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2019-11-18 11:34:10經濟日報 記者程士華/台北報導
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報系資料照
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人生每過一個不同階段,例如青年出社會、小孩出生及就學,或是工作環境改變時,一家之主就可能要開始煩惱換房的問題,這時若能搞懂稅法當中的三大「重購退稅」秘訣,可就大大幫全家人省下一筆辛苦錢!

「重購退稅」究竟是退什麼稅呢?當家人賣掉舊屋、換購新屋時,可以退的類型共有三種,第一種是綜合所得稅,第二種是房地合一稅,第三種是土地增值稅。

舊屋換購二原則:小屋換大屋、二年內換購

高雄國稅局官員指出,會在最近換屋的民眾,最主要是出售長期居住的舊房子,通常屬於房屋交易舊制,賣房後產生的收入,要在隔年以財產交易所得的形式,併入綜合所得稅申報。官員表示,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要買新屋跟賣舊屋的確切交易日期在兩年以內,即可申請重購退稅。

舉例而言,若屋主是「先賣後買」,已經完成舊家移轉登記後,在二年內重新購買自用住宅,就可以向國稅局申請退還已經繳納的綜所稅;如果新家已經先買好了,或是年初賣房、年底買房等情況,報稅時可以直接扣抵稅額。

然而官員提醒,對於舊制的房屋交易而言,只能就新購買價額超過原出售房屋價額的案件適用,用白話文來講,就是只適用「小屋換大屋」的情況。

房地合一稅:大屋換小屋也適用

房屋土地交易所得稅新制俗稱「房地合一稅」,於2016年1月1日起改版上路,國稅局官員表示,若是這幾年購買的新家,換購時就不像以前併入隔年報稅,而是轉手後一個月內就要主動申報。

官員表示,對於適用房地合一稅的新制房屋而言,無論是「小屋換大屋」或是「大屋換小屋」,只要是在二年內換購自住,且前屋、後屋都符合自住條件,都可以適用重購退稅。小屋換大屋的情況中,就像舊制房屋一樣,可以全額退稅;大屋換小屋的情況,則是按比例退稅,計算基準是依新買房的價格占出售舊房的價格比例,換算可以退稅的比例的稅款。

但官員也提醒,申請重購退稅後還是要注意,新買房產在購入的五年內,不能改作其他用途或再行移轉,否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

土增稅:注意土地產權登記

財政部官員指出,民眾換購房屋時,通常會同時出售原屋持份或基地,別忘了土地增值稅也適用重購退稅,換購新屋的時間同樣必須在二年以內。

官員提到,想申請土增稅重購退稅,舊家基地要先符合「自用住宅用地」的條件,地主或家人必須要有戶籍登記;買好新家之後,要由同一個人登記為地主,且同樣必須有家人登記戶籍。彰化縣最近就發現一個可惜的案例,丈夫出售土地後,卻用妻子的名義新購土地,結果因為土地所有權人不同,就無法申請土增稅退稅。財政部官員指出,土增稅看的是地價而非房價,搬家的時候可得注意前後屋地價水準的差別,若是新家的土地價值低於舊家,就無法申請土增稅退稅囉。

https://house.udn.com/house/story/11138/4171727

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2019年11月03日

【高敏鳳╱台北報導】台北市竟然也買的到總價在30萬元以下的房子,據內政部不動產交易時價登錄網資料顯示,今年1月至10月期間的買賣,分別在士林、內湖、信義區等地,都找得到總價在30萬元以下的交易,不過,仔細一看可以發現這些都是屬於「親友、員工或其他特殊關係間之交易」;專家提醒,親屬買賣若是低價取得房屋,未來售屋時恐被追討高額所得稅。

萬華區青年路168巷49弄1∼30號路段,實登有總價51萬成交的房子。李庭歡攝

價相差近60倍

《蘋果》查詢內政部不動產交易時價登錄網資料發現,在士林、內湖、松山、大同、萬華及信義區共有10筆總價在30萬以下的特殊交易,不過,這些的備註上都是「親友、員工或其他特殊關係間之交易」或者「受債權債務影響或債務抵償之交易」。
如果把金額拉高至55萬元則會發現,萬華區有總價在51萬的房子,位置在青年路168巷49弄1∼30號路段,單坪為26.3萬,總面積為1.94,屋齡44年,2房1廳1衛,相較同在青年路不同路段的最高交易房價來說,可說相差快60倍。

萬華青年路1號至30號周邊生活機能良好。李庭歡攝

善用免費贈與

崔媽媽基金會義務律師朱俊穎提醒,備註親屬的買賣要小心轉賣時,因房屋以低價取得,若以市價賣出,中間售屋獲利將非常高,會被國稅局追繳高額所得稅。朱俊穎舉例,此前在高雄有祖父母把市價200萬元的房子用2萬元低價賣給孫子,若目的是減少贈與稅,是有點多此一舉,直接用贈與登記過戶就可以,200萬元其實在免費贈與範圍上下,假使發現市值超出也不會繳交多少。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說,這樣特殊交易「我們不太會去做參考,房子低價原因可能是某些原因轉讓給,可能債務、長輩交代,或可能不可告人,所以就會低於市場行情交易」,另外,要小心低賣的房子可能是有瑕疵海沙輻射屋,或凶宅嫌惡的屋子。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191103/38486477/news/

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