目前分類:12 葉凌棋 (2)

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台灣房市在2016年房地合一上路後,全年交易量創歷史新低的24.5萬棟,房市持續回溫,這三、四年來,連續四年成長,至2019年全年交易量已破30萬棟大關,房市交易緩步復甦,但還稱不上熱絡,以台北房價來看,自高點向下修正約一成五後,隨後又緩步上漲,跌幅收斂,近期在台商回流、資金回台等利多消息支撐下,民眾對「房價持續下跌至合理價位」的期望,看來又得落空。

我們來看看鄰近的香港,去年在「反送中運動」中看到香港年輕世代為了自由民主而挺身而出,不僅僅是因為自治權遭破壞,其中一部分原因或許也是對貧富差距日益擴大的一種怒吼,低薪、高房價讓香港年輕族群陷入困境,根據調查機構Demographia最新發表的調查報告顯示,香港連續10年成為房價最難負擔城市榜首,房價所得比高達20.8倍,相當於要20.8年不吃不喝才能買得起一棟房子。

「反送中」或許只是一個火種,讓年輕世代累積已久的不滿情緒瞬間引爆、傾洩而出,香港的例子或許可作為台灣的借鏡,以台北而言,13.7倍的房價所得比,在全球主要都市中,也是名列前茅,購屋壓力不算小。

低薪、高房價讓也讓年輕世代不婚不生,人口減少可能會導致生活水準成長放緩,同時可能變成一種惡性循環,造成人口的螺旋式下降,目前台灣正面臨「少子化」危機,人口懸崖逐漸逼近,是不可忽視的警訊,根據內政部最新推估,今年全年新生兒人數恐不到17萬人,說明了年輕人對現實的無力感。

或許,自由的價格機制是由市場供需來決定,不過,過多的投機、炒作,讓價格不合理的飆漲,也讓真正的需求者無法獲得資源合理的分配,這對於整體市場並不是件好事,能夠讓價格回歸正常的供需狀況,即使漲或跌,都是在合理範圍內,避免波動性過大,對於市場才是健康且長久的。

 

要解決低薪的問題或許必須透過政府促進產業轉型、積極人才培育與改善投資環境來處理,很難一蹴可幾,目前政府也積極朝向這方面努力,我們期待不久的將來能看到成效;至於房市,在房地合一上路後,短期交易將被課重稅,投機客沒有炒作空間,退出市場,讓房市短期交易量大減,顯見房地合一稅制的改革已漸收成效。

近幾年房市交易量陸續緩步回升,市場以自住客為主力,部分長期置產族群也開始看屋、議價,房價即使跌幅收斂,但這也是實際市場供需呈現的結果,房價平穩,或許就是房市表現最好的狀態,期盼不久的將來,薪資能有合理的調升,而房市持續抵制投機行為的參與,讓房價合理、穩定,給年輕族群仍有機會一圓「購屋夢」,許年輕世代一個美好的未來。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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智慧型手機與平板電腦已逐漸成為許多人重要的通訊工具,加上網際網路的便利與即時性,輕輕一滑就能與全世界連接,造就了「滑世代」誕生,顛覆傳統消費模式,讓網購、電商崛起,消費者透過網路購買的機會大增。

此外,在現代人因忙碌或貪圖方便而產生的「代勞」服務也應運而生,帶動「外送經濟」商機,外送平台順勢快速興起,到處都能看到外送員穿梭大街小巷送餐,但也壓縮了實體店面的生存空間。

「滑世代」來臨,讓購物型態出現轉變,網購、電商崛起,衝擊傳統零售業,消費者要買規格化、制式化的產品時,通常會上網比價,價格成為唯一考慮因素,而網購、電商具備價格優勢,吸引消費者網路下單;此外,集娛樂、餐飲、購物於一身的百貨公司、大型outlet展店不停歇,複合式的經營模式滿足全客層需求,相較於一般實體店面更為吸睛,都讓一般實體街邊店面臨挑戰。

至於近期爆發性成長的外送平台,也逐漸影響餐飲業發展,永慶房屋在2020Q1房產趨勢報告中,針對消費者對於外送服務的使用情形也進行調查,35%消費者使用過外送服務,這些使用過外送服務的消費者中,有89%平均每週使用1-3次,顯示一周內會有一至三餐使用外送餐點。

那麼,使用這樣便利的餐飲外送服務,消費者是否會因此減少到實體店面用餐的頻率呢?根據調查結果顯示,69%會減少到實體店面用餐的頻率,顯示外送服務的確會衝擊到一般實體餐飲店面。

外送平台崛起提供便利的送餐服務,改變消費者用餐習慣,但平台高昂的抽成費將吃掉餐飲業者利潤,尤其是生活必需的餐飲,例如客單價200元以下的餐廳,將優先受到衝擊,加入外送平台雖增加營業額,但實質利潤卻大打折扣,恐怕並非是長遠之計,預期將影響「社區生活服務型」的店面需求。

那麼,在電商、外送夾擊下的實體店面還有未來嗎?我想,答案是肯定的。就零售業而言,網購、電商所提供的就是線上買東西,屬於單一交易,但實體店面販售的卻是一個“生活空間”,創造出多元功能,包含了購物與體驗,雖然都包含了消費,但對於消費者的滿足點並不同,對於餐飲業來說,也是相同道理,外送平台滿足了消費者“吃”的需求,但特殊的用餐體驗與提供人際交流、社交的場域,提供讓消費者感動的溫度與美感,都是外送平台無法取代的。

因此,可以預見的未來,實體店面並不會消失,「體驗經濟」時代將來臨,透過線上線下虛實整合,創造出差異化、個性化,並重視消費過程中的參與和感受,提升購物、用餐體驗,增加顧客的黏著度性和忠誠度,「體驗經濟」將能創造實體店面新價值。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
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◎經歷
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法人投資服務團隊總經理
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◎學歷
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