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還在癡等房價下跌?專家:「這樣做」才是個聰明人

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
日前有網友在《Mobile01》表示,「現階段買房,正是高點,千萬別衝動下手」。文章一po,引起網友熱烈討論,更有人認為現在應該是低點才對,因為未來還會繼續再漲,現在應該是算便宜的了,對此,專家認為,對於現階段想買房的人來說,不應該執著在高點亦或是低點,能買到符合自己期待的房子,比什麼都重要。
這名原PO表示,「台灣依照現在的炒作,房市已達到一個高峰,不動產後市絕對是看跌,但還是很多人在那邊喊高等著人來接自己的盤,所以如果房子真的買在這時候,就跟盤子沒兩樣」。但卻有網友認為,「觀察這幾年房市走向,其實房價從來沒有低過,反而是不斷的在攀升,因此認為目前也還不是最高點,現在不買,以後只會更高」。
自住購屋不必等到最低點,符合需求最重要。圖/好房網News記者黃暐迪攝
圖/好房網News記者黃暐迪攝
對此,房產專家張欣民認為,房價下跌不但有得等,且下半年還有機會創下新高。因此,他認為,與其等待房價何時下跌,倒不如勤做功課,讓自己買到CP質高的房子,對於剛需者來說,買房是迫切需求,是為了自住,無謂的等待也是浪費時間,在無法壓抑房價的時代,至少可以讓自己買到不吃大虧的房,所以張欣民強調,「自住購屋不必等到最低點,符合需求最重要」,畢竟何時是最低點沒有人猜得準。
張欣民建議,現在待售的房子多到讓你可以慢慢找,所以仔細挑很重要,首先自己的訴求當然很重要,但有些卻不一定是必要條件,有時候過於執著,反而會錯過很多好的房子,至於蛋黃區的房子一定適合自己?他認為不盡然,因為必須考量自己的成長環境和工作地點,用時間換取更大的空間和金錢,也是一種改變方法,「時間房價」是目前年輕人買房的趨勢,就算部分區域生活機能並未成熟,但為了能找到物美價廉的物件,就必須斟酌與考量自己未來是否能接受,才能達到一定的平衡,以長遠來說並不會吃虧,所以不僅能滿足自己的剛需也可以省下不少錢。
另外張欣民補充,以現在低利的環境,若真有能力買房,其實並不吃虧,只是「物件」的挑選要更精打細算,房子的好壞與周遭的價值都是參考指標,也不能過於心急,只想著撿便宜的心態,是很難買到心儀的好房。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/182712264170.html

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2020年7月2日 上午8:27

作者:Yahoo房市觀察員 / 黃敏婷(地產秘密客版主)

今年初爆發疫情後,重創各產業經濟,旅遊業各個業績崩跌,房市更是乏人問津,接待中心來人下滑,成交量明顯受到影響,原本預期接下來房市應該沒什麼起色,沒想到在疫情控制穩定後,突如其來的報復性消費力瞬間爆發,國旅、餐廳業績爆炸性的猛烈成長,假日旅遊景點飯店幾乎一房難求,住房價格已全面上漲,甚至延燒到房地產,「這波報復性買房,就連以往詢問度冷清的豪宅都動了!」銷售人員指出。 

 
後疫情時代,首購族買房攻略。

房市愈是熱,愈要留意未來市場走向!千萬別被銷售人員話術給沖昏頭,有幾大必知重點幫你歸納清楚:

第一、產品供需面

「雖然房子是拿來住,不是當作炒房的工具。」但還是必須考量到未來市場接受度及轉手性問題,據統計,台灣人一生平均換屋1~2次,對首購族來說,買對房更是重要,打個比方,若你挑選的物件,占整個社區戶數比例超過2/3,或是在推案量大的重劃區裡,幾乎都是同類型的坪數,未來勢必有市場競爭性的問題,如果別人有本事拿到更便宜的價格,或是投資客急於降價轉手,必定會影響到你的售價,市場供需面須先考量。

第二、品牌很重要

「一分錢、一分貨!」為什麼品牌好的建商,總是比區域行情貴上1~2成,但你會發現,品牌不錯的建案,通常單價高,但詢問度卻不差,甚至在市場上很搶手。早年資訊取得不易的時代,大多只能透過傳統媒體或身邊親友打聽,現在時代不一樣了!建商評價在網路上全都露,這家公司過去興建的業績、施工品質、售後服務是否完善,成為了消費者買房的主要依據,在資訊爆炸的時代,關於建商品牌,消費者更會放大檢視,須仔細做好功課再出手,以免買到地雷屋得不償失。

第三、誤踩地雷區

以往大家都說買房要挑蛋黃區,最好是市中心最精華的地段,但前提是,除非你本身是富二代,有個富爸爸撐腰,不然一般人怎麼可能買的起天龍國呢?既然住不進大安、信義區,但也要選對地段。「不見得所謂好地段,只限定一線城市,其實,每個區域都有屬於自己的蛋黃區。」即便是重劃區,也必須選擇機能相對成熟的區段,最好緊鄰捷運、學區、公園、商家皆可步行快速抵達, 就如同重劃區,靠近捷運、商場的地段,單價幾乎是當區最好,且詢問度交易量相對熱絡,相較地段偏遠的區塊,即便過了三、四年,價格始終拉不上來,甚至出現房價下跌的情形,首購族若打算未來換屋,建商品牌、產品規劃、地段條件都很重要,滯銷賣不掉將會是最大問題,下手前得仔細評估清楚。

◎本文章內容僅反映作者個人意見,不代表Yahoo奇摩立場。

https://reurl.cc/rxqVVN

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2020/06/25 10:00:00

記者陳韋帆/台北報導

端午節4天連假到來,不少購屋族也趁著此時去看屋,屋比房屋總監陳傑鳴表示,簽約前務必先將合約看清楚,否則衝動簽約的話,很有可能將來會面臨付不出房貸,最後房子淪為法拍的窘境。

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▲買賣合約有5天審閱期,所以應先帶回家仔細查看,沒問題再簽約。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴指出,首先,依據現行規定,房屋買賣合約內容需符合「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」或「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾購屋時需特別留意買賣契約書的各項規定,善用5天的審閱期,把合約帶回家仔細看清楚,確認沒有問題後再進行簽約。

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▲要留意低月付只是將還款時間拉長,當心自身財力負擔能力不足。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

此外,近年不少預售屋主打「低首付、低自備、低月付」這類廣告詞,讓消費者覺得買得起房,但其實低自備款或首付款,購屋者付的錢並沒有變少,而低月付也只是將還款時間拉長,總利息甚至更高,購屋者在買預售產品時,須特別留意自身財力負擔問題。

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▲中古屋有時候現況問題多,建議要詳閱「不動產標的現況說明書」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

至於成屋的部分,因中古屋屋齡大、現況問題較多,有些不肖屋主會在售屋時故意不告知或草率帶過房屋實際狀況,建議買方要詳閱「不動產標的現況說明書」,如屋主未誠實告知,之後發現可依民法提出撤銷或提起刑事詐欺告訴,若經仲介買賣,還可依照消保法或不動產經紀業管理條例對房仲業者主張權利。

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▲陳傑鳴建議,買房前要多比較、打聽,避免買到地雷屋。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

最後,陳傑鳴提醒,買房是人生大事,建議消費者要選擇信用良好的建商或仲介公司看房,若看上喜歡的物件也別衝動,仔細詢問多方意見,如問管理員、鄰居、里長、轄區派出所等,並留意網路上相關訊息,以免買到地雷屋,造成後續的交易糾紛,反而得不償失。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=764279

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2020-06-22 02:00經濟日報 黃雅文(富拉凱投資銀行財務顧問) 
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報系資料照
報系資料照
 

 

 

評析

台籍個人在上海出售房產所得完稅後可自由匯往境外,不追溯當時購房資金來源。

台籍個人在上海買房須根據2018年7月2日公布的《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》,必須滿足幾項條件後,台籍個人才可以在上海享有購買一套居住用房的額度,首先是計算到在上海購房之日起要有連續滿一年的勞動合同,及相對應的個人所得稅或社保繳納證明。

其次是台籍個人(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在上海無房且購房用於自住的書面承諾,這和上海於2016年3月公布的規定,要求非上海籍大陸人員須以家庭爲單位且社保需連續繳滿五年才能在上海購房的限購政策相比要寬鬆許多,要注意的是台灣居民目前仍無法以個人名義在上海購買辦公室、商鋪等「非居住」用房。

至於台籍個人的購房資金來源,可以用在大陸取得的合法收入,也可以向大陸當地銀行貸款,也可以從境外把購房資金匯入境內台籍個人帳戶,大陸銀行會審核資金來源合法性與真實性後,辦理外匯資金結匯為人民幣,同時將結匯後的資金直接劃入房地產開發企業或二手房轉讓方的個人帳戶。

台籍個人若是出售房產,在大陸銀行辦理出售房產的資金匯款到境外同名帳戶前,須憑售房合同、交易稅單向房產所在地稅務機關辦理對外支付稅務備案,完成稅務備案手續後,再憑稅務機關蓋章的《服務貿易等項目對外支付稅務備案表》、售房合同、身份證件等,向大陸銀行辦理匯款作業。

要特別注意的是,和其他外匯管理政策不同,台籍個人將出售房產後的資金要匯往境外個人帳戶時,並不會追問當初購房資金來源,而且目前僅允許以外幣形式匯往境外,且匯出金額不得超出稅單中房產轉讓金額扣減相關稅費後的餘額,若房產實際成交金額低於稅務機關核定出售金額,那有些大陸銀行會允許用稅務機關核定金額進行購匯。

另外,台籍人員在上海購買居住用房所承擔稅費,主要在契稅,如果是購買90平方公尺以下的普通住宅,那契稅為1%,如果是大於90平方公尺普通住宅則是1.5%,至於非普通住宅則按出售價的3%徵收;除契稅外,還有交易手續費、交易登記費。

目前台籍個人出售上海房產,土地增值稅和印花稅都是免徵,只有增值稅和個人所得稅。

1、增值稅

 台籍個人將購買不足二年的住房對外轉讓,須按5%的徵收率全額繳納增值稅,但若是出售購買已滿二年的普通住房,則免繳增值稅;另外出售二年以上的非普通住房,是以出售金額減去購買住房金額後的差額,按照5%繳納增值稅。

2、個人所得稅

台籍個人轉讓家庭名下滿五年且是唯一的住宅,可免繳個人所得稅,但若轉讓的是不滿五年,或是滿五年但不是家庭唯一住宅,則按照獲利的20%稅率繳納個人所得稅,萬一無法提供準確的房產購入金額,則普通住宅按全額的1%繳納個人所得稅,非普通住宅按全額的2%繳納個人所得稅。

要注意的是,由於上海官方制定的普通住房標準常低於市場價格,所以目前上海成交的房產大部分屬於非普通住房,台籍個人還要留意,如果稅務機關認爲房產成交價格低於核定金額,則會按稅務機關最後核定的合理交易金額繳稅。

(本文發自上海,網址www.myChinaBusiness.com

https://money.udn.com/money/story/11038/4651365?from=ednappsharing

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財經中心/綜合報導-2020-06-22 08:00:00

▲小家庭如果想在雙北買房子,專家建議,離長輩近、空間夠、近捷運站是好選擇。(圖/信義房屋提供)

網友在PTT上列出若有一位小孩或即將有小孩的小家庭,在雙北購屋優先考量,並且還羅列出10項購屋要點,房市專家一致認為,年幼小孩或小孩即將出生的家庭,以距離父母近的區域為優先考量,其次則是和選擇2房或3房,更甚建議選擇離捷運站點,縮短通勤時間。


有網友在PTT版上留言,小家庭想在雙北買房,優先考量的重點是甚麼,引發不少網友討論。該名網友提及如果是只有一個小孩或是即將要有小孩的小家庭 以下選項各位在雙北買房的前3名優先順序是什麼? 1.離父母近,可支援照顧小孩。2. 離工作地點近。3.周遭生活機能好。4.空間,2房或3房。5.離台北市中心精華地帶近。6.離捷運站近。7.屋齡。8.有電梯。9.學區好。10.路大條不擁擠重劃區的環境。

由於網友提到是只有一個小孩或即將要有小孩,得以想見是年輕夫妻的可能性較高,房市專家一致認為,先以居住長輩附近,可減輕負擔,且能兼顧工作為優先考量。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議有小孩的年輕夫妻買房,以「離父母近,可支援照顧小孩」、「離捷運站近」和「空間,選擇2房或3房」為前三大考量。他分析說,先能安頓好小孩,才得以在工作和照顧小孩取得平衡點,可由此出發點評估購屋條件。至於學區部分,若房價相對低好入手,若房價相對高,其實寄放戶口也是一種解決的方式。

除了認同以照顧小孩為第一考量,安新建經業務經理張凱智則認為,離工作地點和近捷運也同等重要,可縮短通車時間,增加與小孩相處時間外,捷運站旁生活機能佳,有助於小家庭的生活品質。

信義房屋新店中央店主任高禕婷表示,居住長輩附近,可互相照應外,讓年輕人可更有餘力打拼事業,並且兩夫妻應先評估2房或3房,得以支應未來會增加的人口數,以免小孩出生後,就得緊急換屋。至於學區部分,高禕婷則認為,若能力許可範圍內,可提前一步到位,也是免除未來寄戶口的麻煩。

https://www.nownews.com/news/house2/5022317

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不少人在買房子前,會以價格、交通便利、學區等因素作考量,而房子的品質也很重要,有些人則以找知名營造公司為首選。日前有一名網友提到,房子裝潢過後,基本上就看不出房屋的品質,因此詢問是否要找知名的營造公司較妥當。

一名網友在ptt表示,房屋在經過裝潢後,原貌也看不出來了,不清楚建造時是否有偷工減料,認為是否要找知名營造商,品質也會相對穩定,「買房子找大家營造公司是不是會比較有保障呢?還是小家反而用料實在物美價廉?」。有些網友認為「是有差,但好的營造通常也很少蓋一般建案」、「千金難買好鄰居」、「大間的營造好像也只是包給中型,再包給小型的」。

還有人認為,營造商承包的廠商才是品質關鍵,「品質好壞全看小包、粗工、臨時工有無品質意識,跟營造商無關,手套、菸蒂、檳榔渣丟的到處都是,反正灌漿就看不到」、「貴一點就是多賺一點,經營品牌的目的就是要利潤啊!但分層發包下去,又不是營造廠董事長給你蓋房子,是那些一天領不到幾千元的粗工好唄,而且只要沒認真盯都嘛隨便做」。

文章來源:PTT原文/passing

(話題 鄭玉如)

 

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2020/06/22 10:58文/記者朱語蕎

不少人糾結該買公寓還大樓,專家提出三大面向,供民眾參考。(資料照)

不少人在購屋時,總是對公寓或華廈商品難以抉擇,專家提出三大購屋面向,還有隱形成本也別忽略,全盤考量自身需求,才能買到適合的產品。

 

觀察六都各區域主要交易熱區的公寓與華廈大樓單價,公寓與華廈大樓通常會有10%30%的價差,這與產品本身的機能條件有關,且在合理的狀況下,同區段內的華廈大樓應該會高於公寓的價格。

 

中信房屋研展室副理張漢超表示,價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同,就單價而論,公寓雖看似比起華廈大樓來的划算,但入住後的管理與維護可能都得靠自己,其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算。

 

三大購屋面向 挑選最適合產品

張漢超建議,購屋前先評估個人所能負擔的房價,並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算,此外入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支,也別輕忽省略,銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低,另外公寓如果屋齡過高,室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修,相關費用最好預先估算為宜。
 

其次是釐清自身的居住需求,例如與長輩同住,那麼就得選有電梯設施的華廈大樓較適合,有些上班族下班太晚,趕不上清潔隊垃圾清運的時間,那麼選擇有管理的社區大樓也會比較適合。

 

另外入住後還會延伸其他費用,主要可區分為「稅」與「費」,稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡,通常相同的持有面積,華廈大樓的房屋稅應會比公寓來的高;費的部分最有感的就是管理費,社區大樓往往會依建物登記的面積乘以每坪固定的單價來收取管理費,好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障,整體居住環境會更為舒適,這與公寓大多是憑藉住戶自動自發維護公共區域的方式大不相同。

 

張漢超表示,無論是選擇公寓還是華廈大樓,如果是自住需求,那麼就應該要捨棄以「投資」的思維來買房,應優先以適合自己且能夠合理負擔的條件來看房子,那麼這樣才能順利擁有一個屬於自己溫馨的家。

https://estate.ltn.com.tw/article/9875

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自以為買新房增值卻慘賠?專家曝這些條件是關鍵

好房網News記者張庭甄/綜合報導
買新房子居住,除了環境乾淨可以享受到全新的公設、貸款條件也相對較好,房價也有較大的增值空間。但專家表示,若是買在重劃區,可能就得仔細考慮,未來的發展性是重要考量指標,否則可能會面臨賠售的下場。
有網友在臉書社團《買房知識(Q你的A)》詢問,如果重劃區的新房子一坪約60~70萬,而它對面40年的舊大樓一坪約50萬,總戶數近百戶,附近有捷運站、公車站和不錯的公立學校,若選擇購買舊大樓自住,再等待都更是否值得?
一般人都想要買新房子,但如果是新的重劃區,就需要注意地點好壞。示意圖/截自photoAC
雙方父母共有六間房卻沒得住,網友考慮是否再買一間?示意圖/截自photoAC
許多網友認為買新房子比較好,舊大樓等都更機會很低,「都40年了,等你用20年繳完房貸,剛好可以繼續花錢重整房子」、「買新的,舊的入手價錢太高,不建議」、「都更可能會等到天荒地老」、「近百戶等都更要等三代」、「說真的40年的房子,建物在沒價值了」、「大樓都更,困難指數高」、「都更不用想了,浪費生命」。
房產專家胡偉良曾表示,老舊房屋不論在居住舒適性及結構安全性能都不理想,因而將逐漸被市場淘汰,未來售價將跌落到只剩下土地價值,若因釘子戶的阻撓無法改建,而這些老舊房屋還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。
另外,房產專家張欣民也曾說,選擇買新房,住起來當然比舊房屋舒適與安全,房價也有較大的增值空間,但如果是開發不久的重劃區,就要先考慮它的所在地點,因新的重劃區要步入穩定,通常得經過至少7~8年的循環時間,才會逐漸成熟,所以在這之前的房價波動當然無法預期。張欣民也提到,重劃區的期程本身是個未知數,通常因為面積大,相對需要很長一段的開發時間,若想買房在重劃區,還得看未來是否有發展空間,政府的建設和資源,也有很大的影響。
張欣民說,買重劃區的房子雖然因提早進場可用較低的價格購買,但面對未來可能因趨勢波動的重劃區,價格下跌也是有可能的,最後也可能慘遭賠售下場。因此建議,如果決定選擇在重劃區購屋,那最好是鄰近舊市區,不僅可以彌補交通不便及生活機能的缺點,也不用花很多時間苦苦等待重劃區內的商圈成熟。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/162117262987.html?utm_source=line

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在很多國家,房地產稅一點都不溫和,在美國一些州,不管房子多大,也不管你有幾套、住多少人,只要有房子就必須繳納房產稅。

美國的房產稅賦

稅率由各州政府自己決定,每年稅額占房屋價值的1%到3%都有,紐約州和德州可以高達3%,加州大約1%。需要注意的是,政府會定期對房屋價值進行評估,再根據評估值來計稅,而評估值和市場的變化基本同步,房價漲,房產稅就交得多,房價跌,就交得少。

另外,美國房子的持有成本除了房產稅,還有價格不菲的物業管理費,部分州的持有成本甚至是高於3%的。

也就是說,在美國一些州,一套市價五百萬的房產,每年的持有成本最高可以高達15萬,即便按照中位數1.5%的稅率來徵收,也高達7.5萬元,如果在台灣,有幾個普通家庭可以承受?

另外, 對那種擁有一大堆房子的人來說,政府還有可能給予累進制的懲罰性稅率。

對房產徵稅不會降房價 但會衝擊其投資屬性

房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但這並不意味著政府想把房價打下來,因為房價如果真降了,房產稅也會減收,一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的「長期飯票」。

放眼全球,世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價,因為房地產市場的外部性太強,特別是與金融市場的關聯度極高,房價如果波動太大,往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓,任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。

經濟危機期間 房價比較可能下跌

當然,回顧歷史,房價大幅下跌不是沒有,但其發生的時機往往是在經濟危機期間,而非人為的調控。

諾貝爾經濟學得獎人羅伯特.席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數,該指數發現,從1890年到2013年長達123年的歷史中,美國房價真正大跌的只有兩次,一次是1929至1933年的大蕭條時代,另一次是2007至2011年的全球金融風暴時代,其他大部分時間表現為上漲與平穩。

如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現,美國房價在過去的一百多年中的年平均增長率約為3%,略高於美國2.8%的通膨率,這其實就是社會無風險利率水準。

三個應對建議

既然大環境與大趨勢不可對抗,個人應該如何決策呢?筆者想提出三點建議:

(1)購買有租賃價值的物業:

 

從紐約、倫敦、香港的經驗來看,租金是一個對沖物業持有成本的有利工具,以紐約為例,大部分房子的租售比高達5%,扣除2%的持有成本後,還能有不錯的收益,再加上每年2%至3%的升值收益,大致上算還不錯的。

(2)避開這三類房子

所以,在房地產回歸理性的時代,一定要重視租金價值,這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯:那些租金效益低的老舊房產、人口淨流出城市的店鋪、偏遠郊超大坪數等三類房子,可能會因為租金效益低而被拋售,甚至變得一文不值,而大城市中心那種租賃價值高的精緻小宅則可能會比較保值。

(3)房子是抗通膨的最好工具

從長遠來看,房地產市場的各項交易成本只會越來越高,而任何一個市場,其套利空間和交易成本都是成反比的,這是否意味著,台灣人靠買房子致富的機會已經逐漸改變?

對於抗通膨來講,放眼全球大部分國家,實在找不到一個比房子更理想的工具。而一些發達國家的房價之所以平穩,除了供求關係平衡,更重要的還是貨幣政策穩健。

如果說供求關係、交易成本對房價的影響是1,那通膨對房價的影響可能就是4甚至更多,小風小浪改變不了大江大河的方向。

房地產向來是一個複雜度特別高的領域,正反兩股力量的共存是很正常的,真正重要的是,我們得看清主力在哪裡。

(胡偉良│理財周刊1034期)

文章來源:理財周刊

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2020-06-20 11:05

▲▼台北房市,台北大樓,台北華廈,台北房產,台北不動產。(圖/中信房屋提供)

 

▲選擇公寓或華廈大樓需考量的層面各不相同。(示意圖/中信房屋提供)

記者張菱育/台北報導

要選擇公寓還是華廈大樓?經常是買方常遇到的選擇障礙。房仲業者建議,從產品特性考量之外,也別忘了回歸個人負擔能力與自身實際需求,而且入住後的「隱形成本」也要多留意,才能找到最適合自己的住宅類型。

觀察六都各區域主要交易熱區的公寓與華廈大樓單價,公寓與華廈大樓通常會有1至3成的價差,這與產品本身的機能條件有關,且在合理的狀況下,同區段內的華廈大樓應該會高於公寓的價格。

中信房屋研展室副理張漢超表示,價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同,就單價而論,公寓雖看似比起華廈大樓來的划算,但入住後的管理與維護可能都得靠自己,其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算,因此購屋前除了考量價格與CP值外,最好也要考量個人的實際居住需求,避免買到不適合的房子。

▲▼台北市北投區,北投房市,北投公寓,北投房產,北投街景,北投老屋。(圖/記者張菱育攝)

▲買公寓的管理和維護都要靠自己。(示意圖/記者張菱育攝)

張漢超指出,要先評估個人能負擔的房價,銀行對公寓能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低,所以購屋人需多估算在自備款的準備,另外公寓若屋齡過高,室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修,相關費用最好預先估算為宜。

另外,需確認自身的居住需求,若與長輩同住,則有電梯的華廈大樓可免去長輩爬樓梯的辛勞,而公寓對上班族來說,也要考慮丟垃圾時間,若趕不上清潔隊垃圾清運的時間,選擇有管理的社區大樓也許比較適合。

在入住後所衍生的費用也需考量進去,包括「稅」與「費」部分,以房屋稅來說,通常相通持有面積,華廈大樓的房屋稅會比公寓高,主要是因屋齡、構造條件等不同;費用部分則為管理費,社區大樓會依建物登記面積乘以每坪管理費單價來收取,而車位清潔費另算,好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障,但是公寓大多是住戶自動自發維護公共空間。

https://house.ettoday.net/news/1742348

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2020-06-20 14:00中央社 記者潘智義台北20日電
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觀察六都各區域主要交易熱區,中信房屋表示,公寓與華廈大樓通常會存在10%至30%的價差,這與產品本身的機能條件有關,在合理狀況下,同區段內華廈大樓應該會高於公寓價格。

公寓與華廈大樓怎麼選,經常是買方常遇到的選擇障礙。中信房屋建議,從產品特性考量之外,也別忘了回歸個人負擔能力與自身實際需求,這樣才能找到最適合自己的住宅類型。

中信房屋研展室副理張漢超表示,價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同,就單價而論,公寓雖看似比起華廈大樓來的划算,但入住後的管理與維護可能都得靠自己,其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算,因此購屋前除了考量價格與CP值外,最好也要將個人實際居住需求納入考量,這樣買屋才能避免買到不適合自己的房子。

張漢超說,首先評估個人所能負擔的房價,並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算,此外入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支,也別輕忽省略。

他說明,銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些,因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些,另外公寓如果屋齡過高,室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修,相關費用最好預先估算為宜。

其次是釐清自身的居住需求,他舉例,如與長輩同住,有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞,不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙,那麼公寓當然可以考慮。只不過有些上班族下班太晚,趕不上清潔隊垃圾清運的時間,那麼選擇有管理的社區大樓也許會比較適合,以免每天下班得匆忙趕回家追垃圾車。

類似這樣的居住需求,他直言,在公寓和華廈大樓間差異頗大,因此若對居住品質要求較高的話,那麼社區大樓會是比較適當的選擇。

不過,他說,居住品質也是有代價的,入住後是否有其他衍生的費用,負擔是否會過高,這部分也得事先評估。主要可區分為「稅」與「費」,稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡,通常相同的持有面積,華廈大樓的房屋稅應會比公寓來的高,這是由於所牽涉到的屋齡、構造條件不同所致。

他解釋,「費」的部分最有感的就是管理費,社區大樓往往會依建物登記的面積乘以每坪固定的單價來收取管理費,車位清潔費另加;好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障,整體居住環境會更為舒適,這與公寓大多是憑藉住戶自動自發維護公共區域的方式大不相同。

https://money.udn.com/money/story/5599/4648718

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建商有感讓利,愈來愈多新推案的「高價招牌」不再,買新建案不一定比較貴,根據數字科技旗下591新建案調查顯示,全台六都各行政區就有15區新建案成交行情比當地5~10年內中古大樓行情還低,台中市北區的新建案更比中古屋便宜了31%,為全台價差最大的行政區。

房地產業者分析,近年來房價修正之後平穩緩升,在建商有感讓利策略下,不少新推案價格平實、貸款成數高、付款條件輕鬆,而5~10年新大樓多屬於過去房市景氣最高峰時期的「高價產物」,但在市場流通中大多難以大幅降價,這類產品的行情反而成為當地房價天花板,因此產生愈來愈多新屋價格低於中古屋的「房價倒掛」現象,也吸引部分購屋族「買舊不如買新」。

根據591新建案以六都各行政區新建案成交價,與當地5~10年中古大樓成交均價比較,台中市北區達31%最高,桃園龍潭、新北八里、台南善化均超過二成,新北新店、台中大里亦超過一成。

台中市北區新建案平均成交價約每坪26.1萬元,較當地5~10年新大樓房價每坪37.7萬元,低了31%,主要因為北區區內為早期發展區域,有中友百貨、一中商圈等生活機能,對房價有一定支撐性,而新建案如「皇普莊園」等多為大型推案,量體價格能有一定讓利空間。

此外,包括北台灣的桃園龍潭、新北八里新案1字頭的成交價,與2字頭以上中古屋均價,也有二成以上的價差,龍潭區大樓建案集中在市區,生活機能好,為吸引當地年輕人購屋,大樓主推小坪數產品,平均單價約每坪16.2萬元,總價在500萬上下就能入手。

八里區也是雙北市少見的成交價1字頭地區,近期新案量體都不小,基地上有上千坪水準,同時也規劃首購型產品,吸引當地年輕購屋族。

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/288967.html

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2020-06-19 11:13:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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房價居高不下,愈來愈多人打算不買房,等繼承。一位民眾近日上網分享等房計畫,並表示,「房價炒再高,都跟我沒關係」,結果引來不少網友噓聲,提醒他,「老爸老媽不是欠你的,住家裡,記得也要給家用跟孝親費」。

一位民眾近日在mobile01貼文表示,他收入24K,不買房也不租房,大學只念同縣市大學,工作就在同縣市上班,住家裡,房子之後繼承,要結婚時,再花一筆錢裝潢就好,「什麼房價炒再高,都跟我沒關係」。

不少人不以為然,「老爸老媽不是欠你的」,「有人一廂情願喜歡跟父母一起住,但從不過問父母願不願意跟長大成人的小孩一起住」、「 饒了父母吧」、「當你爸媽還真辛苦啊」。

有人說,「你沒有兄弟姊妹嗎?如果有,為什麼要獨厚給你?房子小每個人怎麼分。還是靠自己努力比較實在,不要整天只想要繼承」、「24K也太低了吧」、「不知道樓主幾歲,與其現在就在等繼承,不如上進一點把薪資提高,人老之後是很花費的」。

有人諷刺說,「這樣最好了,留在父母身邊,不要再擠來都市了,免得把房價炒高」,有人提醒他,「24K不買房也不租房OK,但能不能找到人願意和你結婚,問題比較大」。

也有人認為民眾計畫沒有錯,「那些嘲笑的,先問問自己買房有沒有拿父母的贊助吧,父母走後會不會自願放棄繼承家產,把房產捐給社福?如果沒有,那不是也有拿好處? 這兩個只是時間前後的問題,本質上沒有太大差異,不需要嘲笑」。

有人說,「我身邊很多同事都是這樣,感覺是趨勢,吃家裡用家裡住家裡,每個月賺的自己用,說不對也沒有不對,畢竟薪資水準沒上漲,房價卻漲到無法高攀,這是這個世代的無可奈何吧」。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,等房看似可行,實務上並不單純,除必須根據民法繼承規定與其他繼承人人共有之外,即使等到房,屋齡也頗可觀,維護仍需要一筆費用。此外,若是沒有做好規劃,雖然無需繳交土增稅,可是由於繼承取得成本以公告現值計算,屆時按照市價賣出,交易稅十分可觀,不可不慎。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5909/4646068?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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話題 
屋齡幾年內的中古屋可買?黃金時間曝光(示意圖/達志影像)

屋齡幾年內的中古屋可買?黃金時間曝光(示意圖/達志影像)

在這個萬物皆漲的時代,買房動輒千萬起跳,舉凡屋況、房貸、學區、交通位置、生活機能…等等,都是左右房價的關鍵,因此不得不審慎評估。日前就有網友好奇,「屋齡幾年內的中古屋適合買?」貼文一出隨即掀起網友熱議。
原PO日前在PTT「八卦板」PO文指出,「最近看版上很多人貼20幾年、30幾年的中古屋,在說沒房的人怎麼不去買這些便宜的房子?明明有很多選擇但是卻視而不見。讓我不禁想問,如果真的要買中古屋,怎麼樣的條件才是適合買的?」

他接著提到,看過鳳山文華國小附近、沒有公設、沒有電梯的老公寓,室內坪數約有30幾坪,地點距離鬧區及鳳山火車站很近,屋齡則是30初頭,好奇這種房子多少價位才合理,「上實價登入網看雖然這種30至40年的老屋價格很親民,幾乎每坪15萬以下,有些坪數還很大,但一間房子能住這麼久嗎?真心覺得老屋的品質,經過摧殘後還是讓人怕怕的。」

貼文一出隨即掀起網友熱議,不少人一致認為「我自己不會買超過10年的」、「10年,你再住10年等於20年,屆時還賣的掉,除了雨水還有管路漏水、線路老化等等隱藏風險,買30年以上的除非你有住到都更的打算」、「儘量找15年左右的,到30年以上你都要花大錢先拆後裝,管線風險也很大」、「超過20年的線路最好整個換掉,不要冒會走火的危險」。

文章來源:PTT/lexmrkz32

https://www.chinatimes.com/hottopic/20200619002029-260804?chdtv

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如果長輩有房子免費讓你住,是不是覺得超幸運?一名彰化人面臨「40年老透天與新大樓」的抉擇,老透天是長輩免費給他住的,但翻修裝潢可能要花200萬;新大樓有管理、住起來爽,但負擔較大。多數網友建議選老透天,但一名網友卻提供自己慘痛教訓,他也選長輩老透天,但因為「沒過戶」,之後長輩要房子,他只能摸摸鼻子搬家,200萬裝修費泡湯。

一名網友在《mobile01》提問:「彰化市40年透天跟新大樓會怎麼選擇?」,他表示,40年的3層樓透天約36坪、地點近師大商圈,家中長輩要給他給他住;整棟翻修(包含水電重拉),不知道200萬左右的預算搞的定嗎?優點是空間較充足,負擔較小;缺點則是老舊需整修。

新大樓在彰北運動中心附近,3房2廳2衛,室內約22坪。優點室友有管理員,不用追垃圾車,新房比較爽;缺點是負擔較大,一家4口空間略嫌不足。

大部分網友建議住透天,紛紛表示「如果透天房子是自己的,也有辦法停車,怎樣都選透天。買大樓對面或樓上住一個惡鄰居」、「當然是還透天,況且是贈送的,不拿到手,你會後悔一輩子。」、「如果有小朋友跟寵物的家庭,透天是好的選擇」、「透天大翻修 不會輸新房子」。

不過一名網友用自己的經歷警告原PO,他表示當初也是選長輩的透天厝,花了快200萬整修住了5年,但是因為「沒有過戶」,之後長輩出事沒地方住,鼻子摸一摸房子還給長輩,雖然長輩有出一半裝潢錢,但剩下的就只能當作房租了。

這名網友強調:「記住:住人家的房子,房子永遠都是別人的房子,自己買的房子才是自己的房子。」。

文章來源:《mobile01》

 

 

(中時電子報 張達智)

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/277584.html

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2020-06-18 10:14

購買婚房該注意的大小事不少,包括挑選物件、登記問題、房貸申辦等。

520剛過不久,有不少情侶在這浪漫的氣氛之下求婚、登記結婚,更有許多早已籌備好婚期的準新娘就等6月7日國內疫情解封時刻,能夠能安心地當個幸福的『六月新娘』,說到婚姻大事就不得不提兩人愛的小窩---新婚房,21世紀不動產就來帶民眾了解購買婚房該注意的大小事。地段影響房價?物件怎麼挑?登記在誰的名下分別有何優缺點?

常常聽到六月新娘,許多人可能不知道原來六月新娘的典故是緣自於羅馬神話,六月的英文June是來自於羅馬神話中天帝Jupiter的妻子Juno,Juno這個天帝之妻代表了女性、婚姻和母性,集美貌、溫柔、慈愛於一身,也因此,西方有句諺語---Marry in June --- Good to the man and happy to the maid.這句話中文的意思是:『在六月結婚---新郎幸福、新娘快樂!』,所以在西洋的傳統裡,在六月結婚的新娘會得到天神的幸運和祝福,成為最幸福的新娘。

購置婚房的地點選擇,首先考量雙方通勤方式,再來考量生育計畫。

買屋地點、格局看通勤方式及生育計畫:打造最『家』社交距離

首先婚房的挑選,地點的選擇十分重要,可以先從雙方工作的通勤方式來考慮,假如有一方或是雙方是靠大眾運輸通勤工具,那就必須考量離公車站、捷運站、火車站、高鐵站較近的物件,未來通勤會比較方便,此外,夫婦雙方若是工作地點相距甚遠,建議選擇接近其中一方的上班地,可以有效節省通勤時間及費用;未來有生子計畫的新婚夫妻,則可以挑選離娘家、婆家比較近的物件,有爸媽當神後援,在偶爾需要加班的時候可以不用趕下班接送小孩下學,也能讓爸媽常享祖孫天倫之樂,又免於與爸媽同住的許多摩擦,真是最『家』社交距離典範!

再來挑選房屋的格局,建議選擇2房或2房以上產品,除了主臥外,另一個房間在尚未有孩子之前,或是沒有計劃生育的話,也可以作為工作室、儲藏室、書房使用,讓夫妻擁有自己的空間是維持夫妻關係非常重要的一環,若是小孩出生後也能擁有自己的獨立空間,另外,2房格局低總價也是市場主流產品,未來小孩長大需要換房時,市場接受度高,較容易轉手。

如果雙方要在婚前共同購買房產,最好採『聯名登記』。

登記及貸款睜大眼 以免佳偶變怨偶

最後,21世紀不動產要提醒民眾『登記』以及『房貸』的注意事項,因房子屬於比較大的資產,涉及金額也較高,故建議雙方在婚前可以先協議好持有跟分配的規劃。若是要婚前購買婚房,就要注意房子如只登記在其中一人名下,是屬於個人財產,如果雙方要在婚前共同購買房產,最好採『聯名登記』,如此一來,將來任一方賣屋都得經過另一方同意,而且賣屋所得屬於雙方。如果是已經購屋之後有考慮日後要再換屋,可以考慮只登記在夫或妻其中一人名下,好處是未來換屋時,另一半仍可保有一生一次自用住宅土地增值稅10%優惠稅率,最高可省下30%土增稅。

民眾最好先計算日後每月須繳的房貸,不可超入夫妻每月總收入的3成,以免影響生活品質。

貸款的部分則需要注意的是,假如是婚後購屋,產權登記人與貸款人可以不同,建議民眾可以由雙方信用或是貸款條件較好的一方做為貸款申請請人,舉例來說如果先生具備公教人員身分,適用軍公教人員優惠房貸,可用先生的名義,辦理軍公教優惠貸款,諸如此類。不過民眾最好先計算日後每月本息攤還的金額,不可超入夫妻每月總收入的3成,最多不可超過5成,否則可能影響家庭生活品質,變成有房沒錢的黑白人生。

https://news.housetube.tw/7225

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老公寓價錢直直落? 網曝:買對時間根本不會賠

好房網News記者王銘紳/綜合報導
有網友在PTT上發文,他的朋友8年前因自住需求,買了一戶位在捷運站旁的40年公寓,還另外花錢重新安裝管線、買家俱裝潢,未料到因為工作異動,只住沒幾天就搬到別的縣市,只好將公寓出租,但每個月固定收租,有一筆被動收入也不錯,不過最近從實價登錄觀察到,該區域的老公寓房價這幾年有下降的趨勢,擔心再不賣掉會賠本,所以代替友人詢問網友們「老公寓該如何規劃」。
原PO還提到其它原因,雖然附近有市場、餐廳,生活機能方便,但因為該公寓在的巷子內,原PO認為未來都更的可能性小,且因工作關係目前住在桃園, 無法及時替房客處理問題,另外因為是老公寓沒有電梯,擔心未來搬回去住,年紀大行動不便。
老公寓該的規劃問題讓許多民眾頭痛。示意圖/好房網News資料照
年久失修的老房,可按法規,使用頂加鐵皮斜屋頂的方式補強。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
文章曝光後,網友們認為由於公寓是在8年前購入,其實不用擔心會「賠售」的問題,「收租就好,所謂市價賺賠對你都是虛的」、「房價還有社團一票人等著出5折的,收租當房東或是花錢找人代管」、「危老只要住戶同意就好,只是容積獎勵比較少」、「危老不限基地大小,隔壁不能來插花。同棟比較單純,但是臨路跟面寬就變重要了」、「8年前買的很難跌到賠錢賣吧」。
房地產專家張欣民曾在受訪時說,老房的價值在於「地點」,若地點好其實反而有保值性並不易貶值,加上未來若都更或是重建,房子的未來價值更加可觀。另外,張欣民提醒,新大樓因為公設比高,房子的實際使用空間會因此而壓縮,間接有可能影響居住空間及生活品質,所以其實老房的市場還是有一定需求量,得依每人不同的狀況去做規劃。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/995312259400.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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買「帶租房」很麻煩? 沒搞定這些事就別簽約!

好房網News記者張庭甄/綜合報導
買房是人生大事,屋子的地點、樓層、格局、價錢和裝潢等,都是看屋的一大重點,若遇到有租客的房子,不僅要搭配租客時間看屋,也無法隨心所欲地檢查屋內細節,造成許多人卻步。
景文物業管理機構董事長郭紀子表示,房子若帶有租約,對於看房的人來說很不方便,會有屋況瑕疵看不到的風險,此外,每次看房必須經房客同意,而屋內家具滿滿,查看屋況、驗屋幾乎不可能,房子的問題表面上會不容易看出。若想看帶租約的房屋,要先確認以下幾點:
帶租約房往往會讓買方卻步。示意圖/pixabay
房東砸10萬元重整租屋處,想要租個好價錢,結果卻乏人問津找嘸租客。示意圖/pixabay
1.要確認租期,評估是否會影響入住時間。
2.要確認房客是否願意與新房東換約。
3.要確認房屋的承租人是否享有優先購買權。
4.要確認房客是否願意提前終止租約。
5.要確認租賃附屬設備清單及未來處理方式
6.要確認原始租約正本,是否有公證,特別注意押金、租金價格、水電費、瓦斯費、管理費、稅費、代辦費、公證費負擔方式。
7.要確認租金支付方式及實際付款情況
8.要確認是否有合租、轉租、出借或以其他方式供他人使用情形。
9.要確認房屋修繕及改裝情形
10.要確認房屋是否有變更用途,如設立公司行號登記。
11.要確認使用房屋之限制,如住戶規約,
12.要確認租賃糾紛解決方式,房屋租賃糾紛解決方式有很多種,有協商、調解、仲裁、訴訟,最終的解決方式莫過於訴訟,而訴訟不但費時、費力又費錢。
13.要確認是否有戶籍登記
14.要確認房屋是否有危害承租人安全或健康之瑕疵。
15.要確認房客遺留物之處理約定
郭紀子補充,依民法第425條,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。這就是民間俗稱的「買賣不破租賃」原則,對於打算自住的買方確實比較麻煩。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/633171258205.html?utm_source=line

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攝影:劉咸昌

攝影:劉咸昌
 

【撰文 黃健誠】

 

房價越來越高、預算有限的購屋人只能越買越小,看著預售屋廣告傳單,「大三房」、「小三房」、「2+1房」,同樣都是三房格局,是否常常搞不清楚差別在哪?屋比房屋總經理葉國華指出,民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,若能掌握其中「眉角」,有助避免想像與實際狀況落差過大的問題。

 

一、從三張格局圖分辨物件優缺點

 

常在各大建案的宣傳DM上看見精美格局圖,一旁還寫著大三房、2+1房等字樣,但看格局圖卻「有看沒有懂」,葉國華以三張格局圖說明其中差異。

 

 

 

▲正(大)三房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

▲正(大)三房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

 

葉國華說,一般而言,可從坪數及床位大小判斷,標準「大三房」權狀坪數約40坪、室內實坪約為32坪,且每間房間都可容納雙人床,甚至還有多餘空間可放衣櫥或書桌。

 

以上面這張圖來說,所有臥室內皆有對外窗,空間規劃各自獨立,雖然是相當標準的大三房,但缺點是右下角房間有樑壓床的問題、廁所也都沒有對外窗。

 

 

▲小三房物件格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

▲小三房物件格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

 

至於「小三房」的權狀坪數,就小了不少,約32坪、室內坪數約22坪左右,從上圖可看出,除了主臥室可放雙人床外,其他兩間次臥,僅能放單人床,若想放衣櫥或書桌,也只能挑選較小的尺寸,放完之後,空間就所剩無幾。

 

葉國華提到,這間房子從格局圖上來看,所有臥室都有對外窗,除主臥室使用空間較寬敞外,其他兩間房,幾乎沒有多餘使用空間,而且中間次臥還有樑壓床的問題,另一個更致命的缺點是,飯桌正對廁所。

 

 

▲2+1房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

▲2+1房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

 

另一種同樣是「三房」形式的2+1房,葉國華說,此種房型權狀坪數約24坪左右,室內坪數則不到20坪,雖然看來「似乎有3房的空間」,但實際上僅有兩間房可放床,另一間房,通常規劃成開放空間,只能當作書房或小孩的遊戲間使用。

 

圖中可以觀察到,主要的兩間臥室,都沒有樑壓床的問題,也都有對外窗,但衛浴間只有一間,廁所還正對房門,且廚房和客廳也沒有隔開。

 

二、想買標準「三房兩廳」物件 先評估這些條件

 

購屋時,若想買標準三房兩廳物件,葉國華建議,客廳約需6到8坪,才不會太擁擠,加上餐廳1.5坪,一間主臥約6到7坪,次臥一間3到4坪(共兩間)、廚房1.5坪,主、客兩間浴廁共3坪,以及放洗衣機及曬衣服的陽台1坪,這樣算起來,室內約需30坪。

 

若以公設比30%計算,房屋權狀要買到43坪,室內才會有30坪的空間,不過,目前市場中,已有建案20坪(含公設)就隔成三房的狀況,因此各生活空間所剩無幾,感覺相當「迷你」,因此民眾購買前,還是要實際檢視,是否符合使用需求。

 

葉國華提到,若以使用需求考量,原則上「大3房」適合孩子已長大的換屋族,或是與長輩同住者;「小三房」則適合未來有生育計畫的首購夫妻,而「2+1房」則適合暫無生育計畫的新婚夫妻,或僅夫妻兩人自住的退休族。

 

三、擔心圖和實際狀況不符?這些細節要注意

 

民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,葉國華提醒,目前建商或售屋網站所提供的格局圖,難以完全反映實際現況,且並無法律效益;例如,有可能沒畫出門窗開關方向、看不出是採光窗或落地窗,實際採光及通風狀況只能自行想像,比較適合用來作為房間配置動線,或簡易風水參考。

 

葉國華建議,第一,購屋前,消費者可先透過格局圖判斷樑柱位置,大致瞭解樑柱走向,避免買房後才發現柱子影響室內空間使用,或是想擺床的位置上方有樑,造成樑壓床的狀況產生。

 

第二,格局圖通常會畫上不少家具、家電示意,這也是消費者需要留意的部分,有些不肖業者會刻意將家具、家電比例縮小,讓消費者誤以實際空間足以容納這些家具或家電,等到購屋入住後才發現,正常尺寸的家具無法擺放。

 

第三,消費者在購屋前,除了要看格局圖外,還須留意屋內實際坪數,避免花大錢買房後,才發現和理想狀況落差過大。

 

 

 

https://udn.com/news/story/6839/4628298

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2020/06/10 08:00

金融研訓院院長黃崇哲。(記者胡志愷攝)

(黃崇哲為金融研訓院院長,曾任台經院BOT研究中心主任,台北大學經濟系助理教授,宜蘭縣財政處處長)

不動產是我們所有金融投資標裡面一個很重要的選項,相對於股票、債券或者是外匯、儲蓄型保單,不動產的特性關鍵在於金額比較大,隨著景氣所受的影響比較大,不動產變現慢,所以我們如果把不動產簡單區分為一個是自用的,一個是投資型。以自用而言,目的就是在降低你對租金的支出。年輕人如果要投資型的不動產,以當前的房來看,這個空間會比較小,因為他的進入門檻比較高,信用取得、槓桿也比較大。

不動產價值取決於與上班地點遠近

台灣現在不動產的標的,因為他的態樣很多,有一人住的套房,也有距離都會中心較遠,但是室內面積比較大比較新的建案,按照學理來看,其實不動產的價值,是反應在住宅跟你上班區域的通勤時間,就是說你通勤時間越短,你就越願意付較高的價錢去取得這個不動產,因為你多出的時間效用比高,我們以前學都市經濟學來看的話,應該是這樣。

問題是你到台北市中山北路看的時候,那些房子都是瑪麗亞(指移工)在住的,這些都會區內的豪宅都不是真的通勤的人使用,年輕人要買房就只好往都會區外移動。往外移動的時候,你可以工作的能力跟你工作的穩定度,就是你考量的重點,現在年輕人還是要忍受到自備款的儲存。回到年輕人買房的出發點,當你要存到自備款的時候,你就有很多必須要犧牲的財務選擇。

日本房產跟汽車一樣 一買就折舊

日本這幾年來,特別是在不動產泡沫之後,現在的不動產呈現很兩極化,其實連大阪的都心的價格都開始鬆動,可是日本東京都的價格一直在往上的時候,日本的年輕人,尤其是像律師或高所得者,他們不會買那個房子,他們習慣租房子,為什麼?因為他們發現日本的不動產已經像車子一樣,因為人口在減少的時候,或者說有能力購買不動產的人口在減少,他的房子會慢慢無法保值,如果再加上他的房屋稅或地價稅,所以在日本房子像車子一買就折舊。

更誇張的是在日本的鄉下,因為鄉下地區人口高齡化的情況下,原有的透天厝,或是基礎服務不夠好的地方。去日本鄉下的時候,火車站走出來會有一排店,賣書等一間間店面,但是現在就是一個購物商場(Shopping mall)搬進去,整個火車站走出來後店面全倒。加上老人都會集中在火車站旁邊,會有一棟樓下是慢性病醫院,樓上是有電梯可以到房間的住宅,你可以看到很多日本發生的城市風貌,可能會發生在台灣,就是當年輕人他來到都市,或離開都市,房子名義上有人繼承,但沒人會在那邊住,住的便利性已經消失了,所以日本出現很多1塊錢的房子。就是有貸款,貸款之後沒法處理就交給銀行。

台灣碰到這個人口老化的衝擊,大概晚日本10年,但是我認為這衝擊來的也很快。所以對年輕人在思考,購屋要不要跟他父母一樣的購屋行為。

台灣人口與房產變異 晚日本十年出現

我們看到的是,政府當然對這一塊的政策要去定位,因為如果不動產跌價的話,對我們金融體系衝擊會很大。但是我們本來都在期待都市更新,就是都市的機能調整,街道要變寬、無障礙空間要變多,但是我們都等不到,我們都變成等到舊房改建,我們沒辦法像新加坡一樣有新的城市。

所以我不覺得年輕人需要把擁有不動產,跟上一輩一樣認為非常重要,因為房地產的變化性更大。基礎建設會一直蓋,捷運說不定有一天就通到宜蘭去,政府也決定高鐵都要通到宜蘭,所以交通建設會慢慢擴大都市的範圍。當你把現在20到30歲的青春,就是為了要準備頭期款,會給自己帶來很大壓力,現在大概就是爸媽還可以支撐頭期款的人可以買房子,但是我們那個年代很多都是頭期款自己存的,現在要靠這樣是比較困難。

交通建設完成 都會中心會移轉

這不代表年輕人不必存錢,我只是想表達台灣的都市、未來的人口分布,如果像台北市的房價,而導致都更都只能夠改建的情況下,未來的人口的重心,會慢慢的做新的移動,新的都心就會慢慢產生。

所以年輕人他在購屋決策上,要有都市可能變遷的想法。第二個就是工作也會變,我是覺得尤其網路,這次疫情的影響,有很多工作也會去都市化,它不代表每天都要通勤的存在,可能也是要去思考的。

我甚至覺得年輕人他將來租房子會變的很容易,但前提是居住要正義。什麼叫居住正義,以前讓每個人都可以買房叫居住正義。像我們說社會住宅,在英國他叫可以負擔的住宅(Affordable housing),日本也是一樣。比如說台北市,台北市的平均收入的3分之1,是由中央政府來提供這一類的房子,讓每個在市政府這個區塊工作的人,他都租得到房子,那這個概念是什麼呢?概念是說,像今天榮總新醫生 ,他都買不起榮總附近新房子,當醫生都住不起這附近房子的時候,這個都市是會老去的,更不要講說,如果這個都市,連樓下的警衛、掃地的阿桑都沒有居住的空間,你這個都市會沒有這類的服務存在。

所以幾個歐洲國家他們在定義社會住宅的想法就是,他不是弱勢住宅,他的社會住宅只要你有工作,你的工作水準的一定程度,政府要努力蓋這種房子租給你,讓你不必被房東趕,那才能夠維持這個都市的活力價值。

(攝影紀錄/記者胡志愷.謝羽蓁    策畫訪談/記者歐祥義)

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3178475

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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