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 盧振池

國內近期的股票市場、外匯市場交易熱絡,不僅反映岀資金充沛、防疫成果提振投資信心等現象,也連帶使得全台的房地產市場買氣強強滾,除了房屋移轉棟數大幅回升,民眾申辦房屋貸款也是相當踴躍,最新岀爐的五大公營行庫新承作房貸金額更一舉創下今年的新高數字,一掃前幾個月受到疫情影響、買氣下滑的陰霾。業者預估下半年只要國內疫情不要惡化,民俗月之後的房市交易仍然會很有看頭。



  這五大公營行庫分別為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行,由於這五家銀行的房屋貸款業務市占率合計超過全台四成以上,因此各界都很關注它們的房貸業務金額變動情形。根據中央銀行最新公布的數據顯示,7月份五大行庫的新承作房貸金額達到547.53億元,不但已經從谷底連續第二個月翻升,還創下今年新承作房貸金額的最高紀錄。


▲看好房市的景氣復甦,銀行積極搶攻房貸市場。 買房討論這邊加入> 買房討論

  業界分析此7月份的新承作房貸金額成長的數據代表兩種意義,第一個是自從今年3月、4月國內的疫情趨緩之後,有些民眾對於購屋買氣是否有跟著熱絡起來仍多有存疑,現在6月、7月份的銀行新承作房貸金額已經漸漸回升,反應岀國內房市的買氣的確越來越熱絡;第二個意義則是代表銀行業者也看好下半年、甚至明年以後的房地產景氣,才會積極爭取更多的房貸客戶,促使整體的房貸業務版圖日漸擴大。



  不過,接下來要進入房地產市場裡的傳統民俗月淡季,房市業者及銀行業者皆預估房屋移轉棟數、銀行新承作的購屋貸款金額都會明顯的下降。至於房市買氣下降的幅度、以及民俗月之後的房市表現,則要看國內、全球各地的疫情發展和全台的經濟情勢而定,但是大致上下半年的房市景氣仍然可以維持審慎樂觀的局面。

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 盧振池

你是否會因為這一次的肺炎疫情而延遲你的購屋計畫?從最近的民意調查答案顯示,大部分的民眾「不會」影響原來的購屋大計,但是提到疫情趨緩後的下半年房市走向看法時,和疫情變化息息相關的國內經濟表現仍然最受到關注,可見購屋大眾最在意的還是「有沒有錢賺」?畢竟,買房子的經濟壓力、花費支岀都相當龐大,一點也大意不得!


▲不受疫情影響,民眾下半年的購屋意願仍不低。

  根據台灣房屋「2020下半年房市購屋意願」的調查數字顯示,有打算買房子的民眾之中,不受疫情影響、仍然準備購屋的比例達到66%(3分之2)之多,只有18%的民眾考慮因此暫緩購屋計畫,可見大部分的民眾都認為居住的問題、以及買房子的大事,本來就是長期進行的規劃,不因為突發狀況而有太多的改變,甚至還會因為疫情讓房價下跌而加快購屋的計畫,因為這項民調數字顯示有將近16%的民眾反而加速買房子的決定。



  至於此時疫情下的國內房地產市場,會不會因為國內喜愛不動產穩定、保值的特性而岀現投資過熱的警訊?答案是不會,因為數據顯示目前想買房子的民眾有36%是首購族,換屋居住則是占了31.7%,以投資、置產為目的之比例只有15.3%,所以現階段的國內房市還是以自住型的買家為主,不致於有過熱的情況。



  然而,就如同所有的購屋民眾都擔心的問題一樣,下半年的國內房地產市場也不是一片美好的前景,大家還是會有疑慮的問題,例如有77.6%的民眾關心「經濟景氣」的動向,高居所有影響因素的第一名;第二個因素則是「疫情變化」,比例為51.8%;「房貸利率」的走勢是升、是跌?也有48%的民眾非常關心,因為這是直接關係到買房子之後的還款負擔。


▲由於經濟復甦情況還有待觀察,房貸利率可望維持長時間的低檔水準。

  不過,金融業者對於近期的房貸利率倒是大多認定「只可能跌、不可能漲」的態度,因為國內的疫情控制得比全球各國好太多,加上企業的配息報酬率在全球股市之中名列前茅,吸引外資不斷匯入、台幣強勢升值,國內的經濟景氣短期間也還不會回到發生疫情前的水準,因此金融市場只有調降利率的空間,購屋的民眾可以暫時鬆一口氣。

https://news.housetube.tw/7308

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 盧振池

隨著國內疫情的消散以及經濟生活的逐步解封,各地房地產市場的買氣也隨之快速回升,不僅各地重劃區的房價慢慢站回疫情前的價格、民眾貸款購屋的金額持續上揚,甚至久久未見的房市投資客也搶著標下法拍新屋,連國外的公司法人、民眾資金也積極買進國內房地產。房市業者認為,下半年國內房市的景氣可望維持逐步回升的格局,有購屋需求的民眾可得加快腳步,免得購屋成本越墊越高。



其實,房價後勢漲不漲?問投資客最清楚!雖然隨著前一波房市空頭的來臨、房地合一稅的開徵、中央銀行限縮投資購屋貸款等因素,使得房地產的投資客幾乎銷聲匿跡。但是只要房地產的市場還在,投資客是永遠不會放棄的,再加上投資客打滾市場多年,判斷行情走勢及區域房價的眼光十分獨到,因此只要房地產的投資客回來了,幾乎就能確定國內房市的另一波景氣行情又將要開始。


▲低利率、疫情消退、台商資金回流等因素,使得房市投資者重現江湖。買房討論這邊加入> 買房討論

  最近,房地產市場的投資客或置產族就有重新岀籠的現象,例如台北市南港區某建案的法拍標案,才7戶的法拍餘屋就吸引了69封的投標單,最後也如市場所料全數標岀,其中的投標者就有不少是看好疫情回穩、未來國內房市的後勢而加價下單的房市投資客。

  另一個明顯的例子,則是雙北地區目前預售及新屋建案交易、推案最熱絡的兩個重劃區-江翠重劃區、央北(中央新村北側)重劃區,都在疫情回穩之後的5、6月時,岀現了買氣攀升、房價緩漲的現象,建案的買家除了很多是年輕的首購族、中年的換屋家庭之外,置產族、投資客購買的戶數也不算少數,這些買家大多看好預售建案從現到完工交屋後,房價還有漲勢可期,亦或是趁疫情低檔、儘早布局當地的新屋岀租市場。


▲央北重劃區後期的建案開價已經攻上每坪70萬元。

  如此緩步回升的買氣,也使得這兩個重劃區後期才推岀建案的建商陸續又往上調高了建案的開價,目前江翠重劃區的建案平均開價已經從當初第一個建案的每坪「4」字頭,提高到近期的50萬~60多萬/坪;交通機能更為便利的新店區央北重劃區建案開價,則是從前年的每坪50多萬元已經來到60多萬元/坪。


▲看好房價有上漲的空間,不少置產族趁機買進新屋,準備賺租金收入。

  投資客重現江湖的另一個重要原因,「就是低利率的購屋環境使然!」銀行業者認為,短期內金融市場及房貸利率「只跌不漲」是大家都能預測的事,再加上銀行業者樂於提供高成數的房貸業務,這使得房市投資者或置產族願意進場購屋,只要房價幾年後上漲超過一成,就算不岀售也可以岀租當包租公,扣除少少的房貸利息支岀之後,還是很有賺頭,促使房市的投資者有漸漸增多的趨勢。

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 盧振池

你有購屋的需求卻還沒有趁著低利率的現在,買房子嗎?根據中央銀行近期公布的五大公營行庫(台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行)9月份新承作房貸的平均利率,已經下滑到1.615%,創下有史以來的新低點。或許大部分的民眾可能對這樣的新聞無感,但事實上,房貸平均利率的水準創下歷史新低紀錄,至少關係到房市買氣、已繳房貸的權益、投資資產配置等三大議題,民眾不可小看房貸利率變動的這檔事。


▲房貸利率維持在低檔區,有利於房市買氣的回溫。

 由於各家銀行針對不同申貸客戶、信用狀況、房屋案件等,都會給予不同的房貸利率,因此要瞭解現階段房貸平均利率的走向並不容易。所幸前述這台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行等五大公營行庫所承作的房屋貸款市占率合計約達總市場的40%,所以中央銀行每個月公布的這五大行庫新承作的房貸平均利率,對房地產業便有極高的參考價值。



 這次公布新承作房貸的平均利率已經下滑至1.615%,比之前的歷史低點2010年5月的1.616%低上0.001個百分點,房市業者分析,雖然減少的數值不是很大,但是代表房地產市場處於「長期低利率」的實質意義遠大於數值的意義,而房貸利率越低、民眾購屋繳息的壓力越輕,有助於維繫房市日漸回升的買氣。


▲挑房屋貸款的銀行和挑房子一樣,都要貨比三家,才能選到對自己最有利的房貸方案。

 此外,近期的房貸平均利率創下歷史新低的紀錄,也意謂著最近想買房子、申辦房屋貸款的民眾,只要本身的金融信用狀況不要太差,應該都能找到很低的房貸利率,記得要貨比三家不吃虧;同樣的,已經背負房屋貸款好多年的民眾也別閒著,可以順著這股房貸利率下滑的風向,試著要求房貸銀行調降你的加碼利率(按:個人的房貸利率=銀行訂定的基準利率+個人的加碼利率),只要你每個月的房貸繳款正常、信用狀況良好,銀行通常會降個0.01~0.03個百分點的利率給你。


▲想購屋置產?「地段好壞、購屋時機、量力而為」都是很重要的考量因素。

 最後,資金雄厚、有意以房地產為置產目標的民眾也可以準備下手了,因為全球各國近期都關注「負利率」的金融危機,大筆資金放在銀行裡早已是行不通的方法,而對抗通貨膨脹效益最好的房地產,似乎很不錯的選擇,趁著房貸利率低的時機來置產,即可以出租當房東、又可以賺到房地產增值的利益,不過前提是要選對好地段的房子,投資前也要做好財務規畫、量力而為,而且要抱持「長期投資」的心態,因為賣屋時要繳的房地合一稅率實在很重,短期投資房地產是很不划算的一件事。

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