目前分類:12 葉凌棋 (5)

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根據世界人口綜述(World Population Review)108統計全球各國生育率預估,台灣在200個國家中敬陪末座,平均每位婦女僅生下1.218個小孩,生育率的顯著下降,反映未來的人口結構,「高齡社會」也於2018年3月提早報到,依國發會預估,2026年台灣將進入超高齡社會,根據統計,目前台灣65歲以上人口占比逼近15%。

除了人口老化之外,建築物高齡化的現象也堪憂,據內政部不動產資訊平台統計,全台住宅平均屋齡為30年,六都中平均屋齡最大的是台北市,高達34.5年,其次則是台南32.1年,若觀察屋齡40年以上的老屋占比,台北市高達36.9%,是六都中建物老化最嚴重的都會區。

少子化、高齡化被視為房市灰犀牛,預期未來購屋需求將大幅減少,房市長期隱憂浮現。不過,我們或許也不用這麼悲觀,雖然部分年輕人購屋需求可能會降低,以「等房」代替「買房」,不過,當他繼承時,房子也老了或是不符合居住需求,換屋的需求就會出現;目前不少老人住在需要爬樓梯的公寓或是透天厝,但年紀愈大,要辛苦爬樓梯上下樓,是一件苦差事,因此,公寓、透天厝對於老人而言,是相對不友善的居住空間,老人居住需求需要改變與置換,不論是就地重建或換屋,對於房地產市場來說,都是一大商機。

除了住宅本身外,高齡人口居住地區周邊生活機能也必須完善,交通、醫院、公園等設施是必備,因此,在人口轉趨負成長的狀況下,預期過去由市中心往市郊區放射狀發展的都市擴張,將逐漸收斂回到原本的市中心,藉由都市更新、危老等方式讓都市再生,預期未來都市更新與危老重建都將持續暢旺。

此外,近兩年移居台灣成為熱門關鍵字,在中美持續角力與新冠肺炎疫情蔓延下,台商回流的速度也有加快趨勢,不僅工業廠房、廠辦、交易熱絡,因台商、台幹回台,會有居住需求,加上設廠帶來的大量就業機會,產生磁吸效應,吸引人口進駐,購屋剛性需求將升溫。此外,中國與香港的矛盾日益加深,中國宣布制定「港版國安法」後,「移民台灣」在香港社群引發大量討論潮,根據移民署統計,今年截至4月底已有2383名港人來台,平均每月有近600人移入,再度創下新高。若「港版國安法」正式通過,移民署預計今年港人移居人數將達1萬人,就經濟、消費層面來看,無論港人來台置產、創業,都有助於台灣整體發展。

綜上所述,雖然少子化、高齡化等社會問題嚴重,甚至有引發國安危機的說法,但危機就是轉機,也是商機,居住的需求仍需被滿足,但因應人口結構不同,居住型態或許必須置換,新的購屋需求將油然而生。

 

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根據國發會中華民國人口推估(2018-2065年)報告,台灣高齡化時程較世界各國快速,2018年進入老年人口超過14%的高齡社會,預估2026年就將因為老年人口占比超過20%,進入超高齡社會。在65歲老年人口超過352萬人的今天,你想過自己的老年生活會在哪裡過嗎?自己的不動產?子女家?養老院?

其實,2017年元旦 「長照2.0」正式上路後,「在地老化」已經成為台灣高齡政策的長期目標。畢竟人老了之後還是喜歡在他熟悉的環境裡度過餘生,養老院等安養機構就算環境再好,也比不上自己的家或子女的家。因此,「長照2.0」與「長照1.0」最大的不同,我覺得就是在計畫目標的第三項 :更加強調「在地老化」的概念,並增加「社區為基礎的長照服務體系」。

今天就來談談最近很夯的「在地老化」與「在地安老」 。

從衛生福利部國民健康署進行的「台灣地區中老年身心社會生活狀況長期追蹤調查」就發現,在喜歡或希望的居住安排方式這個選項上,只有1.2%的受訪者希望住在老人安養院,36%受訪者希望與已婚兒子同住,近3成的人希望自己(或與配偶)單獨住。

這其實也是世界趨勢 ,根據全美最大的非盈利組織AARP(樂齡會)研究 ,50歲以上的人當中有9成希望「Aging in Place」,也就是我們常說的「在地安老」。在地安老的意思是,在你熟悉的環境或生活圈裡安享晚年,不過想要完美地達到高齡者在地安老的理想,內在的房屋空間設計與外在的社會共生、互助系統都必須到位。

事實上,除了居家服務,很多國家針對在地安老的老人會提供送餐及共餐服務,如果你是法國偏遠地區的老人,會有買菜專車載你去買菜,如果你是芬蘭的老人,會有像「祖母俱樂部」這種以服務老人為目的的志工組織照顧老人。

把共生互助系統結合進房地產的,則是日本的銀髮共居住宅,以及德國、荷蘭、日本不同世代的青年與銀髮族共同生活的「青銀共居」,這些共生概念的住宅,慢慢地我們在台灣都看到了,像是新北市政府城鄉局就在民間業者協助下,推動三峽北大青年共居計畫,而合庫則與建築業者(合勤建設等)在台中烏日、苗栗與新莊推出安養共生宅。

這些為在地安老的長輩設計的住宅,除了必須全面導入無障礙設計外,也必須滿足老年人在居住、餐食、活動及娛樂各方面的需求,甚至更進一步導入共生互助的概念,讓長者可以與小孩、年輕人一起吃飯、一起運動、一起生活,分享人生經驗,並互相協助。

 

在共生環境更成熟之前,不論長照或弱勢關懷都需要企業與社福團體的投入,解決經費與專業人員不足的問題。「永慶慈善基金會」長期推動無障礙住居理念,3年前才與台北市政府社會局、衡山基金會合作,共同推動過「居家無障礙大改造合作計畫」,以及「全齡通用宅5-20重點原則」。高齡住宅的空間設計和一般設計思維不一樣,我們推動過的這些進步的設計觀念,正是為迎接高齡住宅時代來臨預做準備。

有人說,60歲是人生最後一次換房子的好時機,這一點我沒有特別的意見,如果你真的會在這個年紀左右換間房子,別忘了為「安老」兩個字多做規畫。

據估計,2030 年前,全球六成以上的人口將生活在都市,其中許多會是老年人口,而政府也積極推動「在地安老」,企圖打造健康樂活高齡社會,讓銀髮長者獲完善預防照顧,享受健康快樂的老年生活。

因此,民眾若有意換房為了退休做準備,交通是首要考量的因素,確保交通路線涵蓋醫療機構和公園等站點,其次則是住宅立地條件,除了住宅內部的友善空間設計外,鄰近社區關懷據點、社區服務中心、日照中心等設施,讓自己的「在地安老」生活精彩而不漏拍。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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新型冠狀病毒肺炎疫情自中國爆發以後,侵襲世界各地,目前全球確診人數已超過18萬人,面對急遽升溫的疫情,各國政府也必須採取因應措施,包括邊境檢疫、交通管制、居家隔離與衛教宣導等,要積極防堵疫情持續蔓延,但目前似乎仍未看到緩解的跡象,將衝擊全球經濟表現,聯準會(Fed)3日宣布緊急降息2碼,15日再度大幅降息4碼,顯示對經濟前景並不樂觀。

因此,消費者開始減少外出,在家用餐,盡量少出入人潮聚集的公共場所,同時也降低消費支出,加上各國加強邊境、飛航管制,讓全球航空業、旅遊業與住宿餐飲業、零售業首當其衝,而對於需要頻繁接觸人的房仲業而言,買屋諮詢、帶看物件等,民眾多少都會產生疑慮,影響不可謂之不大。

在網路科技發展快速的狀況下,國內房仲業者或資訊業者紛紛建置不動產網路銷售平台,透過網路傳遞訊息、線上看房、找房的工具也愈來愈便利,先經由線上初步看屋媒合和線下的交易買賣流程,利用虛實整合,讓房屋銷售更加有效率,也是房仲業能持續成長的關鍵。因此,現階段如何讓消費者安心、放心的諮詢、看屋,就成為在這場防疫戰爭中,誰能勝出的關鍵,同時也將加速房仲科技化的進程。

以創新聞名的永慶,是業界科技看屋服務的領航者,有完備的線上看屋服務,早在2003年台灣SARS爆發時,永慶房屋就率先推出全球首創「影音宅速配」,讓客戶不出門也可看房子,將房仲科技服務推升至「影音看屋」的全新時代。

近年來,永慶更持續運用高端科技,帶領產業進入「智能看屋」的時代,客戶不需出門,就可透過手機或電腦,使用永慶「實境找房」功能,除生活圈、街景能一覽無遺外,也能以720度屋內環景照片賞屋,與以往僅能觀看照片相比,能看到更多細節;若需經紀人線上解說,更可事先預約「實境Live賞屋-達人線上互動解說」由經紀人在線上實際解說屋況,提供消費者更即時、便利的線上科技賞屋服務,讓客戶不出門也可在家看屋。

 

新冠肺炎疫情全球肆虐,有逐漸由中國大陸蔓延至世界各國的趨勢,對於全球經濟與相關產業鏈的衝擊不容小覷,不過,台灣防疫工作表現普遍獲得國人肯定,確診人數遠低於鄰近的日本、韓國,民眾購屋信心雖略受影響,但根據永慶觀察,首購、換屋等剛性需求仍舊穩定,加上線上科技賞屋也取代部分看屋流程,降低民眾的看屋疑慮,房市將回歸供需基本面,疫情干擾房市的狀況可望隨著疫情減緩而淡化。

 

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台灣房市在2016年房地合一上路後,全年交易量創歷史新低的24.5萬棟,房市持續回溫,這三、四年來,連續四年成長,至2019年全年交易量已破30萬棟大關,房市交易緩步復甦,但還稱不上熱絡,以台北房價來看,自高點向下修正約一成五後,隨後又緩步上漲,跌幅收斂,近期在台商回流、資金回台等利多消息支撐下,民眾對「房價持續下跌至合理價位」的期望,看來又得落空。

我們來看看鄰近的香港,去年在「反送中運動」中看到香港年輕世代為了自由民主而挺身而出,不僅僅是因為自治權遭破壞,其中一部分原因或許也是對貧富差距日益擴大的一種怒吼,低薪、高房價讓香港年輕族群陷入困境,根據調查機構Demographia最新發表的調查報告顯示,香港連續10年成為房價最難負擔城市榜首,房價所得比高達20.8倍,相當於要20.8年不吃不喝才能買得起一棟房子。

「反送中」或許只是一個火種,讓年輕世代累積已久的不滿情緒瞬間引爆、傾洩而出,香港的例子或許可作為台灣的借鏡,以台北而言,13.7倍的房價所得比,在全球主要都市中,也是名列前茅,購屋壓力不算小。

低薪、高房價讓也讓年輕世代不婚不生,人口減少可能會導致生活水準成長放緩,同時可能變成一種惡性循環,造成人口的螺旋式下降,目前台灣正面臨「少子化」危機,人口懸崖逐漸逼近,是不可忽視的警訊,根據內政部最新推估,今年全年新生兒人數恐不到17萬人,說明了年輕人對現實的無力感。

或許,自由的價格機制是由市場供需來決定,不過,過多的投機、炒作,讓價格不合理的飆漲,也讓真正的需求者無法獲得資源合理的分配,這對於整體市場並不是件好事,能夠讓價格回歸正常的供需狀況,即使漲或跌,都是在合理範圍內,避免波動性過大,對於市場才是健康且長久的。

 

要解決低薪的問題或許必須透過政府促進產業轉型、積極人才培育與改善投資環境來處理,很難一蹴可幾,目前政府也積極朝向這方面努力,我們期待不久的將來能看到成效;至於房市,在房地合一上路後,短期交易將被課重稅,投機客沒有炒作空間,退出市場,讓房市短期交易量大減,顯見房地合一稅制的改革已漸收成效。

近幾年房市交易量陸續緩步回升,市場以自住客為主力,部分長期置產族群也開始看屋、議價,房價即使跌幅收斂,但這也是實際市場供需呈現的結果,房價平穩,或許就是房市表現最好的狀態,期盼不久的將來,薪資能有合理的調升,而房市持續抵制投機行為的參與,讓房價合理、穩定,給年輕族群仍有機會一圓「購屋夢」,許年輕世代一個美好的未來。

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智慧型手機與平板電腦已逐漸成為許多人重要的通訊工具,加上網際網路的便利與即時性,輕輕一滑就能與全世界連接,造就了「滑世代」誕生,顛覆傳統消費模式,讓網購、電商崛起,消費者透過網路購買的機會大增。

此外,在現代人因忙碌或貪圖方便而產生的「代勞」服務也應運而生,帶動「外送經濟」商機,外送平台順勢快速興起,到處都能看到外送員穿梭大街小巷送餐,但也壓縮了實體店面的生存空間。

「滑世代」來臨,讓購物型態出現轉變,網購、電商崛起,衝擊傳統零售業,消費者要買規格化、制式化的產品時,通常會上網比價,價格成為唯一考慮因素,而網購、電商具備價格優勢,吸引消費者網路下單;此外,集娛樂、餐飲、購物於一身的百貨公司、大型outlet展店不停歇,複合式的經營模式滿足全客層需求,相較於一般實體店面更為吸睛,都讓一般實體街邊店面臨挑戰。

至於近期爆發性成長的外送平台,也逐漸影響餐飲業發展,永慶房屋在2020Q1房產趨勢報告中,針對消費者對於外送服務的使用情形也進行調查,35%消費者使用過外送服務,這些使用過外送服務的消費者中,有89%平均每週使用1-3次,顯示一周內會有一至三餐使用外送餐點。

那麼,使用這樣便利的餐飲外送服務,消費者是否會因此減少到實體店面用餐的頻率呢?根據調查結果顯示,69%會減少到實體店面用餐的頻率,顯示外送服務的確會衝擊到一般實體餐飲店面。

外送平台崛起提供便利的送餐服務,改變消費者用餐習慣,但平台高昂的抽成費將吃掉餐飲業者利潤,尤其是生活必需的餐飲,例如客單價200元以下的餐廳,將優先受到衝擊,加入外送平台雖增加營業額,但實質利潤卻大打折扣,恐怕並非是長遠之計,預期將影響「社區生活服務型」的店面需求。

那麼,在電商、外送夾擊下的實體店面還有未來嗎?我想,答案是肯定的。就零售業而言,網購、電商所提供的就是線上買東西,屬於單一交易,但實體店面販售的卻是一個“生活空間”,創造出多元功能,包含了購物與體驗,雖然都包含了消費,但對於消費者的滿足點並不同,對於餐飲業來說,也是相同道理,外送平台滿足了消費者“吃”的需求,但特殊的用餐體驗與提供人際交流、社交的場域,提供讓消費者感動的溫度與美感,都是外送平台無法取代的。

因此,可以預見的未來,實體店面並不會消失,「體驗經濟」時代將來臨,透過線上線下虛實整合,創造出差異化、個性化,並重視消費過程中的參與和感受,提升購物、用餐體驗,增加顧客的黏著度性和忠誠度,「體驗經濟」將能創造實體店面新價值。

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