目前分類:01 重劃區買賣須知 (15)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2020/07/05 14:48:00

記者陳韋帆/台北報導

近2年房市回溫,重劃區還有多少空屋?根據內政部2018年Q4「低度用電住宅」(俗稱空屋)資料顯示,全國26個重劃區中,竟有8個重劃區空屋率高達近3成,甚至超過8成。屋比房屋總監陳傑鳴表示,由於其中6個重劃區屬於新興重劃區,空屋率仍高是屬正常,不過已開發多年的「青埔」、「淡海新市鎮」,就要特別留意。

 ID-2406763

▲新興重劃區由於機能尚未到位,空屋多屬於正常狀態。(圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴指出,「桃園中路重劃區」、「桃園經國重劃區」、「北投奇岩重劃區」、「中和華中橋西側區段徵收區」、「台中黎明自辦重劃區」、「南台南站副都心第一期區段徵收區」,6個重劃區屬於新興區域,才剛發展,交通、建設等發展都尚未到位,高屋率屬於正常狀態,未來發展仍待觀察。

 ID-2644732

▲陳傑鳴指出,開發多年的青埔、淡海新市鎮兩區,目前空屋率依舊相當高。(圖/記者陳韋帆攝影)

不過,開發12年的「青埔」(高鐵桃園站特定區)仍達36.2%、開發26年的「淡海新市鎮」也高達29.7%,兩大重劃區雖然受惠近2年房市回溫,進住人口有逐漸增多跡象,但相較其他開發多年的重劃區,表現相對弱勢。

 ID-2132615

新莊副都心相較青埔、淡海新市鎮晚發展,但目前空屋率已下滑至24.9%。(圖/記者陳韋帆攝影)

以「新莊副都心」為例,2014年底空屋率一度高達39.6%,不過到了2018年底時,空屋率已降24.9%;陳傑鳴指出,「新莊副都心」發展時程與「青埔」差不多,但目前空屋率則低了不少,顯見較近市中心、環狀線加持等機能較受買家青睞。

 ID-2383793

▲青埔空屋率雖然依舊高達3成以上,但相較2016年56.68%高峰,已有明顯去化。(圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴說,「青埔」目前空屋率雖然仍達3成以上,不過,觀察2016年時,曾一度達到56.68%,2018年Q4則降至36%,顯見該區域空屋狀況在大量推案過後,生活機能已逐漸到位,目前去化速度仍在正常範圍,只要建商不持續推案,空屋率近年就可獲得明顯改善。

 ID-2638011

▲淡海新市鎮由於建商推案量大,空屋率維持在2成以上已多年。(圖/記者陳韋帆攝影)

「淡海新市鎮」則在2013年時,空屋率高達28.1%,2016年降至23.6%,但近年市場回溫,建商又開始大量推案,致使2017年~2018年空屋率又不斷攀升,達到29.7%導致空屋率不降反升、賣壓頗大,不少相對便宜的「二手新屋」不斷釋出,值得購屋者留意。

 ID-2595448

▲陳傑鳴表示,重劃區雖然空屋率高,但好處就是「相對便宜房價」與「增值潛力」。(圖/記者陳韋帆攝影)

最後,陳傑鳴提醒,各大重劃區因發展時程較其他舊市區短,各項機能短時間內相對不足,當然好處就是擁有舊市區沒有的「相對便宜房價」與「增值潛力」,不過購屋族倘若看到好價格想要搶入前,最好還是先評估是否符合自身居住需求,且必須擁有足夠耐心等待。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=773171

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房子買重劃區是利多?這些事沒做好等著被套牢

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
一般人對於重劃區建案的印象,普遍認為大環境品質優於舊市區,重劃區內不僅街道整齊,棟距較大,住起來更舒適。而建設資源多,也是一大誘因,房價也有較大的增值空間,因此越早入手,選擇性越高也有機會搶到便宜。但專家分析,重劃區的開發或投資會面臨不同階段的發展,每個階段都有不同的策略,而且重劃區的開發並不是永遠一路向上,有時像股市一樣會拉回或盤整,其間還是會有風險。
房地產專家張欣民表示,在整體房市持續不景氣下,但各地方政府釋出一些新興重劃區的土地來標售,即使不像景氣多頭時多方搶標、溢價超表,有些地方的標售成績還是讓人眼睛為之一亮,像是新北土城暫緩發展區與新店央北重劃區、桃園中路特區、高雄中都重劃區等……。
有些重劃區開發時程會拉長,因此生活機能若要到位需很長的時間,這些都是在投資之前該先認知的風險。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
中和左岸重劃區(好房網News記者黃暐迪攝影)
張欣民說,重劃區的開發或投資,每個階段都有不同的策略,而投資當然也不是保證穩贏狀態。因此他認為,從開發成長的角度來看,重劃區的開發可分為三個階段,也就是一開始的「長草」階段、再進入到「長房子」階段以及最後「長生活機能」階段。
長草階段 獲利高
「長草」階段是指重劃區才剛開始規劃,或是已重劃完,發完配地剛要推案階段,這時區域內還是雜草叢生,荒蕪一片。以這波房市大多頭來看,這個階段是最好的投資時機,如果有眼光,口袋夠深,買土地參與重劃再分回配地,獲利最驚人,來不及參與前半段,也可參予重劃區抵費地的標售,或是購買第一波建築推案,也是有不錯的獲利空間。
以新莊的頭前重劃區為例,有建商在當地推出第一個建案時,每坪還只在30出頭萬,但沒多久就炒到4字頭,很快又開到5字頭,如果在第一波推案時就買進,獲利相當可觀。新莊副都心在「長草」階段幾塊抵費地的標售,當時搶下土地者,獲利更是驚人。
長房子階段 留心議價
「長房子」階段是指建商已大舉進場推案,房子一棟棟開始大量興建,房價也漲一波了,議價空間縮小。這個階段,還是可以進場買房,因為只要後續還有建案,價格就會繼續往上,仍有上漲空間,但還是要特別提醒,這時買房時要用心議價,不要一味追高,買到相對偏高的住宅。
長機能階段 易套牢
至於「長生活機能」階段,則是區內很多社區都已完工交屋,住戶開始進駐,日常生活機能如超商、超市、餐廳等店家也一間間開起來,生活機能越來越完整。到這個階段想再進場投資,風險已高,套牢機會甚至高於獲利。相反的,如果之前已進場購屋投資,這時是不錯的獲利了結時機,把房子賣掉,手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。
投資重劃區前要先做功課
重劃區的開發不見得都很順利,像在這波房市起漲之前,很多重劃區都是處在「長草」狀態,因為沒有建商願意進入開發,所以連負責開發的政府及原地主或建商都慘遭套牢。即使進入到「長房子」階段,也可能因為景氣的影響,出現重劃區一邊是長房子一邊仍是長草,現在大家看到寸土寸金的信義計畫區,也有很長一段時間是出現開發停滯的狀態。特別是一些大型的重劃區,其開發時程可能會非常長,因此長生活機能的時間會更形延後,這些都是在投資重劃區之前該先認知的可能風險。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/472457250736.html?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020/03/29 23:00:00

記者蔡佩蓉/台北報導

重劃區吸引不少建商獵地推案,藉由預售屋拉抬,價格漲勢往往跑得很快,不過,未必買重劃區房子就能穩賺不賠,進出場時機都很重要。專家就提醒,重劃區只剩「長房子」卻沒有「長生活機能」時,就會面臨價跌風險,尤其遇到景氣反轉,賣壓籠罩之下的多殺多,對屋主是最棘手的。

 ID-1927938

▲重劃區必須「長完房子」後順利「長生活機能」,價格才有撐。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

天時地利不動產總經理張欣民表示,房市多頭時,民眾多會有一種認知,在重劃區買房子,似乎有亮眼漲勢,但是重劃區投資基本上有三部曲,每個階段都有不同的投資策略,且整體來說還是有風險的,近幾年就出現不少血淋淋的慘賠案例。

例如,當年聲勢看漲的新莊副都心、頭前重劃區,價格被炒過頭,2019年8月就出現多筆「逃命賠售」,包括「冠德鼎峰」24樓戶,2019年8月以2988萬元,慘賠1526萬元出場,扣除車位每坪單價約38萬元。

「遠雄米蘭公園」的21樓戶,含車位坪數49.07坪,前兩手都是賠售,從第一手2014年11月以總價2278萬元購入,跌到第二手總價2229萬元買入,第三手則在2019年8月以總價1720萬元買入,第二手屋主賠了509萬元出場。

張欣民分析,重劃區發展可分為三部曲,分別是「長草」、「長房子」到「長生活機能」,很顯然「長房子」之後沒有「長生活機能」就會面臨賠售出場問題,而新莊副都心又比較特別,為房市最火熱期的產物,當時又以追逐大坪數為主,因此近年轉為自住客市場時,屋主想轉手就更顯艱困。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=716581

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

隨著市中心發展飽和,居住空間有限,各都外圍區域也逐漸發展重劃區,平衡區域發展也舒緩居住需求,重劃區物件屋齡新,單價略低,因此相當吸引預算有限得首購族,不過房市轉向之際,亦有不少人看衰重劃區行情,其實重劃區產品不是不能買,而是要買對地點和時間點。

許多開發商都會以信義計劃區作為一個最佳成功案例,給予購屋者一個美麗願景。事實上,重劃區的發展通常都會經歷「長草」、「長樓」與「長機能」三個時期,要看到成果,少說得經過20年的時間,因此區域重劃剛開始,仍是荒煙蔓草一片,自然不容易吸引自住族群,建商多半會以低價為誘因,也多半能吸引到有閒錢,能等待的投資族群,期待進入長樓期後,隨著人口入住,機能到位,生活圈成熟,物件搶手,行情起漲。

不過,一種米養百樣人,就算同一種計劃套用在各區域,也會因先天條件不同,發展時程和結果也都不盡相同。新北三大重劃區,林口、三峽、淡水,曾因大型造鎮計畫,成為房市亮眼新星,但也因推案量大,在房市盤整期間反被譏為空城,價格被迫修正。不過隨著建案陸續交屋,利多逐漸到位,居民入住,情勢逐漸反轉。

以淡水為例,因淡水行政大樓、運動中心啟用,新市國小進駐,且淡海輕軌通車,生活機能越加完整,實際入住新市鎮的人口增加。從新北市政府最新統計,淡水崁頂里人口數由2015年的9755人,增加至2019年的18030人,等於翻倍成長。

第一大里更由林口新市鎮的湖南里以10714戶蟬聯,三峽北大特區的龍學里和樹林的南園里則分居第四、五名,凸顯林三淡重劃區的自住信心已大幅躍升。

新市鎮逐漸造鎮成功,除親民房價外,共同特色就是近年商業機能進駐,交通利多到位,加上新設的雙語小學,成功吸引現代孟母們,捨近取遠,入住新市鎮,換得優質教育和生活品質。

自住族若擔心建商代銷過於誇大影響判斷,建議可以先考慮鄰近舊市區街廓的重劃區,即使馬上入住,基本的生活機能都不會太差。若是偏好較外圍,單價更低的重劃區,最安全的時機就是買在長樓期後,各項建設將兌現的前一年,在商圈機能初步成型前入手,雖成本略高於前期投資者,但是較能確保機能到位,適合自住。

(中國時報 台灣房屋智庫執行長張旭嵐)

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/216510.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

各地建商在重點重劃區的大量體推案,591新建案統計2019年六都、新竹推案量,統計結果達一兆五千億元天量,前三名縣市分別為新北市、台中及高雄,另外,單一行政區推案量冠軍為板橋區,市區飯店式豪宅大案加上江翠北側重劃區推案助攻搶下寶座,亞軍桃園龜山區光靠A7重劃區單區案量就能有此好成績。

北市以近4千億元的推案量榮登六都、新竹榜首,全年度板橋江翠、三重仁義、二重疏洪道重劃區供給量不斷,推升新北市整體推案量能。

第二名台中全年推案量2835億元,主因是捷運綠線、水湳經貿園區等建設議題,將周邊縣市首購族拉進台中蛋白區塊,建商看好人口磁吸效應積極推案,明年海線、北屯、太平等蛋白區將會是推案熱區。高雄市為第三名,2019年則是三民、前鎮及鼓山市區小宅量體撐場,500~600萬可買兩房再加上精華地段,低總價吸引力大,但因市區素地難尋,明年推案熱區應回到仁武、楠梓等緊鄰精華地段的1字頭區塊。

再來看六都、新竹各行政區推案量,冠軍由新北板橋區奪下,2019年推案量達924億元,除了新板特區旁的總銷150億元指標豪宅案「馥華艾美」,量體都集中在江翠北側重劃區,今年包括立信、麗寶都有推出百億以上的系列推案,接下來還有立信等知名建商即將進場,推案熱度預計至少會延續到明年329檔期。

 

桃園龜山區位居單一行政區推案量的亞軍,靠著2019年推案量大躍進的A7重劃區,全年光重劃區案量就約736億元,共推782億元,目前區域成交價落在24~26萬元,除了大案量的「竹城甲子園」,台中建商富宇建設4案聯銷就有超過百億的量體,接著明年還有許多建案有二期準備進場,像是「金捷市」、「遠雄新未來2」皆醞釀下一期,明年A7重劃區推案只會多不會少。

(中時電子報 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/198852.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.12 06:23

文|黃士庭    攝影|王均峰

淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區,適合願意等待市鎮交通發展的購屋者。
淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區,適合願意等待市鎮交通發展的購屋者。

房市景氣下滑,重劃區供給量體大增,掀起房價割喉戰,許多民眾見到馬路邊的「重口味」建案廣告,心動因此展開看屋行動。不過,即使重劃區價格相對便宜,但買房是人生大事,金額動輒上千萬元,因此如何選對具發展前景的區域,並談到漂亮的價錢,還是得好好下工夫。

 

重劃區建案近年推案激增,業內人士分析,由於市中心土地貴,建商又沒地可蓋,推出的案子總價不易壓低,因此紛紛往地價相對便宜的市區外圍拓展,加上當初政府給予建商容積獎勵,支持開發建設,導致供給量體大增。

如今不只大台北,中南部的重劃區推案量也明顯增加,在供需失衡的環境下,建商早已展開房價割喉戰,有意購屋的民眾,現在是個不錯的切入點。

以江翠北側重劃區為例,2012年至2013年房市多頭進入最高峰時,因為被譽為第二個新板特區,由於當時新板成交價每坪達9字頭,外界評估該重劃區房價有坐六望七的潛力。

未料房市反轉後,該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示,江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元,而重劃區內新建案反而落到45萬元上下,新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成,成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區,早先市場普遍預估,若從土地價格回推,該區房價至少要賣在6字頭,如今成交均價卻只有4字頭。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,以大台北7個主要重劃區來說,每個區域的發展成熟度與地段條件不盡相同,在買房前務必先看大環境,其次才是考量價格。

例如,江翠重劃區適合想要居住品質,又不想離板橋生活圈太遠、不希望花大錢買市區房的人;而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形,適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足,且願意等待市鎮發展的購屋者;土城推薦給想有交通生活機能,又負擔不起板橋及中永和的民眾;央北適合想鄰近台北市,並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。 

大台北7大重劃區 與周邊房價分析

 
  • 淡水
  • 淡海新市鎮重劃區20萬~40萬元
  • 淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區,由於推案量大,房價多在1~2字頭,與鄰近的北投區6字頭房價相比,吸引不少首購目光。隨著淡海輕軌年底完工、美麗華影城進駐後,區域機能將更為完善。 
  • 三重
  • 二重疏洪道重劃區42.5萬~63萬元
  • 區內以「國太悅」每坪54萬元、「東煒欽品」每坪63萬元較高外,其餘開價多為4字頭,與鄰近的北市大同區建案開價每坪70萬~100萬元相比,每坪便宜30萬元以上。想緊臨北市捷運沿線而居的民眾,不妨往捷運先嗇宮站周邊搜尋。 
  • 新莊
  • 副都心重劃區42萬~98萬元
  • 建案多以新成屋為主,過去高點時推案價每坪上看100萬元,近年隨房價修正,目前普遍開價在4~6字頭(最高價為遠雄95的每坪98萬元),甚至出現過3字頭破盤價,已與周邊「頭前重劃區」相仿,在未來政府機關與重大建設進駐完工下,長期投資價值浮現。 
  • 龜山
  • 機捷A7站重劃區24.5萬~35萬元
  • 除了「遠雄新未來」每坪開價達35萬元,其餘銷售中建案開價多在2字頭。隨著合宜住宅完工,已陸續有商家進駐,與機能完備的A8站僅一站之隔,房價卻比A8站的3~4字頭、A9站的4~5字頭優惠。 
  • 板橋
  • 江翠北側重劃區45萬~55萬元
  • 具有水岸優勢,一開賣即以4字頭的破盤價打響名號,目前開價多在4~5字頭,位置鄰近新北環快,交通機能佳。與周邊同為板橋區的捷運江子翠站、新埔站、板橋站新案開價多在7~8字頭相比,親民不少。 

 

  • 新店
  • 央北重劃區60萬~73萬元
  • 建案開價多在7字頭,目前開價最低的「波爾多」每坪約60萬元,已銷售8成。鄰近的捷運新店區公所站、七張站新屋開價達7~8字頭。交通上,近環狀線十四張站未來通車後,可直達板橋、中和、新莊,是今年頗受關注的重劃區。
 

更新時間|2018.10.04 11:12

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin013/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.12 06:22

文|黃士庭    攝影|董孟航

重劃區具有價格相對便宜、屋齡低、街廓整齊等優點,但可能也有交通、生活機能不便等缺點。
重劃區具有價格相對便宜、屋齡低、街廓整齊等優點,但可能也有交通、生活機能不便等缺點。

近年重劃區建案激增,因為具備價格實惠、屋齡低、居住環境寬敞等優勢,大大吸引預算有限的購屋民眾目光,但卻有交通、生活機能不便等缺點,因此民眾在購屋前一定注意這幾件事。

 

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示,目前重劃區相當受到30歲出頭的年輕族群青睞,而且多為首購族,主因是單價相對低,又是新房子,「雖然離舊市區或捷運站有一定路程,但年輕人體力好,且多數有代步交通工具,相較年長者也不那麼在意。」不過,他坦言,以江翠北側重劃區來說,接待中心雖然詢問的人多,但最後成交的案件卻少,因為很多房子還在蓋,人們喜歡看到實體屋才做決定。

重劃區屬於新興的住宅型態,雖然有屋齡低、街廓整齊等優點,但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點,因此民眾在購屋前應該要注意以下重點: 

1.做好長期抗戰的準備

王大功指出,首要做好「長期抗戰」的準備,一個區域要發展成完善的生活機能圈,短則要5年,長則要10年以上。例如淡海新市鎮,開發至今20年,商圈仍未完善,輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期還沒結束。 

2.太早入住需忍受環境喧鬧

太早入住重劃區也會因工程施工,有短時間的「陣痛期」,舉例來說,江翠北側重劃區的江翠灣,預計最快今年底明年初可入住,不過其他區域還在打地基,除了噪音外,每天工程車進出還會引起粉塵。而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲,這些都需考量。 

3.需承擔買預售屋的風險

不論如何,世上沒有十全十美的房子,只有最適合自己的房子,買房前只要釐清需求,花點工夫做功課,用理想的價格買到喜歡的房子,絕對不是難事。

更新時間|2018.10.04 11:09

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin012/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.12 06:21

文|黃士庭    攝影|王均峰

重劃區各個接待中心相鄰不遠,民眾買屋前可先在區域內跑一圈,打聽每個建案的行情與差異。
重劃區各個接待中心相鄰不遠,民眾買屋前可先在區域內跑一圈,打聽每個建案的行情與差異。

近年重劃區挾著價格實惠、屋齡低、居住環境寬敞等優勢,大大吸引預算有限的購屋民眾目光,不過,光是一個重劃區內就有好幾個建案,條件相似的房屋價差甚至高達上百萬元,議價空間也不盡相同。專家表示,由於重劃區規劃方正,資訊透明,建議購屋者能在區域跑一圈,拿A案砍B案。

 

今年重劃區案件激增,建案廣告更是一個比一個重口味,例如:「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等,吸引不少首購族的目光。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,重劃區的好處是規劃方正,且各個接待中心都相鄰不遠,不像有些建案的接待處會散落在好幾個地方,因此購屋者一定要在重劃區內「跑一圈」,拿同區A案的廣告來談B案價格,專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置,跟B案條件類似的房屋來比一比,這也是業界俗稱的「借刀殺人」。

何世昌透露,透過跟多家房仲或屋主交涉,互相比價,不但能了解行情,同時還能打聽當地業者對該區未來發展的看法,「買重劃區,其實是買一個未來。」例如,林口A7推案量雖大,但目前還很空曠,雖然建商把未來生活機能的餅畫的很好,但工程會延宕多久、重大建設何時完工,都不易掌握。

確實,重劃區屬於新興的住宅型態,雖然有屋齡低、街廓整齊等優點,但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點,因此民眾在購屋前應要注意那些事情呢?

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功指出,首要做好「長期抗戰」的準備,一個區域要發展成完善的生活機能圈,短則要5年,長則要10年以上。例如,淡海新市鎮,開發至今20年,商圈仍未完善,輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期還沒結束。

另外,太早入住重劃區也會因工程施工,有短時間的「陣痛期」,舉例來說,江翠北側重劃區的江翠灣,預計最快今年底明年初可入住,不過其他區域還在打地基,除了噪音外,每天工程車進出還會引起粉塵,自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲,這些都需考量。

文章未完 往下繼續閱讀

最後,重劃區多是預售屋,購屋還必須承受樣品屋與成屋有差異的風險,買賣時務必留意相關合約內容。

更新時間|2018.10.04 08:43

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin011/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.12 06:20

文|黃士庭    攝影|陳俊銘

買房前先上比價網站看該區所有委賣人的出價狀況,一眼就能探出行情。
買房前先上比價網站看該區所有委賣人的出價狀況,一眼就能探出行情。

近年房市景氣下滑,加上重劃區供給量體大增,不少建商早已大打房價割喉戰,不過,即使重劃區價格相對便宜,但買房動輒仍要上千萬元,專家表示,不論是買新屋、中古屋還是重劃區,購屋前一定要善用比價網或相關APP,如此一眼就能探出該區行情,甚至是該社區的賣壓情況,運氣好一省就是上百萬元。

 

買房如何談到好價錢?屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,買房前先考量自身的買房條件,例如:購屋總預算、習慣的生活圈、想要的坪數等,鎖定好居住區域環境後,接下來才是重頭戲:找出好價格。

「買房前簡單做一些功課,有時候一省就是好幾百萬元。」陳傑鳴建議,最簡單的方式是先用幾個大型的比價網或比價APP來探該區底價。

「這概念像用Skyscanner(機票搜尋網)一樣,藉由觀察每個委賣人的售價,一眼就知道行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說,民眾僅需輸入重劃區中有興趣的「案名」即可,有具體條件的購屋者,則進階輸入想要的樓層、坪數等,比價能更聚焦。例如,以央北重劃區的代表案件波爾多為例,透過比價網站能清楚一覽,約29坪的2房1車位,行情在1,400萬~1,500萬元之間。

在知道類似案件的最低價後,就能用最低價格與委賣人議價,陳傑鳴分享說,林口知名案件國家一號院,類似條件的房屋,不同委賣人的價差差到300萬元,「有時你跟出高價的委賣人議價老半天,最後便宜300萬元,以為賺到,其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。」

此外,房價直接取決於市場供需,購屋者在跟屋主議價前,還可先上網查詢該社區或案件的整體待售量,這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露,有個簡單的判斷方式,社區的整體待售量如果超過社區總戶數的5%以上,表示該社區賣壓較重,「賣壓重,等於好談價」。

整體待售量能細分成建商「待售」及投資客「轉售」,其中,重劃區多數都是預售屋,有不少投資客會先行卡位,因此購屋者還能掌握交屋前1至2個月的時間點找房子,屆時多數投資客因不想背負貸款壓力,有可能紛紛將房子出脫轉售,造成賣壓迅速升高,甚至願意認賠出場。

文章未完 往下繼續閱讀

例如,以新莊副都心重劃區的新富邑為例,總戶數311戶,轉售率達14.1%,根據9月中資料,該案件最高單價為每坪62.19萬元,但最新成交價卻在每坪36.94萬元,價差高達4成以上。整體來說,留意「待售量多」及「轉售率高」的社區,撿便宜的機會也會更大。

大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
大台北7大重劃區建案賣壓比一比
 
 
 

更新時間|2018.10.04 11:08

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin010/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.12 06:19

文|黃士庭    攝影|王均峰

市中心土地愈來愈貴,加上政府給予建商容積獎勵,促使建商紛紛往市區外圍發展建設重劃區。
市中心土地愈來愈貴,加上政府給予建商容積獎勵,促使建商紛紛往市區外圍發展建設重劃區。

隨著市中心土地愈來愈貴,建商紛紛往地價相對便宜的市區外圍拓展,導致近年重劃區建案激增。業者表示,如今不只大台北,中南部的重劃區推案量也明顯增加,在供需失衡的環境下,房價割喉戰已展開。

 

「相對舊市區,重劃區的空間規劃寬敞,像是大綠地、人行步道,這都很方便長輩跟小朋友散步,而且一直聽到廣告說新屋比中古屋還便宜,所以過來看看。」觀察重劃區2年的首購族唐小姐,在江翠重劃區某接待中心與記者聊到前來看屋的想法。另一位長年居住板橋的陳先生則說,想換大坪數房子,但又不想遠離習慣的板橋生活圈,因此選擇鄰近的重劃區參觀。

9月初,記者在假日走進大台北幾個知名重劃區的接待中心,如江翠PARK、新店波爾多、三重寶石上誠等,裡頭詢問買屋資訊的人潮絡繹不絕,與外界想像的房市景氣低迷大不同,原來重劃區案件激增,而為了消化建案,廣告一個比一個重口味,例如:「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等。

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示,目前重劃區相當受到30歲出頭的年輕族群青睞,而且多為首購族,主因是單價相對低,又是新房子,「雖然離舊市區或捷運站有一定路程,但年輕人多數有代步交通工具,相較年長者不那麼在意。」不過他坦言,以江翠北側重劃區來說,接待中心雖然詢問的人多,但最後成交的案件卻少,因為很多房子還在蓋,一般人喜歡看到實體屋後再做決定。

業內人士分析,重劃區建案近年激增,主要在於市中心土地貴,建商又沒地可蓋,推出的案子總價不易壓低,因此紛紛往地價相對便宜的市區外圍拓展,加上當初政府給予建商容積獎勵,支持開發建設,導致供給量體大增。不只大台北,中南部的重劃區推案量也明顯增加,在供需失衡的環境下,建商早已展開房價割喉戰,有意購屋的民眾,現在是個不錯的切入點。

以江翠北側重劃區為例,2012年至2013年房市多頭進入最高峰時,因為被譽為第2個新板特區,由於當時新板成交價每坪達9字頭,外界評估該重劃區房價有坐六望七的潛力。

文章未完 往下繼續閱讀

未料房市反轉後,該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示,江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元,而重劃區內新建案反而落到45萬元上下,新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成,成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區,早先市場普遍預估,若從土地價格回推,該區房價至少要賣在6字頭,如今成交均價卻只有4字頭。

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin009/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018.10.13 06:59

文|黃士庭    攝影|王均峰 林育緯 楊彩成 陳俊銘 鄒保祥 董孟航

近年重劃區推案量增加,建商展開房價割喉戰。
近年重劃區推案量增加,建商展開房價割喉戰。

房市景氣下滑,重劃區供給量體大增,掀起房價割喉戰,許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告,心動展開看屋行動。不過,即使重劃區價格相對便宜,但買房是人生大事,金額動輒上千萬元,要如何選對具有發展前景的區域,並談到漂亮滿意的價錢,得好好下工夫。

 

「相對舊市區,重劃區的空間規劃寬敞,有大綠地、人行步道,方便長輩跟小朋友散步,而且廣告一直說新屋比中古屋還便宜,所以過來看看。」觀察重劃區2年的首購族唐小姐,在新北市江翠重劃區某接待中心,與記者聊看屋想法。 另一位長年居住板橋的陳先生則說,近來想換大坪數房子,又不想遠離習慣的板橋生活圈,因此選擇來鄰近的重劃區參觀。 

單價較低 年輕族群愛

9月初,記者假日走訪大台北數個知名重劃區的接待中心,如板橋的江翠PARK、新店的波爾多、三重的寶石上誠等,看屋客絡繹不絕,與外界想像的房市低迷大不同,原來重劃區案件激增,為消化建案,廣告詞一個比一個重口味,如「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等。

許多建商為了刺激民眾買房意願,廣告口味越來越重。
許多建商為了刺激民眾買房意願,廣告口味越來越重。

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示,重劃區單價相對低,又是新屋,相當受30歲出頭的年輕族群青睞,且多為首購族,「雖然離舊市區或捷運站有一定路程,但年輕人多數有代步工具,不那麼在意。」不過他坦言,以江翠北側重劃區來說,接待中心雖然詢問的人多,但成交少,因為很多還在蓋,一般人喜歡看到實體屋再做決定。

業內人士分析,重劃區建案近年激增,主要在於市中心土地貴,建商又沒地可蓋,推出的案子總價不易壓低,因此紛紛往地價相對便宜的外圍拓展,加上當初政府給予建商容積獎勵,支持開發建設,導致供給量體大增,就連中南部的重劃區推案量也明顯增加,在供需失衡下,建商早已展開房價割喉戰,有意購屋的民眾,現在是不錯的切入點。 

價差百萬 首重大環境

以江翠北側重劃區為例,2012年至2013年房市進入最高峰時,新板成交價每坪達9字頭,而被譽為第2個新板特區的江翠北側重劃區,外界預估房價有坐六望七的潛力。

業者透露,近年房市景氣雖下滑,但仍有不少民眾有購屋需求,支撐一定的買氣。
業者透露,近年房市景氣雖下滑,但仍有不少民眾有購屋需求,支撐一定的買氣。

未料房市反轉後,該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示,江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元,而重劃區內新建案則落到45萬元上下,新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成,成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區,早先市場普遍預估,若從土地價格回推,該區房價至少要賣在6字頭,如今成交均價卻只有4字頭。

重劃區建案具價格相對實惠、屋齡輕、居住環境寬敞等優勢,吸引預算有限的購屋民眾目光,不過,光是一個重劃區內就有好幾個建案,條件相似的房屋總價甚至相差上百萬元,議價空間也不盡相同,該掌握哪些資訊才能談到好價錢?

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋前善用房屋比價網等資訊,能大概看出行情與底價。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋前善用房屋比價網等資訊,能大概看出行情與底價。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,以大台北7個主要重劃區來說,每個區域的發展成熟度與地段不盡相同,買房前務必先看大環境,其次才是考量價格。

例如,江翠重劃區適合想要居住品質,又不想離板橋生活圈太遠、不希望花大錢買市區房的人;而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形,適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足,且願意等待市鎮發展者;土城推薦給想有交通生活機能,又負擔不起板橋及中永和的民眾;新店央北適合想鄰近台北市,並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。

重劃區最大優勢在於價格相對便宜且屋齡輕,社區空間規劃寬敞。
重劃區最大優勢在於價格相對便宜且屋齡輕,社區空間規劃寬敞。

釐清想住的環境及買房動機後,接下來便是拿到好價格。「買房前簡單做一些功課,有時候一省就是好幾百萬元,CP值相當高。」陳傑鳴說。

以下針對重劃區整理出3招撿便宜法則。

第一招:以比價網探底

「這概念就像用Skyscanner(機票搜尋網)一樣,藉由觀察每個委賣人的售價,一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說,坊間有不少房屋比價平台及APP,民眾僅需輸入「案名」即可,有具體條件的購屋者,可進階輸入想要的樓層、坪數等,比價能更聚焦。以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例,透過比價網站可清楚得知,約29坪的2房1車位,行情在1,400萬至1,500萬元之間。知道類似案件的最低價後,就能用最低價格與委賣人議價。

新北市林口知名建案國家1號院,不同委賣人的價差達300萬元,有意買屋的民眾一定要做功課。
新北市林口知名建案國家1號院,不同委賣人的價差達300萬元,有意買屋的民眾一定要做功課。

陳傑鳴分享之前碰到的情況說,林口知名案件國家1號院,類似條件的房屋,委賣價差竟達300萬元,「有時你跟出高價的委賣人議價老半天,最後便宜300萬元,以為賺到,其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」

雖然重劃區離市區有一小段距離,但不少有代步工具的年輕人並不在意。
雖然重劃區離市區有一小段距離,但不少有代步工具的年輕人並不在意。

第二招:視待售量談價

房價直接取決於市場供需,購屋者在議價前,可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」,這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露,有個簡單的判斷方式,社區的整體待售量如果超過社區總戶數5%以上,表示該社區賣壓較重,「賣壓重,等於好談價」。

整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」,其中,重劃區多數都是預售屋,有不少投資客會先行卡位,因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子,因為多數投資客並不想背負貸款壓力,屆時便會積極將房子出脫轉售,造成賣壓迅速升高,甚至願意認賠出場。

重劃區多數是預售屋,樣品屋與成屋有時會有些微差距,買賣時務必留意相關合約內容。
重劃區多數是預售屋,樣品屋與成屋有時會有些微差距,買賣時務必留意相關合約內容。

以新莊副都心重劃區的新富邑為例,總戶數311戶,轉售率達14.1%,根據9月中資料,該案件最高單價為每坪62.19萬元,但最新成交價卻是每坪36.94萬元,價差高達4成以上。整體來說,留意「待售量多」及「轉售率高」的社區,撿便宜的機會也會更大。

 第三招:拿A案砍B案

住展雜誌企研室經理何世昌表示,重劃區的好處是規劃方正,且各個接待中心都相鄰不遠,因此購屋者最好在重劃區內「跑1圈」,拿同區A案的廣告來談B案的價格,專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置,跟B案條件類似的房屋比較,這也是業界俗稱的「借刀殺人」。

重劃區內每個建案完工時間不同,先入住的民眾恐會受施工噪音影響。
重劃區內每個建案完工時間不同,先入住的民眾恐會受施工噪音影響。

另外,透過跟多家房仲或屋主交涉,互相比價,不但能了解行情,還能打聽當地業者對該區未來發展的看法,「買重劃區,其實是買一個未來。」何世昌舉例,A7推案量雖大,但目前還很空曠,雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好,但工程會延宕多久、重大建設何時完工,都不易掌握,「就看購屋者買不買單這個未來,而要不要買單,多打探區域發展性是關鍵。」

民眾看屋時,建議多跑幾家接待中心,了解各個建案的行情與細節。
民眾看屋時,建議多跑幾家接待中心,了解各個建案的行情與細節。
缺點不少 需長期抗戰

確實,重劃區屬於新興的住宅型態,雖然有屋齡輕、街廓整齊等優點,但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點,購屋前要多注意。

王大功指出,首要做好「長期抗戰」的準備,一個區域要發展成完善的生活機能圈,短則5年,長則10年以上。以淡海新市鎮為例,開發至今已20年,但商圈仍未完善,且輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期還沒結束。

重劃區屬於新興住宅型態,重大建設及生活機能仍未完善,入住前要做好「長期抗戰」的準備。
重劃區屬於新興住宅型態,重大建設及生活機能仍未完善,入住前要做好「長期抗戰」的準備。

太早入住重劃區,也會因其他建案陸續施工,面臨「陣痛期」,例如江翠北側重劃區的江翠灣,預計最快今年底明年初可入住,不過其他區域還在打地基,除了噪音外,每天工程車進出會引起粉塵,而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲,這些都需考量。

大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
 
 

另外,重劃區多是預售屋,購屋還必須承受樣品屋與成屋有差異的風險,買賣時務必留意相關合約內容。

不論如何,世上沒有十全十美的房子,只有最適合自己的房子,買房前只要釐清需求,花點時間勤做功課,用理想價格買到喜歡的房子,絕對不是難事。

 

大台北7大重劃區 與周邊房價分析

大台北7大重劃區與周邊房價分析
大台北7大重劃區與周邊房價分析
  • 淡水
  • 淡海新市鎮重劃區20萬~40萬元
  • 淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區,由於推案量大,房價多在1~2字頭,與鄰近的北投區6字頭房價相比,吸引不少首購目光。隨著淡海輕軌年底完工、美麗華影城進駐後,區域機能將更為完善。
 
  • 三重
  • 二重疏洪道重劃區42.5萬~63萬元
  • 區內以「國太悅」每坪54萬元、「東煒欽品」每坪63萬元較高外,其餘開價多為4字頭,與鄰近的北市大同區建案開價每坪70萬~100萬元相比,每坪便宜30萬元以上。想緊臨北市捷運沿線而居的民眾,不妨往捷運先嗇宮站周邊搜尋。
 
  • 新莊
  • 副都心重劃區42萬~98萬元
  • 建案多以新成屋為主,過去高點時推案價每坪上看100萬元,近年隨房價修正,目前普遍開價在4~6字頭(最高價為遠雄95的每坪98萬元),甚至出現過3字頭破盤價,已與周邊「頭前重劃區」相仿,在未來政府機關與重大建設進駐完工下,長期投資價值浮現。
 
  • 龜山
  • 機捷A7站重劃區24.5萬~35萬元
  • 除了「遠雄新未來」每坪開價達35萬元,其餘銷售中建案開價多在2字頭。隨著合宜住宅完工,已陸續有商家進駐,與機能完備的A8站僅一站之隔,房價卻比A8站的3~4字頭、A9站的4~5字頭優惠。
 
  • 板橋
  • 江翠北側重劃區45萬~55萬元
  • 具有水岸優勢,一開賣即以4字頭的破盤價打響名號,目前開價多在4~5字頭,位置鄰近新北環快,交通機能佳。與周邊同為板橋區的捷運江子翠站、新埔站、板橋站新案開價多在7~8字頭相比,親民不少。
 
  • 土城
  • 土城暫緩發展區43萬~58萬元
  • 預售屋開價多在4字頭,較鄰近中永和的5~6字頭低,鄰近捷運土城站、海山站,周邊也具備完善的商圈機能,未來還有醫院、商場、影城利多,房價具一定保值性。
 
  • 新店
  • 央北重劃區60萬~73萬元
  • 建案開價多在7字頭,目前開價最低的「波爾多」每坪約60萬元,已銷售8成。鄰近的捷運新店區公所站、七張站新屋開價達7~8字頭。交通上,近環狀線十四張站未來通車後,可直達板橋、中和、新莊,是今年頗受關注的重劃區。
 

更新時間|2018.10.04 18:31

https://www.mirrormedia.mg/story/20181003fin008/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-12-01 06:30

重劃區的房子該不該買?(示意圖/姚翰光攝影)

重劃區的房子該不該買?(示意圖/姚翰光攝影)

自己創業的大雄最近生意欠佳,想把房子抵押借款以便做資金周轉。沒想到房市冷,大雄的心更冷,因為銀行業者給的答覆讓他很傻眼,銀行評估他那間位於某新興重劃區的房子價值不高,甚至不願意貸款給他。

後來,大雄連著跑了好幾家銀行詢問,結果少數幾家願意貸款給他的銀行,給的利率也不甚理想,讓大雄不禁大嘆「為什麼我的房子不值錢?」近幾年房市趨冷,讓銀行業者承作房貸時更趨嚴謹,其中有幾大類被視為房市冷門屋,不僅貸款成數被壓得較低,有些銀行甚至拒貸,萬一買到這類冷門屋,不僅借不到錢,以後轉手也相對困難,該怎麼避開這些難貸的冷門屋呢?除了問問你的銀行及房仲朋友,還有一些撇步不可不知。

重劃區,多年媳婦真能熬成婆?

「重劃區」是近幾年新興的住宅型態,有街廓整齊、屋子新又大、房價較低且具增值潛力等優點,堪稱房市新寵。不過,故事中的大雄並非特例。重劃區的生活機能、交通發展、推案情形等,皆會影響房價的好壞,有潛力的重劃區帶你登上資產增值的天堂,買錯區段不小心就會住進套房。前幾年因投資客多,有些重劃區在某些房產業者的大力炒作下,房價被拉抬得過高,要注意避免買到被墊高好幾手的房價,淪為最後一隻進場的白老鼠。


房地產業者最喜歡拿信義計畫區作比喻,告訴消費者若眼光夠精準,以後房價可能狂飆好幾倍,但事實真是如此嗎?北中南主要都會區不乏新興重劃區,不僅建設題材多,且因建商取得土地便宜,建案一般規劃坪數較大,且屋齡又新,很容易成為投資客密度最高的區域。若經過投資客轉了好幾手後,房價可能就被墊高好幾成,讓最後接手的自住客成為最後進場的白老鼠。

超商、星巴克來了,重劃區發展指標

想知道該重劃區入住率高不高,還是投資客居多,建議可在晚上前往觀察點燈率,亮燈的戶數多,代表自住比例高。反之,若是重劃區亮燈戶數稀少,宛如空城,就表示投資客占比較高。另外可以參考的指標就是超商、星巴克、麥當勞及量販店等大型賣場是否已入駐,若看到這些知名連鎖店都已進駐開店,代表連鎖業者也相當看好該區發展潛力,就可以放心入住了。

擔心利多跳票,晚點進場更安心

買房子最怕買在「鳥不生蛋」的地方,近幾年台灣各地出現不少重劃區,像是林口、三峽及淡水等,在交通建設、商業設施、學校及公園綠地陸續成形後,生活機能完備,房價節節上揚,成為炙手可熱的居住環境。不過也有些重劃區,居民除了要忍受施工、交通壅塞及生活不便等問題,還可能面臨重大建設等利多「跳票」的窘境,因重劃區開發與政府政策息息相關,一定要定期查詢政府機關的公告資料,如捷運局、都發局等政府機關提供的開發計畫,避免買錯重劃區。或者等到重大建設確定動工,或環評通過再進場也不遲,晚點進場的好處,可以確認捷運站等交通設施的確切位置,有助於挑到更優質的購屋地點。


不過每個重劃區在熬成婆之前,一般會先經歷一段交通黑暗的建設期,時間可能長達十幾二十年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說,跌跌撞撞了20幾年,才有目前的規模,一旦輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期就還沒結束。

 

再看台北市信義計畫區,居民同樣花了20幾年忍受施工、交通壅塞等種種生活不便,更不用說還屢傳某重劃區建設停擺、暫緩開發的政策跳票的消息。想提前卡位重劃區的購屋族,除了要睜大眼看仔細,還得看運氣。另外也常見建案廣告打出「開車20分鐘,直達市中心」,或接待中心位於重劃區,建案卻在重劃區邊緣等廣告不實的行銷手法,也要小心查證是否屬實,避免誤觸地雷屋。(參看表2-2)

表2-2(圖/時報出版提供)
(圖/時報出版提供)

山高水遠,銀行通常敬而遠之

其次較不被青睞的則是地處偏僻、山高水遠的房子。通常這類房子,因市場流通性差,例如海邊、中南部一些鄉鎮地區的房子,大部分銀行都不接受申貸。其次是冷門產品,即使在景氣好的時候,一些屬性較特殊的產品,因放貸風險高,故較不受銀行歡迎,如套房、夾層屋、山坡地住宅、地下室等,都被視為冷門的燙手山芋。其他如輻射屋、海砂屋、凶宅等具重大瑕疵的房子,因容易引發買賣糾紛,銀行為規避風險,大多也敬謝不敏。還有地處容易淹水區、土石流潛勢區、地震斷層帶的房子,隨著風險意識抬頭,也成為銀行拒往標的。

惡鄰附身,讓你有家歸不得

 

 
除了大環境的因素之外,小環境不良的住宅,也讓銀行業者怕怕。俗話說「遠親不如近鄰」,小從巷弄亂停車、寵物愛亂吠、回收垃圾堆成山、沒事愛打牌、開轟趴等,經常有惡鄰鬧上新聞版面的社區,不僅入住之後,容易讓人生無可戀,一天到晚就想搬走,通常住戶入住率也不高,房價當然不會太理想!而周邊有嫌惡設施的房子,例如焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等,也屬於不受銀行估價歡迎的嫌惡鄰居,有些銀行即使願意申貸,申貸的成數通常也不會太好。

實地勘察多打聽,小心駛得萬年船

購屋族想要避免買到「難貸屋」或「貸不到屋」,實地勘查是不二法門,不管是白天、夜晚,最好請不辭勞苦,實地多走幾趟多打聽,了解周遭環境實際狀況。尤其這些冷門屋所在的區域,大多短期內也不易改變現況,環境品質不佳且未來轉手賣屋也有困難。畢竟買屋就像選人生的另一半,選得好幸福一輩子,選得不好也要容易斷尾逃生,怎能不格外留意小心呢!

倩宜姊姊的找屋小叮嚀

 

 
Q:重劃區的房子可以買嗎?該注意哪些問題?

 

A:

1. 選擇鄰近舊市區的重劃區:在重劃區商圈機能成型前,鄰近舊市區的重劃區相對較為安全,類似台北市南港區、內湖區四~五期、新北市三重重陽重劃區等,大多可以馬上入住,商圈發展迅速,生活機能完備。

 

 
2. 避免被新大樓遮蔽了視野:請留意因重劃區仍在開發階段,即使看上的樓層及區位沒有被建物擋到、視野絕佳,很可能之後因鄰近基地蓋了新社區或更高的樓層,進而遮蔽了原有的美景,先買入住反而吃虧。這時最好配合查閱都市計畫圖,臨路第1排的房子是絕佳區位,被遮蔽景觀的機會較低,或乾脆選擇鄰近公園或學校的永久景觀比較保險。

 

3. 避免社區棟距過小:住宅棟距若過小,常有隱私權、油煙及噪音問題等,嚴重影響生活品質,這也是重劃區常見令人詬病之處。

作者介紹|洪倩宜

地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家。曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人等。

 

 
本圖/文經授權轉載自時報出版《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》(相關報導:隨著機捷通車,淪為鬼城的「新莊副都心」還有救嗎?房市專家分析3大指標,做出這個判斷…更多文章

 

https://www.storm.mg/lifestyle/581508

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

相較於已發展成熟的區域,「重劃區」算是一個新興的住宅型態,有街廓整齊、屋齡低……的優點,相對也可能會有交通、生活機能不便等缺點,入住重劃區前,先搞清關鍵9件事!

撰文:馮牧群

1。施工期可能長逹20

儘管重劃區開發完成後,交通及生活機能會大幅改進,但不可避免的,每一個重劃區在開發完成前,都會面臨一段交通黑暗期,甚至最長可達10~20年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說,一路走來經過了20年,才達到目前的開發規模,但輕軌捷運仍尚未完工,交通黑暗期還沒結束。

再看台北市信義計畫區,居民同樣花了20年忍受施工、交通壅塞及種種生活不便,更不用說還有政府「跳票」的政策支票。想入住重劃區的購屋族,除了要睜大眼看仔細,還要審慎思考自己是否忍受得了這段黑暗期。

2。投資客過多會影響房價

投資客過多重劃區建設題材多,在建商、仲介業者的炒作下,房價容易被拉抬,往往成為投資客密度最高的區域,經過投資客不斷轉手後,房價已被墊高數成,自住客根本難以下手。

購屋族想判斷重劃區投資客多寡,可在夜晚觀察社區的點燈率;亮燈的戶數多,代表自住比例高,反之,若是亮燈戶數寥寥無幾,如同空城一般,那就表示投資客占比極高。此外,專家分析,根據以往經驗,生活機能不好的區域,或銷售暴衝、快速完銷的建案都很危險,很可能是投資客大本營,自住客購屋前要特別小心。

3。當心買到工業住宅

有些房價水平高的地方,因居住需求高,土地及住宅供給少,於是不少「工業住宅」應運而生,這種情況在雙北市的重劃區尤為常見。所謂工業住宅,是指建商在工業用地以「事務所」或「廠辦」名義,興建一般住宅並銷售,目前仍屬違法,若經檢舉,所在地建管單位將對建商開罰,甚至買方也有受罰風險,同時,業者的文宣廣告會牽涉「廣告不實」問題。

對此,公平交易委員會已規定建商、代銷業者在該類住宅廣告中,必須標明建案是位在工業用地,且建物登記為一般事務所而非住宅。房仲提醒,雖然工業住宅售價較一般建案便宜2成左右,但通常銀行貸款額度會少1成,購屋族要有心理準備,不想誤買工業宅的民眾,可以向地政單位申請都市計畫圖或調閱謄本確認。

4政策利多能實現才具潛力

重劃區在交通建設、商業設施、學校、綠地相繼入駐後,生活機能逐漸完備,然而這些利多卻也成為建商哄抬房價的最佳利器,新建案接連推出後,當地市場可能出現「疊價效應」,越晚買房的人,就會買到相對高價。

專家認為,即便重劃區利多題材再多,開價也必須取決於市場接受度,有買方價格才會有支撐,房價易漲難跌。永慶房產集團統計顯示,新北市三峽區近2年均價漲幅高達約42.5%,桃園青埔及八德受惠重劃區題材,房價成長速度也明顯高於區域平均值。

購屋族別過早搶進重劃區,正所謂「吃魚要吃中段」,等到重大建設確定動工,或是環評通過再進場也不遲,並且要觀察預定地是否確定、工程是否發包,或選定捷運站等交通重要位置,才有助於挑到適合的進場時機和購屋地點。

5定期查詢掌握開發進度

不論投資客或是自住客,看中的都是重劃區的發展潛力,買的不只是房子,還有「未來夢想」;現實的狀況是,並非每個區域發展計畫都會實現,查證重劃區的開發計劃,成為購屋族的功課。

重劃區的開發源於政府政策,因此最好定期查詢政府機關的資料,像是捷運局、地政機關所提供的開發計畫,都值得持續關注。另外,善用網路資源也是好方法,如「台北市都市計畫整合查詢系統」、「台中市土地使用分區查詢系統」、「高雄市都市計畫書圖查詢系統」等公部門網站,具備一定公信力,是購屋族避免買錯重劃區的最佳幫手。

6避開私人用地保留美景

餐廳用餐有「先來後到」之別,在重劃區買房子的先後順序差別也很大。重劃區仍處於開發階段,即使看房時相中的社區建案旁邊沒有鄰近建物、視野絕佳,不久後有可能因為隔壁基地蓋了樓層更高的新社區,而遮蔽原有的美好景觀,甚至影響到日照權,先入住的住戶反而吃了大虧。

房仲建議,買房前應配合查閱都市計畫圖,臨路第1排的房子是絕佳區位,絕不可能被遮蔽景觀,其他設施部分,鄰近公園綠地或是學校都很不錯,唯獨要避免與「私人用地」為鄰,因為私人用地改建機率極高,未來很可能擋住住家景觀。

7棟距過小影響生活品質

除了社區與社區間的距離過於密集,同個社區內住宅棟距過小,也是重劃區購屋族常見的困擾。試想自家的客廳或陽台被鄰居一覽無遺,隱私權堪慮,將是多麼不便的窘境!

專家指出,容積移入的法規將會影響重劃區的開發密度,像是新北市新板特區就存在不少棟距過近的社區,這樣的社區生活品質較差,購屋族宜多加注意。

8廣告話術多求證為上策

建案廣告上出現「重劃區」」,未必基地就真的位在重劃區,對於業者的廣告話術,消費者不可不慎,當重大建設、生活機能被說得天花亂墜時,最好先向當地地政機關查證,或者多向附近房仲打聽訊息,以免受騙上當。

另外常見的是,廣告打出「開車10分鐘,直達東區商圈」之類的訴求,實際向業者詢問後才發現,原來是不包括沿路等紅燈及塞車時間,並且以一定時速行駛的計算結果,這種近似「廣告不實」的行銷手法,消費者可別盡信。

9撇步鄰舊市區 不怕生活機能差

買房子最怕買在「鳥不生蛋」的荒涼之地,重劃區雖然有各種建設逐步到位,但在商圈機能初步成型前,專家建議,選擇鄰近舊市區街廓的重劃區比較穩當,入住後的生活機能不致於有太大落差,諸如台北市南港、內湖五期、新北市三重重陽等,即屬於與舊生活圈有連帶關係的重劃區,即便馬上入住,基本的生活機能都不會太差。

https://news.housefun.com.tw/mag/hf/1/article/88560830512.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/12/07 04:30文/記者張瀞勻

南港輪胎「世界明珠」近期動工,住宅開價預估高於150萬元。(圖/南港輪胎提供)

近期總銷上看千億元的「世界明珠」商辦由聯強國際以每坪100萬元買下,住宅則喊出每坪150萬元,未來可望上看300萬元,讓外界瞠目結舌,昔日黑鄉搖身一變成了頂尖產業角逐地段、百萬豪宅區,專家直指,主因受惠政策利多、公共建設到位,除南港,新莊副都心、中路特區以及單元2也循相同脈絡,成為新一代豪宅接班人。

屋比房屋總監陳傑鳴表示,近年大台北豪宅聚落,北市以「信義計畫區」、新北以「新板特區」最具指標性、知名度最高,不過,隨著信義計畫區與新板特區空間逐漸飽和,素地開發不易,近年大台北建設重點與建商推案都朝向新興重劃區塊發展趨勢,也使得傳統豪宅區出現外擴。

黑鄉成黃金 南港創新高價、信心回升

以北市來說,「南港」地區過去在1940年代以工業重鎮聞名,工業區煙囪以及火車冒出的黑煙,使得南港有著「黑鄉」之名,但在都市計畫之下,加上市政府將開發重心移轉南港,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,在近年東區門戶計畫推動下,公共設施逐步完工,包含:三鐵共構題材、南港經貿園區、南港生技園區、流行音樂中心等建設逐漸到位,日前「世界明珠」辦公室以每坪100萬元創區域新高價成交,預計住宅推案更將看上每坪150萬元,即可見南港的發展潛力與建商的信心。

新北市最高豪宅「遠雄九五」目前實價最高單價為70.95萬元。

往南看新北部分,近年崛起的新莊副都心也是依同一脈絡發展!新北指標豪宅地段新板特區發展日趨飽和,加上政府機關辦公空間需求殷切,近年「新莊副都心」憑藉機場捷運通車、中央合署辦公大樓啟用,各部會如期進駐下,吸引大量的豪宅推案,區域豪宅開價一度逼近百萬,陳傑鳴表示,目前該區段豪宅成交約在5~6字頭,未來隨「宏匯廣場-HONHUI PLAZA」將於明年4月完工營運後,在購物商場、商業辦公室、影城等進駐後,生活機能將更為完整,可望成為新板特區第二,成為新北新興的豪宅指標區。

位於宏匯廣場對面的豪宅案「遠雄九五」為目前雙北市最高豪宅,實價登錄最高單價為70.95萬元,但據了解,更高單價之交易尚未現身,由於實價登錄時間差,近期將會有數筆交易上看80~90萬元,完全不遜色於新板特區,此外,像是遠雄「中央公園」、「京雅苑」等豪宅案皆亦站穩5字頭。

得天獨厚 緊鄰豪宅區沾光

至於近年堪稱公共建設收割期的桃園市,北桃園以藝文特區為首席豪宅地段,除了交通、機能優越,又是桃園正核心棋盤式規劃生活圈,在去年底房市緩步回溫後,高總價住宅、店面交易量增,隨著藝文特區發展,周邊的重劃區也沾光,僅隔著一條永安路的新興重劃區「中路特區」坐擁國道2號,串聯中山高、北二高,且又與市府特區、藝文特區、愛買商圈為鄰,成為建商爭相角逐之地,最近一次土地標售在今年4月,不僅標脫率達66.7%、也再締次高單價紀錄,顯示各家積極搶進。

中路特區被視為藝文特區接班人。

桃園豪宅建商中機構也在此陸續推出「中央公園」、「學府公園」及「美樹花園」,中建設機構萊建設總經理翁茂槐指出,以桃園市區現有的重劃區而言,「中路特區」位於桃園市中心點,腹地廣達104公頃,規劃純住宅區,且以高綠覆率、低建蔽率為特色,居住品質舒適,2公里內亦可享有既有商圈機能、國道便捷性,並由60米林蔭大道大興西路、30米正光路形成十字軸,指標建案皆沿著該路段推案。

低密度、高綠覆率 單元二吸低調買家

台中市指標豪宅七期生活圈,周邊生活圈也隨之受惠,特別是緊鄰七期、以一條市政路對望的「單元二」重劃區,採低密度開發、公園綠地環繞,格外受到退休族、醫生族群青睞。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,作為中部最大豪宅聚落,七期長年是中部豪宅指標所在,但隨著土地取得不易,加上價格在高點,許多新興區域正磨刀霍霍爭相卡位,目前單元二受惠於臨路與基地大,整體視野極佳,不少建商積極推出50~80坪的豪宅案,由於總價在2、3000萬之間,因此頗受外地買方喜愛。

台中市單元二重劃區緊鄰七期,為新興豪宅生活圈。

區內近期陸續推出指標豪宅案,像是「赫里翁城堡」、「寶輝CityPark」、「精銳GardenOne」等進場銷售,其中「寶輝City Park」位於龍富路、龍富22路1,600坪角地,採用「寶輝秋紅谷」同一國際團隊打造;基地在龍富20路的「赫里翁城堡」則為大地坪、大建坪崗石電梯別墅,至於「精銳GardenOne」則順應台中宜居法案,戶戶規劃綠意錯層陽台,並設計千坪中庭花園。

專家:新興豪宅區價格盤整、有待觀察

然而人口往都會區集中、建商向有建設、有話題的區域找地,儼然已成為風潮,台灣房屋大直特許加盟店店東卓偉程分析,新興豪宅區興起莫過於當地可建素地大,且具備豪宅客群青睞的價值,像新莊副都心當初規劃為豪宅區塊,除了土地廣大,可興建為氣派大坪數豪宅,也因有機場捷運效應,預期有望吸引台商購置,單價行情高點來到五字頭,即便目前房價仍有修正空間,卻也是新北市難得可醞釀豪宅興起的區段。

另外,卓偉程認為,被視為綠色新七期的單元二重劃區,擁綠覆蓋率高、低密度開發等特色,加上先前的時程容積獎勵吸引建商搶地開發百坪豪宅,亦強調可欣賞七期市中心夜景的景觀豪宅,而鄰近七期自然也是當地豪宅崛起的關鍵、中路特區也同樣因鄰近藝文特區,享綠地公園,並以純住宅區打造,成為新一代豪宅區塊。相對之下,南港經貿園區因近期百萬建案話題再次引起注意,不過卓偉程指出,由於台北市對豪宅區定義嚴格,即便南港可建設土地多,但短期內價格仍持續盤整,後勢值得持續觀察。

https://estate.ltn.com.tw/article/8703?fbclid=IwAR3APNtQgWPzSIHwRjqpTxkKrBxFQzuh5iDcKA49CBLOCQO3syu5IY-qjQU

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

圖為江翠北側重劃區河岸。(圖/本報資料照)

 

一掃過去4年房價盤整的陰霾,交易量和推案量回神了。根據591新建案對全台都會區928檔期的統計,去年總案量為2193億元,今年已達3063億元,成長4成,增幅不算小。

走訪全台、問過多位房市專家發現,今年各都會區案量的劇增,主要特色包括低單價、低總價,以及多集中在新興重劃區。

今年是台北市案量驚人的一年,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,1至8月台北市推案量約2136億元,「才計算至8月而已,數字就比去年全年推案量多出300多億元,」主要是豪宅大案齊發,如「One Park Taipei元利信義聯勤」和「冠德信義」兩案加總就海灌720億元,若案量超過400億元的「陶朱隱園」順利於今年底開賣,案量就更破表。

台北》兩房小坪數成主流

豪宅大案齊發推升案量

甫進場的大安區「吉美大安花園」總銷50億元,加上為市區少見近千坪基地,是928指標個案,坪數55到85坪,每坪開價178萬元;創意家行銷副總經理柯仲武透露,該案尚未開賣,但光是預約VIP客就有近百組左右。

根據591新建案統計,今年台北市928的總案量從去年檔期296.76億元成長至383.35億元,較去年同期增長近3成;從坪數大小來看,除了特殊案件有破百坪,多數規畫介於50到70坪的空間。

特別的是,大同區開始有小坪數產品,如24坪起的「吉美樂河」。麗寶建設副總經理何昭宏表示,迪化街有人文背景和歷史故事,以及永樂市場布市、傳統戲院等,新舊融合,頗有味道,常是港澳旅客必訪之處,明年麗寶也將在迪化街附近推小宅,期許能讓港澳客埋單。

海悅國際總經理王俊傑分析,大同區房價基期偏低,除有當地客支撐,也常是無力負擔市中心高價、剛性需求的自住客,首要覓尋之地,造就大同區小宅的趨勢。

長虹建設董事長李文造說,「今年聞到一股谷底翻升的暖流」,不過李文造和昇陽建設總經理簡伯殷一致認為,台北房市並非普遍都好,仍處於個案表現的狀況。…【更多精彩內容,請見《財訊雙週刊》】

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20180930000001-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼