六個面向 2019房市冷熱大盤點

文/林奇芬
最近信箱裡房地產廣告多起來了,另外,台股上萬點,有部分營建資產股也默默漲上來了。隨著台商返台投資熱潮,工業區土地交易、商辦大樓都有加溫現象,這能讓沉寂多時的房市熱起來嗎?
進入2019年最後一個月,將今年房市動向做一個總回顧,從六個面向來掌握台灣房市冷熱。
六個面向 2019房市冷熱大盤點(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
江翠北側重劃區是近幾年大台北房市要角。 楊欽亮 / 攝影
一,房貸金額創新高,房貸利率創新低。
根據中央銀行統計,截至2019年10月購置住宅貸款餘額達7.3兆新台幣,創下歷史新高紀錄。建築貸款餘額達2.03兆,也是創下歷史新高。顯示金融業在房地產相關放款金額持續增長。由於資金寬鬆,目前銀行房貸利率水準1.615%,史上最低,資金面有利房市。
二,餘屋數量創新高。
根據內政部2019年11月剛公布最新資訊,統計期間到2018年12月,全國低度使用電力住宅數量達91.63萬戶,占全台所有住宅數量的10.56%,比前一年86.48萬戶仍持續增長。目前只有台北市、新北市、台中市、新竹市低度使用住宅在10%以下。
另外,新建餘屋待售數量(截至2018年12月止)有75,227戶,比前一年增加698戶。其中待售數量超過1萬戶以上的有新北市、桃園市、高雄市。整體來說,待銷售住宅數與低電力使用戶數,都創下歷史新高。
三,都市地價指數小幅回升。
全國都市地價指數2019年3月為100.55,比前一年小幅回升。其中,商業區地價漲幅高於工業區漲幅,住宅區漲幅最小。顯示價格上漲動能,主要由商業區與工業區領頭。整體而言,全國都市地價指數最高點在2016年3月,指數101.9,地價波動不大,但已呈現小幅回升。
四,住宅價格指數小幅上揚。
2019年第二季,全國住宅價格指數為101.59,年增率為1.51%。除了新北市下跌0.42%外,其餘五都成長,其中台南市漲幅最大有4.11%。整體來說,住宅價格指數緩步上揚,全國指數創新高,只有台北市、新北市尚未突破高點。
五,房價購買負擔居高不下。
全國房價所得比8.79倍,其中,新北市11.85倍,台北市14.45倍,仍是購屋負擔最沉重的二個都市,貸款佔所得比重分別高達48.59%,59.25%,購屋者可說是望屋興嘆。除了這二個都市之外,全國平均房貸占所得比重36.06%,相對買屋困難度較低一些。
2019年Q2房價比。(資料來源:內政部不動產資訊平台)
2019年Q2房價比。(資料來源:內政部不動產資訊平台)
六,房屋買賣移轉棟數微增。
今年1到10月房屋買賣移轉棟數為24.62萬棟,與去年同期23.01萬棟相比,漲幅達6.99%。今年能否突破30萬棟仍需要觀察,但整體交易量有小幅回溫。
交易微溫、資金充沛,房價負擔大
從以上六大面向觀察,過去幾年房市交易萎縮,但房價卻沒有大幅修正,包括地價、屋價,都只是小幅修正,其中只有台北市、新北市房價有較明顯修正,其他縣市房價反而持續上揚。由於台北市、新北市房價水準高,雖有價格修正,房價負擔仍沉重,此也讓買氣無法大幅提升。但其他縣市反而要留意,由於房價持續走高,貸款負擔也在上升中。
過去幾年政府各項打房政策奏效,投資客出場,目前僅有自住客需求。但中美貿易戰讓台商返台投資增加,帶動工業區、商辦小幅回溫,再加上利率水準低,有利企業買進不動產。但商用不動產回溫,首先外溢效果可能在豪宅,不一定能帶動一般住宅回溫,主要還是購屋負擔重,以及房屋相關稅費提高。
房市中長期最大隱憂在於少子化與餘屋量龐大,台灣人口老化是房市最大風險,此外餘屋量龐大、新建餘屋量增加,也讓房市供過於求難以改善。不過,短期受惠於全球景氣維持溫和擴張,利率又在低點,可能讓房市交易稍微熱絡一些。
 

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