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2020-05-25 18:55

▲▼土地增值稅,重購退稅,列管,贈與,繼承。(圖/記者陳建宇攝)

 

▲賣房子要繳土增稅,但是利用重購退稅可以退回。(圖/記者陳建宇攝)

記者陳建宇/綜合報導

民眾房子賣掉後都要繳一筆土地增值稅,不過若是民眾在賣掉房子的前後2年購入新屋,就有機會可以利用重購退稅拿回繳納的土增稅,前提是房子在5年內不得移轉他人或做非自用使用。

▲▼土地增值稅,重購退稅,列管,贈與,繼承。(圖/記者陳建宇攝)

▲夫妻間贈與土地或房地可暫時免徵土增稅。(圖/記者陳建宇攝)

民眾不想被課徵土地增值稅主要有幾種方式:

一、夫妻間的土地贈與,不課土增稅,但並非是永久性,高雄市地政士公會理事謝志明表示,夫妻間贈與時,雖然可申請暫時免課土增稅,但未來房子或土地賣給第三人時,會以該土地第一次贈與前之原規定地價、或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,計課土地增值稅。

二、利用「重購退稅」,謝志明表示,只要新購入的房子土地現值總和超過舊房,就能退回賣房所繳的土增稅,但必須滿足自用、所有權人相同、買賣在2年內完成等條件,且有5年的列管期,若5年內有出租或營業使用,或是房子移轉給他人,已經退回的土增稅,都會被追回。

而有民眾好奇,若土地所有權人在5年列管期不幸往生,房子會由配偶或子女繼承,此時所有權等於是移轉給他人,是否會被追回土增稅?

對此高雄市稅捐處表示,若經查明仍作自用住宅使用,無出租或供營業,可免追繳原退稅款。不過若繼承人繼承土地後,在列管期間內再行移轉、或改作其他用途時,仍會向繼承人追繳。

https://house.ettoday.net/news/1722388

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2020-05-25 21:40任性出版 節稅的布局
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圖片來源:pixabay
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一對小夫妻婚後買了一棟房子。買房子時繳了契稅,之後每一年都要繳房屋稅及地價稅;3年後他們生了孩子,覺得房子太小要換大一點的房子,於是賣房子時要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅;訂定買賣契約要貼印花,課印花稅。

後來,他們又買了一間房子時要繳契稅。當兩人年紀漸長,決定把其中一間房子贈與給小孩,繳了土地增值稅、契稅及贈與稅。最後這對夫妻離開人世,把房子傳給小孩繼承,小孩繳了遺產稅後,全部房子歸小孩所有。

從取得房子、擁有房子及賣出房子等各個階段,這些和房子有關的事,都離不開稅。

不動產的各種稅負有規定課稅的對象及課徵的時機:買屋時要繳契稅,當你持有房地產的那刻起,每年要繳土地的地價稅及建物的房屋稅;當賣出時,土地要繳土地增值稅,房屋要繳財產交易所得稅;進行房地產交易時,簽訂的契約要繳印花稅,交易產生的所得要繳個人所得稅:

如果是用不動產來作資產傳承,贈與房地產給他人時,要課贈與稅以及土地增值稅,而被繼承的房地產則要課遺產稅。如果是營利事業交易的房屋,要再多繳營業稅(見圖表4-4)。

 
 

 

特別提醒,房地產的交易產生的所得,可能會因適用房地新制或舊制之規定,而要繳新制的房地合一稅,或是繳舊制的房屋財產交易所得稅(舊制土地交易所得免稅),我在後面會詳細介紹。

你的房屋稅率是多少?

過去幾年房屋稅制的變動有開徵豪宅稅,以及調高房屋稅稅率、核定單價及地段率等,其中房屋稅稅率會依照不同用途,適用不同稅率。

針對住家用稅率,如果是自住房屋,而且無出租,並限制本人、配偶或直系親屬實際居住使用,加上本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,適用最低房屋稅率1.2%;而供其他人住家用房屋稅率最高為3.6%,這些視各縣市規定而有所差異。

以臺北市為例,若同一人持有3戶以內,而且符合房屋自住使用的規定,稅率1.2%;持有非自住之住家用房屋,在2戶以下者每戶適用2.4%,持有3戶以上者每戶適用3.6%(見圖表4-5)。

 
 

 

房屋稅的計算公式如下:

應納稅額=房屋課稅現值×稅率

不動產持有稅,繳得比汽車牌照稅還少?

據聞歌手周杰倫所住的臺北市中正區豪宅「元大一品苑」,一戶市價約1.3億,而每年他繳的不動產持有稅是5.4萬。他同時也有許多跑車,當中有一輛4,400 CC的汽車燃料費和牌照稅,每年都要繳5.7萬,這樣看下來,他繳跑車的稅比房子還多。

看到這則新聞後,我驚訝的叫一個朋友拿出他的稅單來比較看看,果真發現汽車的持有稅比房子的持有稅還高。

朋友拿出一棟臺北市文山區、市價2,100萬、42坪的房子所繳的房屋稅單、地價稅單。計算下來,他每年所繳的房屋稅是3,754元,加上地價稅2,460元,合計每年不動產持有稅是6,214元。接著再除以房子的市價,可以得出實質稅率是0.03%,其計算如下:

不動產持有稅=3,754+2,460=6,214元

實質稅率=6,214÷2,100萬=0.03%

同時,他有一輛2,000 CC的汽車,每年要繳汽車牌照稅1.12萬,還有一間在美國堪薩斯城(Kansas City)市價30萬美元(按:約新臺幣900萬)的房子,每年財產稅約付4,000美元(按:約新臺幣12萬),得出實質稅率是1.33%,其計算如下:

實質稅率=4,000美元÷30萬美元=1.33%

從以上3個數據來比較,可以得知他養車比養臺北市房子的稅金還貴;另外,他在美國的房子也比臺北市的持有稅高出很多,實質稅率相差竟然高達44倍!這樣看下來,你覺得美國稅局(Internal Revenue Service,簡稱IRS)厲害還是臺灣國稅局厲害?而這也是為什麼政府近年來,不斷調高公告地價或房屋評定現值的原因之一,因為不動產持有稅的課稅基礎,就是公告地價或評定現值。

想住大房子,請繳豪宅稅

根據2017年11月實價登錄最新資料,皇翔建設位於臺北市臨沂街的豪宅案「皇翔御郡」,拆算車位後,最新2樓每坪成交價為120.9萬,單價較當初開價打了6折。但值得注意的是,該案總價為7,988萬,僅差12萬就會到達要課豪宅稅的8,000萬總價門檻,加上車位價格偏高,這顯示了買方在購屋時,可能有想避開被課豪宅稅的考量。

豪宅稅是什麼?以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,因此政府為了促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防堵高所得者透過購置高級住宅,規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理。於是從2011年7月1日起,高級住宅加價課徵房屋稅。

依照國稅局的定義,什麼叫豪宅(高級住宅)?那就是,房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經過按戶認定房地總價在8,000萬(含車位價)以上者,就認定為高級住宅。

有鑑於此,從2017年7月起,豪宅稅加價方式有以下兩種:

1. 在2001年6月30日以前建築完成的高級住宅:

因適用原房屋標準單價,仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(以下簡稱:路段率)加價核計。

例如原標準單價為5,080元,依路段率200%加價方式調整後,該高級住宅的標準單價為每平方公尺1萬5,240元(5,080元×﹝1+200%﹞)。

2. 在2001年7月1日以後建築完成的高級住宅:

因適用2014年7月起新標準單價,自2017年7月起,改按固定比率120%加價。例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺1萬3,200元,依固定比率120%加價方式調整後,該高級住宅之標準單價為每平方公尺2萬9,040元(1萬3,200元×﹝1+120%﹞)。

從上可知,豪宅稅管制至今仍未解套,高端客戶房屋持有稅成本將差到1.2倍之多,讓許多買家在購屋總價上希望盡量壓低在總價8,000萬以內,希望減輕持有成本的壓力和差異。

本文摘自任性出版的《節稅的布局(2020年版)

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人,人稱圓夢會計師,擁有國際會計師與臺灣會計師證照,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師,曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

 

 
 

 

任性出版

閱讀要精準,思考要任性。

https://money.udn.com/money/story/12040/4589550?from=ednappsharing

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2020-05-25 20:54任性出版 節稅的布局
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圖片來源:pixabay
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把儲蓄或養老險受益人換成小孩?不妥

李媽媽有一對兒女,她幫15歲的女兒與16歲的兒子各買了1張6年期儲蓄險,年繳保費各50萬,投保時以自己為要保人,女兒、兒子為受益人,6年期滿各可領回300萬。

李媽媽原本想用這筆費用作為兒女出國的留學經費,沒想到繳費期滿後,卻接到國稅局要求補繳贈與稅38萬,同時還因漏報這筆贈與款項,國稅局再多開罰1倍,總共連補帶罰,補繳76萬。

為什麼會這樣?張媽媽滿心疑惑的想:「業務員跟我說,每人每年贈與免稅額是220萬,我每年才付100萬!為什麼要跟我追討稅金?」原來李媽媽將贈與免稅額度解讀錯誤。

事實上,李媽媽是要保人,也就是保單所有人,有權解約或變更受益人,但繳費年度不代表已構成贈與。

依據《保險法》規定,要保人負有交付保險費義務,又因保單有財產價值的權利,要保人交付的保險費累積利益,屬於要保人所有,所以國稅局認定的,是滿期該年度女兒與兒子(受益人)各收到的300萬,才是所謂的贈與,由於金額已超過張媽媽每年贈與免稅額的220萬,因此將超出的380萬(300萬×2—220萬)課以10%贈與稅38萬。

李媽媽應該在有贈與事實(子女領取滿期金時)的30天內,就超過該年度贈與免稅額的部分報稅,若逾時申報或漏報,除了補稅之外還會被處以罰鍰。

相信知道這項基本觀念後,對於保險規劃是否會涉及贈與稅,便不難理解。接下來,我用以下3種情形分別說明是否要繳贈與稅:

1. 要保人與受益人不同。

投保時,因自己的身體狀況無法買保險,便情商配偶當「被保險人」。又因保單滿期時能領回一筆錢,又把「受益人」寫給兒子,正好可以當作兒子的第一桶金。像這種「要保人」為自己,「被保險人」與「受益人」分別為不同人的隨性安排,未來要特別留意贈與稅的問題。

舉例來說,林媽媽以自己為要保人及被保險人,投保一張有還本金的保單,受益人寫兒子大林。之後卻收到國稅局的補稅通知單,原因是要保人與受益人分屬不同人,要被課徵贈與稅。這是怎麼一回事?

依《保險法》第14條規定:要保人對於財產上的現有利益,或因財產上的現有利益而深知期待利益,有保險利益。所以根據要保人與受益人不同的保險契約,受益人到期所領的滿期金或還本金,屬於要保人對受益人的贈與,加計當年度其他贈與,如果超過免稅額220萬,就要課徵贈與稅。

有鑑於此,這張保單的要保人為林媽媽,財產就屬於林媽媽,無論是還本金抑或滿期金。只要保險金的領受人不是要保人,就會根據實質課稅原則,課徵稅負。

2. 變更要保人或受益人。

許多人購買保險,以自己為要保人及受益人,後來保單繳費已屆期滿,將有滿期金,便打算變更要保人與滿期金受益人為子女。

然而,由於保單價值屬於財產的一部分,變更要保人及受益人,相當於將原本個人應得的保險利益,變更為他人所有,屬於財產的無償移轉。除非能證明過去所繳的保費,實際上均由子女支付,並且提出相關證明文件,否則國稅局將認定為贈與行為,對其課徵贈與稅。

舉例來說,臺北市有位貴婦投保6年期養老險,快到期前4個月突然把受益人改為兒子,於是到期後壽險公司就將一千多萬的滿期保險給付金,匯入兒子戶頭。事後,這被國稅局認定為贈與行為,不但得補稅,還須付罰鍰,金額高達500萬!貴婦心有不甘,便提起訴訟,經過最高行政法院的審理,認為國稅局並無不當,判貴婦敗訴。

如果時光可以倒流,貴婦可以怎麼規劃?以該案例為6年期養老險、滿期金一千多萬元推估,每年所繳的保費假設為200萬,而貴婦每年贈與兒子200萬,等於6年共贈與1,200萬。

然後在投保之初,就以兒子為要保人,母親以贈與現金的方式每年匯入兒子的戶頭,再由兒子繳付保費。如此一來,只要贈與人每年贈與總額不超過贈與免稅額度220萬,就不會發生事後被要求補繳500萬的遺憾。

3. 代付保險費。

謝先生本來規劃,每年在贈與稅免稅額度220萬內,贈與現金給小孩,但是又擔心小孩會亂花錢,所以就買了一張保單,年繳保費220萬,而且要保人是小孩。但這張保單從父母的帳戶去做扣款或轉帳代繳的動作,其實算「第三人無償代繳」,因此視同贈與,有可能被課贈與稅的風險。

通常保單簽約時,就是以子女為要保人及受益人,同時子女也是滿期金與生存金的受益人,所以等到保單期滿、拿到保險金時,在要保人與受益人為同一人的情況下,沒有贈與的問題,節稅空間比較大。

但應留意繳付保險費方面,父母須先把錢放在子女戶頭,再從子女戶頭繳納保險費。由於父母分年贈與的是保險費,而不是要保人給受益人的滿期金或生存金,所以只要年度所繳保費及其他贈與,總金額低於220萬,就不必繳交贈與稅。

本文摘自任性出版的《節稅的布局(2020年版)

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人,人稱圓夢會計師,擁有國際會計師與臺灣會計師證照,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師,曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

 

 
 

 

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2020-05-20 07:45任性出版 節稅的布局
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送人房子也有技巧

不動產怎麼送人最節稅?

前面講了關於贈與稅的基本知識,或許你還會質疑,不動產到底如何贈與最節稅?假設某位父親不考慮以繼承的方式轉移不動產,而是準備贈送臺北市大安區價值3.3億的不動產給子女,該不動產土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬,以下列出4種情況,來比較哪一種最省稅:

1. 這位父親直接贈與現金3.3億,子女再用這筆金額購買不動產,該父親要繳6,181萬的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(3.3億-220萬)X20%-375萬=6,181萬

2. 這位父親以自己的名義購買不動產,再贈與給子女,因此該父親要繳1,181萬的贈與稅,以及負擔契稅等過戶費,而如果是不同年度移轉不動產須再扣土地增值稅,同年度則不用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬)X20%-375萬=1,181萬

3. 父親簽約購買不動產,但登記在小孩名下,這位父親支付房價。因該行為視同贈與,須繳贈與稅1,181萬。另外沒有土地增值稅的問題,但還需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬)X20%-375萬=1,181萬

4. 父親用自己的名義購買房子並支付房價,並向銀行貸款6,000萬,之後將附有貸款的房子贈與子女,而且由子女負擔貸款(即附有負擔之贈與),該父親須繳178萬的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬-6,000萬)X10%=178萬

從以上得知,附有負擔(貸款)之贈與最省稅,這就是所謂的「負債管理」。無債一身輕,在財富傳承的議題上,不見得是好處,適當的擁有負債才是節稅的一大優點。但仍須注意,子女必須有還款能力,而且不得把父母未來每年的贈與免稅額220萬,當作有還款能力的證明。

拿到爸爸贈與的不動產再出售,如何認定成本?

還記得前面國內某製鞋大廠董事長贈與帝寶給女兒節省贈與稅的案例嗎?如果你也跟他一樣有錢,像玩大富翁,每走一格就想買房子,會想按照以上的方式送人不動產,來節那麼多贈與稅嗎?

父母送不動產給子女,是一般人認為最棒的節稅方式,但沒顧慮到孩子或孫子也會做財富管理,當市場狀況上下波動時,他們會打算賣房,獲利了結。想想看,假設完全沒賺錢,就以原贈與人的買進價格2.5億賣出,這時必須繳交多少財產交易所得稅?沒賺錢不需要繳所得稅,但如果是透過贈與,再以2.5億售出,需要繳交多少綜所稅?成本如何計算?

雖然贈與不動產有節稅的好處,仍應考慮到未來子女出售時的成本問題。由於個人出售因贈與而取得的房屋,須依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定,計算財產交易損益時,可以減除受贈與時該房屋的時價,並應以受贈與時的房屋評定標準價格為準來課徵贈與稅。

例如父母以1,000萬購買的房屋贈與子女時,是按照房屋評定標準價格300萬課徵贈與稅30萬(300萬×10%=30萬)。之後,子女以1,200萬出售該房屋,應以300萬計算成本,算出所得為900萬(1,200萬-300萬=900萬),而不是以1,000萬計算成本(所得=1,200萬-1,000萬=200萬)。這其中的綜合所得差異頗大,連帶影響該年度適用的稅率,從原本不贈與子女而自行賣掉房子的財產交易所得200萬(稅率20%),變成贈與後子女再將房子賣掉的財產交易所得900萬(稅率40%)。

再以國內某製鞋大廠董事長的帝寶贈與案為例,請問若他女兒受贈之後又用2.5億把房子賣掉,要繳多少的財產交易所得稅?首先,帝寶一戶大約市價2.5億,當時每戶土地持分大約25坪,以當時的每坪土地公告現值143萬計算,土地公告現值總計3,575萬;房屋評定現值約1,000萬。

以下列出兩種實施房地合一稅前後的狀況(簡化,排除土地漲價總數額等費用):

1.還沒實施房地合一稅之前,是採用土地與房屋稅分離課徵的雙軌制計算,所以財產交易損益,是賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值,再乘以房屋占不動產比例,約為4,465萬,按綜所稅率40%計算,綜所稅約繳1,786萬,其計算如下:

財產交易損益=(2.5億—4,575萬)×(1000萬÷4575萬)=4,465萬

綜所稅=4,465萬×40%=1,786萬

由此可知,之前節省的贈與稅2100萬,在子女出售該不動產時,依照出售房屋的所得稅舊制,應繳納1,786萬,這樣過去所節省的贈與稅幾乎都快吐回去了。

2. 若是依照房地合一稅新制來算,賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值,再乘以稅率(15%~45%),須繳3,064萬至9,191萬的房地合一稅,其計算如下:

房地合一稅=(2.5億—4,575萬)×(15%~45%)=3,064萬~9,191萬

前面也提到,當初製鞋大廠董事長贈與帝寶豪宅時,贈與稅能節稅約2,100萬,然而,若他女兒打算將該不動產出售時,這棟房子不但沒有賺到錢,依房地合一新制3,064萬至9,191萬,合併贈與稅及出售房屋的房地合一稅整體稅負,倒虧964萬(贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳3,064萬)至7,091萬(贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳9,191萬),真是賠了夫人又折兵!

還有一種情況是,逐年贈與不動產,假設你預計分十年十等分贈與,登記的權利面積自然也會每年增加十分之一,子女受贈的不動產若有出售,規定與整棟房子贈與後再出售的財產交易所得稅的計算方法一樣,受贈的部分成本,以房屋評定現值計算。

實際情況會變成:出售的不動產會拆成二部分去計算,沒有贈與的部分與一般財產交易算法一樣,有贈與的部分計算方法與上述相同。分年贈與不動產的確能節贈與稅,但之後出售時一樣會有綜所稅或房地合一稅較高的問題。

國稅局透過地政系統,一定知道子女受贈時的房屋標準評定價格,而且出售房屋的價格也需要實價登錄,所以送房屋給子女時,應將未來所得稅成本,以及子女再行出售的稅負成本列入考量!

過去許多人喜歡透過贈與房地產來節稅,但由於受贈人之後可能會出售該不動產,屆時該受贈的不動產,會以「前次移轉現值」當作成本,再計算獲利課徵房地合一稅,而房地合一稅率是15%至45%。

經比較分析,是否直接用現金贈與給子女,再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利?這個答案是不一定,看個案而定,因為每個案子都要計算比較,才能知道最適合自己的節稅方法。

不過能確定的是,如果這間房子決定要一直傳承下去,子女並不會轉賣該受贈的不動產,那麼,用不動產贈與子女就沒有以上的綜合所得稅問題。

贈與之後卻後悔,可否撤回?

有時候我們為了節稅而做了錯誤的規劃,誤入補稅罰鍰的窘境,但不用擔心,《民法》及《稅法》常有反悔機制。《民法》第408條規定:「贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部分已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。」

另外,《民法》第412條也規定:「贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。」而且財政部曾函釋:以不動產為贈與者,「在未辦妥產權移轉登記前」,申請撤回贈與稅申報或退還其已納贈與稅款時,應予照准。

特別要提醒的是,贈與資產給他人,若已申報完成,受贈人也獲得資產,即為財富「已流動」型態,就算事後違約或撤銷,還是得繳10%到20%的贈與稅。

曾有某父親將現金及股票總值約4,000萬贈與女兒,並如期辦理贈與稅申報及書立贈與契約書,且現金已轉戶,但股權仍未轉移,結果女兒卻表示不願扶養父親,並到海外打工,父親因此反悔贈與一事,也要求立約撤銷贈與。

不過,國稅局認為該筆資產早已申報,加上現金已轉存女兒帳戶,早已產生物權移轉效力,最後認定該案父親明顯有贈與的意思,而且他的女兒已收受該筆現金,因此符合課徵贈與稅要件,扣除220萬免稅額,並適用15%的級距,即為567萬,再減除累進差額125萬,最後還是核課該案父親442萬贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(4,000萬-220萬)X15%-125萬=442萬

所以,贈與財產後可否反悔或撤銷,要看該贈與行為已經進行到哪個階段了。例如:父親想將錢財珠寶贈與給子女,後來子女不孝順,父親後悔了。在錢財珠寶還未交付到受贈人手上時,贈與人得依《民法》第408條第一項規定,隨時撤銷贈與。

但如果是贈與不動產,贈與人必須在所有權移轉手續完成前,就撤銷贈與。例如,丈夫購買房產登記於妻子名下,後來夫妻失和,丈夫想將房產取回,由於已經辦妥所有權移轉登記,就無法反悔了。

還有一種情況,即使所有權已經移轉,贈與人仍然可行使撤銷權。《民法》第416條第一項規定,受贈人對於贈與人,有下列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與:

一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。

二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。

簡單來說就是受贈人故意侵害贈與人,還有子女不扶養父母的情況,父母皆可以贈與後反悔。

須特別注意《民法》第416條第二項規定:「前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為寬恕之表示者,亦同。」

本文摘自任性出版的《節稅的布局(2020年版)

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人,人稱圓夢會計師,擁有國際會計師與臺灣會計師證照,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師,曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

 
 

 

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2020-05-20 20:43財經傳訊 作者:鄭惠方(艾蜜莉會計師)
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善用夫妻各類所得分開計稅

過去,因為綜合所得稅申報要求將夫妻所得合併計稅或薪資所得分開計稅,這樣一來結婚後雙方合計的所得額因為被另一半加總後墊高,不得不適用更高的稅率級距。103年起綜合所得稅允許夫妻各類所得分開計稅,對納稅義務人來說又多了一個節稅的空間。

 
 

在計算各類所得「分開計稅者」之應納稅額時,應減除該各類所得「分開計稅者」的免稅額、薪資所得特別扣除額、財產交易損失特別扣除額、儲蓄投資特別扣除額、身心障礙特別扣除額,其他符合規定的免稅額和扣除額一律由「未分開計稅者」申報減除。另外,和薪資所得分開計算時相同,未成年子女的所得額、免稅額、扣除額也要算在未分開計稅者的部分。

 
 

在各類所得分開計算時,須注意兩點:

1. 個人財產交易損失扣除額只能減除個人的所得,不得減除他人的財產交易所得。

例如:丈夫當年度有財產交易所得10萬元、財產交易損失30萬元;妻子則有財產交易所得8萬元,當年度兩人財產交易所得各有多少?

2. 儲蓄投資特別扣除額部分,若全戶利息所得超過27萬元,則須注意扣除的順序:應由「未分開計稅者」及「受扶養親屬」就其利息所得在27萬元限額內先予減除,減除後如有剩餘,再由「分開計稅者」減除。

由於每個家庭及其成員的所得類別分布不同,夫妻各類所得分開計稅的方式不必然最省稅,仍應將十種計稅方式試算比較,選擇最適合的方式。

 

 
 

 

薪資所得擇優選擇定額或核實減除

納稅義務人於109年5月申報108年度綜合所得稅時,薪資所得者不分行業類別,均可選擇減除定額之薪資所得特別扣除額或核實減除職業專用服裝費、進修訓練費及職業上工具支出等三項必要費用。那麼薪資所得者該如何選擇較有利呢?

原則上,年度薪資收入總額在222萬元以下者,建議直接選擇定額20萬的薪資所得特別扣除額。由於三項必要費用均有限額3%,222萬的9%(3%×3)為19.98萬仍小於薪資所得特別扣除額20萬,且選擇薪資所得特別扣除額不必檢附憑證供國稅局查核認定,故年度薪資收入總額在222萬元者應選擇薪資所得特別扣除額較有利。

至於年度薪資收入總額在223萬元以上者,是否選擇核實減除較有利呢?答案是不一定。首先,三項必要費用的適用規定較嚴格,以與提供勞務直接相關且由所得人實際負擔之必要費用為限(與職務上或工作上取得薪資收入無直接相關或非必要性之支出,不得自薪資收入中減除),薪資收入總額在223萬元以上者,符合條件的三項必要費用支出仍可能低於薪資所得特別扣除額。

此外,三項必要費用的限額並非均以薪資收入總額的3%計算,職業專用服裝費及職業上工具支出的限額,為從事該職業薪資收入總額之3%,因此實際限額並非薪資收入總額的9%。舉例來說,小亞擔任模特兒的薪資收入為100萬,並為此購置專用表演服;晚上兼職授課薪資收入為123萬,並為備課購買書籍;同時有參加合格單位進修課程。小亞若採薪資所得費用核實減除,可減除的上限並非20.07萬(223萬×9%),而是僅13.38萬(100萬×3%+223萬×3%+123萬×3%)。

調整收入實現時點

個人綜合所得稅是採「現金收付制」,即按照現金收支的時點來判定所得及費用歸屬年度。同時,綜合所得稅是採累進稅率,可以透過調整收入實現的時間點,讓所得實現在稅率較低的年度來節稅。例如:房東可以提早或延後收租金的時點。此外,財產交易損失扣除額有一定的時效,當年度無財產交易所得可扣除或扣除不足者,只能在以後3年度之財產交易所得扣除,如果時效即將屆滿,也可以選擇提前出售財產,實現財產交易所得。

自提勞工退休金

很多人只記得雇主必須提撥6%勞工退休金,但卻忘了或根本不知道,其實勞工自己也能自願提撥最高6%薪資至勞工退休金帳戶。

自願提繳勞工退休金,有幾個節稅的效益。第一,勞退自提的部分,當年度不用課稅,可以自當年度個人綜合所得總額中全數扣除,直到請領退休金時才需併入退職所得課稅;第二,分年領取退職所得每年在78.1萬以下免稅,遠高於薪資所得扣除額,遞延課稅其實有可能根本課不到稅;最後,若是退職所得仍須課稅,退休後收入往往較在職時低,可能適用較低的綜合所得稅率。

越是高所得的高薪白領,適用的綜所稅率越高,選擇自願提繳勞工退休金的節稅效益越大。

轉換所得類別

儘管目前薪資所得者除選擇薪資所得扣除額定額減除外,亦可選擇特定費用核實自薪資收入中減除,但特定費用僅限職業專用服裝費、進修訓練費及職業上工具支出等三項支出且均有限額。此外,多數受薪階級的職業專用服裝費、進修訓練費及職業上工具支出金額通常都不高,可能三項金額加總仍低於薪資所得扣除額(108年度均為20萬)。執行業務者或公司的收入,均可減除成本及必要費用後計算所得額,或採定率減除的方式計算所得額。當你在業界累積一定名聲,收入較高時,就可以考慮轉換跑道自己接案子賺取執行業務所得或者開公司賺取營利所得。此外,投資股票的股利所得為應稅所得,也可以考慮透過除權息前賣出,除權息後買回,將應稅的股利所得轉換為免稅的證券交易所得。

善用盈虧互抵

談到綜合所得稅的「盈虧互抵」,多數人第一個會聯想到「財產交易所得」。

在綜合所得稅或最低稅負制規定中,財產交易若有損失都可以在當年度申報的財產交易所得中扣除。只是前者的財產交易損失若當年度沒用完,還可以扣除未來3年的財產交易所得;但後者的海外財產交易損失,就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。

除了財產交易所得之外,如果一個申報戶中的夫妻都是具有專門職業,其中一人當年度有虧損,也可以用來扣除同一年度另一人的所得。不過有些條件限制,用以下案例來說明:

 
 

總結而言,兩人所得類別必須相同。而且適用盈虧互抵的情況對帳務的要求較高,皆應依規定設帳,詳細記載業務收支項目,業務支出應取得確實憑證,帳簿及憑證最少應保存5年,以供稽徵機關查核認定。

本文摘自《艾蜜莉會計師教你聰明節稅:圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅(2020年最新法規增訂版)》

作者:鄭惠方(艾蜜莉會計師)

出版社:財經傳訊

博客來連結:https://is.gd/FWEMGl

 

 
 

 

財經傳訊

也許貧富不均的問題會輾過你我身旁的大多數人!但如同經濟學者托瑪.皮凱提所說,知識的傳播以及對技能培訓的投資可以反轉上述趨勢。讓我們共同在此方向努力!

https://money.udn.com/money/story/12040/4578321

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2020-05-16 10:30聯合報 李莉珩
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很多人辛苦一輩子積攢財富,但因為生前沒有及早進行資產規畫,導致身後「稅留子孫」,財產傳給下一代時縮了水。如今愈來愈多人已有提前規畫財產的意識,但往往有些眉角沒注意,結果用錯力氣,反而平白多繳冤枉稅。

「留財不留税」-資深會計師:遺產節稅4大眉角不可不知! 圖片/freepik
「留財不留税」-資深會計師:遺產節稅4大眉角不可不知! 圖片/freepik

 

預先進行資產規畫,是節稅的重要步驟。資誠聯合會計師事務所家族企業暨財富傳承服務會計師洪連盛指出,遺產稅節稅有4大不可不知的重點。

(1) 生前2年內別贈與給配偶,以免白花力氣還要多繳稅。

雖然夫妻之間贈與免稅,但是稅法規定,生前2年內的贈與都要納入遺產總額合併計算遺產稅。實務上,在計算遺產總額時,配偶擁有「剩餘財產分配請求權」,也就是配偶可求取一半財產視為自己所有。

不少人不了解稅法規定,當遇到重病的時候,會想到要處理財產,但依法,如果生前2年內贈與,不但要納入遺產課稅,而且配偶剩餘財產分配權的範圍變小,反而會被課更多的稅。

(2) 生前2年內處分的財產、提領的銀行存款,都要列入遺產申報並課稅。(但已繳的贈與稅等相關稅費可以扣抵。)

很多配偶或子女會趕在被繼承人重病期間,提領其銀行存款,自以為如此可以減少遺產總額;但銀行業金流透明,所有提領動作都有紀錄,國稅局都能輕易查到。

不過,被繼承人可以盡量蒐集各種單據、證據,證明被繼承人過世前2年處分的財產、提領的存款,資金沒有用在配偶本人及子女身上,例如,是用在支付被繼承人本人昂貴的醫療費用等;利用「反向證據」,避免被課遺產稅的爭議。

(3) 民國104年底以前購入的不動產,建議生前不要移轉,都列入身後遺產較有利。

自民國105年起,房產交易要申報課徵「房產合一稅」,因為計算稅額的基礎都以實價為主,稅負比舊制重。因此如果不動產是在房地合一稅上路前買的,以繼承方式取得,未來出售時適用舊制,土地交易所得免稅,也可以選擇是按房屋評定現值課稅或試算是否符合新制的自住優惠條件與稅率,二擇一,比較划算。

(4) 生前明確立下遺囑,清楚說明財產分配。

如果遺產只是現金、股票等,較容易公平分配;但如果是不動產、珠寶,因為價值往往不會均等,讓子女自行分配的話,往往是糾紛、衝突的起源,所以建議生前就在遺囑裡說清楚、講明白,避免把爭議留到下一代。

如果財產多又比較複雜,建議平時就要多蒐集資訊,並在生前就找律師或會計師商談,協助規畫身後遺產分配。一般來說,花上數千元到數萬元的諮詢費若能辦妥身後財富移轉和規畫大事,至少心裡會比較踏實、不留遺憾。

但洪連盛強調,法務稅務專家都只是協助角色,最重要的還是當事人心中要有定見,以照顧後代生活為資產規畫的最主要目的。

https://health.udn.com/health/story/120703/4565705

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因疫情的關係,108年度綜合所得稅的申報時間將延長一個月,自109年5月1日起至6月30日為止,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,今年適逢房地合一新制上路後的第四個報稅年度,在108年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在105年1月1日以前取得,就適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在今年6月前完成申報;若適用新制,則是課徵房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報,就不是納入綜合所得中報稅,納稅人須特別留意。

售屋族可用「財產交易損失舉證」節稅法陳俊宏指出,在108年有售屋者,可善用「財產交易損失舉證」節稅法,若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

紓困稅務揪甘心 讓你晚繳早退

 

購屋族可用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法,若是在108年購屋的納稅義務人,每月負擔的房貸利息也可扣除,但要注意的是,一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。陳俊宏補充,每年扣除額上限為30萬元,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

換屋族可用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法,於去年有換屋的納稅義務人,在申報所得稅的時候,則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。陳俊宏說明,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,差別在於舊制之重購退稅小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅;而新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅,但重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

包租公可用「租金免稅、必要費用減除」節稅法,陳俊宏提醒,俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展條例》自107年6月27日上路後,若是參與包租代管的房東,享有所得稅優惠,今年報稅季若符合適用標準的納稅人可把握這個節稅小確幸。陳俊宏說明,將房屋出租的房東申報個人所得稅時,別忘了把租金收入一併申報,近年政府大力推動房東加入「包租代管」服務,只要個人房東將名下房屋委託包租代管業者代租管理,契約約定租期在一年以上,每屋每月最高享6,000元租金免稅,6000元至2萬元部分,得以租金收入53%做為必要損耗及費用,超過2萬元部分,則必要費用減除率為43%。

(時報資訊 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/tax-law/267541.html

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時報資訊 

因疫情的關係,108年度綜合所得稅的申報時間將延長一個月,自109年5月1日起至6月30日為止,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,今年適逢房地合一新制上路後的第四個報稅年度,在108年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在105年1月1日以前取得,就適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在今年6月前完成申報;若適用新制,則是課徵房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報,就不是納入綜合所得中報稅,納稅人須特別留意。

售屋族可用「財產交易損失舉證」節稅法陳俊宏指出,在108年有售屋者,可善用「財產交易損失舉證」節稅法,若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

購屋族可用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法,若是在108年購屋的納稅義務人,每月負擔的房貸利息也可扣除,但要注意的是,一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。陳俊宏補充,每年扣除額上限為30萬元,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

換屋族可用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法,於去年有換屋的納稅義務人,在申報所得稅的時候,則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。陳俊宏說明,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,差別在於舊制之重購退稅小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅;而新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅,但重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

包租公可用「租金免稅、必要費用減除」節稅法,陳俊宏提醒,俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展條例》自107年6月27日上路後,若是參與包租代管的房東,享有所得稅優惠,今年報稅季若符合適用標準的納稅人可把握這個節稅小確幸。陳俊宏說明,將房屋出租的房東申報個人所得稅時,別忘了把租金收入一併申報,近年政府大力推動房東加入「包租代管」服務,只要個人房東將名下房屋委託包租代管業者代租管理,契約約定租期在一年以上,每屋每月最高享6,000元租金免稅,6000元至2萬元部分,得以租金收入53%做為必要損耗及費用,超過2萬元部分,則必要費用減除率為43%。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200508002952-260410?chdtv

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2020/05/03 20:33

利用每年贈與免稅額分次買房、或是生前分次賣出給親人,都能免於遭課徵高額繼承遺產稅。資料照片
 

高價的不動產市場本為富豪們的最愛,但有錢人並不傻,從實價登錄系統的透明化不難看出富豪避稅花招百出,而看似不正常的房屋交易,也讓常見手法現形,以公司名義購置高價不動產最為常見,再來左手轉右手除了增加房屋價值,其實也能避稅,最後分批轉售不動產,則免於繼承遺產稅。

而富豪最常見的避稅花招之一莫過於以公司名義購置,以公司名義買房,未來交易可避免房地合一重稅,即便獲利仍需要繳營所稅17%,都比10年內交易獲利遭課的房地合一稅20%來得低;也因為可視作公司資產,每年都可攤提支出成本,節省營所稅。
 
另外則是左手轉右手,避稅兼作價,本為個人或名下公司名義購買,之後又賣給自己的其他投資公司法人,如台北豪宅「文華苑」,國巨集團董事長陳泰銘名下共7戶,其中9樓的戶別,2018年以總價5.3億元現金交易完成。買方為士亨興業負責人謝垂蓮,就是陳泰銘財務老臣,推估就是左手轉右手的資產配置。
 
台灣房屋智庫經理陳炳辰說明,賣給公司若墊高持有成本,未來出售價格沒有獲利,也無需被課稅;市場上亦有建商高價賣給相關公司,藉此增添社區價值。
 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,左手換右手的方式還有個人轉法人。個人將不動產轉賣給自己的公司,未來出售時若虧損,可以扣抵的範圍較大;此外,由個人名義轉給公司,再讓子女當法人代表,也有預作財產規劃的空間。不過值得注意的是,雖然法令允許,但金流仍要特別注意,避免踩了國稅局的紅線。
 
另外,若公司具備中資背景,也會以僑外資公司買房,陳炳辰提及,台灣對於中資買房限制多,包括購買數量、貸款成數與金額、在台停留時間、房屋持有時間限制、是否具備對岸黨政軍身分等,繁複的審查不若透過第三地成立公司,改以僑外資購入,不論在投資開放比例、實收資本額報備、投資金額許可申辦等規定都較寬鬆。
 
最後,目前亦有富豪分批轉售房產給親友,或自身的相關公司,主要因為轉手對象手上資產並不夠多,可能被視為有贈與之嫌,因此若只交易一半或三分之一資產,符合買方負擔合理範疇,可免於稅務爭議。也有利用每年贈與免稅額分次買房、或是生前分次賣出給親人,都能免於遭課徵高額繼承遺產稅。(陳筱惠/台中報導)
 

https://tw.appledaily.com/property/20200503/YP3VM56VVMGIGPG743OTSN5RD4/

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經濟日報提供

經濟日報提供

台北國稅局表示,對於合法報稅的房東而言,要留意有五類支出可以列為租賃所得必要費用,除了常見的折舊、稅費、保險、房貸利息等固定費用,主要的節稅重點在於裝潢修繕費。在房屋大幅裝修的年度中,房東要留意保存核實申報所需要的各類單據,才能如實享受節稅措施。

官員指出,申報綜合所得稅時,有出租收入的房東必須申報房屋租賃所得,以全年租賃收入為基數,減除必要損耗及費用後,餘額才會列為所得額;除非這位房東無法提出確實證據,或證據不實,國稅局才會依財政部頒減除標準調整收入。

官員表示,去年報稅時就有一位甲君犯了錯,其申報2017年度綜所稅時,列報房租收入42萬元,其中修繕費35萬元、折舊5萬元,所以租賃所得只有2萬元,但由於沒有提出修繕費支出證明文件,最後國稅局重新以部頒標準計算,核認租賃所得239,400元。

官員表示,這位甲君主張他確有修繕房屋,想用估價單證明,但國稅局認為估價單並非正式的憑證,且估價單並未註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址,因此不能核認甲君的房屋修繕費支出。

官員表示,可以提出的必損耗及費用,首先是折舊費用,須以房屋成本相關證明文件為主;第二則是裝潢修繕費,應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據;第三則是地價稅、房屋稅等相關稅費,須減費繳納證明;第四則是房貸利息,須要檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單;第五是出租標的物的財產保險,須檢附繳費收據等。

如果無法提供以上單據讓國稅局如實認列,官員表示,國稅局會將整筆收入依據部頒標準,核定所得當中的43%為必要損耗及費用,就剩下57%所得課稅。

https://udn.com/news/story/7243/4384267?from=udn-catelistnews_ch2

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2020-03-03 00:14經濟日報 記者程士華/台北報導
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台北國稅局表示,對於合法報稅的房東而言,要留意有五類支出可以列為租賃所得必要費用,除了常見的折舊、稅費、保險、房貸利息等固定費用,主要的節稅重點在於裝潢修繕費。在房屋大幅裝修的年度中,房東要留意保存核實申報所需要的各類單據,才能如實享受節稅措施。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
官員指出,申報綜合所得稅時,有出租收入的房東必須申報房屋租賃所得,以全年租賃收入為基數,減除必要損耗及費用後,餘額才會列為所得額;除非這位房東無法提出確實證據,或證據不實,國稅局才會依財政部頒減除標準調整收入。

官員表示,去年報稅時就有一位甲君犯了錯,其申報2017年度綜所稅時,列報房租收入42萬元,其中修繕費35萬元、折舊5萬元,所以租賃所得只有2萬元,但由於沒有提出修繕費支出證明文件,最後國稅局重新以部頒標準計算,核認租賃所得239,400元。

官員表示,這位甲君主張他確有修繕房屋,想用估價單證明,但國稅局認為估價單並非正式的憑證,且估價單並未註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址,因此不能核認甲君的房屋修繕費支出。

官員表示,可以提出的必損耗及費用,首先是折舊費用,須以房屋成本相關證明文件為主;第二則是裝潢修繕費,應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據;第三則是地價稅、房屋稅等相關稅費,須減費繳納證明;第四則是房貸利息,須要檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單;第五是出租標的物的財產保險,須檢附繳費收據等。

如果無法提供以上單據讓國稅局如實認列,官員表示,國稅局會將整筆收入依據部頒標準,核定所得當中的43%為必要損耗及費用,就剩下57%所得課稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/4384267

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2019-11-18 11:34:10經濟日報 記者程士華/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

人生每過一個不同階段,例如青年出社會、小孩出生及就學,或是工作環境改變時,一家之主就可能要開始煩惱換房的問題,這時若能搞懂稅法當中的三大「重購退稅」秘訣,可就大大幫全家人省下一筆辛苦錢!

「重購退稅」究竟是退什麼稅呢?當家人賣掉舊屋、換購新屋時,可以退的類型共有三種,第一種是綜合所得稅,第二種是房地合一稅,第三種是土地增值稅。

舊屋換購二原則:小屋換大屋、二年內換購

高雄國稅局官員指出,會在最近換屋的民眾,最主要是出售長期居住的舊房子,通常屬於房屋交易舊制,賣房後產生的收入,要在隔年以財產交易所得的形式,併入綜合所得稅申報。官員表示,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要買新屋跟賣舊屋的確切交易日期在兩年以內,即可申請重購退稅。

舉例而言,若屋主是「先賣後買」,已經完成舊家移轉登記後,在二年內重新購買自用住宅,就可以向國稅局申請退還已經繳納的綜所稅;如果新家已經先買好了,或是年初賣房、年底買房等情況,報稅時可以直接扣抵稅額。

然而官員提醒,對於舊制的房屋交易而言,只能就新購買價額超過原出售房屋價額的案件適用,用白話文來講,就是只適用「小屋換大屋」的情況。

房地合一稅:大屋換小屋也適用

房屋土地交易所得稅新制俗稱「房地合一稅」,於2016年1月1日起改版上路,國稅局官員表示,若是這幾年購買的新家,換購時就不像以前併入隔年報稅,而是轉手後一個月內就要主動申報。

官員表示,對於適用房地合一稅的新制房屋而言,無論是「小屋換大屋」或是「大屋換小屋」,只要是在二年內換購自住,且前屋、後屋都符合自住條件,都可以適用重購退稅。小屋換大屋的情況中,就像舊制房屋一樣,可以全額退稅;大屋換小屋的情況,則是按比例退稅,計算基準是依新買房的價格占出售舊房的價格比例,換算可以退稅的比例的稅款。

但官員也提醒,申請重購退稅後還是要注意,新買房產在購入的五年內,不能改作其他用途或再行移轉,否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

土增稅:注意土地產權登記

財政部官員指出,民眾換購房屋時,通常會同時出售原屋持份或基地,別忘了土地增值稅也適用重購退稅,換購新屋的時間同樣必須在二年以內。

官員提到,想申請土增稅重購退稅,舊家基地要先符合「自用住宅用地」的條件,地主或家人必須要有戶籍登記;買好新家之後,要由同一個人登記為地主,且同樣必須有家人登記戶籍。彰化縣最近就發現一個可惜的案例,丈夫出售土地後,卻用妻子的名義新購土地,結果因為土地所有權人不同,就無法申請土增稅退稅。財政部官員指出,土增稅看的是地價而非房價,搬家的時候可得注意前後屋地價水準的差別,若是新家的土地價值低於舊家,就無法申請土增稅退稅囉。

https://house.udn.com/house/story/11138/4171727

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2019年11月03日

【高敏鳳╱台北報導】台北市竟然也買的到總價在30萬元以下的房子,據內政部不動產交易時價登錄網資料顯示,今年1月至10月期間的買賣,分別在士林、內湖、信義區等地,都找得到總價在30萬元以下的交易,不過,仔細一看可以發現這些都是屬於「親友、員工或其他特殊關係間之交易」;專家提醒,親屬買賣若是低價取得房屋,未來售屋時恐被追討高額所得稅。

萬華區青年路168巷49弄1∼30號路段,實登有總價51萬成交的房子。李庭歡攝

價相差近60倍

《蘋果》查詢內政部不動產交易時價登錄網資料發現,在士林、內湖、松山、大同、萬華及信義區共有10筆總價在30萬以下的特殊交易,不過,這些的備註上都是「親友、員工或其他特殊關係間之交易」或者「受債權債務影響或債務抵償之交易」。
如果把金額拉高至55萬元則會發現,萬華區有總價在51萬的房子,位置在青年路168巷49弄1∼30號路段,單坪為26.3萬,總面積為1.94,屋齡44年,2房1廳1衛,相較同在青年路不同路段的最高交易房價來說,可說相差快60倍。

萬華青年路1號至30號周邊生活機能良好。李庭歡攝

善用免費贈與

崔媽媽基金會義務律師朱俊穎提醒,備註親屬的買賣要小心轉賣時,因房屋以低價取得,若以市價賣出,中間售屋獲利將非常高,會被國稅局追繳高額所得稅。朱俊穎舉例,此前在高雄有祖父母把市價200萬元的房子用2萬元低價賣給孫子,若目的是減少贈與稅,是有點多此一舉,直接用贈與登記過戶就可以,200萬元其實在免費贈與範圍上下,假使發現市值超出也不會繳交多少。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說,這樣特殊交易「我們不太會去做參考,房子低價原因可能是某些原因轉讓給,可能債務、長輩交代,或可能不可告人,所以就會低於市場行情交易」,另外,要小心低賣的房子可能是有瑕疵海沙輻射屋,或凶宅嫌惡的屋子。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191103/38486477/news/

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