目前分類:05 壽險業房租最低收益率 (9)

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2020-08-04 01:08經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會盯上壽險業不動產投資,上周同意壽險公會提報的自律規範修正案,增訂五項控管機制,包括投資不動產前須評估出租時不動產承租人提前解約等風險,及開發不動產時以取得處分利益為目的,自備款成數應符合一般市場條件,避免偏低不利風險控管。

修正重點包括第一,保險業辦理不動產投資,應由具經驗或專業訓練人員負責,並提出投資評估報告,內容應有不動產標的市場現況分析、投資報酬率分析、未來使用及收益規劃等。

官員表示,檢查曾發現有業者規劃購置不動產時,完全沒考量承租戶租約到期提前解約的空置風險,顯示投資前分析評估欠嚴謹。

第二,重大投資案應由法令遵循主管出具意見並簽署。官員表示,現行法規已有此要求,因檢查發生有業者未遵守,因此特別明訂在自律規範中。

第三,檢查發現業者對不動產開發過程有重大變更卻未提報董事會,或提案內容未分析可能影響及購買價格合理性等,不利董事會有效監督。因此增訂,保險公司對不動產開發工程作業時應依下列規定:開發過程如有因工程執行進度嚴重落後,或營建成本較原規劃大幅增加等重大情事變更,應分析影響及提出改善計畫。

第四,保險公司委託處分不動產投資時(含以開發後處分為目的的不動產投資),應符合規定,包括建立受託處分機構遴選規範等。

第五,保險公司以開發後處分為目的的不動產投資,處分作業所訂自備付款成數,應符合一般市場交易條件,並建立風險控管措施。

第六,不動產取得及處分時,涉及利害關係人時的規範,也明訂清楚,以利業者遵循,避免爭議。

https://money.udn.com/money/story/5613/4753247

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第一金投顧董事長陳奕光。 圖/第一金投顧提供

第一金投顧董事長陳奕光。 圖/第一金投顧提供

繼去(2019)年美聯儲啟動降息後,今年3月美聯儲再度降息6碼,各國相繼跟進,台灣中央銀行也宣布降息1碼,為2016年來首次,國內利率環境長年不佳,滿手現金的壽險也推出超低房貸利率1.32%,直接挑戰央行所設下的1.56%的房貸利率底線,預期今年銀行端利差將大幅收窄,不過,由於政府積極推動台商回台投資政策、新南向融資等,可望緩解利差下滑的影響。

壽險方面,仍以投資海外債券為主,其中,又以美公債、公司債為主,雖無風險利率大幅下滑,指標性的美債10年殖利率從去年底1.92%滑落至目前0.73%,但由於市場風險意識抬頭使信用利差有所彈升,整體壽險業經常性收益率仍會較去年有所下降。

自去年以來,金管會積極控管壽險宣告利率,也擬調降保單責任準備金利率,使壽險業不再流血競爭,據最新數據顯示壽險業2020年2月總保費收入5,757億,年減11.1%,為近年來減幅最大,短期對壽險業也並非壞事,將有助於減少再投資壓力,進入營運的調整期。

 

https://udn.com/news/story/7239/4484118?from=udn-catelistnews_ch2

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2020-04-02 13:54

金管會今天宣布,同意壽險業可「豁免」適用不動產最低收益率標準,改採專案報核方式,自行評估調降承租戶租金。(資料照)

〔記者王孟倫/台北報導〕為協助企業度過肺炎疫情困境,金管會今天宣布,同意壽險業可「豁免」適用不動產最低收益率標準,改採專案報核方式,自行評估調降承租戶租金,此為暫行措施,適用期間以110年6月30日為屆滿日。

受到肺炎疫情影響,國內各大內需產業,包括:飯店、餐飲、觀光、零售業業績大幅下滑;壽險業者有意適度降房租,讓承租戶可以度過難關,共體時艱,不過,卡在金管會對壽險業的不動產投資有最低收益率規定。

根據金管會規定,壽險業若投資不動產,必須2年、即時運用且有收益,目前規定為2.095%,也就是說,壽險業出租大樓、商辦,租金收益至少要達2.095%。

為解套此問題,日前金管會主委顧立雄在立法院已經允諾,將研議相關方案,讓壽險業可以調降租金。

金管會今天表示,已於4月1日邀產、壽險公會及保險業者就為降低受疫情影響不動產承租戶之租金負擔,致其持有之投資用不動產未符合「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」之處理方向研商,決議未來相關暫行措施。

對此,保險局長施瓊華表示,只要是受到疫情影響的承租戶,金管會在一定時間內,讓壽險業可以暫時豁免適用最低收益率標準之規定;由各保險公司評估承租戶之受疫情影響情形,個案與承租戶協商提供租金緩繳、展延、降低租金等協助措施,並向金管會進行專案報核。

施瓊華也說明,適用暫行措施期間為6月30日為屆滿日,與紓困條例的時間相同,壽險業可以與承租戶進行換約,雙方共同討論出降租相關方案,無論是緩繳、減少租金等方案。

保險局表示,各壽險公司申請報核時點,得依實際降租作業之辦理情形,採事後報核方式辦理;申請適用暫行措施之不動產標的,於適用期間內,出租率及收益率無須列入依規定應逐月檢視符合認定標準之標的範圍,以利保險業者與承租戶協商協助措施。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3121104

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