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2020-10-23 14:40:34聯合新聞網 文/藍文聰 內容提供/國立台北商業大學 企管系兼任講師 陳耕太
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雖然新冠肺炎疫情影響民眾的生活,百業都受到影響,許多人都擔心房地產行情恐怕也會崩盤,可是近幾個月來卻不斷看到許多土地和新大樓成交報告,各地也有許多新的建案推出,到底透露什麼訊息?

哪裡有發展,建商先知道

近期以來中華工程大手筆砸下136億元開發「土城AI智慧園區」、潤泰新「南港之心」開發規模最大商辦、宏盛建設也和地主在南港路進行商辦造鎮計畫,長虹、白天鵝、宏盛、華固、興富發、宏普等建設公司,都看好台商回流,擴大開發商辦和廠辦的造鎮案。

一般企業主購置廠辦的時候,都會考慮員工就業的交通便利性,因此政府也會超前部署交通網的串聯,而建設公司的研展及土地開發部門是最了解政府進行都市建設和交通建設的計畫,因此往往也會搶先布局,在政府都市計畫和新的交通建設規劃區域購買土地、推動開發案,所以只要看到「大樓平地起」時,就可以得知當地將是未來政府的重大開發區。

買房 公司離家近通勤方便是許多人的理想,但是房價「都市蛋黃區」已經追不上,又擔心蛋白區如果買錯,太偏遠沒有發展性,現在趕快跟著政府建設和大老闆投資的腳步購屋,絕對可以買到賺到,不怕會買貴吃虧。

大老闆都買在哪裡?

近幾年大家都曾聽過捷運「汐止線」、「民生線」,雖然很多年都不見建設,但其實政府不僅有交通建設計畫,經由未來十年的交通計畫之外,也藉由民生汐止線、中山高的國道一號和國道二號,串連大台北東西向松山、內湖、南港、汐止區,規畫出大台北新的科技走廊、工業區。

包括雙北市經濟引擎的「內湖科學園區」、大彎南段工業區、小彎工業區、蘆洲里工業區、南港經貿園區、汐止大湖科學園區,以及新台五路沿線工業區向東延伸到基隆的五堵、七堵,在政府交通建設計畫帶動,藉由交通龍頭、經濟串聯,做橫向及垂直整合,帶動整個經濟脈絡的發展。

其中有中山高和環東道路串聯的「新明路工業區」,未來將是新的台塑總部大樓,星宇航空總部也進駐在新明路工業區。而由南港東區門戶延伸至南港軟體園區、大汐科工業走廊帶,由於南軟僅隔著基隆河連接到汐止,緊鄰台北市市區交通節點,還有南港軟體園區雙捷運站,已經很被看好,未來規畫中的捷運民生汐止線環已全線評過關,以及台電南港變電所改建計畫等效應下,加上大汐科工業廊帶區域地段優勢,未來增值潛力大幅提高。

由建設公司布局預測未來發展性

這些交通計畫和科技廊帶的優勢,也整合了建設公司包括長虹公司的李董事長、達永建設公司的莊董事長,以及白天鵝建設公司的陳董事長在這個區塊的布局考量。在潭美街沿線,長虹建設有長虹雲端科技大樓,預計年底可以取得使用執照,地上三十樓、氣派壯觀,已經有數個特定廠商正在洽談中。

總價五十億的「長虹新世代」的兩棟大樓,由知名企業萬海集團購置,「新世代大樓」鄰近未來捷運環狀線Y35站與汐止民生線SB07站

。而在民生汐止線上,還有長虹建設準備預售及興建中的四棟~新銳科技大樓,以及南港重陽路案還有長虹興華路案,由國內上市櫃第一名的建商布局如此重的勢態來看,表示這些地段潛力無可限量。

兩高、雙鐵、三捷,未來將為東湖、汐止帶來高技術性人口

擁有兩條高速公路、台鐵和高鐵的雙鐵,以及三條捷運線的交通之便,將這些科技工業園區 串聯起來,未來將為東湖、南港和汐止一帶引進高技術性的電子產業優質就業人口,發展不容小覷。

白天鵝建設機構在位於汐止大湖科學園區推出「百富特區」廠辦個案。全棟規劃一萬三千五百坪,門廳挑高八米、寬三十米,氣派門面為新型態高規廠辦的指標規格,以及規劃有最高每平方公尺承載一千公斤的樓板載重,適合有大型機具的企業主進駐,企業主無論是設置研發總部,或是增加公司生產動能,皆能彈性規劃滿足需求,在台商回流、多個世界知名企業在台設立研發總部及政府多項利多政策之下,打造企業專屬大內科旗艦總部。

目前該地區除了原有的交通網絡,新北市也在汐止區投入交通改善計畫,不只有部份路段拓寬正在施工中,國道一號也在康寧街近伯爵山莊路段增設國道一號南下匝道,將來方便汐止通勤族得以快速通往台北市區或是南下移動,更新增在新社后橋區同興路延伸路段分流汐止南北向交通,預計2023年完工,可以舒解中興路大量車流,是產業匯聚最好的選擇。

工業帶動私人買房,趕快先佔先贏

雖然以上都在敘述工業、企業的布局面,但其實產業的遷移和民眾私人買房也很息息相關,隨著產業就業新人口移入,當地房地產需求量大增,勢必帶動房價和租金上漲,如果有買房計畫,建議趕快到這些大老闆布局的地區看房,趁目前房價未飆升之際找到心目中的好房,才能贏得先機。

https://house.udn.com/house/story/11067/4958233?form=udn_ch2_common3_cate

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2020-10-23 16:46:26聯合新聞網 綜合報導
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有網友好奇「居住地有哪些店就不算偏僻」,貼文掀起眾人熱議。(美聯社)
有網友好奇「居住地有哪些店就不算偏僻」,貼文掀起眾人熱議。(美聯社)
 

 

購屋族買房會考慮地點、交通、價格、生活機能、未來發展等因素,這讓一名網友好奇「居住地有哪些店就不算偏僻」,並透露自己認為的指標店家,貼文引發廣大回響。

原PO在PTT發文表示,現在所住的地方其實有很多連鎖店,像是麥當勞、摩斯、星巴克、三商巧福、小北百貨、寶雅、屈臣氏、全聯應有盡有,唯一沒有的是大賣場,最近的賣場在隔壁的隔壁市區,「不過我覺得生活機能優良的指標店應該是星巴克,記得報導曾說星巴克不會開在偏僻地方,大家覺得居住地有開什麼店就算機能好?」

問題曝光後,多數人認為「銀行」、「麥當勞」、「星巴克」是3大指標,「麥當勞和銀行,居住地人夠多才會開」、「百貨公司、銀行、星巴克、麥當勞」、「麥當勞,它不會開在偏僻的地方」、「星巴克、麥當勞,偏僻地方開不起來」、「銀行+1」、「有星巴克生活機能應該不差」。

此外,雖然有人提到便利商店,不過網友認為超商涵蓋率高,進駐偏遠地方的比例也逐年攀升,因此不太能做為參考指標,「超商不準喔!現在超商都會到偏鄉拓點」、「超商據點很多,感覺不太準」、「山區偏鄉也有超商的」。

另外也有人表示,「美食外送有服務的地方就不算偏僻」、「至少要有捷運站」、「ikea(宜家家居)、家樂福、好市多」、「起碼要有連鎖餐飲店」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4958473

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2020-10-23 11:40:06聯合新聞網 綜合報導
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有網友針對網紅愛莉莎莎開箱新家影片提出自己看法,照片為示意圖。 圖/ingima...
有網友針對網紅愛莉莎莎開箱新家影片提出自己看法,照片為示意圖。 圖/ingimage
 

知名Youtuber「愛莉莎莎」日前拍影片抱怨千萬小套房裡的10點裝潢,引起網友們不小的討論,當中有人發文提出自己的看法,他認為買房子要想到未來10幾20年後的生活方式,包括家庭成員、生活環境等都要考慮在內,所以不能只看當下也不能衝動。

這名網友針對「愛莉莎莎」買房一事分享自己的感想,他說「買房子最基本的就是要預先規劃未來10年,甚至20年的生活方式」,當中還要考慮到家庭成員,生活習慣,地理位置,工作型態等等因素。他舉例最常看到就是有人認為家裡人口少,冰箱只需要買小的就好,但可能過個2、3年就會抱怨容量不夠,為什麼當初要買小冰箱?

另外收納也是要考量的,他說房子大不收納就會亂,房子如果小卻還不收納,那就根本不能住了,更別說未來結婚生子了。還有買大樓卻不買車位也是個問題,如果只有夫妻倆騎車就算了,但若有孩子的話豈不讓小孩變夾心餅乾?等到想買車卻發現沒車位停的時候,才來懊悔當初怎麼不買車位。

有的人買房會偏好地理位置,一看到地點好,不管三七二十一立刻買了、住了,連是否是爛建商、爛鄰居、爛管委會都不管,等到住進去才發現漏水、壁癌、隔音不佳一堆問題,原PO大嘆「地理位置再好又怎樣?只能說買房自住要考慮的原因真的太多了,不要衝動很重要,不要只想當下的感覺,要想未來10年甚至20年」。

網友們看了紛紛留言討論,「花錢事小,難住事大」、「自住不比租屋,冰箱大就對了不要管家庭大小」、「就小套房規劃到10、20年後才奇怪吧」、「她買10坪的本來就不會是要住10年20年的」、「每個人生活型態不同」、「重點是她買太小了」。

https://house.udn.com/house/story/7541/4957542

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2020-10-20 18:00:00

專家分析,學校旁通常生活機能都不錯

▲專家分析,學校旁通常生活機能都不錯,若有捷運通過,更加保值。(圖/NOWnews資料照片)

一名網友在PTT提問,學校旁住宅的保值性如何?房市專家表示,學校周邊區域生活機能通常都很完整,如果有捷運且該校又是明星學校,日後轉手難易度及價格都不會差;至於若講求保值性高,則要注意當地房價行情是否已處在高水位,如果已是高房價區域,相對較容易在市場波動時價格略跌。

網友提問,鄰近國小約600公尺的住宅,到底是優點還是缺點?因為有時會聽到廣播噪音,上下學接送時段也會有壅塞疑慮,「不曉得學校旁的房子保值性如何?」回文網友則表示,要看學區條件,招生佳的明星學區仍會搶翻天;但也有人說,隔幾條巷道較清淨,甚至少子化已成趨勢,不見得保值。

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,一般而言,明星學校周邊的住宅房價保值性都高,尤其學校附近生活機能都不會太差,如果又有捷運線行經,日後轉手不難,且價格多半不會太差。
不過她也表示,如果該學校周邊本來就屬於高房價區域,如台北市很多明星學校座落的區域是蛋黃區,幾年前市場波動大時,高價住宅房價下跌的幅度就相對明顯,相較之下,北投石牌地區的房價在北市之中相對親民,當時下跌幅度就比較小,這也是可作為購置學區宅考量的依據。

信義房屋七期河南店店長杜得琳則表示,通常明星學校周邊住宅會被稱為「學區宅」,但無論是學區宅還是一般學校周邊,只要有學校在,餐飲、診所、補習班、藥妝及零售商店等通常都一應俱全,生活機能完整,雙薪家庭父母也較不用擔心孩子通勤上學的問題;再加上現在學校多半會開放作為社區運動的場地,對鄰近住戶也是利多。因此,無論是否屬於明星學校,學校旁住宅多半都保值,唯明星學校房價漲幅會更明顯。

https://www.nownews.com/news/5089347

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買房是許多人的夢想,除了價格、地段、交通及生活機能等常見的考量因素,還有就是左鄰右舍的素質了。一名網友便詢問大家,「如何判斷鄰居素質?」,許多網友紛紛給了避免踩雷的方法,但也有人認為看房價,簡單又直接。

網友在PTT home-sale板發問,自己正在看房,跟別人交流時,許多人提醒除了物件本身的狀態要右注意之外(例如不要漏水),也要注意鄰居的水準。這點雖然重要,但他認為很難,去看了房就能了解不容易,恐怕要住了才知道,至於他們講的是否會互相吵架,只怕先去蹲點觀察都不見得看得到。

因此,網友表示,自己目前唯一想得到可以能夠看的地方,就只有「樓梯間雜物」,有的地方的樓梯間什麼都有,有的地方的樓梯間就很乾淨,詢問大家是怎麼觀察的?

 

一些網友指出,「看大樓公告,管委會開會紀錄,樓梯間、門口、公共空間的乾淨程度」、「公共空間的確是個好點子,例如電梯裡頭的公告都寫什麼」、「還有走廊的乾淨程度,的確有的差很多」、「看停車場、逃生梯、電梯梯間,還有資源回收室,龜毛一點的可以在吃飯時間與上下班時間觀察一下住戶進出大樓的狀況」、「看管委會有沒有在管最準,如果管委會管理嚴謹,住戶又能自律,這社區素質一定有水準之上」。

但也有不少網友一語道破現實問題,「看房價,簡單又直接」、「買台北新竹!地區有明顯的影響,新北桃園台中真的素質都很爛」、「看地段,看該區人口組成,有些地區就是某些特質的人喜歡住」、「台中觀察看來,鄰居素質跟街景也有一點相關,素質街景好那個區域房價也都會比較高」、「素質每年都不相同,有些租客以前可能住在舊公寓會把奇怪習慣帶進來新社區,建議直接問房仲你這一層、棟租客多還是自住戶多,社區自住戶多就有一定水準在」、「看房價啊,越高廢的鄰居相對少」、「跟物管經理、保全聊天比較快,什麼八卦都知道」、「房價越貴,工作越接近白領越好,台北新竹最安心,鄰居雷的機會低很多」。

文章來源:PTT home-sale

(中時新聞網 葉明芳)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/354578.html

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2020-10-11 18:00:14聯合新聞網 綜合報導
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買房除了注意物件本身狀況外,鄰居素質更是要仔細觀察。圖/聯合報系資料照片
買房除了注意物件本身狀況外,鄰居素質更是要仔細觀察。圖/聯合報系資料照片
 

俗話說「千金買屋,萬金買鄰」,買房租房時,除了注意房子本身狀況之外,最重要的就是看鄰居素質了,就有網友詢問「如何判定鄰居素質」,引起熱議,還有許多網友給出實用建議。

網友在PTT home-sale板PO文,自己最近正在看房,許多朋友提醒除了物件本身外,也要注意鄰居的水準,偏偏這個很難觀察,只怕先去蹲點都不見得能發現小細節。網友表示自己目前唯一想到可以觀察的地方為「樓梯間雜物」,因此上網詢問網友是否有更好的觀察方法。

網友紛紛熱心給予建議,「看大樓公告,管委會開會紀錄,梯間、門口、公共空間的乾淨程度」、「還有走廊的乾淨程度,的確有的差很多」、「看停車場、逃生梯、電梯梯間,還有資源回收室,龜毛一點的可以在吃飯時間與上下班時間觀察一下住戶進出大樓的狀況」、「看管委會有沒有在管最準,如果管委會管理嚴謹,住戶又能自律,這社區素質一定有水準之上」。

也有不少網友點出現實面「看房價地段」,「唯一的解就是,地方區域越貴,品質自然越好」、「看房價,簡單又直接」、「買台北新竹!地區有明顯的影響,新北桃園台中真的素質都很爛」、「看地段,看該區人口組成,有些地區就是某些特質的人喜歡住」、「建議直接問房仲你這一層、棟租客多還是自住戶多,社區自住戶多就有一定水準在」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4927214

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房產網 
樂居LEJU

大亮時代NO5 外觀圖 大亮時代NO5 外觀圖

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.09.11

 

仁義重劃區為民間自辦重劃區,以純住宅為規劃,鄰近三重既有商圈,擁有完整的生活機能,過橋即為台北市,聯外交通相當便利。這次就來看看位於仁義重劃區的大亮時代NO5 有哪些特色吧。

大亮時代NO5
大亮時代NO5

 

基本資料
基本資料

【建案特點】

1.建商直售:維多利亞北市豪宅團隊擁有46年建設經驗,結合建設、營造、銷售、客服和物管,提供產銷合一的全方位家屋服務。

2.戶戶擁有十米大棟距:建案四面皆有至少十米的大棟距,全戶享有良好的採光和通風。

3.升級建材:戶戶配有YKK YRB系列水密窗,水密結構品質高於日本國家標準直達3倍;廚房配有全套櫻花系列;衛浴配有全套和成系列。

【建案平面分析】

1.全案為獨棟設計,一層8戶,共71戶,一樓為店面規劃。配有兩部12人座電梯,僅1部可抵達地下室。

2.汽車車位為平面式47位,機械式24位,共71個。機車車位71位。

3.標準層為3~10樓,19~27坪2~3房。

大亮時代NO5 一樓平面圖
大亮時代NO5 一樓平面圖

 

 

4.黃色區塊為19~21坪2房規劃,為單面採光,客廳為間接採光,2房皆可放雙人床。

 

A2戶、A3戶室內無柱坪效佳,獨立式廚房,需留意電視尺寸大小是否足夠擺放。

B2戶、B3戶為雙陽台設計,開放式廚房,有擺放電器櫃空間,主臥有獨立更衣空間。

5.粉色區塊為27坪2+1房規劃,為邊間雙面採光,有玄關,無廊道設計坪效佳,開放式廚房,有擺放電器櫃空間,客廳為間接採光,衛浴有對外開窗,2房皆可擺放雙人床,+1空間可自由靈活運用。

6.藍色區塊為27坪3房規劃,為邊間雙面採光,開放式廚房,有擺放電器櫃空間,客廳為間接採光,兩衛浴都無對外開窗,主浴無淋浴空間,3間房皆可放雙人床。

大亮時代NO5 標準層平面圖
大亮時代NO5 標準層平面圖

 

 

【區域分析】

1.仁義重劃區個案

大亮時代NO5預售屋。目前開價約46萬/坪,預計成交價會再低一些。

達麗麗水苑預計2021年完工,預售屋。開價45萬/坪起。預計成交價約43~44萬/坪。

麗捷花園廣場預計2022年完工,預售屋。開價50萬/坪起。預計成交價約45萬/坪。資料來源:Mobile 01

2.重陽重劃區個案

樺輝心世界屋齡0年。平均成交價48.6萬/坪。近一年成交價48.6萬/坪。

正美28‧38屋齡3年。平均成交價42.63萬/坪。近一年成交價47.19萬/坪。

東村時代屋齡4年。平均成交價42.97萬/坪。近一年成交價44.73萬/坪。

3.重陽重劃區的開發時間已超過十年,擁有完整的生活機能,近期較少推出新建案,區域內的新建案略高於仁義重劃區內的開價。而大亮時代NO5和同區域的相比價格差不多,落於區域行情內。

仁義重劃區個案
仁義重劃區個案

 

重陽重劃區個案
重陽重劃區個案

【評價】

大亮時代NO5為建商直售,提供產銷合一的全方位家屋服務,全戶配有水密度高於日本國家標準的YKK YRB系列氣密窗和享有大棟距,擁有良好採光和通風。若首換族或是小家庭近期有在仁義重劃區找房的話可以參考看看。

文章來源:看屋筆記:三重大亮時代5(個案+實價登錄分析)
 
 
 
 
 
 

(房產網)

https://house.chinatimes.com/20200914001564-264403

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2020年受到新冠肺炎疫情影響,各國央行紛紛採取寬鬆貨幣政策刺激經濟,超低利率時代正式宣告來臨。台灣央行也跟進全球腳步,將利率降至歷史低檔,造成市場熱錢充斥,部分民眾開始思考該如何讓資產保值。

永慶房產集團於2020年第4季房產趨勢調查中,詢問認為受到疫情影響而提升購屋意願的消費者,其中45%的消費者認為購屋意願提升的主因為「錢愈來愈薄,投資房產相對保值」,顯示房地產能夠保值已成為消費者普遍的共識。

然而房地產的保值性,就像其他投資商品一樣,還是會因標的的條件不同而有所差異。現今台灣社會面臨的問題是「高齡化」、「少子化」,未來人口有愈來愈少、愈來愈老的趨勢。在這樣的趨勢下,可以預見未來郊區的人口會因為醫療資源、工作機會及建設發展因素,逐漸往資源較豐富的都會區遷移,造成城鄉發展差距逐漸擴大。因此,若是要挑選保值宅,建議還是優先選擇已經發展成熟的都會區,無論保值性、轉手性都較郊區佳的地段。

不過,即使在都會區中,每個地段的保值效果也不一定相同,此時就必須考量到交通、生活機能等常見的居住條件。如交通機能就取決於通勤及外出的便利程度,在許多人依賴的捷運、轉運站及火車站等大眾運輸工具站點周邊,購屋需求就會較大,便成為較易轉手及出租的物件。建議在考量這些居住條件時,不妨回過頭來想想,是否符合自己居住需求,若是自己也覺得滿意,便可以考慮購置。

此外,住宅的社區環境、屋況以及格局等也是選擇保值宅的重點,當社區缺乏管理、公共設施荒廢或是出入人口較複雜時,勢必會對價格有所影響,建議還是需要實際到周邊逛逛,才能掌握周邊的現況。房屋屋況更是如此,一旦房屋有漏水、壁癌等瑕疵,不但自住不舒適,未來若要出售,可能還需整理修繕一番,價格也可能產生折損,建議挑選評價較好的建商及營造廠,品質才較有保障。

最後,房屋的總價、坪數以及格局則是影響未來轉手性的關鍵,應該選擇符合市場大眾需求的樣態,像是親民的總價帶、2-3房的空間規畫以及方正的格局,欲售出時才較易轉手。

 

 

總結,購買保值宅最大的要訣就是,優先選擇地段、交通及生活機能,並將其視為自己未來要長期久住的房子,就會自然而然的找出符合大眾需求的條件,並且多看屋多比較,只要價格在合理範圍內,就可以考慮出手。

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專家:永慶房產集團謝志傑經理01

謝志傑

◎現職
永慶房產集團業管部資深經理

◎學歷
政治作戰學校大眾傳播系

◎經歷
職業軍人
永慶房屋板橋文化店經紀人
永慶房屋華江巨蛋店店長
永慶房屋中和及板橋一部部長

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/348561.html

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2020/10/14 16:12

2020年疫情嚴峻,台灣防疫有成加上鼓勵台商回流,熱錢持續湧入:廠房、土地、住宅等房地產市場一片火熱,加上央行降息低利率助攻,使房市熱度持續發酵,不少小資族、首購族提高購屋信心陸續進場,根據房仲業者統計,桃園中小坪數購屋比例維持在八成左右。

房地產市場一片火熱,不少小資族、首購族提高購屋信心陸續進場。

房貸利率「史上最低」 央行總裁:一般住宅房市樂觀

日前9月17日中央銀行舉行理監事會議,宣布利率維持不變,已連兩季維持「史上最低」利率,央行總裁楊金龍除對於目前房市情況,認為一般住宅比之前更樂觀。但買房對於一般民眾仍是一筆不小的開銷,購屋時不妨把握幾個要點,避免成為套牢一族。

回歸基本面需求 勿過度追求未來利多

買房不外乎就是分「自住」及「投資」面向,民眾首購時都會希望未來擁有轉手的價差優勢,過度追求未來擁有重大利多,往往會忽略本身的「自住」需求,其實只要回歸基本原則,把握產品具有「交通」、「環境」、「機能」三大面向,不但保值、未來同樣有增值空間。

中路特區全區為純住宅規劃,擁有逾萬坪綠地休閒空間。

絕佳自住生活環境 離塵不離城慢活空間

據「桃園不動產交易e指通」統計,桃園市中路特區近一年新大樓交易量達1321件,較前期成長了102%,躍升桃園指標重劃區之一。中路特區全區為純住宅規劃,風禾、水秀、向陽三大公園匯聚,擁有逾萬坪綠地休閒空間;周邊擁有市府及藝文商圈就近滿足採購需求,中路特區內也陸續興建咖啡廳、餐廳等,塑造慢活優雅的質感生活,成為首購、換屋、退休族爭相指名的購屋地點。

中路特區周邊擁有市府及藝文商圈就近滿足採購需求。

合雄5號花園 高CP值入主中路司法園區

由合雄建設投資興建的「合雄5號花園」,位於中路豪宅聚落——司法園區,就近享有高綠覆及靜謐生活空間,面農業區首排擁大棟距景觀,一旁更是文中預定地具有學區宅潛力含金量高。28~46坪2~4房滿足各階段購屋需求。除了合雄品牌加持外,「合雄5號花園」戶戶邊間產品規劃,四併雙電梯,房型單純,並配有中空樓板、VAF淨流系統等高規建材,親民房價僅2字頭CP值超高,小資也能入主中路司法園區健康好宅。

「合雄5號花園」位於落司法園區,僅2字頭房價CP值超高。

合雄5號花園|司法特區靜巷宅

接待中心:桃園市桃園區慈文路、文中三路口
預約電話:03-301-7000

https://market.ltn.com.tw/article/9221

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2020/10/13 17:46 東森新聞

傳說中好物件房仲不會貼網路?專家:都馬用XX的

網路上有個傳言「好房子好物件上網前仲介早就先賣給熟客」這是真的嗎?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,確實早年房市最熱的時機點,有仲介會把好物件「自己買下來」,或是「只通報給投資客」,現在價格透明化,民眾若委託仲介想找到好物件,最需要做的就是把需求、預算等等「說清楚講明白」,仲介才能準確「配案」,讓好物件「迅速到手一個不漏」。

 

▼曾敬德認為,近年「好物件不上網」的情況已經減少。(圖/Flickr/信義房屋)

 

日前有網友在Dcard上指出,最近在看台北市的房子,看半天都覺得沒看到完全符合需求的,甚至在爬文做功課時找到「好物件在貼上網前,早就被房仲賣給熟客」的討論文章,讓他不禁質疑,「是不是應該先去房仲公司,請他們介紹比較快呢?」

 

事實上確實有這種狀況出現!曾敬德指出,在上一波2009、2014年房市熱的時候,確實有些加盟店業主,認識對市場較熟悉的「投資型客戶」,有優質物件自然先提供,好加速銷售結案;或是「看見好貨自己先吃下來」房仲自己買下好物件,造成「優質好案上網前就賣掉」的情況。

 

曾敬德說,隨著房價透明化,近年房仲接到價格合理、物件稀有、地段優越的「好物件」都會篩選手上客戶的需求進行「配案」,「客戶把需求說得越清楚,配案就越快狠準」;如果客戶有強調「符合需求能快速做決定」,也會被加入「優先通知」的名單中,當然這些客戶通常也跟房仲比較熟悉。

 

但景氣較差的時候,情況又不一樣了!曾敬德表示,景氣不好的時候市場上投資客減少,客戶觀望市場情況增加,決定速度變慢,「優質好案上網前就賣掉」的情形也會消失。

 

針對「好房仲介先賣熟客」這件事, 屋比房屋總監陳傑鳴認為,其實這種現象很常見,因此購屋者別只是鍵盤看屋,實際去看屋跟多跟仲介接觸仍有必要。

 

創辦線上房屋比價網的房產專家葉國華曾指出,網路上的售價、單價常藏著「未拆車位」、「同物件不同售價」等陷阱,且網路上的描述常與實際屋況不同,例如「嫌惡設施」、「漏水」,甚至是「凶宅」等等,正確步驟應該是先在網路上找到想要的物件,接著到各大房仲平台比價,最後實際看屋了解屋況。

 

陳傑鳴也提醒,想買房的朋友可以先透過政府實價登錄網站了解行情,了解市場供給狀況與房價,再進一步選擇仲介從中斡旋,掌握市況、審慎評估才能找到心目中的「鑽石級好宅」。

(封面圖/Flickr)

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2樓只有馬桶管線要擔心?網列7大雷點「自住千萬不要」

好房網News記者王惠琳/台北報導
買房挑選樓層除了價格考量,對於未來生活品質也有相當大的影響,一般而言大樓2樓價格最便宜,隨之而來的「副作用」也不少。
一名網友在PTT上貼文,表示最近看屋時,看到一個位在2樓的物件,原PO擔心2樓的管線是整棟大樓管線轉彎處,容易造成馬桶堵塞、糞尿逆流、滿目瘡痍,向房仲反映此風險,卻得到「公寓才會這樣,電梯大樓不會」,讓他好奇「真的是如此嗎?」
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2樓除了管線轉折問題之外,還有諸多副作用。示意圖/摘自Pixabay2樓除了管線轉折問題之外,還有諸多副作用。示意圖/摘自Pixabay
文章一貼出,內行網友直言,2樓不只有管線堵塞問題要考慮,羅列7大缺點:1.管線容易堵塞。2.噪音大。3.蟲多。4.隱私性差5.路燈很亮。6.安全性較差,小偷要爬的話最容易。7.未來很難脫手。其中第7點更被網友視為是最大缺點,「整個不動產市場2樓都想脫手,但沒人要」,也有人奉勸「投資或收租可以考慮2樓,畢竟便宜,自住千萬不要」。
對於2樓管線問題,網友們也指出,部分新大樓開始有獨立配管或總存水彎的設計,管線堵塞機率相對小,但仍需管委會定期清理,否則一樣有爆管風險。即使部分新建案管線轉折處改設置在地下室,網友們也表示,「從地下室向上數來第一層沒出入口,就是再往上一層,一樣從地下室回堵升天,2樓照噴」。
而房仲所提到的「公寓才會這樣,電梯大樓不會」,也被專家打臉。建築師林文淵過去向「好房網News」解釋,公寓的管線轉彎處其實並不一定位在2樓,有些反而會在1樓,要依照物件而定。
反觀大樓大部分管線轉彎處都位在2樓,若施工不確實,堵塞、漏水通常都是出現在這一段,如果真發生爆管情形則會產生汙水逆流,2樓就會直接受到衝擊,另外,由於一般大樓水塔位在最高層,2樓所承受的水壓相對最大,長期下來也容易導致衛浴損壞或故障率較高。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/181951273344.html?utm_source=line

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2020-10-12 17:33:28聯合報 記者張瑞傑/台北報導
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除了房價外,房屋方位可說是購屋者在意的考量之一;不過根據房仲統計,考量大面開窗、屋內日照等要素,讓「座西北朝東南」成為最受消費者歡迎的屋型。反觀從前最受青睞的「座北朝南」則跌至第六名,時代變遷、民眾選擇也有所轉變。

 

購屋座北朝南失寵,「朝東南」最好住,民眾最青睞。(圖/聯合資料庫) 圖/21世紀...
購屋座北朝南失寵,「朝東南」最好住,民眾最青睞。(圖/聯合資料庫) 圖/21世紀不動產 提供
 

根據台灣房屋內部成交資料統計顯示,2020年「座西北朝東南」的占比最高16.9%,其次是「座東朝西」占14.8%,帝王座向「座北朝南」僅排到第6名,比2018年減少4個百分點。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出,時代改變以及現在地狹人稠,且多為大樓住宅密集,座向選擇也不見得都能盡善盡美,社區的視野和採光通風,往往也會左右購屋條件的優先順序,降低座向的影響性。

今年「座西北朝東南」的比例最高達16.9%,江怡慧分析,因為台灣位於北半球,夏季的太陽是東偏北昇起,冬季則是東偏南昇起,因此這樣座向的住宅,夏天的時候,日照會斜曬進屋內,而非直射曬著室內,才不至於導致室內過於高溫酷熱,這也是該座向的房屋成交比例較高的原因。

至於跌破眼鏡的第二名「座東朝西」方位,江怡慧補充,多數人認為朝西的房子會有西曬問題,但也有人認為台灣潮溼多雨的天氣,此種戶型反而有利除濕。

https://house.udn.com/house/story/5887/4929657

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2020-10-12 10:34:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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風水上,坐北朝南的房子,為帝王座向,過去深受民眾喜愛。但根據台灣房屋統計內部成交資料,2020年最熱門房屋座向為坐西北朝東南,其次為有西曬問題的坐東朝西,全部8種座向,帝王座向「坐北朝南」排到第6名。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出,觀察住宅方位坐向有兩種方式:如果是透天,就看住宅大門朝向,若是大門面對正南方,住宅就是坐北朝南。大樓住宅則以最大面積採光面的朝向來看,一般多指客廳落地窗的面向。

一般認為,坐北朝南的房子,冬暖夏涼,有利財運、事業發展,是購屋者最優先選擇的坐向。但台灣房屋統計內部成交資料,坐北朝南的房子購屋占比逐年下降,2010年占比逾二成,每10間房子交易就有2間坐北朝南,今年已下滑到11%,只剩一間。

坐西北朝東南的房子,則是明顯增加,2010年占比不到一成,今年已達16%,名列第一。

江怡慧分析,台灣位於北半球,夏季的太陽由東偏北升起,冬季則是由東偏南升起,坐西北朝東南的住宅,夏天的時候,日照斜曬進屋內,可讓屋內乾燥,因非直射室內,室內也不會太過高溫酷熱,是該座向房屋受消費者歡迎、成交比例較高的原因。

坐東朝西的房子,有西曬問題,但居然排名第二,讓人跌破眼鏡。江怡慧表示,俗話說,「坐東向西,賺錢沒人知」,在風水上,坐東朝西房子並沒有不好。另外,北部很多地方多雨潮溼,西曬的房子,可完全乾透,不少人反而會刻意選擇。

江怡慧表示,坐東朝西的住宅,在酷夏來臨時,真的讓人熱到受不了,如果購買這樣的房子,建議選用隔熱玻璃、建材,屋外陽台可做遮陽板,挑選窗簾時,也以選擇隔熱性能高為優先,以降低室內溫度,減少冷氣電費。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋

https://house.udn.com/house/story/5887/4928445?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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新冠病毒疫情給房地產投資者提供了一次抄底機會。(Getty Images)
新冠病毒疫情給房地產投資者提供了一次抄底機會。(Getty Images)

紐約房地產律師兼投資人黃啟源說,投資房地產的美國華人很多。投資者中有專業房地產投資者,還有醫師、律師、餐館老闆、超市股東等高收入者。他們有的投資曼哈頓的樓房,有的投資在皇后區的法拉盛。他認為,由於房價下跌,貸款利率比較低,現在是投資房地產的好機會。但是,他建議一定要計算好,能在收支上打平,才能出手。

紐約天驕基金管理公司總裁郭亞夫說,如果資金不夠雄厚,而且在租房子住時,人們首先解決的問題是攢錢。「攢錢不是為了投資股票,而是要先買一套房子自住。」他說,房地產投資最擔心的是房子租不出去,還要支付地稅等;但買一棟房子自住,自己這個房客是不會跑掉的。「你一年365天都得住,可以保證投資收益。」

商業地產寒冬 房東也苦

黃啟源說,房價是由供給和需求決定的,而且具有地方性,因此房地產投資要看當地的具體情況。由於新冠疫情的影響,紐約市的餐館只准外賣,或限制堂吃人數,對餐館的生意影響很大。「如果你把地產出租給餐館和酒吧,就面臨房租收不上來的問題。」

他說,他有三個商業房產,兩個在曼哈頓,一個在皇后區的法拉盛。「三個房客連續六個月沒有交房租。」曼哈頓的房子租給餐廳,但房客說餐廳沒有生意,都是外賣,不掙錢。而法拉盛租給一個小酒吧,但是酒吧關了幾個月,門口貼了一個紙條,上面寫道:10月1日再見。

他說,房東也是貸款買房,希望用房租抵房貸,同時還要每月交稅。每個房客每月租金是1萬多元,六個月的房租近20萬元。「房東六個月沒有收到房租,房東的困難比房客的大。」

有的房東年齡大了,不想為收租發愁,就決定賣房子。但是,曼哈頓賣房子多是口耳相傳,由於房價下跌,房子很難賣。他說,有的房東擁有十幾棟房地產,不是沒有錢,而是沒有流動資金,無法支付房貸和稅收。「十幾棟的房地產都要還房貸,支撐不了。」

 

 

 

由於疫情的影響,美國房市下跌,房主只能降價銷售。(美聯社)

由於疫情的影響,美國房市下跌,房主只能降價銷售。(美聯社)

 

 

許多商業關門,房客拒絕支付房租。(美聯社)

許多商業關門,房客拒絕支付房租。(美聯社)

他說,房地產投資的缺點之一就是賣房不易。賣房一般需要三到六個月。若是比較特別的房子,需要好幾年。「有的人投資了大樓,很久都賣不掉。」而且,管理房子需要時間和精力,也不容易。

投資房地產的另一個缺點就是容易引起官司。例如,他的一個客戶用65萬元買了一棟房子,結果「一個房客在地下室裡被燒死了」。房客的家人起訴房東,要求賠償1680萬元。他說,即使房東把房子賣掉,也籌不了這麼多錢。有的華人租下大樓,開辦家庭旅館,結果被政府發現,「房屋局開了六張罰單,一張要1.2萬元」。

他說,主流社會投資房地產有兩個途徑,一是投資大樓,並聘用物業公司管理,一切照章程辦事。二是購買房地產基金,不具體接觸房地產。「基金賺錢,股東就可以分錢」;但是,華人投資房地產基金的很少。

在開業前,他曾經在一家美國律師事務所工作,專門負責做房地產基金。他說,房地產基金歸美國證券委員會(SEC)管理。SEC有規定,房地產基金要遵守基金管理規定,按期填寫表格,報給SEC,「只有基金規模大了,才能這麼做」。不過,美國華人想做也沒有那麼大的資金量。

華人投資房地產6類型

黃啟源說,美國華人投資房地產的很多,形式多樣。「投資者中有來自台灣、大陸和香港的華人,這可能與華人的傳統有關。」他說,專業的華人房地產投資者可以分為下面一些類型。

1.中國大陸來美的一些大型房地產公司。他說,這些大陸房地產集團投入的資金量比較大,如上海綠地、深圳萬科、安邦集團等,有的是買地蓋樓,然後銷售。有的是買現成的出租公寓,改造成合作公寓(Co-op)或共有公寓(Condo)。有的持有75%的房地產商股份,但是讓持有25%股份的美國公司開發,他們只管分成。他說,成功的案例相當賺錢。例如,有的公司投入4000萬元,房地產開發完成後公寓值1.25億元,在開業當天有人要出價2.5億元買下。

2.紐約當地華人提出開發方案,然後找熟悉的鄉親籌資。有人花了200萬元買地,然後投入1200萬元蓋成高層的共有公寓。樓房蓋好後,一半Condo以成本價賣給出資的鄉親,一半Condo以市場價出售。發起者賺了錢,參與者買了房。這類開發多是福州移民。「但是,樓蓋好後,產生的法律糾紛也很多。」

也有溫州移民通過做會集資蓋房。例如,89名溫州移民籌資2000萬元,貸款2000萬元,買了兩棟公寓,改造成共有公寓,賣給鄉親。許多參與者是小商業者,有的做餐館,有的賣電話卡。他說,紐約州過去有個規定,如果公寓要改成共有公寓,需要15%的住客同意。「他們把價值45萬元的Condo以35萬元的價格出售,沒有人不同意。」但是,2019年7月1日,紐約州通過了新的法律,要求公寓中的一半住客同意,才能改造。於是,有的華人剛剛買下,就遇上新法律,過去的設想成了泡影,只想拿回成本了。

 

溫州移民創辦商城相當成功。圖為法拉盛的一個美食廣場。(記者韓傑/攝影)

溫州移民創辦商城相當成功。圖為法拉盛的一個美食廣場。(記者韓傑/攝影)

3.華人成立投資房地產的有限責任公司(LLC)。他說,這些中型公司的規模大約有幾百萬元本金,專門投資房地產,蓋房子,賣房子。他說,有限責任公司的好處是損失有限度,就是那棟房子。而且,他們只報個人說,不報公司稅,不會被雙重課稅。他說,有人出資200萬元,占1200萬元房地產的六分之一。投入的200萬元現在漲到600萬元,賺了400萬元。現在,他年齡大了想賣掉,一問會計師,400萬元要交三分之一的稅,要100多萬元,「他又有點捨不得」。

4.有的華人是單幹。例如,他們自己籌資幾十萬元,買下舊房子和法拍屋,重新裝修後再賣掉,從中賺取差價。「如果市場不好,他們就自己住,等到市場好了再賣。」他知道很多華人在做,但是收入不定。

5.有的華人專門做法拍屋。他說,他有時也去房屋拍賣市場看看,「總能看到一些熟悉面孔」。他說,這些人都是事先都做了研究。例如,一棟獨立屋的占地面積是60呎乘100呎,拆掉舊屋可以蓋三棟獨立屋。於是,他們就在拍賣場上競標,有時一個要價45萬元的房子被標到70萬元。「其他的出標者沒有事先看房,覺得他們瘋了。」實際上,這些華人考慮的是「一棟變三棟」,而其他人考慮的「只是一棟」。他說,這些人結成伙,「為了不讓新來者入行,價格再高都要拿下,就是堵住別人進來。」

6.集資建商場。一位知情者透露,溫州移民投資房地產還有一個模式,就是「集資建商城」。具體做法是,他們內部集資租下一個大型建築,然後分割成小的空間,出租給各個商戶,從中賺取租金。這類商城的例子很多,如法拉盛市中心的新世界商城、美食廣場及麥斯佩斯的「小義烏」等。

他指出,華人投資房地產有以下幾個原因。一、房子是看得見、摸得著的東西,比較可靠。二、土地有限,人口無限,房價總會上漲。三、房屋價格穩定,波動不大,華人喜歡。四、房屋有使用價值,如果賣不掉,可以自己住。

投資前 要研究房地產

黃啟源說,如果要投資房地產,一定要真正了解房地產,知道它面臨的問題和挑戰。「投資房地產不是簡單地買個房子擺在那裡。」各地政府都有管理房地產的規定。同時,投資房地產還有一個任務,就是找房客。他說,找房客不容易。現在,職業房客很多,專門找免費的房屋住。「如果他們看中你的房子,起碼要免費住上半年。」

投資房地產要有目標,掌握有關的資訊,要知道房地產的走勢。因此,投資者要仔細研究有關資料,要找出房地產的潛力所在。他舉例說,有人買下一棟大樓,但是租金收入低,不賺錢。他建議在大樓的地下室安裝洗衣機和烘乾機,一年能賺不少錢。他說:「有人能在破房和空地上賺錢,就是看到潛力的能力比別人強。」

 

黃啟源說,投資房地產前一定要計算清楚。(Pexels)

黃啟源說,投資房地產前一定要計算清楚。(Pexels)

他認為,房地產投資也要多元化。如果投資房地產,可以投資住家和商業不同類型的房地產。同時,也不要只買一個地方的房地產,可以四處看看。他舉例說,紐約市的房地產收益率是4%,朋友在拉斯維加斯的房地產收益率是8%,而他在紐約上州的房地產收益率是14%。「不同的地方,收益率不同。」

如果想單獨投資房地產,沒有一點問題,但是做不大。「如果想做大,就要吸引投資。」因此,投資者要有集資的能力。他建議,他們先從基礎做起,拿出成果再去集資。在集資時,自己拿出的錢多,別人拿出的錢少。「過去的投資都要做好紀錄,有具體的數字,必要時需要律師幫助整理。」但是,不要為了好看而編造數字,那樣就屬於欺詐了。

作為房地產律師,他認為華人房地產投資主要問題是沒有大型企業,缺乏制度,沒有規畫,容易出問題。有的為了省錢,使用中國進口的次級材料,結果建築質量不高。「有的大樓電梯總是壞,因為質量不過關。他們總想先賺了錢再說。」而美國的建築商注重建築質量,用了上百年還能用。他說,短視行為對華人房地產商影響很大。

人口轉移 郊區房價將漲

紐約市立大學勃魯克學院(Baruch College)金融學系副教授姚睿曾經是房地產學教授。他說,新冠病毒疫情3月初在紐約市首先爆發後,迅速蔓延至全美。按理說,許多人不能出門工作,影響經濟,市場應該往下走。但是,美國房市卻成為熱點。他說,房地產市場活躍的主要原因是「貸款利率很低」。

他說,聯準會(Fed)已經開會宣布,在2024年以前,聯準會都不會提高貸款利率,這個表態意義重大。利率長期保持低位,一定會刺激市場。因此,美國8月房市的成交量超過以前的高點。

人們發現,如果住在家裡,也可以上網工作,不一定每天要去公司。於是,美國人開始搬離大城市,住到郊區去,或者搬到生活便宜的南方去。目前,雖然還有新冠病毒的病例,但是醫院可以承受,死亡率也在下降。人們也不緊張了,感覺更安全了。「我昨天去新澤西的Costco,感覺人滿為患。」

 

人們搬離城市,去郊區和鄉村買房。(美聯社)

人們搬離城市,去郊區和鄉村買房。(美聯社)

他說,曼哈頓人不願意住在城裡,要搬到郊區的大房子裡,導致曼哈頓房市下跌。過去,大城市的生活豐富多采,但是現在飲食和娛樂場所都不在了。「大城市將發生很大變化,不會像過去那麼熱鬧。」由於疫情的影響,許多公司實行在家辦公,因此商業房地產面臨很大的壓力。過去,公司給每個員工留出一個位置,但是今後也許會實行幾個員工共用一個工作間。

市場下行 投資者看到機會

紐約房地產雜誌《地產交易》(Real Deal)2020年4月7日發表文章稱,冠狀病毒困擾成為房地產投資者的「世紀機遇」。隨著冠狀病毒危機使房地產價值暴跌,房地產投資者感覺到現在比2008年次貸危機時存在更大的購買機會。報導稱,酒店、零售物業和抵押貸款支撐的證券尤其是投資者的目標。

根據Preqin的數據,截至去年12月,專注於機會和不良資產投資的私人房地產基金共有1420億元。BH3投資公司2018年底推出了1億元的不良債務基金。黑石集團(Blackstone Group)、布魯克菲爾德資產管理公司(Brookfield Asset Management)和喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)等公司,已經從養老金和主權財富基金等處籌集了數十億元,準備在價格下跌時出手。

地產資本分析(Real Capital Analytics)資料顯示,到目前為止,很少不良資產進入市場,但許多投資者都希望這次有比上次金融危機時有更多機會。在上次金融危機期間,房價在2008年8月至2010年6月之間下跌了35%。一位知情者透露:「他們中的許多人已經等了十年。」

https://www.worldjournal.com/wj/story/121336/4917690

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2020-10-10 01:45經濟日報 記者游智文/台北報導
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房價居高不下,不少人預算有限,只好挑相對便宜的建案,購買之前,還會上網查詢建商口碑,看到負評,常會告訴自己,那只是少數,是工班「不小心」造成的。房產學者表示,一分錢一分貨,買平價建商的產品,就要有品質差異的心理準備,不要心存僥倖。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,住宅的品質和營造成本有絕對關係,一個建案每坪營造成本15萬,一個9萬,15萬比9萬高了接近七成,品質一定天差地別。他說,現在網路的訊息很流通,某些平價建商產品小瑕疵不斷很多人都知道了,但許多消費者明知如此,仍然飛蛾撲火的衝上去買。消費者的心理容易理解,他們總是希望網上流傳的那些小瑕疵,是營造廠或工班「不小心」的,他們不會這麼倒楣。

事實上,這些小瑕疵經常是營造成本較低造成的,更麻煩的是,如果成本是省在看得到的地方,消費者以後容易處理,但成本若省在看不到的地方,消費者以後要處理就很困難了。

https://money.udn.com/money/story/5621/4924042?from=ednappsharing

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買房是人生大事,擔心踩雷,有許多眉眉角角更是要注意。就有網友透露,住在同棟的二樓住戶要賣房,爸爸很是心動,但媽媽卻狂勸不要買,加上坊間瘋傳「買房不要買二樓」的言論,讓他好奇背後原因,於是上網求解。

原PO日前在PTT「八卦板」以「為什麼買房不要買二樓」為題,PO文指出,「最近我家樓下二樓要賣,我爸一直想要買下來,但是我媽一直勸我爸說買房絕對不能買二樓,叫我爸再冷靜想一下。但是我爸很擔心再考慮就要被買走了…」對此,他不禁好奇問道「所以為什麼買房不要買二樓啊?有沒有卦?」

貼文一出隨即掀起網友熱議,紛紛留言指出背後關鍵「老公寓的管線都在二樓是唯一正解」、「管道容易塞在二樓,這是老一輩的說法」、「因為幾乎所有管線都到二樓以後才開始轉彎,所以二樓天花板/地板就變成管線最多的地方」、「除非管線有另外做,不然一淹超噁」、「一間大樓裡面價錢最低的就是二樓,然後是頂樓,二樓統稱大便屋」、「蚊蟲多、管線多、聲音多…總之,要就五樓以上」。

不過也有人表示「先確定屋齡吧,30年以下應該可以」、「我是住二樓30幾年的肥宅,告訴你我家狀況,管線問題噴屎只有颱風淹水碰過一次,二樓缺點是會很吵,怕吵的要裝隔音窗,優點是上下樓方便,人家等電梯時間你就在開門了」。

事實上,房仲業者陳泰源過去就曾坦承二樓是真的較難賣出,會比其他樓層便宜三成左右,原因不外乎就是二樓通常是一些管線的集中地跟轉彎處,如果二樓以上樓層一次的大量排水恐怕就有可能造成回堵。若碰到這樣的情況,要盡可能去做汙水分流處理。至於頂樓的部分,不少民眾會認為,會有太熱或是經常漏水的問題,其實只要加強牆身厚度跟地表高低差,就能避免漏水情形發生。

文章來源:PTT

 

(話題 李珮雲)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/345787.html

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買房子可能是許多人一生中最大的一筆消費,因此看房、買房前,但因購屋過程,涉及許多專業知識,不具備相關背景的購屋人,較難自行應對,若找房仲,又擔心因資訊落差被矇騙;對此,專家建議,除了要找合法不動產經紀業以外,如果看房時,房仲出現以下4種話術,購屋人可能就得留意。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,好的房仲經紀人,能陪著買屋民眾,走過買賣房屋的複雜過程,而挑選房仲的基本條件,就是選擇合法不動產經紀業,避開來路不明的業者,至少能在稅務、法律上有所保障。

董家菱提到,合法不動產經紀業,會在營業處所張貼合法業者辨識標誌或揭示下列文件:經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書、報酬計收標準及收取方式。光是找到合法業者這件事,就能讓買房過程,獲得多一點保障。

不過,有些人看房時,不喜歡找房仲的原因在於,某些房仲為了成交,不僅推薦不合適的物件給購屋人,甚至還用話術,意圖刺激買方出價。

觀察物件細節、實地走訪 找出話術背後的實際情形

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,房仲最常見的,就是以下4種話術,分別是「屋主被外派去外地所以賣房子」、「從車站走回家只要5分鐘」、「今天早上有人出價斡旋」,以及「屋主開的價格在這區算很低了」。

徐佳馨說,購屋者在看房過程中,一定聽過房仲介紹屋主背景,如「屋主被外派至外地所以賣房子」、「原本屋主要買給兒子結婚用,但年輕人不喜歡」、「屋主移民美國」等,強調屋主是「不得不賣房」這件事,意指「要是能買到,可說是物超所值。」

但聽到這種話,購屋人可從物件細節開始觀察。徐佳馨說,假設房仲說,「原本是準備給兒子結婚住的新房」,或強調是屋主自住,但屋內的建材和木工卻很粗糙,如此說法就顯得可疑,因為,父母要給兒子的新房,或是原本屋主自住,有可能會用低價建材嗎?

有些房仲在帶民眾看房時,會強調該物件的交通便利性及生活機能。徐佳馨說,像「從車站走回家只要5分鐘」、「開車3分鐘就能上高速公路」、「離菜市場10分鐘路程」,聽到這種話,不妨自己實地走一遍。

不過,房仲也可能為了取信買方,帶人走小巷弄、捷徑等,但要思考的是,若夜間返家,這是否「還是條安全的路」?因此,買方最好規劃一條安全的動線,實地走一遍,重新測量路程比較保險

堅守預算底線 「冷處理」才是上策

出價時,房仲也常為了提高成交機會,以話術說服買方出價,徐佳馨舉例,像「今天早上有人出價斡旋了」、「已經有人下訂了」、「另一位買家出價880萬,目前賣方正在考慮」,這些話不外乎是要買方趕快出價,且還要出高於一定的價格。

 

徐佳馨說,碰到這種情況時,最好不要隨之起舞,建議「冷處理」,且要抱著「反正買不成這一間房,還有另一間房等著我」的想法,並直接告訴房仲,已超出預算,那就放棄這間房,如此才不容易被一時的情緒沖昏頭,發生衝動買了房,日後卻後悔的悲劇。

另一種關於開價的話術則是,「屋主的開價在這一帶算很低」,徐佳馨指出,像「這附近的房子很少有人願意出售」、「這是用公寓的行情買大樓,超划算」、「屋主急著脫手,所以開價很低」等,這些話術都是在跟買家強調「物件稀有、要買要快」。

但若聽到這種話,徐佳馨表示,還是要先冷靜下來思考,該物件價格是否真的便宜,有沒有灌入頂樓加蓋、露台或車位坪數、物件是否真的很少等,另外就是先上實價登錄網站,馬上就可驗證房仲說法的真實性。

徐佳馨形容買屋和賣屋的過程,像是一場心理戰,她說,無論如何,誠懇還是最好的應對方式,除此之外,就是要抓穩自己步調,千萬不要讓仲介漂亮的話術,干擾自己的決定。

(黃健誠)

文章來源:今周刊

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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/345693.html

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近年來房價高漲,動輒千萬起跳,年輕人想要買房,若沒有長輩出手幫忙,實在不容易,尤其是想在台北市置產更是連想都不敢想。對此,就有網友不禁好奇,對比新成屋,「買公寓再裝潢是不是正解?」貼文一出隨即掀起熱議。

原PO今(26日)在PTT「八卦板」PO文指出,「現在新房一個比一個誇張!公設30%已經算很低,甚至有公設超過40%的,等於花幾百萬甚至上千萬買幽靈空間…」。

他指出,台北信義區、大安區、松山區有不少公寓公設比不到10%,等於花多少錢就真的買到多少住的空間,再把這些公設差額拿去裝潢,都可以打造成豪宅內裝了!再加上,公寓坪數都不小,至少室內實坪都30坪起跳,跟那些6、70坪豪宅實坪其實差不多;如此一來,不僅可以享受在市中心的方便,又可以兼顧居住品質,何樂而不為,並PO文問道「買公寓再裝潢是不是正解?」

貼文一出隨即掀起網友熱議,紛紛留言回應「本來這樣就好了啊」、「新大樓公設比超蠢」、「年輕人買新蓋的房子就是不聰明了」、「30%是新的安全規範考量,看你覺得安全值不值錢,當然35%以上可以不用看就是」。

不過也有人吐槽,「老公寓好多問題,外觀、大門口也很糟,不一定好」、「地震來的時候,比的就是結構,而不是裝潢」、「老公寓地板也容易很薄,很吃鄰居公德心」、「公寓硬體(建築、管線、停車)、軟體(鄰居、地方潛規則)都爛透了!大概只有佔到好地段優勢,連地段都很爛的話就是爛透了」。

文章來源:PTT/footart

 

(話題 李珮雲)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/345784.html

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導 / 2020.4.23

買房是人生大事,好不容易存到頭期款買房,卻因毫無頭緒而不知該如何下手,尤其要拿來自住的房子,不管是新成屋或中古屋,買屋時機、社區的鎖定、成交行情…等都是看屋的重點。

買房看屋若好好的規劃,品質相對有保證,不僅大大降低買錯房的風險,且條件優渥的房子將來也較容易轉手,保值性相對較高。以下就是穩賺不賠的6大看點:

一、買屋時機怎麼看?

央行信用管制政策解禁後,在低利環境下,貸款的利息壓力不再是高負擔,自住需求或換屋族可綜合下方三個考量點作為進場時機:

1、有頭期款及每個月還款能力時: 頭期款要占總價的2~3成,之後的還款不要超過每月所得的1/3。

2、市場氣氛往下變動時: 在市場不安的氣氛下,就價格面的心理因素,對售屋者的壓力相對影響較大,可議價的空間和幅度也會相形較大。

3、政府推出優惠方案時: 隨時掌握購屋優惠貸款或稅費調降資訊,讓入場時機對自己更有利。

二、鎖定社區勤看屋

※如何鎖定社區:

1、向房仲打聽。

2、透過街景服務查看周邊設備。

3、上網尋找風評好的社區。

4、詢問社區管理員。

※了解自己購屋需求:

1、依賴大眾運輸通勤的族群:可選擇從捷運或公車站步行10分鐘內可達的區域。

2、對周邊生活機能比較要求的族群:應挑選周邊有賣場、便利商店、診所、金融機構的社區。

三、成交行情多參考

該出多少才是合理價?建議從兩個方向來了解房子的行情:

1、實價登錄:以區間段1~50號均價方式呈現,可藉此瞭解周邊類似產品交易案例。

四、下訂簽約不著急

1、確認身分:所有權人才有權利出售房屋,記得需要本人到場簽約,若交給代理人出面處理,切忌需要有授權書。

2、契約內容仔細看:契約內容的簽約時間、簽約地點、付款條件、附贈的設備及雙方約定的事項都要確認過和當初談的是否一樣。

3、確認不動產面積和使用狀況:比對土地所有權狀和土地謄本確認土地面積有多少,同時也確認一下標的有沒有占用鄰地或道路用地等狀況。

4、確認產權問題:利用土地建物謄本確認一下房子是否有抵押貸款、被查封或被登記破產等紀錄。

五、努力爭取低利率

1、提出收入或財力證明:一般來說,薪轉銀行帳戶明細可以拿來當收入證明,但沒有薪轉的人可以保留銀行入款紀錄或提供上個年度的扣繳憑單。

2、信用卡維持正常繳款:記得要繳全額,不要遲繳,不要動用到循環利息,也不要使用預借現金或超額刷卡。

3、和貸款銀行打好關係:可以先選定貸款銀行或直接利用薪轉銀行當貸款銀行,將存款集中在一個銀行或是申辦信用卡或基金,和銀行建立良好關係。

4、找個銀行喜歡的保證人:信用紀錄良好、現任公職人員和百大企業員工都是銀行喜歡的天菜,找他們當靠山,讓銀行更放心。

六、圓滿交屋

1、雙方到場點交:買賣雙方都要到現場點交房屋,核對契約書內容,確定屋況是否和當初看的時候一樣,說好要處理的瑕疵是否已經處理,若有異常,賣方應依民法規定負起瑕疵擔保責任。

2、該拿的文件要拿:記得要拿所有權狀,並檢查土地、建物所有權狀正本坪數是否與合約內容相同、要拿商業本票,而且當場作廢、要拿鑰匙,確定所有的門能不能開。

3、相關費用結清,雙方確認款項無誤:水電、電話費、網路費、第四台、瓦斯費、管理費、地價稅和房屋稅要請代書分算買賣雙方應付的費用。(好房網News)

http://www.52sh.com.tw/index.php/main/knowledge_detail/9908

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房屋依使用和完工狀況,大抵可分成預售屋、新成屋和中古屋三種類型,民眾在決定買房時,會視預算,選擇可負擔的物件,而各類物件,也分別有其特點,怎麼選,才能挑中最適合自己的好宅,又有哪些「眉角」該注意呢?

預售屋:隨施工進度繳頭期款、還可客變

民眾購買預售屋時,可依施工進度繳交頭期款,相較於新成屋及中古屋需準備全額頭期款,預售屋的繳款壓力,顯得較小。

除此之外,建商在預售屋施工階段,可配合購屋者生活習慣,將屋內配置及格局進行「客製化調整」,也就是俗稱的「客變」,可避免交屋後才拆除原有隔間和設備的狀況,省去日後改變室內設計的裝修成本。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,若在預售屋施工階段,就開始進行客變,可依照購屋者的需求妥善規劃「格局」、「設備」、「建材」需求,掌握節省預算與時間的黃金時機;如此一來,錢也能花在刀口上,選用品質更好的高規格建材。

雖然在裝修上,需要從零開始負擔所有的裝修成本,費用較高,卻可完全按照心意,自由裝修及調整格局;但缺點是,預售屋無法實際看見實體格局和窗外景觀,在交屋入住的時間上,必須預留建商施工和裝潢的時間。

新成屋:符現代居住需求 購買前可清楚檢視格局、建材

至於新成屋指的是剛落成的新屋,董家菱說,新成屋房屋較中古屋為新,在建築法規上較為安全,格局符合現代居住需求,比較不會有房屋線路結構老舊,造成壁癌、漏水或汙損等問題。

另外,新成屋在格局、建材、窗外景觀、屋況和公設等,都可以前往實地清楚檢視,在入住時間上,只需考量裝潢時程即可;但入住缺點是,需要準備全額頭期款,在戶別的選擇上,也只能挑選預售屋剩下的,且地段通常比不上中古屋,單坪價格、管理費、公設比都較高。

中古屋:公設比、價格低 但可能得預留修繕費

如果購買中古屋,與新成屋相同,可實地檢視格局及屋況。董家菱提到,通常與同一地段的預售屋、新成屋相比,中古屋單坪價格相對容易入手,且在民國80年以前建造的房子,平均公設比相對較低,民國70年以前建造的物件,公設比約8.5%,但民國90至100年間建造的物件,公設比都來到3成以上。

另外,若民眾購買某一社區的中古屋,通常該社區已有現成公基金維持社區運作,有助維持居住品質。中古屋可用十年作為年限區分,屋齡十年以內的房子,都不算老舊,可直接將重點放在裝潢設計需求上。

 

但如果是十年以上的老屋,需考量房屋本身的生命週期,必須另外規劃一筆預算,用於安全性修繕,例如設備和水電管線的換新配置、壁癌、漏水問題處理,以及拆除舊裝潢、清理等費用,需要安排較多的裝修費用,因此在物件選擇上,中古屋最好經過審慎判斷後再下手。

買十年內中古屋可沿用原有裝潢 老屋以「地段」為貴

若以裝潢、裝修角度,做為選擇新成屋或中古屋的考量,董家菱說,新成屋的裝修費用,以木作和添購傢俱為主要成本考量,而屋齡十年內中古屋,則可考慮沿用原有的使用設計,針對重點添購家電、裝修廚房和衛浴。

若為十年以上老屋,除了油漆、木作等,也需要針對老舊房屋容易發生的屋況問題做修繕,包括房屋結構安全性、水電、壁癌、漏水等,也是一筆不小的費用,不過公設比高的老屋經過重新裝修後,往往也能讓人耳目一新,在優質地段享有大空間。

董家菱提醒,無論選擇哪種房型,除了評估自身需求外,也應針對當地房價水平、地段、屋況、建商評價等方面做好功課,看房、驗屋時,務必仔細查驗,才能找到符合需求又住得安心的夢想好房。

購買預售屋、新成屋及中古屋的優缺點比較。資料來源/21世紀不動產

(黃健誠)

文章來源:今周刊


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