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2020-06-12 08:10專欄作家 傅恪恩
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圖片來源:pixabay
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在這個租比買多的租屋世代裡,雖然檯面上「惡房東」事件層出不窮,但其實在市場檯面下,更多的卻是令房東們頭疼不已的「惡房客們」。

不繳房租、破壞屋況、打死不搬...怕了請神容易送神難的倒楣事,以及那些偏心房客的法令條文,怎麼挑房客,成了房東們這一行,最重要及關鍵的寶貴經驗。

但儘管圈子裡有著各式各樣的教戰手冊,不得不說,當「人」成為需要處理的主要對象,很多經驗法則還是得有痛過才會知道,下面老夏的故事就是個很好的警惕。

40歲的老夏當房東有5、6年的時間,雖然租房經驗稱不上多豐富,但比起一般人,他自認自己還是有點看人的眼光。但也就是這樣一個老夏,談起最近新搬進的房客,卻是一臉愁眉不展,有苦難言,他懊悔地抓頭吶喊「我明明都知道有問題,怎麼還會犯這種錯呢~」

原來,3個月前,老夏前一位租了4年多的房客退租要買房,由於租屋期間,兩人互動相處還不錯,房客不但準時繳租,而且碰到一些小問題也多半自行處理,不吵不鬧。這讓嘗到甜頭的老夏,打著再找一個租長期的好房客心理,打算砸點錢,趁著這時間點整理一下有些年頭的屋況。他重漆了油漆、鋪了地板、修了電器,甚至還把用了10來年的冷氣,換成了全新的節能機型。

幾個星期過去大功告成後,老夏開始積極PO網租房,但可能是因為因應新裝而提高的租金,硬是比附近行情高了一截,加上非一年以上不租的挑選條件,老夏的房子雖然詢問得人不少,但多半最後沒有結果。

又一個多月空租過去,但,就此降租金嘛?老夏又覺得有點不甘心,畢竟自己可是真的砸了不少錢在軟件上,再者,他覺得肯付相對高租金的人,應該日後比較不會有繳不出房租等後續問題,就在這樣的自我糾葛中,時間突破了第2個月。

這天,一位26歲女孩看完屋就表示,非常喜歡房子,對於老夏所開出的所有條件,對方也幾乎滿口答應。在確定可以養寵物後,女孩表示要公證,可以;租金不能降,沒關係;長租,求之不得。她自稱是會場接案主持人,所以沒有公司名片,另外,因為剛和男友分手,所以非常希望趕快找到新住所,離開和男友共居的舊址,如果可以,她甚至希望簽完約的隔天,就可以搬進房子裡。

直到這裡,老夏雖然覺得女孩好像有點急切,但看她柔弱無助的模樣,想想她口中的渣男故事,護花心理讓他決定忽略這份異樣感,畢竟外出打拚確實也不容易。

隔天簽約時間,女孩帶了朋友同行,合約內容女孩沒有問題,但表示因為最近發生很多事情,case推掉很多手頭比較緊,哀求能不能少收一點押金以及當天搬家。這時的要求,讓老夏心裡又一突,但想想,簽約也簽到一半...空租都快要3個月了,對方搬家雖急但也不是不能理解,而押金雖然少收,但也是實打實的可以拿7萬塊。於是,最終老夏還是簽了約,趕場把房客不需要的家具搬走,讓房客入住。

第一個星期風平浪靜的過去了,老夏覺得自己可能有點太神經質了,畢竟房客似乎住得好好的,沒甚麼大問題。但第二個星期到來的電話,卻讓老夏痛恨自己預感的神準,原來管理員打來,請老夏撥空去一趟,因為他們覺得這位新住戶...怪怪的。

怎麼怪法呢?不愧對三姑六婆的情蒐能力,坐在一桌子大樓主委和熱心鄰居們面前,老夏得知了女孩每天叫外賣只讓人放門口,連家門都不敢放人進去;交友複雜,男性友人眾多,2、3天就換新男伴;半夜會到頂樓,疑似吸食不好的東西...雖然各種負面推理證據不足,但接下來的日子,大樓大媽團隊出現了3天一小報,5天一大報的線索呈報,不僅傳達租客滿滿「異常」的新發現,並且也暗示老夏趕快處理房客。

就這樣,處在要說切確非法證據沒有,但整棟盯哨的壓力下,老夏只好焦頭爛額的到處詢問,朋友該怎麼辦。什麼!你說報警?這個老夏有問,警察說了,疑似吸毒的狀況,他們能做的也只有跟隨到現場,再看情況。

好了!你可能想問,老夏到底犯了什麼他早就知道的信條呢?房東圈裡口耳相傳的3大不能租:

一.拿不出名片不租:工作說不清楚,搞不好職業也非正當

二.押金要砍價不租:連幾萬押金都有問題,房租以後也難保繳得出來

三.太急著入住不租:代表處理能力不好,背後八成有麻煩故事

最後,最後,感覺不對不要租。看人,請永遠相信自己最初的直覺。

看來,老夏栽得不冤枉呀~

本文經傅恪恩授權轉載,僅代表作者意見,不表示本社立場,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4630544?from=ednappsharing

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每年靠套房收租賺超爽?專家:這樣做有風險

好房網News記者張庭甄/綜合報導
買股票或不動產,常常是民眾投資的選項。就有民眾貼文表示,因為6年前在南部有位朋友急需現金周轉,就跟他買下一間小套房拿去出租。而這幾年下來收租穩定,每年出租回報率約8%。而最近覺得自己在台北發展不錯,以後不會再回南部,正在思考那間套房要留著繼續收房租,還是賣掉換錢投資股票。
一名網友在PTT分析,6年前花了N元買套房,到2019年社區的成交價是N*198%,到2020年為N*207%,雖然看似賺了本金的一倍之多,但是實際上本金並不高,連台北市的廁所都買不起。如果把套房賣掉拿錢投資股票,買金融股一年有5%,但又覺得放棄8%的收租有點可惜,不知道該怎麼做選擇。
網友小套房出租多年,考慮是否要賣掉。示意圖/好房網News資料照
南港東明公宅套房房型二(好房網News記者蔡孟穎/攝影)
有網友認為賣掉小套房比較好,「如果是套房的話我會賣掉」、「賣掉阿,賣了先賺100%再每年5%,8%你要放多久才追得上?」、「快要需要重新裝潢前賣掉,或是租客退租的時候,房子跟股票不一樣,會自動扣血的或是要處理的時候都很麻煩」、「既然現在市價是2N,那投報率就是4%了,能賣就賣吧」。
但也有人指出,股票波動大,房子賣掉很難有8%投報率,「不缺錢就放著等都更」、「8%比金融股還好賺了」、「沒降息前金融股賺5%,降息後金融股還能賺5%?」、「賣掉丟股票的話,那就看你股票操作怎樣了,只能告訴你這樣會危險,你不應該在降息的時候投金融股說你要存股領股利」、「重點是賣掉的錢很難有8%的投報率啊,以房養房才是有錢人的玩法,炒房C大這個就是專業的」。
網友詢問,投資要賣掉套房買股票好,還是持續出租?圖/擷取自PTT
圖/擷取自PTT
房地產專家張欣民對此表示,若套房持續出租,可以收穩定的租金報酬,而且是定存的好幾倍,對於保守型的投資理財是滿好的選擇。但也有許多問題需要思考,首先南部舊房子可能會逐漸被新房子取代,租金就會隨著時間慢慢往下修正,租金報酬率也跟著下跌。
另外,張欣民指出,維護管理上也是一個問題,在北部上班、南部出租,如果房子需要維修的話,可能會需要委託別人幫忙打理,就需要另外支付管理費;此外,雖然現在出租每年都有8%,也要顧慮到本金會不會被侵蝕掉。因為南部有些大學可能會慢慢退場,這些地方的出租套房,屋主就需要檢視會不會有這種情形,如果有,到時候房子恐怕想賣都賣不掉。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/489162257408.html

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利息直直落,退休族、定存族收入大縮水,不少人想調整資產配置,當起包租公包租婆,信義房屋企研室經理曾敬德建議,準包租公包租婆應先找租屋需求較高地區,像是工業區、科學園區周邊,並訪查周邊租金水平,計算出投報率至少在4%以上,較為划算。

利息直直落下,購屋門檻也跟著下降,民眾想搶進租屋市場,須考量部分租屋族轉租為買,因此,購買出租標的,須考慮有穩定租屋需求支撐市場。曾敬德指出,一般來說工業區、科學園區就業機會多,也衍生較多租屋需求,是可鎖定地區,另為中南部因為房價較低,所以投報率也相對較高。

在投報試算上,曾敬德表示,取得成本外,還應列入裝潢、稅務、空置、資金等成本,一般來說,以4%投報較穩當。

選購出租物件,了解區域租屋需求外,地段也很重要,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,如附近有無捷運站、交通是否便捷,另生活機能、地段佳對長期持有房子的包租公包租婆來說,也較能確保房屋價值不致減損。

徐佳馨並強調,若購買飯店式管理住宅做出租用,可以先打聽一下負責的物業管理公司過去經營績效如何,如果是購買建商推出的包租案,則須留心其承諾包租的3、5年期限過後,是否仍會有人繼續協助出租事宜,若無,就須將包租期滿後,是否轉手出售納入考量範圍。

(中國時報 王莫昀)

 

https://ctee.com.tw/house/lease/251933.html

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2020-04-10 20:26經濟日報 記者翁至威/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 
許多有殼族樂當包租公、包租婆,國稅局提醒,5月報稅季來啦,房東記得申報租賃所得,否則遭民眾檢舉逃漏稅,得不償失!房東報稅時有哪些注意事項呢?以下四點,國稅局教你避開報稅地雷區。

地雷一、押金

國稅局表示,押金課稅問題可分為兩種情況,第一種是押金直接存在銀行或郵局,此時必須設算這筆押金的利息,列為租賃所得;第二種情況,若房東將這筆押金用來投資或其他運用,且衍生的所得已經申報,則可將押金利息扣除已申報的衍生所得,來申報租賃所得,避免重複課稅。

舉例來看,王老先生出租房屋,年租金100萬元,並收取押金30萬元,王老先生在申報當年度租賃所得時,除了租金100萬元外,還要再加計押金利息,以當年度郵局一年期存款利率計算約3,000元,合計100.3萬元計入租賃所得。

而假設王老先生將押金用來投資購買基金,當年度獲配收益約2,000元,在報稅時,租賃所得部分可扣除2,000元,申報為100.1萬元;另外再申報營利所得2,000元。

此外如果房客提早解約,或有其他違約事項,房東將押金沒收,國稅局表示,沒收的押金在稅務上視為違約金性質,就要列在其他所得。

你可能會問,所得列在哪個名目下,有差嗎?列租賃所得、營利所得、利息所得、其他所得,對於要繳多少稅會有影響嗎?其實魔鬼藏在細節裡,像是租賃所得,就有規定必要費用率43%,各類所得的規定各不相同,非列於租賃所得中,就不能用43%來扣除成本及費用喔。

地雷二、無償出租

行走江湖,總會遇到「好人好事代表」,願意無償出租財產給他人營業,比如無償借給朋友當辦公室,或是股東好心提供房產給公司使用,不過國稅局提醒,無償出租給他人營業或執行業務,仍有可能須課徵租賃所得!

有一個位於台北市信義區的案例,某位股東把名下房屋提供給某公司,作營業使用,這名股東認為自己是無償借給公司,並沒有收取租金,無須申報租賃所得,然而,國稅局的認知跟他有很大的落差。

國稅局認為,將財產無償借與他人使用,如果出借房屋作為營業或執行業務使用,無論是否約定無償使用,都須依當地租金行情來計算房東的租賃所得,並申報繳稅。

那如果無償出租給他人,但沒有供營業或執行業務呢?國稅局提醒,記得檢附經雙方當事人以外的兩人證明確實是無償借用,及法院或民間公證人公證的無償借用契約影本,也要確認確實並無營業、執行業務使用。

民眾可能會問,那如果兒子剛出社會,爸爸把房產借給兒子獨資開設律師事務所,這樣也要課稅嗎?其實稅法沒有這麼不近人情,國稅局表示,若房屋是無償提供給配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務使用,就沒有課稅問題,爸爸不會因此須設算租賃所得。

地雷三、職業房東

房東出租房屋是否會涉及營業行為,必須視情況而定。國稅局提醒,如果有設置店面或招牌,或僱用人員經營租屋業務,就會被視為經常性營業行為,此時就必須辦理營業登記,報繳營業稅。

一般而言,房東收取租金收入,只要扣除必要費用後,申報租賃所得報繳綜所稅即可。不過若有設立招牌或招募員工,變成「職業房東」,就必須登記營業稅籍。

地雷四、房客代墊稅費

房客代替房東履行各項義務,例如由房客負擔房屋稅、地價稅、二代健保補充保費等稅費,實質上是房東出租財產所收取的對價,房東在申報所得稅時,應與現金租金合計申報租賃所得。

延伸閱讀

無殼蝸牛族租金報稅 兩大提醒
房貸利息扣除 這些情況都不能報

https://money.udn.com/money/story/11994/4483072

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中國時報 

利息直直落,退休族、定存族收入大縮水,不少人想調整資產配置,當起包租公包租婆,信義房屋企研室經理曾敬德建議,準包租公包租婆應先找租屋需求較高地區,像是工業區、科學園區周邊,並訪查周邊租金水平,計算出投報率至少在4%以上,較為划算。
利息直直落下,購屋門檻也跟著下降,民眾想搶進租屋市場,須考量部分租屋族轉租為買,因此,購買出租標的,須考慮有穩定租屋需求支撐市場。曾敬德指出,一般來說工業區、科學園區就業機會多,也衍生較多租屋需求,是可鎖定地區,另為中南部因為房價較低,所以投報率也相對較高。

在投報試算上,曾敬德表示,取得成本外,還應列入裝潢、稅務、空置、資金等成本,一般來說,以4%投報較穩當。

選購出租物件,了解區域租屋需求外,地段也很重要,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,如附近有無捷運站、交通是否便捷,另生活機能、地段佳對長期持有房子的包租公包租婆來說,也較能確保房屋價值不致減損。

徐佳馨並強調,若購買飯店式管理住宅做出租用,可以先打聽一下負責的物業管理公司過去經營績效如何,如果是購買建商推出的包租案,則須留心其承諾包租的3、5年期限過後,是否仍會有人繼續協助出租事宜,若無,就須將包租期滿後,是否轉手出售納入考量範圍。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200411000488-260110?chdtv

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2019/11/13 14:46

(中央社記者黃麗芸台北13日電)台北市消防局今天表示,「台北市火災預防自治條例」修正草案已送行政院核定,預計今年底前上路,未來北市租屋和甲類營業場所依法都需設置住宅用火災警報器,違者開罰。

消防局今天發布新聞稿表示, 「台北市火災預防自治條例」第十條之一、第十二條之一修正條文已於10月18日經台北市議會三讀通過,隨後於10月30日函送行政院待核定。

修正草案預計今年底以前可正式發布,消防局表示,未來台北市出租供居住使用的建築物,以及餐廳、飲酒店、便利商店等各類場所消防安全設備設置標準所列的甲類營業場所,都應依「住宅用火災警報器設置辦法」設置住宅用火災警報器。

消防局表示,若消防人員檢查未裝設者,將限期改善,屆期不改善者,將處新台幣6000元以上、3萬元以下罰鍰。

由於北市外來就業人口多、租屋需求大,消防局指出,加上近年來出租供居住使用的建築物火災頻傳,有民眾因無法及早逃生而身亡,凸顯這類場所具有延燒快速、逃生不易的高度火災風險,為提升整體租屋安全,將於法令公布後列入首波實施對象。

消防局說,營業場所同樣是這次公布後優先實施對象,從近年火災統計可看出,設於住宅下面的營業場所具有高度火災風險,尤其是各類場所消防安全設備設置標準規範的甲類場所,包括餐廳、飲酒店、便利商店等,若發生火災恐無法及早警示樓上住戶,故為使營業場所於夜間發生火災時能提早發報,納入此次規範對象。

同時,未來若具有火災高風險新興行業,消防局將透過公告方式,要求其設置住宅用火災警報器,以提升整體公共安全。

至於非供出租使用部分,消防局表示,將利用未來3年時間,持續透過各式媒體、集會活動及居家訪視等,加強宣導民眾自我安裝、維護及保養住宅用火災警報器。(編輯:張芷瑄)1081113

https://www.cna.com.tw/news/aloc/201911130111.aspx

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記者 陳祐元 / 攝影 方志成 報導 2019/10/28 12:50

遇上惡房客,是房東的惡夢,包租業者有一套應對SOP,出租前就會詢問房客的職業,以及緊急連絡人等資訊,出租後如果遇上問題,第一時間就要找雙方了解,不過業者還是強調,事前審查最重要,只有要做到,通常都能避免後續衍生的租屋糾紛。

圖/TVBS

原本整潔乾淨的套房,出租給房客,才沒多久就被搞得一團亂,類似新聞不時出現,而房屋代管業者,已有一套應對辦法。

不動產管理顧問業者陳昀杕:「我們會先確認房客的職業,而且在簽約前,我們會跟他告知說,你所留下的相關資訊,有關職業啊,緊急聯絡人這些資料,我們都會做照會,做確認。」

設下層層關卡,就是要確保出租後,不會衍生各式各樣的麻煩,通常有問題的房客,在審查這關就會打退堂鼓,但如果還是不幸遇到。

圖/TVBS

不動產管理顧問業者陳昀杕:「碰到房客有繳租狀況的時候,我們就會趕緊去介入了解狀況,如果他是很明確不行的,我們這邊跟房東也會有共識,就是說,讓房客儘早、和平的離開房子,因為不要讓房子有任何破壞。」

房租延繳,雙方還可以透過溝通,想辦法理性解決,但堆滿垃圾雜物,甚至是破壞房間,房客的押金,會全部拿來付維修費,不夠的話可以提起告訴,但業者表示,打官司對房東來說,也是負擔,很多人最後自認倒楣,選擇自行吸收。

不動產管理顧問業者陳昀杕:「那其實講這些善後的部分,其實還是要回歸到源頭,如果在一開始,把預防勝於治療的部分做好的話,那這個情況基本上就不會碰到。」 圖/TVBS 如何避免惡房客,從源頭就要嚴格篩選,不要貪小便宜,什麼人都收,否則真的碰上,後續處理耗費的心力,搞不好比待租的時間還要長。

最HOT話題在這!想跟上時事,快點我加入TVBS新聞LINE好友! 更新時間:2019/10/28 15:21

報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1224492?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/life/1224492

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