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中國時報 
黃舒衛
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

武漢肺炎肆虐,連遠在千里之外的台灣,無論生活、產業、交通都蒙上一層陰影,且投資信心也受衝擊,台股開盤就爆發恐慌情緒,殺出史上最大跌幅的700點,匯率也跟著開貶。隨著疫情持續擴大,也會不同程度地波及不動產市場。
從市場面來看,都是「追漲不追跌」,尤以不動產市場最為明顯。SARS之後,前期有「買房抗通膨」的理由,後有「越晚越買不起」的恐慌,房市交易量幾乎都與房價漲勢同步。尤有甚者,2014年之後價格走緩、走跌,才讓投資盤退出市場,引發之後交易量崩盤,更是有利佐證。

「降價賣」恐怕從來不是建商、屋主想促進成交的優先手段,何況現在利率處在歷史低點,且美國聯準會甚至還有繼續採取更寬鬆貨幣政策的打算,資金成本只會更低,建商、屋主只要能守住財務紀律,銀行也不會急著雨天收傘,也就更沒有急著降價求售的理由。

即使回到2016年的房產黑暗期,市場也只有投資客拋貨,建商手上存貨多,降價賣不但傷了面子,也壞了裡子。以目前市場自住為主的買盤來看,頂多放緩價格調升的計畫。如疫情能如同SARS在半年內獲得控制,即使交易量大衰退,賣方有過去的市場經驗及心理準備,更難寄望房價大幅下跌。因此全年仍應處於量縮價平的格局,有心買房的消費者現在看屋、出價或許可以討到便宜,但等不到便宜。

從房地產的產業面看,疫情升溫除緊縮投資意願,即使是剛性需求也會因為民眾降低看屋量,拉長銷售去化時間,勢必衝擊靠交易量維繫的建商、代銷、仲介業。尤其初發期的觀望、停滯,329檔期注定泡湯,會讓推案前置成本高的建商、代銷欲哭無淚。短期推案不降價,但在人員、行銷等成本費用的調整,勢所難免。

由於商用不動產多是大眾群聚的公共場所,其中尤以人群密度高、人流量大的密閉型空間,首當其衝,舉凡百貨、電影院、餐廳、街邊店、遊樂場、飯店等,都會因為逛遊人潮銳減、旅遊市場開天窗,而出現經營壓力。如疫情擴大、時間拉長,觀光區、高房租的租客先遭殃,尤專注陸客一條龍服務的商家,如土產店、藝品店、免稅店、按摩店等,不排除出現一波倒店潮、降租潮。面對此番天災,也只能拜託房東共體時艱,攜手共度難關。(筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200208000568-260110?chdtv

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瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛(瑞普萊坊市場提供)
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛(瑞普萊坊市場提供)

受全球貨幣環境比預期寬鬆、陸美貿易摩擦產生的轉單效益、史上最大投資台灣潮、持續發酵的軌道經濟,以及遞延回籠的剛性需求等內外因素,國內不動產市場在2019年出現明顯回升,2020年將接續良好基礎,再創新局。展望新的一年台灣房產市場將呈五大趨勢。

一、建築投資持續擴大量能。

光就土地交易來看,截至12月中,全台上市櫃、標售,含地上權,交易總金額超過新台幣3080億元,不但是歷史新高,交易金額更是2016年市場谷底整整4倍以上。從供給面來看,土地交易是啟動不動產市場的源頭,一方面展現建商對於市場前景的樂觀態度,也預示未來整體產業的經濟引擎會被有力拉動。

二、購買意願帶動交易量增。

從需求面觀察,中央大學台灣經濟發展研究中心的調查費者信心指數之中的「未來半年購買耐久性財貨時機」分數從今年9月開始向上衝破榮枯值,且11月份已上升至109.05點,為2014年8月以來新高,代表買盤信心充足,預估榮景不輟,明年買賣移轉棟數有機會再增1成以上。

三、危老時程獎勵落日,刺激土地議題發燒。

明年5月危老重建條例的10%時程獎勵即將結束,原料稀缺的雙北市,未來半年申請案件將爆量,接下來投資開發動能將延燒至都會區政府標售土地。

四、住宅越往南,市場越健康。

以台南市為例,因台積電與聯電等大廠於南科擴廠,帶動周邊兆元產業鏈匯集,也帶來就業人口紅利,周邊人口逆勢增漲,台南市場就此打破百年格局。再加上現代化交通建設導入,以及重劃土地大量供給,帶動傳統透天產品的典範移轉到大樓替代的換屋潮、新世代購屋大爆發,在國際產業鏈再結構、地方建設前景、產品新陳代謝,三大利多加持,將使台南房市持續出現良性循環。

五、商辦、廠辦市場再續榮景。

新供給量斷貨至2023年的限制條件不變,加上舊商辦重建,縮減供給、增加搬遷需求流出,供不應求將推升租金價格上揚3~5%。節節高漲的租用成本,擴大「以買代租」的需求。因此租金趨勢反映在購買價格上揚,再反饋到租金成本調升的壓力,將進一步裂解目前的市場供需。從存貨市場來看,原本月租3000元以下的A辦市場,一下要以4000元為地板價,勢必讓企業付租能力成為存、留關鍵,進而轉向不同區位、產品的市場。

https://push.turnnewsapp.com/content/20191221000787-260110

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