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▲專家建議社區戶數勿超過300戶,較能兼顧管理費支出和生活品質。(圖/信義房屋提供)
▲專家建議社區戶數勿超過300戶,較能兼顧管理費支出和生活品質。(圖/信義房屋提供)

社區大樓總戶數多寡會影響管理費用的高低,不少消費者會猶豫,要買戶數多的享受豐富公設,還是要選戶數少的保有居住品質?房市專家認為,最適合居住戶數是100-200戶之間的社區,但雙北恐怕拿以達到該目標,專家建議不要超過300戶,比較能在管理費支出與社區質感當中找到平衡。

戶數多寡的優劣在於,戶數少的社區住戶單純、管理容易,但平均分攤的管理費較為沉重,甚至如果基金不足,遇到大型設施需要修繕,住戶還得再額外付錢;戶數多,公設規劃較全面,管理費分攤的人多,負擔較輕,但進出人口較為複雜,甚至可能因為戶數多、轉手價格紊亂,影響社區行情。

社區戶數多少最剛好?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,社區管理費固定成本中,人事費用占比近半,社區若有經理、櫃檯祕書、日夜班警衛等,最基本支出就要15-20萬元,因此介於100-200戶之間的社區,較能維持運作,且保有居住品質。

信義房屋試算,假設社區僅100戶,每戶總坪數40坪,每坪管理費以60元計,這樣每月社區僅收取24萬元的費用,光是人事成本就占掉大半費用,營運十分吃力,因此每坪管理費勢必得再調高,或是透過減少警衛工作時數等方式,降低支出;反觀如果是200戶,同樣坪數與單坪管理費,社區每月就能收取48萬元,支出相對遊刃有餘。
另外,徐佳馨也建議消費者,購屋前要觀察公佈欄公告的管理費餘額是否充裕,曾聽聞社區沒錢維修鐵捲門,有住戶被關在地下室停車場的案例。不過,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,雙北都會區薪資、物價較高,如果戶數100多戶,對於首購族來說,管理費還是偏貴,首購族不妨找300戶以內的社區,較能在管理費支出與社區質感之間找到平衡。但戶數最好不要超過300戶,一個家庭以3人計算,300戶就代表有900人進出,還不包含他們親友,進出人多、複雜,門禁管理不嚴謹,就容易出現安全疑慮。

 

https://www.nownews.com/news/20200217/3936588/

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2020/02/18 15:55:00

娛樂中心/李嘉翎報導

土耳其男星吳鳳來台發展10多年,2015年和老婆陳錦玉(Rynne)結婚,陸續生下兩個寶貝女兒,也順利取得台灣身分證,成為正港「台灣女婿」。昨(17)日他開心向粉絲分享自己買下了人生第一間房子,還和老婆拍攝新房「開箱文」,笑稱是「最貴開箱」。

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▲吳鳳和老婆Rynne育有2個寶貝女兒。(圖/翻攝自臉書)

吳鳳17日PO出一段影片,開心宣布自己買了新房,他透露,一切發生得很快,起初和老婆一起看房子的時候,還沒有特別想買的打算,後來覺得買房不僅是種投資,也能讓家人更有安全感,他們開始看起中古屋,過程中當然遇到很多不合適的,慢慢累積經驗,「我們買房子之前有一些基本的條件,比如說一定要有陽台,明亮,要市區但是不要超過我們的能力,電梯等等」,2人也一度因為猶豫錯過了一間不錯的房,後來出現一間好房,他們不願再次錯過,果斷買了下來。

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▲▼吳鳳買房。(圖/翻攝自YouTube)

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影片中,吳鳳和老婆開心介紹著人生第一間房子,可以看到夫妻倆相中的是間老舊華廈,但格局方正,室內也相當明亮,2人一邊介紹空屋的格局,一邊說著未來對裝潢的規劃,初次買房的喜悅全寫在臉上,而由於2個女兒年紀還小,暫時規劃讓姊妹倆共用一間房,Rynne笑說:「等她們長大,可能你要再買一間房~」讓吳鳳瞬間尷尬大笑,接著霸氣表示:「沒有問題,我要加油!」

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▲吳鳳相當注重窗戶。(圖/翻攝自YouTube)

吳鳳透露,之前找房的過程中,很常一走進去就覺得又暗又悶,但這間房完全沒有這種感覺,「窗戶真的很重要」,Rynne也開心分享,這間房子坐南朝北,因此曬的到太陽又不會太熱,夫妻倆預計3月就開始裝潢,希望在6、7月就能完工入住。網友看了也紛紛獻上祝福:「恭喜你們買了新房」、「看完只有兩個字形容—幸福」、「房子格局真的很漂亮,屋況看起來也不錯」、「吳鳳因為男主人的責任,看起來很頭大,夫人看起來很開心,一直燦笑」。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=691827

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最近內政部公布2019年買賣移轉數量30.03萬棟,不少房地產業者認為房市將會再現復甦榮景,導致潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於看屋,想請莊教授提供一些購屋應有的基本認識,俾供購屋者參考。

雖然去年買賣移轉數量已突破30萬棟,不過整體市場餘屋數量依舊相當龐大,因此,購屋之前還是以多看多比較為上策。以下僅提供當前購屋應有的12點建議,以供參考:

1.預售屋、新成屋與中古屋的抉擇:
─預售屋可邊蓋邊付款
─中古屋預期都更效益

雖然預售屋尚未興建,看不見也摸不到,但是一般人還是會以預售屋為優先考量,主要原因除比較偏好新屋之外,3年興建期間自備款邊蓋邊付款,可以比較輕鬆的方式支付期款。

另一常見的情況是,有些年輕人預定兩三年後結婚,家長也常會幫他們籌措自備款,尤其是預定兩三年後結婚,目前資金不夠,也可藉此增加一些儲蓄,這也正是一般人較容易接受預售屋的主要原因,目前有些建案提供10%或零自備款付款方式,年輕人就很容易達成購屋的願望,尤其3年後交屋再結婚,藉此即可達到雙喜臨門的預期規劃。

至於新成屋或中古屋,雖然是看得見、摸得著,不過在短期內就必須支付3成自備款,並且緊接著又要負擔7成的房貸本息,一般人會覺得負擔不輕,不過最大好處是有些中古屋公設比較低,室內使用空間較大,另外也有不少人退而求其次選購中古屋,主要係著眼於都更之預期效益。

2.應先查閱「實價登錄」資訊:
─最佳議價基礎就是經過半年以上的實價登錄價格比較

雖然實價登錄已實施7年,並且揭露的門牌編號也已由50個門牌逐漸降低到30個,台北市更降低到十個門牌編號,不過對於一般購屋者來說,還是無法直接了解實際交易價格,其因在於十個門牌編號又有單號、雙號之別,並且各有好幾百戶,另外還有前後棟、高低樓層的價差,因此一般人很不容易經由實價登錄了解想購買標的合理價格。

因此,購屋之前,就應多花點時間蒐集資訊,並且還要實地勘查。目前各大房仲業者都已提供網路資料查詢,購屋前只要多看多比較,就不會因急於購屋而多付1筆冤枉錢,其最實際的議價基礎就是蒐集半年以上的實價登錄價格加以比較,就不會陷入價格迷思。

3.了解公設比偏高原因:
─應避免「虛坪」虛增公設比

目前銷售中的建案公設比普遍超過3成,值得關注的是,近年台北市有些小基地建案公設比居然高達47%,因此,購屋時就要特別注意,除室內實際使用面積之外,還要了解公共設施的項目,以免購買到超高公設比的建案。

以往常見超高公設比建案將圖書室、乒乓球室、撞球室、健身房等規劃在同一空間,亦即雖規劃有多項公共設施,卻都擠在同一個空間,不僅不具實用性,也很容易衍生無謂糾紛。

一般而言,公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,因此,購屋前應詳細檢視平面設計圖說,並且務必索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

4.逐項檢視主建物、附屬建物與共同使用部分面積:
─附屬建物僅陽台可以登記
─共同使用部分應避免計入車位面積

就預售屋買賣契約書範本之規定,買賣總面積包括主建物+附屬建物(陽台)+共同使用部分(詳請參閱附表),值得注意的是,自2017年1月1日開始雨遮與屋簷都不能登記;另外停車位應該要單獨計價,並且停車位面積不能計入總銷售面積,以免被「含車位價」稀釋單價而仍不自知。

5.是否為「含車位價」:
─應避免「含車位面積」稀釋單價

以往常見大坪數物件包含停車位面積,並且在單價稀釋之後,再以偏低單價作為廣告訴求;其實此一議題大都緣於含車位面積,近年台北市出現基地面積僅40多坪,銷售面積卻高達五十幾坪,其中緣由即在於將車位面積灌進銷售面積所導致。因此,購屋時切記問清楚是否為「使用面積」或「含車位面積」等重要事項。

6.是否為2次施工:
─最大缺點為居住空間極為狹窄

一般常見之2次施工係緣於挑高3米6,主要係買賣面積較小,藉由中間夾層區隔為上下兩層以增加使用空間,常見上層當睡眠空間,下層當起居空間。一般2次施工都是在交屋後再進行施工,這類產品最大缺點就是居住空間極為狹窄,將來想要換屋出售不易,購屋之前就應該要有此認知。

另外小坪數建案常見「1+1房」之規劃設計,其實際效益為何,購屋之前務必三思!

7.是否為夾層設計:
─應避免「1F+B1F」或「1F+2F」之規劃設計

常見都市更新建案由於建蔽率縮小,1樓面積跟著減少,導致規劃設計時常將1樓不夠的部分以地下室或是2樓的面積補足,例如1F+B1F或1F+2F方式做為補償。此一問題表面看來面積不變,但等到交屋之後,就會知道跟原來的想像大相逕庭,並且利用價值差別也很大。

8.各空間應標示尺寸:
─應充分了解家具配置與室內空間之大小

對於小面積建案最直接的看法就是單價較貴,其實這類建案最大的缺點就是一般購屋者無法了解其間所潛藏的問題。例如有一友人問我,他們家最近買了2 2坪的預售屋,扣除3分之1的公設,所剩可能只有15坪,想徵求我的看法,當時我的回答是回去先把設計圖攤開來看,然後再提出4點應注意事項。

(1)第1個問題就是購買標的很可能是中間戶,那應該就是單面採光。

(2)第2個問題是「3位1體」,亦即客廳、餐廳、廚房共用一個空間,並且廚房與餐廳之間沒有隔間。

(3)第3個問題是廁所沒開窗,通風採光欠佳。

(4)第4個問題是陽台極為狹小,無法兼顧空調設備、洗衣機、熱水器之放置,另外還有曬衣與雜物儲藏的空間又該如何處理。

後來他告訴我所提出的4個問題都正確無誤,因此,購屋時除公設比之外,平面設計圖還得清楚標示尺寸,這樣才可真正了解家具配置與室內活動空間之大小。

舉例而言,臥室最低限度也要容納得下5尺×6尺約0.8坪的雙人床,另外也要兼顧是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,這樣才能維持一定的活動空間與居家品質。

9.審閱期五天以上:
─應充分了解預售屋買賣契約書範本的條文內容

根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本的規定,必須讓購屋者攜回審閱五天以上(詳請參閱附表),有關這一點,有些購屋者因為比較忙,也沒有注意主管機關的相關規定,常會被現場銷售人員說服,直接繳交訂金甚至簽約,殊欠公允,因此,購屋之前就應該要有此認知,才不致吃虧上當。

10.平面車位或機械車位
─應注意是否為雙向平面車道

目前一般建案大多規劃有1戶1車位,應格外注意的是,除是否為平面車位之外,在選擇停車位時還要注意地下第幾層以及停車位置與大小,尤應避免選購到死角或者是小車位,以確保停車方便性。另一值得注意的是,是否為雙向平面車道,是否面臨窄巷或單行道等問題。

11.生活機能與居家品質:
─務必實地勘查並檢視平面設計圖

生活機能主要著重於周遭環境,例如是否鄰近市場、公園、學校,並且距離捷運或公車站多遠,尤其應注意距離上班地點多遠等。其次,有些小坪數住家,麻雀雖小五臟俱全,但扣除30%以上的公設比之後,實際使用空間極為狹窄,尤其是客廳、餐廳、廚房的合理配置,因此購屋之前還是要多看多比較為上策。

12.房貸比例
─小坪數住家應先了解銀行承作貸款意願

由於近年小坪數規劃大行其道,銀行對於這類產品之房貸相對保守,因此,購屋之前除應掂掂自己的荷包之外,更應注意建商所承諾的房貸比例在交屋時是否會打折扣。

(莊孟翰│理財周刊1015期)

文章來源:理財周刊


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買房時不只看房價,還有附近的生活機能,不少人購屋條件多為交通便利、鄰近校區等。日前有一名網友提到,先前相中一間學校附近的房子,且正對面就是國小,讓他不禁好奇「這樣的房屋有什麼優點和缺點」,引發網友討論,不少人認為要三思。

一名網友在論壇《mobile01》表示,若購買鄰近校區的房屋,且對面就是學校,或只隔一條街而已,詢問這種房子有哪些優缺點,更自行列舉「每天都可以聽到學校的定時鐘聲、擴音器傳來宣布事項、上課時學生朗讀課文、下課時學生活動聲響…」,希望能有過來人曝親身經歷。

不少人提到「上班公司中午休息時間正要睡午覺,旁邊小學管樂隊就開始練習,敲敲打打我都快瘋掉,打算買副抗噪耳機,跟他們對抗」、「家住學校旁邊,每天上、放學時間,住家周圍的交通就像觀光區一樣塞到爆掉,尤其是下雨天,曾經最高紀錄開車出門上班的時候,30分鐘只開了五百公尺左右」、「朝會廣播、運動會及放學這些都很吵,體育課也很吵,學生跑步還要喊1、2、1、2,或是一些運動喊口號,午休也很吵,尤其小女生什麼事都可以尖叫,之前還有老師用廣播罵人罵了半小時,我也一起聽訓話半小時」。

還有人建議「個人不覺得鄰近小學第一排的是優點,反而是大缺點。建議差不多直線距離2~300公尺影響較小,這距離學校就是大優點了。小孩上學也不會太遠,學校開放時也可活動」。但也有人表示,鐘聲其實影響不大「其實學校鐘聲影響沒有很大,我朋友過條馬路就是國小,聲音沒有很明顯,睡覺不會被吵醒。我家距國小直線距離約200公尺,聽不到鐘聲」、「國小朝會不是天天有,廣播還能忍受。寒暑假就沒廣播啦」。

也有人曝優點「在學校附近很好啊!小朋友上下學接送免煩惱,學校附近一定有安親班補習班,也省去接送問題。學校建物不高,視野跟採光沒有阻擋,現在學校很多都有操場運動中心甚至停車場,公共設施使用便利」、「優點除上學方便外,可以最為小生意的備案」、「我在國小對面感覺很好,看出去是一片操場綠地、視野好,小學生早上集合升旗有朝氣,附近方便臨時停車」。

 

 

文章來源:mobile01

(話題 鄭玉如)


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2020-02-09     591編輯部報導

買房要重視的細節很多,其中如何挑選好建商很重要,但很多人都是第一次買房的首購族,經驗不足都怕自己不小心就入坑了,其實要挑好建商沒那麼難,首先要破除上市品牌及得獎紀錄的迷思,並且懂得問到包括政府、住戶、網友等關鍵人員,就能輕鬆挑對好建商。

591資訊

|問政府:查詢網站看有無不良紀錄

想要挑選好建商首先建議民眾可以詢問政府,消基會房屋委員會召集人張欣民表示,民眾可以到經濟部商業司網站查詢,透過輸入建商公司名字與統一編號,就能查出該公司的資本額、成立時間及負責人,如此一來就能知道公司經營時間,也能避免選到規模過小、隨時都有倒閉風險的建商,同時更可以進一步使用負責人的名字去搜尋是否有不良紀錄。

再來則可以到公平會網站及司法院網站上查詢,確認該建商是否有遭到裁罰或是欺騙消費者及損害消費者權益的紀錄,像是該公司最近5年內有無因房地產交易糾紛案件違反公平交易法或是經法院判決敗訴確定者,這些都可以作為民眾購屋前的參考依據,避免自己買到有不良紀錄建商的建案。

|問住戶與管理員:打聽居住心得

若是想買新成屋的民眾,就可以問已入住住戶或是管理員,看看居住實際狀況及住戶是否與建商有公設、交屋等糾紛,若想針對保值性,可比對同建設其他社區在區域的成交行情價,和附近社區相較,推估該建商建案的保值性。

而購買預售屋的民眾要確認建商好壞,建議民眾還可以實際去看看他們的成屋作品,查查同建商其他社區管理情形及售後服務,或是透過詢問建商其他建案的住戶,獲得住戶對建商的想法,以及交屋後的售後服務狀況與資訊,因為追求長遠經營的建商,這些都將是往後他們持續推案的動力以及口碑。

591資訊

圖/想買新成屋的民眾,還可以跟已入住住戶或是管理員多聊聊居住實際狀況。

|問網友:瞭解建商市場口碑

最後在資訊公開透明的時代,只要先做功課上網搜尋就能查到很多資料,除了可以問上述所說的政府網站以及住戶之外,張欣民表示,現在像是mobil01或ptt等很多網路平台也有與居家或房產相關的主題開放民眾討論,可以透過這些媒介問問網友該建商的市場口碑,或是瀏覽是否有購買過該建商建案住戶分享的心得,如此一來就能搜尋到更多資料。

591資訊

圖/民眾買房前可以先上網查詢,看是否有購買過該建商建案住戶分享的心得。

|破除挑建商的兩大迷思

挑選好建商方式很多種,不過許多民眾會有個迷思,就是上市建商是不是比較好?雖然要成為上市櫃公司得有一定的門檻,不過張欣民建議,若要更進一步精準確認的話,應該要長期觀察該建設公司的股價是否相對平穩,股價平穩代表該公司有穩定推案以及經營狀況穩定,像是長虹及華固等知名品牌建商就相對穩定。

但是沒有上市的建商就一定比較差嗎?其實也可以透過建商過去的作品去了解,若是建商具有穩定的推案力、豐富的作品經歷,代表他們在業界有一定的口碑與實力厚度,建議選擇過去至少要有5個以上推案的建商,才算是正常經營,更要小心的就是有些不肖建商因為糾紛太多直接更名再出發,當然在網路上找不到過去糾紛或是以前作品,這時就要更加留心。

另外則是有人會迷信於得獎紀錄,但是施工品質還是要要看營造廠的口碑比較重要,假如是甲級營造廠相對較有品質,若買的是預售案建議可到基地觀察施工現況,工人素質等才比較有保障;另外,得獎紀錄也不是品質保證,頂多可以當成加分項目。

591資訊

圖/買房前可以了解建商過去的建案作品,以及建商歷年推案的時間是否穩定。

591資訊

Tips:

購買預售屋最怕的就是房子蓋到一半建商就倒閉,因此除了可以遵循上述方式挑選好建商以降低風險外,根據內政部規定,預售屋買賣得使用履約保證機制,履約保證包含「不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證」等5種選擇,建議民眾可以選擇採用「價金返還」的建商,如此一來若是遇到倒閉的狀況,民眾才可以將已繳付的價金全數取回。

https://news.591.com.tw/news/3559?regionid=1&s=tl]

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2020-02-14 17:46經濟日報 記者陳美玲/台北即時報導
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一到情人節不少情侶們準備禮物或慶祝活動傳達愛意,若雙方有意攜手白頭到老,也會考慮合資購屋,尤其房價高掛,單方面籌措購屋資金實屬不易,加上低利優惠房貸與買屋保值的觀念使然,許多情侶選擇在婚前一起買房子,作為愛的小屋與愛情保證。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,近年房市修正,不少新案以首購及小資、小家庭為訴求,也推升情侶合資或婚前購屋的詢問度,建議未婚的情侶共同購屋前,關於貸款、房屋物件的共有持分以及未來售出等三大問題必須先行討論規劃,且權利與義務之間建議以合約方式釐清,避免日後出現糾紛,影響了當初合購時的美意。

郎美囡指出,未婚情侶合購房子,常面對登記與貸款問題。登記部分若雙方希望能夠保障彼此的權益,欲登記在兩人共同名下時,要先闡明兩人之間的出資比例,同時請代書在建物及土地所有人登記時載明分別持分比例。

不過,郎美囡提醒,購屋前需注意,依據土地法第三十四條之一規定,不動產所有權應有部分逾三分之二共有人,便可自行處分不動產,因此在產權持份應充分溝通討論,以免日後為了房屋產權發生糾紛。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出,如果有貸款的情侶們還會面臨到由誰出面借款的問題,多數的銀行都不接受房貸「共同貸款制」,比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當「借款人」而另一方則當成「連帶保證人」,一方面可以共同承擔責任,另一方面也可以更有機會以較好的條件借到貸款。

https://money.udn.com/money/story/5621/4344956?from=ednappsharing

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不少人買新屋時,房價與交通便利性都是參考依據,就連樓層也會列入考量。一名網友表示,近日去看不少新大樓,發現10樓以下的低樓層,竟一開賣就被搶光,且房價比他得知的還高,讓他感覺很詭異,好奇詢問「一般來說應該是越高樓越貴吧?」。

一名網友在ptt提到,對他而言10樓以上就算中高樓層,近日他去看了不少新大樓,發現10樓以下的低樓層,竟然一開賣就賣光,坪數與中高樓層一樣,但每坪單價卻比他得知的貴,「連什麼中繼水箱那個樓層,也是被搶光,請銷售帶我去確認,還真的都在裝潢」,由於中低樓層都已賣出,原PO也無法賞屋比較,好奇詢問原因。

有網友認為,高樓層室內需有消防管路,導致空間變小,「如果你的室內不高,低樓層因為不用灑水會有比較高的空間用,以往高樓層都要做天花板來把灑水管路包起來」、「只要高於50米,一般是14、15樓以上的超高大樓,每一層樓都要安裝撒水頭,50米以下的,才有所謂10樓以下沒有撒水頭,以上有的差異,你打聽來的消息數字,也不一定是最後成交的數字」。

但也有人認為,是投資客或建商的操作手法,「投資客會大量掃建案低樓層,用一次買多間加上低樓層,跟建商談比較低的價格,接近交屋再去轉賣」、「不是大家先買低樓層。而是建商一般一開始會鎖高樓層,價格才能一直往上堆,前面買的買家也會比較爽,中繼水箱層是中高樓層最便宜的,往下2、3樓都還比較貴,是投資客的最愛。以安全性來說,雲梯車能到vs自主滅火,當然是後者安全性比較高」。

 

文章來源:PTT原文

(話題 鄭玉如)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/216387.html

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2020-02-09 09:57

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

 

圖文/鏡週刊

2019年台灣房市出現緩步回溫的訊號!房市從2014年反轉下修後,去年全台買賣移轉棟數有望站上30萬棟,業者對2020年市場抱持樂觀的態度。然而,從全球經濟面來看,美中貿易戰尚未塵埃落定;國內總統大選落幕,新內閣的房市政策未明,可能都會影響民眾的購房意願。

「 2019建商搶地非常凶猛!原本看好台中一塊地,打算隔天買,結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地,就馬上傳訊息回報,價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

▲房市出現緩步回溫訊號,2019年的全台買賣移轉棟數有望創下近5年新高。

自住成主力 回歸基本面

根據仲介全聯會、中華民國全國商業總會統計數據顯示,2019年建商購地總額近2千億元,年增率達106%,全台推案量總銷也達1.43兆元,年成長13%,建商推案信心已回到多頭水位。大陸建設董事長張良吉就指出,國內經濟緩步復甦,且有台商回流、轉單效應發酵,預期今年經濟成長幅度更多,也將帶動房市。

另一方面,全台買賣移轉棟數連續3年成長,2019年更有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡,以目前全台總家戶數約870萬戶來算,等於每29戶就有一戶家庭購買或換置房屋,創下近5年新高。且從央行公布的數據來看,國內五大銀行去年10月的新承做購屋貸款金額達551億元,連2個月上漲,為歷年同期新高。

有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造分析,台灣房市從2015年進入價量修正期,房地合一稅上路更讓投資客紛紛退場,因此近年來自住客買盤成為主力,再加上國內利率維持低檔,讓成交量與價格逐漸回穩,「房地產是經濟火車頭,回到基本面、正常化是很好的現象。」

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▲2020年房市中的主流商品,依然是中小坪數、低總價的物件。

政經變數多 處盤整階段

然而,政治大學地政系退休教授張金鶚持不同看法,「我認為房市回溫的說法真假難辨。」張金鶚指出,房價雖然有微幅下降,但仍相對高價;而成交量增加則是因為小宅趨勢,「原本房屋1戶60坪,現在是拆成3戶來賣。2020年不確定的因素多,仍處於盤整階段。」

事實上,許多專家認為2020年房市首項變數是總統暨立委大選,但隨著大選落幕,李文造認為,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。賴正鎰也表示,蔡英文政府對房地產態度是「尊重市場機制」,房市將穩定發展。

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▲隨著大選落幕,蔡政府新內閣提出的房市政策,將影響民眾購房意願。

張金鶚則說,由於蔡英文政府連任,目標應為歷史留名,預料會較積極推行房市政策,像是稅制改革、實價登錄2.0等。但仍得等5月20日總統上任、新內閣提出新的房市政策後,狀況才會較為明朗。

至於另一變數,則是事關全球經濟成長的美中貿易戰,目前雖暫趨緩和,但何時落幕仍沒有答案,一舉一動都將牽動股匯市表現,也會間接影響房市走向,需持續關注。

買方可觀望 勿追價搶購

金鼠年想買屋、換屋的民眾該怎麼行動最穩當?張金鶚解析,自住客群口袋有限,缺乏投資動能,支撐房價回彈力道不足,預期2020年房價為「平盤震盪」格局;交易量方面,由於兩岸政經局勢的不確定性,以及既有的少子化、高齡化、空屋存量等問題,買氣難有爆發性擴量。建議買方觀望為主,若有剛性需求,宜以品質佳的物件為優先,「但若只是怕漲價而買房,大可不必。」

賴正鎰則認為,2020年房市是「量續增、價微揚」的格局,「預計比去年成長4至6%。」他表示,隨著台商回流資金加速、內需建設加碼,推升產業與消費動能,「將會是『萬馬奔騰、遍地開花』的一年。」

李文造與張良吉同樣持正面看法,皆指2020年將延續去年買氣,呈現溫和順銷趨勢。「現在是買房的好時機。」李文造特別談到,過去4年房價平均跌幅15%,已經是跌無可跌,但由於餘屋多、建案一直推出,價格也難上漲。

而去年六都房市呈現「北溫南熱」的狀況,北台灣部分,桃園市的買賣轉移棟數年增率達16.8%,拔得頭籌;二至四名則分別為高雄市、台南市及台中市。不過,其中高雄房市在下半年大幅降溫,是一大警訊。

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

▲自住客買盤出籠,房價因此回穩、成交量也緩步復甦。

今年以區域性來看,賴正鎰已經將目標放在交易量穩定的新北、桃園、台中等地,但也會繼續朝豐原、彰化、高雄等區尋覓。張良吉認為,新北市仍是建商推案首選,其中,他特別看好新店,該處是傳統文教區、生活機能佳,有預算的換屋族,可以考慮央北重劃區建案。

至於產品走向,李文造指出,「低單低總」的住宅將在中南部持續順銷,總價在5百萬至1千萬元的產品最受青睞;雙北市仍流行中小坪數、區間在1千萬至2千萬元的低總價物件,但須注意單價不能漲得太高。大坪數與豪宅產品不再是趨勢,去化速度緩慢。

「近年來重劃區房市很熱,主打低單低總吸引不少首購族。」但李文造提醒,建商在重劃區土地便宜時搶進,才能推出這樣的產品;然而,最近重劃區地價與建商造價節節高升,「如果失去低單低總優勢,買進與否應謹慎評估。」

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

餘屋數偏高 投資宜保守

「從長遠來看,台灣房市還有餘屋、空屋數多的隱憂。」張金鶚表示,近年來小宅當道,進而衝高餘屋存量,讓整體房市呈現供過於求。根據內政部資料,2016至2018年,全台仍有逾7萬戶餘屋。但同時,2019年建照核發量推估達到14.4萬戶,創下24年以來新高,而建照核發來源大多來自於各重劃區。

【理財最前線】房市緩步回溫 四大專家解析金鼠年房市

雖然預期房市榮景再臨,建商推案信心高漲,但也恐怕累計大量賣壓。「現在買不起房的年輕人都想等待繼承,真的有大量買房需求嗎?這點不可不慎。」張金鶚再度提醒。

李文造則認為,許多民眾一有資金仍想買屋置產,降息雖是趨勢、台灣利息也連14凍,但難保哪天吹起升息風,買房負擔將加重,「有自用需求可考慮買,當然,投資還是保守一點好。」


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https://house.ettoday.net/news/1638070

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▲內行人表示,不論現在是不是房價最高點,「買房只有在自己負擔得起的時候買,不需要理會別人的意見」。(示意圖/翻攝自 pixabay )
▲一名男子看到喜歡的建案,不過只剩下二樓的房子,不知道該不該買?(示意圖/翻攝自 pixabay )
大樓建案越來越多,許多人買房時也樂於購入社區型的大樓住宅,有管理員更安心,不過究竟買幾樓的房子才算划算呢?一名男子就看上了某建案,他對該格局相當心動,不過遺憾的是只剩下二樓可選擇,不知道值不值得買?

一名男子在 PTT 發文請教二樓房產的問題,他最近看了新大樓的預售屋建案,喜歡的格局只剩二樓還有,他聽說住在二樓較容易遇到管線轉彎處、安全性、不夠安靜等問題,不過他聽房仲說這棟大樓的管線轉彎處在一樓大廳上方,詳細還要等看管線圖才清楚。不知道買二樓的屋子,還需要注意什麼?

▲男子認為二樓的房子會遇到管線、安全性、吵雜等問題,但自己很喜歡其格局,不知道該不該買?(圖/翻攝 PTT )

不少人都在勸退原 Po ,認為管線轉彎處真的易出問題,「堵塞通常在轉彎處,屎就從你家馬桶出來了」「就算沒塞,當同棟人剛好差不多時間使用時,就容易有反冒的情況了」「二樓為什麼便宜不是沒有原因的,不要不信邪」。

不過也有人認為還是要看管線圖才能下定論,「問一下吧,有些建商,二樓管路已經不是跟樓上同一管路了」「新大樓很多二樓都接獨立管線了,要看管路圖才知道」;還有人指出住二樓的其他缺點,「螞蟻蟑螂蚊子都是二樓常客,氣密窗只能大幅減緩」「你還要考慮是否容易脫手,哪天搬家換工作換房子,二樓都難(脫手)」。(編輯:林奐妤)

▲網友認為管線轉彎處若在二樓,容易發生阻塞問題。(圖/翻攝 PTT )
 

 

 

https://www.nownews.com/news/20200209/3926331/

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好格局剩2樓該下手?被狠酸花大錢買「大便房」!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
買房學問大,要挑到好房子,必定要經過幾番深思熟慮,像是樓層的高低就經常被列為考量關鍵。一名網友在PTT上表示,最近在台北看預售屋,中意的格局只剩下2樓,但聽聞住在2樓的問題很多,想問大家需要注意的地方,結果被大批網友勸退寧可買4樓,還有人不留情面地說,買2樓根本是花幾百萬買「大便房」。
原PO指出,最近他在台北看到的預售屋,約21層樓,目前喜歡的格局只剩2樓,不過又考量到2樓的問題非常多,像是管線、安全、噪音等問題,雖然他也認為,應該要等看完管線圖才會比較清楚,但還是想請大家解惑,「如果買2樓有需要注意什麼嗎?」
大多人在買房子的時候不會考慮2樓,主要是因為管線問題。示意圖/好房網資料照
為推動老公寓進行老屋拉皮,北市今年針對7層樓以下、無電梯中低樓層公寓給予補助(圖/好房資料中心)
PO文一出,引來大批網友留言,「螞蟻蟑螂蚊子都是2樓常客」、「真的建議不要買大樓2、3樓,出問題通常是這2層」、「剩2樓表示沒有人敢買」、「就算沒塞,當同棟人剛好差不多時間使用時,就容易有反冒的情況了」、「花花幾百萬買大便房子」;也有部分網友表示,「不要買2樓,寧願買4樓」、「4樓絕對比2樓好」、「想省買4樓吧!」
其他網友認為,「吵是沒有救的,低音共振是擋不住的,只能習慣,炸管的機率其實不高,只是潛在的風險。蚊蟲噪音安全隱私,是每天都會碰到的問題,這幾方面才要多注意」;也有住2樓的網友表示,「住過2間2樓共10年,完全沒問題」;還有人認為,「如果2樓每間都那麼雷,北市一堆老公寓2樓都不要住人好啦!」
對此,房市專家Sway先前曾在節目上指出,2樓不好賣的原因,最主要是因為管線轉折的問題,像是糞管或是廚房管,在轉折處相對容易堵塞,若來不及消化,第一個滿出來倒灌的就是2樓的住戶;不過Sway也表示,2樓物件還是有不少優點,例如像建商在銷售2樓物件時,通常會讓利較多。
一名網友在PTT上詢問買2樓需要注意的地方,結果被大批網友勸退,還有人酸說,買2樓根本是花幾百萬買「大便房」。圖/翻攝PTT
一名網友在PTT上詢問買2樓需要注意的地方,結果被大批網友勸退,還有人酸說,買2樓根本是花幾百萬買「大便房」。圖/翻攝PTT
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/897693247150.html?utm_source=line

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社區戶數越多越亂?重點是挑「這個」

好房網News記者王惠琳/台北報導
許多人買房偏好社區大樓,看中有物業、保全管理,倒垃圾方便與多元公設等特點。不過社區大樓少則數十戶,多則上百戶,甚至千戶,戶數越多,住的人也越多,衍生出來的問題也不少,到底在買大樓時,應該選擇多少戶數呢?
PTT上有網友發問,朋友最近入住一個有500多戶的社區,社區總人口數量將近2000人,雖然有中庭,大樓與大樓之間也有保持棟距,但住戶實在是太多了,讓他好奇「500多戶的社區還有什麼缺點?」
大樓戶數多,管理費也相對便宜,但衍生出的亂象也不少。示意圖/好房資料中心
淡水建案(好房網News記者吳建良/攝影)
文章一貼出不少網友紛紛回應,「有聽過新竹某社區,下雨天車子從停車場到地面花30分鐘的」、「公設如鐵捲門易壞、跑步機易壞、隔音不好、電梯尖峰時段會等2-3分鐘、停車場常有外人混進來亂停、房價不易漲、租客多出入較複雜、鄰居常換難熟識」、「管委會複雜問題就很多,小心管理費被捲款,大社區很容易有職業主委跟黑道介入」,更有人開玩笑說,「唯一優點只有比千戶的好一點」。
不過戶數多的社區擁有最大優點,就是管理費便宜,由於經費多,能夠辦的節慶活動相對也更多,維護公設的資金也更充足,就有住在30多戶社區的網友抱怨「管理費一坪130元,什麼豪華公設都沒有,公積金200多萬而已,換個電梯就乾了」。多數網友則建議,想兼顧管理費便宜,又要能妥善維持社區運作,最好選擇150-200戶左右的社區大樓。
但戶數越多,是否真的就會造成社區亂象多?有網友提出不同看法,認為重點不在於戶數多寡,而是社區的「等級」與「型態」。避開小套房多的大樓,選擇單層戶數不超過4戶,或是大多為三房的大樓,即使戶數多,也能避免住戶水準參差不齊的問題。
有網友分享自身經驗,同樣是住在500多戶社區「我住的是中大坪數社區,平均70坪左右,管理費每坪50元。公設齊全,泳池、烤箱、蒸氣室也都全年開放。工作人員多,大廳櫃台2-3位,公設俱樂部櫃台1位,救生員1位。特別的節日像中秋節、聖誕節都會有活動,大家都玩得很開心。固定時間有請外面的老師來教小朋友才藝。最常有人講的住戶複雜什麼的感覺不出來。」
 

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便宜買好房沒這麼難!6大殺價撇步一次掌握

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
看到理想的房子,但因「貴桑桑」的價格,總讓你遲遲無法下手嗎?人人都想用理想的價格買到好房,這時候「殺價」就成了非常重要的學問。經常分享房產相關知識的臉書粉絲專頁《賣厝阿明》,日前分享買屋6大殺價法,只要掌握這些訣竅,就有機會用便宜的價格買到好房!
《賣厝阿明》表示,通常公司會在春節時發放紅包、年終獎金及紅利,因此有許多人會選擇在這段期間看房,因為手頭的現金多,加總起來都是頭期款的一份子。但即便現金充足,一般人仍希望房子價格越低越好,針對殺價,《賣厝阿明》跟大家分享幾個撇步
人人都想用理想的價格買到好房,這時候「殺價」就成了非常重要的學問。圖/好房網資料照
母親節媽媽帶看照。(好房News記者陳韋帆/攝影)
第一招:運用現金優勢探出賣家底價
《賣厝阿明》指出,買屋時若看中喜歡的物件,可利用新年手頭資金足夠這一點,直接大膽付訂,再藉此要求讓出更多議價空間,進而探出賣家的底價。
第二招:女性的楚楚可憐必殺技
若是女性買房,可試試溫柔攻勢。在看房時,表現出愛不釋手的感覺,再用誠懇柔和的態度,軟化賣方的高姿態,或許就能夠成功達陣。《賣厝阿明》認為,年輕族群較容易成功,但建議勿以衣著裸露方式爭取。
第三招:心動不能表現心理拉鋸戰
高明的砍價、殺價,就是要氣定神閒淡定的殺價,才不會被賣家探底,且向賣家透露的買屋預算,一定要比心中的底價還低,並絕對不買超乎預算的房屋。
第四招:結伴看屋自導自演
《賣厝阿明》建議,在看屋時,可找朋友或是親戚結伴同行,兩人當中,透過一人扮白臉、另一人扮黑臉的方式,透露房子有哪些條件不足的地方,藉機談出更好的價格。
第五招:中古屋適用的挑三揀四法
若看的房屋是中古屋,《賣厝阿明》建議,可試試「挑三揀四法」,向賣家提出重修管線、重整牆面等,因為這些花費龐大,可藉此要求賣家給予讓價。不過《賣厝阿明》提醒,第四招與第五招需根據事實反映,切忌盲目亂喊。
第六招:善用團購以量壓價
《賣厝阿明》表示,第四招所提到的找親朋好友結伴同行,盡可能找的是也有購屋需求的人,這樣「揪團看屋」有機會以量制價,買到更便宜的房子。
臉書粉絲專頁《賣厝阿明》,日前分享買屋6大殺價法。圖/臉書粉絲專頁《賣厝阿明》提供
臉書粉絲專頁《賣厝阿明》,日前分享買屋6大殺價法。圖/臉書粉絲專頁《賣厝阿明》提供
 

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帶租約的房子能買嗎?簽約前先做這件事

好房網News記者王惠琳/台北報導
買房若是遇到前任屋主出租給房客的租約尚未到期,到底該不該簽約呢?以投資客來說,買房目的若是出租,帶租約的房子就可以直接用來判斷投報率;但若是自住型買家,就需要評估舊租約是否會影響到入住時間以及銀行貸款。
依照《民法》「買賣不破租賃」原則,只要租約先於買賣合約成立,新的屋主就必須承接原有的租屋合約。自住型買家簽約前需要留意租約何時到期,以免發生房客拒絕讓新屋主入內驗收點交的狀況。
買房若是遇到前任屋主出租給房客的租約尚未到期,到底該不該簽約呢?示意圖/好房資料中心租屋廣告情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
另一個最常受到買賣不破租賃原則影響的,就是貸款。買房向銀行申請貸款時,若是帶有租約,銀行都會要求新屋主換新約,主要是為了避免申請人繳不出貸款時,銀行無法排除租約法拍,因此若是沒有換約,極有可能會增加貸款失敗風險。
然而在過去法院實際判例,房屋買賣成交後,並不需要另立新租約,舊租約自然由新屋主承接,也就是基於買賣不破租賃原則,換約並非房屋所有權轉移的必要條件。 為了避免簽約後房客拒絕換約,影響核貸,或是獅子大開口要求補償金才換約,買方可以事先在合約中註明分階段付款,確定換約完成之後才支付尾款,以避免不必要的麻煩。
 

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武漢肺炎影響房價?專家:可用實價登錄8折價來談

好房網News記者李彥穎/台北報導
台灣房市從2016年的谷底,一路低迷4年,2019年的全國移轉棟數,好不容易回升到將近30萬,原本普遍業界看好,2020年的年房市將穩定成長,沒想到突然受到武漢肺炎攪局,不少人擔心又會衝擊台灣房市。對此天時地利不動產總經理張欣民表示,短期來看,房價的確有降價空間,民眾可以嘗試用「實價登錄的8折價」來談談看,但是台灣的防疫經驗已經非常充足,預料長期對於房市的影響仍有限。
台灣的房市,受到傳染病疫情,嚴重影響房市,最明顯就是在SARS期間,當時的房價跌幅超過6成,但是SARS過後,房價就一路上漲。張欣民表示,當時的台灣房市,原本就處在低房價、低利率,以及低稅率的「三低」環境,SARS一來,剛好順勢將房市打趴,但是現在的時空背景和SARS期間完全不一樣,因此疫情對房市的影響就有限。
 
天時地利不動產總經理張欣民表示,民眾擔心武漢肺炎疫情,不願意外出看房,有可能導致部分建商祭出促銷手段。好房網News資料照片
武漢肺炎疫情擴散,許多民眾都開始囤貨口罩。 圖/記者劉明岩 攝影
張欣民表示,台灣經過SARS期間,已經累積足夠的防疫經驗,因此面對這一次的武漢肺炎,防堵疫情的成效相當不錯,到目前為止,台灣都沒有出現死亡案例,也沒有社區感染的情形,因此目前疫情對房市的影響,其實以「心理層面」居多。
張欣民表示,目前因為民眾擔心武漢肺炎擴散,因此比較不願意外出看房,但是如果政府控制得當,說不定一個月左右,疫情就會結束,到時候房市又會回歸到基本面,因此以目前的台灣房市體質,今年仍然不會看淡。
至於民眾最關心的房價,有沒有可能因為武漢肺炎疫情而下跌?張欣民表示,部分建商為了爭取民眾來看房,有可能因此祭出降價優惠,民眾也可以嘗試用「實價登錄的8折價」來談談看,但體質越好的建商,越不容易談價。若是疫情超過三個月,甚至長達半年,或是有社區型群聚感染發生,這時房價才可能出現腰斬的情況。
實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
 
全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

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 盧振池

內政部公布去年(2019)全台的建物買賣移轉棟數突破30萬棟的紀錄,此數字為國內房地產市場的景氣向下修正以來,第一次站回30萬棟的關卡,讓房市業者、首次購屋者、置產族紛紛看好今年的房市表現可以延續去年的熱度。不過,此時偏偏有武漢肺炎的疫情來攪局,讓業界預估今年第一季的房市買氣,可能因為民眾的憂慮以及減少岀門看屋而衰退一成以上。但是也有民眾記取上次SARS疫情結束後房價大漲的經驗,打算趁此時機逢低進場買房子。


▲現在的房地產和當年SARS時期房市的時空、背景都不相同,購屋進場的準則不一定能一體適用。

 究竟上述哪一個想法才是對的?有購屋或是置產需求的民眾應該等一等、還是現在就進場?房市業者認為,從去年全台建物買賣移轉棟數創下近5年來的新高紀錄,年增率甚至達到8%來看,國內的房市景氣復甦已經是不可否認的事實,尤其近年來的房市買盤都是以首購族、自住客為主的穩健因素,民眾的購屋貸款餘額更是屢創新高紀錄(去年12月份暴增565億元),未來不致於因為突發性的疫情而反轉整個房市多空局勢,一旦疫情趨緩或是民眾的疑慮消除之後,房市的景氣勢必會重回復甦之路。



 因此建議有購屋自住需求的民眾若是找到合適的新屋,而建商也願意在此疫情中提供更多讓利時,可以大膽買下房子,尤其可以優先挑選有讓利的預售屋建案,因為等到預售屋蓋好之後,疫情早就已經結束、房價也回升大半了。然而,如果全球的疫情持續升溫,不但影響民眾看屋、購屋的意願,建商及代銷業者也可能採取暫停銷售、或減緩建案銷售的策略,屆時民眾就算想要等著建商自動拉大讓利空間,恐怕也難以如願。


▲房市的突發性利空岀現時,建商可能加大讓利空間,也可能暫停銷售避風頭。

 至於投資人或置產族期待當年SARS疫情結束後,房價大漲的情況再次發生而想趁此時機進場前,得先想一想:當年的房地產市場景氣、房價都處於長期的低檔區域,SARS疫情結束之後才走向10年的大多頭行情,現在的房價、房市景氣都不算太差,餘屋量也比較多,所以就算武漢肺炎疫情的利空結束,之後的房價可能不會岀現當年大幅飆漲的盛況,想搶短線的投資人得好好思量一番。


▲想趁疫情逢低買屋置產?選擇優質的地段仍是不動產獲利的不二法門。

https://news.housetube.tw/6622

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趁武漢肺炎伺機進場?台北這幾區可撿便宜

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
武漢肺炎來勢汹汹,不少人認為房價將受衝擊,入市機會大增,已有房市專家表示,多數屋主、賣方已有SARS經驗,想危機入市的買家,這次恐無低點可撿,但建議仍可積極出價議價,受疫情影響,看屋的意願多少受影響,自然議價空間或許有機會變更多。
根據台北地政局統計,1月移轉買賣棟數較2019年下滑16%。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,由於1月適逢春節7日假期,導致房市交易天數減少,加上2019年基期較高,交易減少屬於必然。另外全球關注近期武漢肺炎疫情爆發,加上股市影響經濟等不確定性增加,短時間內房市恐受衝擊,建議有意售屋的屋主儘早展開汰弱留強的資產安排,讓現金落袋為安。
武漢肺炎房價衝擊不大,專家建議仍可積極議價。圖/截自Pixabay
房市專家胡偉良列出買房時千萬不能有的5種愚蠢想法。示意圖/截自pixabay
謝志傑表示,因為受武漢肺炎影響,看屋的意願多少受牽連,但趁現在進場或許有更多議價空間。他分析,捷運仍是目前重要考量因素,為了工作往返的便利性,交通建設往往成為民眾選房的必要條件,「逐捷運而居」自然成為購屋評量標準之一;根據實價登錄資料顯示,去年前10月台北市以中山國小站、新北投站、內湖站、古亭站、西門站的周邊房市成為前五大成交量的區域。
謝志傑分析,去年中山國小站以交易量313件居冠,新北投站與內湖站則以254件與245件分占二、三名,主因中山國小站周遭生活機能完善,附近產品型態多元,加上住宅每坪成交均價58.6萬元,較台北市中心其他捷運站相對親民,因此吸引不少自住客購屋。而新北投站因房價「4字頭」最為親民,吸引不少首購族進場購屋。內湖站則受惠內湖科學園區的蓬勃發展,吸引高科技產業與企業總部進駐,龐大的就業機會也帶動購屋需求,讓不少科技人就近落腳,選擇在具備交通優勢的捷運文湖線沿線購屋,讓內湖站受青睞。
謝志傑說,今年古亭站與西門站均有雙捷運優勢,在交通便捷性大增,且古亭站還有明星學區加持,讓捷運站周邊購屋需求穩定。謝志傑指出,台北捷運營運至今已近24個年頭,已是雙北市交通運輸的骨幹,也成為大台北地區民眾通勤、觀光重要的大眾運輸工具,因此「逐捷運而居」的觀念深植民心,民眾若有購屋需求可以從捷運站周邊下手,有機會找到不錯物件。
資料來源:永慶房產集團提供。   單位:萬元/坪
圖/好房網新聞中心製
另外,以去年中古屋成交的行情來看,萬華區和文山區的公寓均價3字頭都還找得到,大同區、士林區、北投區、內湖區、南港區,平均4字頭,若不是以捷運宅做考慮,往外延伸的區域都有機會找到理想物件。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/967440246802.html

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2020-01-31 18:07:41聯合新聞網 建築安全履歷協會理事長 戴雲發
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每個人買房在意的條件都不盡相同,有些人很注重採光,希望整間房子通風明亮;有些人則很注重安全性,不論房屋的結構安全或是建材是否環保無毒。我們都很想買到理想中的「好宅」,但所謂的「好宅」又該具備些什麼樣的條件?建築安全履歷協會的戴雲發理事長就曾早在2008年六月號的遠見雜誌發表過「買豪宅前要先挑好宅」,除了建築看不到的內在結構是影響房屋安全的至大關鍵之外,還要包含其他面向,才是一棟能讓消費者安居樂業的好宅。

●好宅的五大要素:

一、建築造型外觀與環境品質

融合四周環境、在地文化而不突兀,詳細規劃何處該退縮,與環境、街道景觀考量其高低、融合之綠美化景觀,石材切割、磁磚規劃、塗料色彩規劃美學,並考慮磁磚大理石不掉落、外牆防汚染及白華問題設計,讓社會大眾覺得即使是人工的建築,一樣很友善。

●建築物造型外觀設計
●建築物造型外觀設計
 

 

二、舒適優雅的生活空間

建築坐向方位配置及主出口合理便利性,浴廁、房間最小適當使用空間尺度及通用設計考量;室內採光、隔熱遮陽、通風換氣,保持室內自然空氣品質,室內往外看的穿透性、視野,室外往内看的隱私性是否同時兼顧。

三、百年建築結構安全

住宅的本質就是居住,滿足居住的各種需要,最基礎的是建築的安全性和品質的耐久性,建築內部的鋼筋韌度及支撐力,與混凝土施工品質的好壞,二者攸關整體結構安全的成敗,間接導致建築結構是否防裂、防漏水壁癌等。採用百年耐久且精緻細膩的施工工法,符合「優良的結構系統規劃與設計」及「精準確實的施工品質」這兩大要點,建造出安全又耐震的建築物。

●Alfa Safe系統鋼筋工法
●Alfa Safe系統鋼筋工法
 
●Alfa Safe系統模板工法
●Alfa Safe系統模板工法
 

四、設備機電及物業管理與時俱進

機電、水電、消防、瓦斯、弱電之管線,儘可能不進結構體,管線當層檢修更換,系統化管線接管接合,並預留管路為未來生活的可擴充性做規劃、增加維修便利性及使用替換的可能性。智慧化生活居家安全監控、遠距醫療照顧,在評鑑建築數位化體系中都是很重要的項目,目的在使建築物的使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

五、健康無毒的安心環境

近年來綠建築設計概念,如節能、保水、淨水等系統,及注重健康空氣品質,如防霉、防塵蟎、防PM 2.5,日趨重要。節能環保的目的是能住的更舒適,營造健康環境,不能僅求美觀,同時也要注意建築的耐用性與易維護性。

一般消費者可能不一定懂建築專業,但鼓勵每個人都要自我提升,多問、多看、多聽,尤其是要有最基本的結構安全觀念,要打破以往的迷思,了解只要建設、營造公司找到好的設計施工團隊,優良的設計規劃與精準的施工品質才可達到結構真正安全的標準。否則因為過去消費者鮮少過問建築結構安全相關問題,建設、營造公司自然較不會著墨於此,反而讓建築的外在美觀來決定房屋的價值與賣點。

未來好宅離不開對住宅性能的持續研究與要求,滿足家庭居住使用需求、實用且好用的、住得舒服舒適的住宅,不管在過去還是未來,都是有價值的好宅。建築不只是一棟建築物,更是精神上的庇護所,當好宅能響應居住者想要珍視的情感需求時,那就是理想的家,也就是有價值的好宅。

https://house.udn.com/house/story/11119/4302121

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2020-01-31 14:55:43聯合新聞網 綜合報導
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台中街景圖。 聯合報系資料照片/記者趙容萱攝影
台中街景圖。 聯合報系資料照片/記者趙容萱攝影
 

多數人買房都會尋找仲介幫忙,目的就是希望透過房仲找尋到自己喜愛且價格合理的房子,但有位網友約了一位房仲看房,出價後對方不給議價的空間,每坪還多加了3萬元,這名網友抱怨價格快跟預售屋一樣了,沒想到房仲還轉而跟他推銷新成屋,讓他覺得很失望。

這名網友在PTT表示在台中看中一間房子,想買來自住於是便約了房仲看房。看了幾次之後覺得還滿喜歡的,原PO就上網查詢實價登錄,他說近一年平均價是一坪19萬元,最高價是一坪20萬元,因此決定先出19再出20。但原PO才剛出價,就立刻被對方打槍說「屋主表示一坪沒有22萬以上就不用談了」,房仲還跟著附和說「未來房價一定漲,所以一坪22萬很合理」,甚至還說「如果按照實價登錄買得到,我們早就自己買了」,一番話讓原PO聽了心想「房仲自己扮先知預測房價就算了,還跟著哄抬價格,難怪房價居高不下」。

原PO跟房仲表示有看到附近的新建案價格在每坪23到26萬元,車位還另計,若屋主要求每坪要在22萬以上,那他還不如買預售屋就好了,沒想到房仲聽完反而轉向推銷新成屋,讓原PO很傻眼,直呼「難得看到喜歡的物件,卻遇到這種房仲真的很失望」,他想問問其他網友的看法,「房仲這樣心態是正常的嗎?還是實價登錄真的只是參考用的?」

貼文引來網友看法兩極,有人對於原PO的想法不以為然,「所以呢?沒照你的價格就不行嗎?你又知道屋主的底價多少?還有,房仲為何不可以買客戶的房子?法律規定的嗎?」、「你覺得預售能賺,那就去買預售啊,房仲態度硬你就不要理他,有這麼玻璃心需要來討拍?還是房仲應該要壓著屋主降價求你買才愉快?」、「通膨一直漲為什麼房子不能漲,現在不買以後更貴」。

也有網友建議多問其他房仲再來決定,「換房仲比較好」、「換個仲介問看看,就知道是屋主心態高還是仲介哄抬價格」、「同一個物件也不一定只有他在賣,你可以問問其他人啊」、「換一個房仲問問看,不過有時候真的是屋主很硬,cp值高的物件也不一定會上網,早在上網前投資客就會想買了」。

還有網友對於實價登錄有意見,「實價登錄是給賣方加價用的,看實價登錄永遠買不到房子」、「對熱門地段而言,實價登錄只是賣方的起標價而已,看誰喊的高,賣方一定是希望賣越貴越好,這種就看你要不要買單」。

https://house.udn.com/house/story/5888/4313736?list=thumb

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買房選「邊間」缺點數不完?這樓層的問題最多

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
大家都知道買房選邊間最大的好處是「通風好」、「採光佳」,但其實挑選「邊間」也是有學問的,建築師林淵源表示,選擇要素涵蓋很多眉角,雖然有採光、通風佳的優勢,但其實缺點也很多,所以並不是選邊間就一定最好。
日前有網友在PTT論壇上發文,對於自己「住邊間」而感到後悔,他認為「住邊間真的超級吵,半夜車子來來去去,簡直比鬧中取靜的房子還糟」,文章一po,網友也表示:「不會啊!邊間的優點很多,你們家一定是住在低樓層!」、「低樓層選邊間就比較不吃香。」
雖然邊間有通風、採光佳的優勢,但是否適合自己卻因人而異。圖/截自photoAC
圖/摘自photoAC
原po還在留言處透露,「自己住的雖然不是在大馬路邊,但確實是低樓層的房子,而且還是一條路連接另外兩條路,每天的噪音真的快讓他無法忍受!」許多網友也紛紛為原PO抱不平,「大馬路邊的話真的吵!一定需要氣密窗」、「早起或半夜鬼叫的、辦大型活動製造噪音的,還有改車的,半夜飆巷弄街道,根本讓人受不了」、「如果是租的,我就搬了。」
事實上,建築師林淵源曾受好房網採訪時提到過,一般人都因為通風、採光的優勢而選擇買邊間,但是不是真的最適合自己卻因人而異,譬如若位在低樓層的邊間,因為處在較低的位置,距離馬路相對貼近,而邊間大部分會是兩條路的交界點,車流相較之下也會比較多,所以噪音跟沙塵量會直接影響住戶;尤其現在空汙嚴重,長期下來恐會影響健康。
林淵源也提到,邊間雖然通風較好,但若碰上陰雨綿綿的季節,屋內較容易潮濕,長期下來家具也較容易損壞,尤其當颱風來臨,因為邊間通風好以至於對流效應強,面對颱風,居家防護相對較弱,而且當匯集大量溼氣時,邊間側面牆若當時施工不確實,時間久了,就會產生壁癌,到時候還得必須花錢翻修。而且一般來說,建案都會把較大坪數戶型放在邊間,較小坪數的則夾在中間,比如邊間若是四房,中間戶往往就是二至三房;坪數直接影響的就是購屋預算,邊間往往價位都會比較貴,所以如果有預算控制,這點當然也要列入考量。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/193240246557.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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買房一直是最需要花時間考慮的課題,許多人認為,除了價錢以外,還有生活機能、交通,工作,甚至關乎到小孩的未來。有一位打算買房的民眾正猶豫著,到底要選擇「台北市的老公寓」還是「新北市的新大樓」?不過,對於此問題,網友卻一面倒選擇「它」。

原PO在PTT的房售資訊板上發文詢問,他身為雙薪家庭,正在考慮要在何處買房,如果有小孩的話要優先選哪個?他認為「台北市的老公寓」交通方便,甚至不用搭交通工具,走路就能到。此外,附近的電影、百貨都相當方便,生活周遭一堆名店,能夠省下去外縣市的時間。但是屋齡逼近50年的老公寓就必須每天爬樓梯、追垃圾車、等包裹,最困擾的就是停車位的問題。

然而,新大樓除了上班時刻要排隊近台北市外,全新住宅、有電梯、有管理室,停車位都準備妥當,只是假日到北市就得人擠人、找車位。價錢差不多,全新住房感受,仍使原PO猶豫不決,抵擋不住台北市蛋黃區的魅力。

不過,PTT網友卻是一面倒認為應該選「新大樓」。不少人覺得住新房子才好,有人就舉例,「朋友大安區老公寓,裡面裝潢再好,還是看得出老感」。另外裝潢在新屋也能用比較久,與其買老房子再等20改建,不如直接住新房,畢竟「人生就那幾年,何苦?」況且,百貨、電影並不是每天的休閒活動,不需要住那麼近;反倒是新北捷運越蓋越多,有小孩住新大樓絕對無誤!

尤其,網友真對原PO有小孩的條件,認為「電梯」、「車位」和「學區」為最重要考量。當然還是台北市學區最好,但新北新大樓有公設,請家教方便,交通也可以選靠近捷運的。不過,最重要的是要看影不影響上班,網友指出「如果都沒有上班時間跟必須進公司的問題,住在哪就沒問題」。

文章來源:PTT:HomeSale

(中時電子報 許立穎)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/211212.html

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