家,不必出門,靠著行動裝置就能看屋。(劉國泰攝)

此外,信義房屋與永慶房屋都強調隱私性。房仲網讓顧客可以先匿名向業務員發問,等到真的看到差不多了,再表露身分,讓客戶不用擔心一再被仲介電話轟炸。

同時,信義房屋更運用大數據推薦最適合的經紀人。張雅翕解釋說,假設買方對某個社區有興趣,系統會推薦看過這社區最多次的業務員來回答問題,而非純粹按區域來指派,能提高客戶滿意度。

第四,打破物理空間限制,讓位處不同地點的尋屋者與仲介能同時上線看屋。

永慶房屋2018年推出實境Live賞屋,讓處於跨區域或甚至跨國的不同消費者,可以同時賞屋。葉凌棋說,就常常有人在台南的客戶看花蓮的房,「人都沒去過花蓮就簽約了」,還有人在美國的台商,也能跟在台灣的太太小孩同時看屋。

可以想像在肺炎疫情期間,這樣的功能尤其重要,讓看屋者與業務員可以待在各自家中,還能同時在虛擬的房屋裡相遇,即時線上回答問題,猶如多人線上遊戲的情境。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出,如今網路與數位科技普及,人手一機的時代已經來到,對房仲業的改變很顯著,以前有想法做不到的,現在都可以成真了。他就點出,這幾年房仲的投資競賽,幾乎都在數位轉型。

消費者行為方面,也有很明顯的改變。他指出,以前客戶是來分店等業務員找房子給他,現在是消費者主動尋求資訊的時代。

而且,自己上網看到物件主動聯繫房仲的網路買方,已不限於年輕族群,而是從年輕到資深的所有購屋族群,都擁抱了數位化的浪潮。

葉凌棋也強調,SARS把房仲業的危機變成轉機。數位轉型是最能幫助企業加速度成長的利器,唯有持續投資科技,才能夠讓企業持續走在前頭。

房仲業者爭相採用日新月異的科技,不斷思考提供更好的服務,最終除了提高業務員的效率,也幫擁抱數位科技的消費者們節省更多時間。(責任編輯:賴品潔)

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