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林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。

 

房市回暖,房價會大漲嗎?

文/林奇芬
雖然新冠肺炎疫情衝擊今年經濟景氣,但股市房市卻呈現緩步上揚走勢。台幣走強兌美元突破29關卡、台股在12000點上下震盪,資金、股價都創了新高,也讓人擔心房價是否又要加溫了。短線來看,房價緩步回升,但卻沒有大漲條件,可能偏向局部區域或物件的差異化表現。
隨著近期房市交易漸趨熱絡,許多人擔心房價會不會再度飆漲。我們不妨從影響房價的利多與利空因素來盤點一下。
房市回暖,房價會大漲嗎?(資料照/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市房價居高不下。記者唐主桂攝
支撐房價的利多因素
一,成交量回溫,買氣上揚
今年前8個月整體房屋買賣移轉棟數達20.02萬棟,比去年同期19.53萬棟多了2.5%。不過值得注意的是,自7月起買賣棟數快速成長,下半年有加溫現象。一般來說,有量才有價,成交量加速有利於房價上揚。
二,低利率房貸,支撐購屋意願
五大銀行平均房貸利率,統計至2020年8月底為1.359%,連續4個月維持在歷史新低。購置住宅貸款餘額截至今年8月底為7.73兆元,創下歷史新高。另外,建築貸款截至8月底為2.29兆元,也是歷史新高,顯示房地產相關融資熱絡。由於銀行資金充沛,近期不僅房貸利率低,房貸成數也提高,此也提高民眾購屋意願,降低購屋門檻。
三,全球印鈔,房屋保值功能上揚
今年因為新冠肺炎疫情,讓全球央行大量印鈔,令人擔心貨幣購買力下滑。台灣雖然還沒有走到這一步,但資金寬鬆也隱含未來通膨壓力。房地產一般被視為具有保值功能的商品,持有現金、或股價上下波動的股票,還不如持有房地產安心,這也推升民眾持有房地產的意願。
不利房價的利空因素
一,房屋空屋率偏高
根據台電截至2018年底統計,全台灣低度使用(低電量)住宅統計,約有91.6萬戶,相當於10.56%的房屋空屋率。另外,2019年上半年又新增15.6萬戶新建待售住宅,全年估計新增30萬戶以上。房屋供應量仍然相當龐大,整體仍有供過於求的現象。
二,高齡化,少子化危機
台灣65歲以上老人人口在2018年超過14%,台灣正式進入高齡化社會。同時,今年1至7月統計,死亡人數比出生人數多了1萬人,而且今年新生兒預估低於17萬人。表示自今年起死亡人數高於出生人數,人口自然增加率由正轉負。預估2026年(6年內)65歲以上人口佔比20%,台灣進入超高齡社會。由於人口老化與少子化,將降低房屋購買需求,對房市長線具有不利影響。
房市多空並陳,房價短多長空
根據內政部編制的住宅價格指數,截至2020年第一季,全國房價指數104.69,比去年同期上漲3.56%,其中台北市漲幅僅0.5%,新北市漲幅1.36%,反而是台南市漲幅5.59%,高雄市漲幅3.25%。顯示南部漲幅高於北部。但整體來說,房價自2019年起有緩步上揚現象,但漲幅並不算太大。
短線受到資金充沛、銀行低利率房貸吸引,再加上疫情讓回台居住台商、家屬人數增加,也帶動房市交易熱絡。不過,中長線仍有人口老化、房屋供給量大的負面因素,再加上房屋稅制降低短線客生存空間。預估房價偏向溫和上揚,或局部地區題材,不容易出現房價大漲現象。
 

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指標增溫,房市脫離冷凍櫃

文/林奇芬
最近朋友聚會,總會聽到有人詢問買房的事,房市好像又熱起來了。究竟熱不熱?追蹤幾個主要指標,發現房市呈現緩步回溫現象。尤其是利率已經來到歷史新低,讓房市逐漸脫離冷凍櫃。
要掌握房市冷熱,可從以下三個面向來觀察。
指標增溫,房市脫離冷凍櫃(示意圖/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市景。好房網記者唐主桂攝
一,買賣移轉棟數,上半年穩定。
根據內政部統計資料,今年前6個月房屋買賣移轉棟數為14.03萬棟,與去年同期14.31萬棟相比,年增率為-1.93%。不過,月交易量有逐漸增溫現象,即使3、4月有嚴重疫情衝擊,但僅5月交易量略減,6月又回溫。以今年面臨全球最嚴重疫情來襲,還可以有這樣的成交量,可說是相當不容易,當然這可能也與台灣疫情不嚴重有關。
其中,6月買賣移轉棟數與5月相比,僅高雄市負成長,其他五都正成長,新北市、桃園市、台中市成長幅度更超過20%。
二,利率新低,房貸餘額創新高。
根據中央銀行統計,截至2020年6月底,全體銀行購置住宅貸款餘額為7.61兆元,創下歷史新高。建築貸款金額為2.24兆元,也是創下歷史新高。二者合計高達9.85兆元。
在房貸利率方面,五大銀行新承做房貸利率6月份平均為1.359%,比前月1.349%稍微上揚,但也仍在歷史低水準。由於低利率,目前有更多民眾有意願購屋,或是擴大原住宅的貸款金額。
三,房價穩定向上。
根據內政部地政司編制的住宅價格指數,近二年房價呈現穩定上揚走勢。若以105年為基期100來看,到去年第四季台北市100.8,等於回到105年水準。其他五都則都突破100以上,其中台南基期較低成長幅度較大,去年底已來到107.88。
國泰房地產指數(圖/國泰建設網站)
國泰房地產指數(圖/國泰建設)
低利率時代,尋找保值商品
目前全球都進入低利率時代,通常低利率對房市較為有利,像美國公布6月新屋銷售快速成長,突破近10年新高,房價也快速上揚,回到疫情前水準。在低利率時代,資金仍想要尋求可以保值商品,今年金價創下歷史新高,突破每盎司2000美元,也是因為資金潮帶來的需求。除了黃金之外,房地產也是另一個保值商品,也受到高資產族矚目。
不過,提醒大家一句老話,房子是用來住的,不是用來炒的,台灣也沒有炒作房市的條件。在歷經實價登錄、房地合一稅後,台灣房市讓短線投機客沒有生存空間,只剩下自住型的買屋族,房價難有炒作空間。目前看到房價回溫,成交量稍微上揚,可說是房市的自然現象,不用過度擔心房價又有一飛衝天的可能性。
若根據國泰建設編制的國泰房地產指數,2020年預售屋市場第一季是量價齊揚,第二季則是價漲量穩。若與去年同期相比,價格持續上漲,成交量六都略有不同,新北、桃園、新竹、台中、台南熱絡,台北溫和,高雄量縮。其中開價上漲較多的是台中市,推案金額增加較多的是台北市。整體來說,房市呈現正向表現。
 

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全球降息風,房市利多利空?

文/林奇芬
新型冠狀病毒疫情持續擴大,不僅中國是重災區,目前歐洲也嚴重淪陷,美國疫情也拉警報。在風險升溫下,各國央行又啟動降息計畫了,在降息、低利率環境下,對房市會不會有幫助呢?
全球降息,低利率再起
美國聯準會3月3日無預警降息二碼,敲響了全球降息鐘聲。目前美國聯邦基金利率在1%-1.25%,但市場預估3月例行會議還有降息空間,甚至還有人推估今年有機會降到0%,表示未來還有四碼調降空間。受此降息預期影響,美國10年公債殖利率暴跌至0.5%以下,甚至30年公債殖利率也跌破1%,可說是史上最低。
全球降息風,房市利多利空?(示意圖/好房網News資料照)
永慶房產集團盤點台中、台南、高雄等三都,在縣市合併前的衛星城市後續發展,發現縣市合併後迄今,這3個衛星城市持續快速發展、人口明顯成長外,區域房價也全都跟著水漲船高,甚至已經不輸市區水準。圖/好房網News資料照
歐洲這次疫情相當嚴重,義大利甚至進入全國封鎖狀態。目前歐元區利率水準是0%,存款利率也降至-0.5%,降息空間不大。比較可能是採取QE,用量化寬鬆來提供市場流動性。去年11月起,歐央已經啟動每月200億歐元購債計畫,由於疫情嚴重,或許還有加碼空間。
除此之外,加拿大、澳洲都已經先行降息,英國也降息2碼。新興國家降息腳步更快,包括巴西、俄羅斯、馬來西亞等,都持續降息。今年勢必是一個降息或QE加碼的一年,全球籠罩在低利率環境。至於台灣利率已經連續14凍,雖然有人預估,或許今年央行有降息機會。
全球經濟衝擊,比SARS更大?
原先經濟衝擊區域主要集中在中國,但隨著疫情擴散,已經衝擊全球。包括南韓、義大利、伊朗,都是疫情較嚴重國家,企業停工、民眾消費縮減,勢必影響經濟成長與企業獲利,甚至民眾還有失業風險。目前美國疫情持續加大,對美國衝擊也不容小覷,這也是近期美股大暴跌的原因。
先前SARS發生時中國GDP占全球僅4%,目前已經占全球16%以上。此外,先前疫情主要在中港台,但目前疫情是全世界。連台灣央行總裁楊金龍都表示,這次中國經濟外溢衝擊將遠大於SARS,尤其台灣又是中國重要貿易夥伴,衝擊也不可輕忽。
目前大多預估,疫情對經濟衝擊,主要影響第一季、甚至到第二季經濟活動。不過上次經驗是,在疫情舒緩以及政府推出刺激方案下,下半年出現反彈行情。至於這次疫情衝擊時間與幅度,目前仍無法預估,唯先保守看待。
店面退租潮,購屋停看聽
3月初全球出現一波股災,連美股跌幅都超過20%,台股跌幅相對較小,似乎比較穩健。而股市重挫,是否也會影響房市?去年房市好不容易稍微回溫,目前又受到寒風吹襲。總體來看,房市幾個不同面向表現不一,不能一概而論。
一,店面退租潮,餐廳熄燈號。
疫情影響民眾外出活動,影響各商圈生意。據傳西門町來客數少一半,伴手禮業績掉八成,許多商圈、夜市已經爆退租潮,租金也有下殺空間。此外,餐廳因為來客數大減,面臨經營困境。近期一些知名老牌餐廳,也傳出熄燈號,若疫情持續時間較長,對餐飲業衝擊相當大。
二,廠房、辦公大樓看經濟衝擊。
因為中美貿易戰,反而吸引台商返鄉投資潮,帶動工業區土地、商辦大樓需求成長,去年熱門地點辦公室租金還可上調。受疫情影響,未來企業提高分散投資據點意願,對工業區長線需求仍是正面,但對商辦大樓影響仍需要評估。這次疫情會提高異地辦公、居家辦公需求成長,或許未來行動辦公室會成為顯學。
三,民眾購屋停看聽。
短線民眾看屋意願相對降低,原先每年329檔期都是重要風向球,今年看來329只能保守操作。若景氣快速惡化,民眾因為資產困境出現房屋拋售潮,才有低價可期。但若疫情可控,股市沒有出現崩盤式修正,房市比較可能呈現交易清淡,但價格修正空間較小。另外,因為疫情衝擊,帶來民眾收入驟降、繳付房貸困難,也可能衍生銀行法拍屋增加的可能性。
台灣這次在疫情控制上,可說是全球典範,境內受新冠病毒衝擊較小,但因為全球經濟變數產生的外貿衝擊,以及因為疫情減少外出活動、消費,可能帶來的內需衝擊,則都需要時間消化,上半年房市將呈現清冷交易。但由於台灣目前房貸利率水準已經降至1.617%,史上最低水準,央行降息空間不大,利率無法對台灣房市帶來太大利多,主要還是要疫情何時舒緩,重返正常經濟活動。
 

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疫情來襲 房市會降溫還是加溫?

文/林奇芬
根據內政部統計,2019年全年房屋買賣移轉棟數30.02萬棟,比前一年27.79萬棟成長8%,並且是2015年以來首度站回30萬棟大關,顯示房市成交量稍有回溫。但成交量回溫,並不代表房市一定回暖,尤其是近期武漢肺炎疫情來襲,可能對今年經濟景氣帶來一些負面衝擊,也會影響房市買氣。以近期營造、建築類股股價都出現修正走勢,可以窺知市場心態。
至於今年房市走勢,可以從幾個面向來觀察。
疫情來襲 房市會降溫還是加溫?(資料照/台北市政府)
建築工程圍籬綠美化評選活動選出綠化及美化優良的工程圍籬。圖/台北市政府提供
一,台商回流,辦公大樓受惠。
由於中美貿易戰,讓部分台商回台投資,帶動了工業區土地與商業辦公大樓的需求成長。根據世邦魏理仕統計,2019年土地與商業不動產投資金額達3903億元,創下歷史最高水準。但商辦需求上揚,並不代表住宅需求上揚。
二,短線買氣凍,等待疫情舒緩。
由於非冠狀病毒疫情還在發展中,治療藥物也尚未確認,目前採取隔離、防堵行動,也直接傷害了各種商業活動。預估民眾看屋、購屋行動減緩,房市成交量在第一季可能難以增長。影響範圍僅限第一季,還是可能延長,還要看疫情發展情況。
三,自住型購屋,主要評估購屋能力。
目前台灣房市主要買盤來自於自住型購屋,因此,主要還是看房價與購買力。根據內政部統計,去年第三季全國平均房價所得比8.47倍,比前一季下跌,但是台北市、新北市房價所得比高達13.73倍、11.66倍,一般民眾購屋仍有極大負擔,不容易推升買氣上揚。
四,房價沒有大漲條件。
台灣目前房屋自有率高、房屋餘屋量大、房價所得比高、人口老化,再加上房屋買賣成本、稅費增加,此都讓房價沒有大漲條件。目前只是因為房貸利率低,讓房貸金額持續上揚,但主要偏重在自住需求,投資或投機需求降低,房價難以大幅上揚。不過,隨著土地成本、建築成本上揚、物價攀升,房價呈現盤整、小幅上揚走勢。
上次SARS經驗,在疫情最高峰以及景氣低迷環境下,出現一波房市拋售潮,把房市打到谷底,當時懂得進場撿便宜的人,後來都成為房市大贏家。不過,這次可能難以見到這樣的好機會。
沒有拋售潮,也不會有谷底
因為2003年是科技泡沫後,歷經3年修正的經濟景氣谷底,也是房市歷經15年修正的房價谷底。但目前台灣經濟景氣呈現溫和成長,現階段武漢疫情對台灣經濟衝擊有限,若疫情得以控制,對下半年景氣仍可正面看待。
另外,目前台灣房價也並非在谷底,先前大漲的房價,在政府多項措施下小幅降溫。根據內政部編制的住宅價格指數,房價高峰在2014年,之後呈現溫和下跌盤整走勢,成交量在2016年萎縮至24.5萬棟。2017、2018年房市成交量稍微回溫,但房價仍然持平。
以目前環境來看,除非房價大跌,才可能帶動成交量上揚,但目前台灣經濟穩定,出現房市拋售潮的機會不高,也沒有撿便宜的機會。整體來看,上半年房市,比較可能呈現量縮價穩的走勢,下半年有機會量增,但價格應該會維持盤整走勢。
 

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六個面向 2019房市冷熱大盤點

文/林奇芬
最近信箱裡房地產廣告多起來了,另外,台股上萬點,有部分營建資產股也默默漲上來了。隨著台商返台投資熱潮,工業區土地交易、商辦大樓都有加溫現象,這能讓沉寂多時的房市熱起來嗎?
進入2019年最後一個月,將今年房市動向做一個總回顧,從六個面向來掌握台灣房市冷熱。
六個面向 2019房市冷熱大盤點(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
江翠北側重劃區是近幾年大台北房市要角。 楊欽亮 / 攝影
一,房貸金額創新高,房貸利率創新低。
根據中央銀行統計,截至2019年10月購置住宅貸款餘額達7.3兆新台幣,創下歷史新高紀錄。建築貸款餘額達2.03兆,也是創下歷史新高。顯示金融業在房地產相關放款金額持續增長。由於資金寬鬆,目前銀行房貸利率水準1.615%,史上最低,資金面有利房市。
二,餘屋數量創新高。
根據內政部2019年11月剛公布最新資訊,統計期間到2018年12月,全國低度使用電力住宅數量達91.63萬戶,占全台所有住宅數量的10.56%,比前一年86.48萬戶仍持續增長。目前只有台北市、新北市、台中市、新竹市低度使用住宅在10%以下。
另外,新建餘屋待售數量(截至2018年12月止)有75,227戶,比前一年增加698戶。其中待售數量超過1萬戶以上的有新北市、桃園市、高雄市。整體來說,待銷售住宅數與低電力使用戶數,都創下歷史新高。
三,都市地價指數小幅回升。
全國都市地價指數2019年3月為100.55,比前一年小幅回升。其中,商業區地價漲幅高於工業區漲幅,住宅區漲幅最小。顯示價格上漲動能,主要由商業區與工業區領頭。整體而言,全國都市地價指數最高點在2016年3月,指數101.9,地價波動不大,但已呈現小幅回升。
四,住宅價格指數小幅上揚。
2019年第二季,全國住宅價格指數為101.59,年增率為1.51%。除了新北市下跌0.42%外,其餘五都成長,其中台南市漲幅最大有4.11%。整體來說,住宅價格指數緩步上揚,全國指數創新高,只有台北市、新北市尚未突破高點。
五,房價購買負擔居高不下。
全國房價所得比8.79倍,其中,新北市11.85倍,台北市14.45倍,仍是購屋負擔最沉重的二個都市,貸款佔所得比重分別高達48.59%,59.25%,購屋者可說是望屋興嘆。除了這二個都市之外,全國平均房貸占所得比重36.06%,相對買屋困難度較低一些。
2019年Q2房價比。(資料來源:內政部不動產資訊平台)
2019年Q2房價比。(資料來源:內政部不動產資訊平台)
六,房屋買賣移轉棟數微增。
今年1到10月房屋買賣移轉棟數為24.62萬棟,與去年同期23.01萬棟相比,漲幅達6.99%。今年能否突破30萬棟仍需要觀察,但整體交易量有小幅回溫。
交易微溫、資金充沛,房價負擔大
從以上六大面向觀察,過去幾年房市交易萎縮,但房價卻沒有大幅修正,包括地價、屋價,都只是小幅修正,其中只有台北市、新北市房價有較明顯修正,其他縣市房價反而持續上揚。由於台北市、新北市房價水準高,雖有價格修正,房價負擔仍沉重,此也讓買氣無法大幅提升。但其他縣市反而要留意,由於房價持續走高,貸款負擔也在上升中。
過去幾年政府各項打房政策奏效,投資客出場,目前僅有自住客需求。但中美貿易戰讓台商返台投資增加,帶動工業區、商辦小幅回溫,再加上利率水準低,有利企業買進不動產。但商用不動產回溫,首先外溢效果可能在豪宅,不一定能帶動一般住宅回溫,主要還是購屋負擔重,以及房屋相關稅費提高。
房市中長期最大隱憂在於少子化與餘屋量龐大,台灣人口老化是房市最大風險,此外餘屋量龐大、新建餘屋量增加,也讓房市供過於求難以改善。不過,短期受惠於全球景氣維持溫和擴張,利率又在低點,可能讓房市交易稍微熱絡一些。
 

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