中國時報 
謝志傑、專家觀點
永慶房屋業管部資深經理謝志傑

永慶房屋業管部資深經理謝志傑

間,創2011年歐債危機以來新低。美國大幅度的動作,也讓其他各國紛紛調降利率,低利率、負利率已經成為全球趨勢,台灣央行也宣布調降利率1碼,創歷史新低紀錄。
低利率的時代來臨,房市再度討論起一個歷久不衰的話題,那就是租屋跟買房哪個比較划算?其實,租屋與買房最大的差異,在於資產的管理,對於租屋的人來說,每月要負擔的金額較低,也不需要準備金額龐大的自備款,手頭上的資金會較為充裕。

買房則是必須先存夠第一桶金,至少是房價兩成以上的自備款,同時之後每月負擔平均攤還的房貸,負擔相較於租屋沉重,也因此許多支持租屋的人,會提出將買房的資金轉作投資使用,更能夠以錢滾錢,提早為自己存一筆退休金。

這樣的說法當然是對的,不過該思考的是,這筆資金到底該如何妥善規畫利用,才能夠過著沒有房也很舒適的退休生活呢?以現在投資環境來看的話,超低利率環境持續,報酬率較低的定存、儲蓄險及債券等較保守型投資標的是較難以達到財富自由的。但是選擇投資報酬率較高產品,通常都伴隨著較高的風險,若是碰到新冠肺炎這種大事件的話,更是考驗著投資人的心臟強度,並非所有人都適合這樣的理財方式。

此外,房屋租金指數已經連漲近9年,雖說漲幅不大,但長期而言對租屋族來說也是不小的壓力。選擇租屋的人,除非是對自己的投資理財相當有自信,且能夠充分掌握理財紀律的民眾,否則租了大半輩子的房子,到退休的時候才發現,當初多出來的現金流,根本無法因應自己未來生活所需。

選擇買房的話,就比較類似定期儲蓄的概念,前期湊足一筆自備款,並每月平均攤還房貸。在低利環境持續下,房貸利率約在1.6%左右,在央行降息1碼,且央行已要求行庫「全部」反應於房貸上,未來還有可能更低,一般民眾要是選擇房貸負擔率在三成以下的房屋,壓力並不會太大,適合對於喜歡資產較為穩定的人購屋。此外,房產具一定的保值性,甚至有增值空間未來也可以利用「以房養老」的方式貸款,退休生活過的相對愜意。

總結來說,在房貸成數高、租金高、房貸利率低的「二高一低」狀況下,有居住需求的民眾,不妨檢視一下租金與房貸負擔的差距,若是租金超過每月所需攤還的房貸六成,其實就可以考慮存錢買房,以免幫房東繳了數十年的房貸,到頭來還是「寄居一族」。(筆者為永慶房屋業管部資深經理謝志傑)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200328000579-260110?chdtv

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