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立委高嘉瑜上周一(5日)在內政委員會上,與內政部長徐國勇就推動「實坪制」問題,展開激烈辯論,但質詢最後,徐國勇表示,無法承諾幾年內會做到實坪制,也要高嘉瑜「稍微肯定一下政績,因為政策要是好處理,就不會拖這麼久」。此話一出引起外界熱議,常對公共議題發表看法的知名網紅「館長」陳之漢,也在直播中提及此事,更批徐國勇「不要臉」。

「廣告說73坪,實際才36坪」 高嘉瑜拋實坪制議題 盼減少建商灌水

高嘉瑜日前以「推動實坪制」為題,質詢徐國勇,雙方發生激烈言詞交鋒。高嘉瑜質詢時提到,目前除了房價不斷攀升外,新建案公設比也越來越高,如台北市2018年新建案平均公設比,已達34.2%,若再加上約15%的附屬建物,等於「室內實坪僅約權狀一半」,民眾實際買到的坪數被灌水,居住面積越來越少。

高嘉瑜指出,若以2017年的實價登錄資料來看,台北市大樓虛坪價格為66.6萬,改用實坪計算後,價格暴增至每坪99.7萬元,造成其虛實價差最大的原因,主要是台北市住宅大樓的公設比過高,且2017年成交的住宅大樓物件,公設比中位數為32.9%,也是六都中最高。

在質詢台上,高嘉瑜拿出實際案例表示,新竹某知名建案的廣告主打73坪以上,但據實價登錄查到的資訊,該建案主建物僅36坪多,等於民眾花大錢買公設,對於想買房的民眾而言,這樣並不公平,也容易發生消費糾紛。

高嘉瑜也提到,內政部2017年就曾表示,對於推動實坪制的問題「研議中」,但三年過去了,始終不見內政部對於這項贊成比例高達八成的議題,做出更多回應。

對於內政部推動實坪制的進程,徐國勇表示,內政部實價登錄系統中,已有房屋建坪單價計算,且民眾買房時,契約中對於公設比等相關資訊,也有清楚揭露。

徐國勇強調,實施實坪制對整個房地產市場茲事體大,目前從實價登錄中的詳細資訊逐步揭露,已盡量讓民眾了解買到的實坪一坪多少錢,內政部推動很多政策,也是要讓民眾更了解「實坪」。但對於高嘉瑜追問「幾年內可以做到實坪制」,徐國勇則回應「無法承諾」。

為什麼實坪制難以推動?專家:重點在「登記與否」

關於施行實坪制相關政策,早以討論多年,甚至還有房仲業民調顯示,高達80.8%的民眾贊成實施實坪制;2017年時,公共政策網路參與平台,也有人提出「房價改以實坪計價、公設坪數可登記但不計價」,當時曾引起社會大眾關注,現任副總統賴清德,在擔任行政院長時,也曾表態支持「房屋買賣實坪制」,但隨著時間過去,討論或推動實坪制,始終「只聞樓梯響」。

以目前台灣房市仍屬虛坪制而言,仍是共通房價算式,但公設坪數以市價計算,對購屋人來說頗吃虧,若無法遏止房市虛坪現象,易有建商灌水疑慮。

可是,若改為實坪制,雖然總價不變,但房屋總坪數扣掉公設面積,以此計算房屋總價的話,每坪房價將大幅拉高,實施實坪制後,勢必會有一段時間的「陣痛期」,影響民眾購屋意願。

 

對於政府推動實坪制與否,景文科大財金系教授章定煊表示,要從兩個面向來思考,首先是「計價與否」,若僅是在合約上載明實坪單價,或在實價登錄上做實坪價格揭露,相對容易執行。

但,另一面向則是「登記與否」,若改為實坪制且需登記,短期上確實會造成市場資訊混亂,且要不要溯及既往,又是另一個大問題。

不過,章定煊也說,實施實坪制的好處就是,建商都會去蓋虛坪比較少的房子,對於導正市場的推案類型,長期來說是有幫助的。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,現行的登記制度行之有年,如果把房子比喻為鳳梨的話,若真的改為實坪制,就好比在傳統市場買鳳梨的消費者跟老闆說,「鳳梨的頭跟皮都不能算錢」,對於屋主來說,絕對無法接受,且在登記制度的轉換上,也會碰到很大的問題。

對建商而言,若推動實坪制,除了每坪單價勢必會膨脹外,也會增加交易溝通的成本,且原本建商會推一些公共設施較高級的建案,若實施實坪制,在購屋人對單價更加在意的情況下,以後也可能不復見。

(黃健誠)

文章來源:今周刊

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買房前,購屋人必須花不少時間看房,但多數人白天上班不方便,看屋時間只能集中在晚上或假日,卻曾發生有人只在晚間看屋,就決定購買,直到搬進去後,才在白天發現與窗外是大片「夜總會」的案例;對此,專家建議,看房沒有黃金時段,如果可能,最好白天、晚上、晴天及雨天,各看一次。

只在晚上看房 看不出景觀及採光

對於什麼時段看屋比較恰當,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分享實際案例表示,曾有朋友相中郊區房子,看準其地點幽靜、裝潢新穎,但因工作關係,只能在晚上看屋,直到準備下斡旋金之前,才想到要在白天去看房。

不過,屋主卻以工作忙碌為由,拒絕白天看房的要求,直到購屋人白天自行前去社區觀察後才發現,從客廳陽台一望出去,竟是大片墳場。

徐佳馨說,以此案例而言,購屋者在看房時,最好白天、晚上都去看,若只在晚上看房,除了無法觀察該物件周遭環境以外,也無法察覺採光是否良好,因為晚上看房時,房子裡的燈光全部打亮,無從看出採光問題,甚至常有買方因此抱怨房子白天很陰暗,和晚上看屋的感覺差距很大。

只在白天看房 樓下卻可能是夜市或風化區

另外,若只在白天看房,也未必能發現某些「玄機」,徐佳馨舉例,曾有人只在白天看房,看準新大樓物件地段好、價格又負擔得起就買了,直到住進去後才發現,原來樓下晚上是人聲鼎沸的夜市,造成不小困擾。

徐佳馨說,她也曾聽說有人看準市中心房子安全性較高,選擇買了中山區的物件,但因擔心夜間看房的安全問題,因此從未在晚上去看過物件,想不到住進去以後才發現,該物件白天是安靜的社區,但同一條巷子裡,晚上卻是酒店、酒吧林立,原本因注重安全,選擇市中心的本意全變調了,最後只能另覓住處。

徐佳馨指出,看房不應分時段,白天看房可看出該物件是否有西曬、通風等狀況,除了屋況本身,周遭環境、鄰居、生態等都是觀察重點,因為房子在不同時段會呈現不同面貌。

看房不分時段 雨天看房先看這些地方

 

而除了白天、晚上以外,看房時也應儘量選擇不同天氣,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,假設颱風季、梅雨季,社區中庭或地下室等周邊環境有積水現象,表示排水功能不佳,遇上大雨或颱風,都可能釀成淹水情況;不過,若在大雨後,社區被風雨吹落的散枝落葉及垃圾,都能在短時間內清理乾淨,代表該區域的生活品質應在水準之上。

另外,在多雨天氣看房時,董家菱建議,從窗戶、窗框、天花板、牆面等,都可觀察有無滲漏或水漬痕跡,藉此觀察有無漏水的可能;其次,浴廁間的磁磚是否發黑、產生斑點,也是一項看屋的重要指標,可推斷有無滲水情形。

董家菱也說,看房時也可測試流理台、洗手槽,觀察排水是否順暢,可先將流理台、洗手槽積滿水,然後放水,或拿一個水桶蓄滿水後往地漏、流理台倒水,就可以知道排水是否順暢了,若不順暢,代表水管可能有堵塞,日後恐出現滲水問題。

(黃健誠)

文章來源:今周刊

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一身西裝、臉上堆滿笑容,香菇王集團旗下第一名店董事長王義郎,侃侃而談自身創業經歷,更自信表示,自家代理的產品熱銷前三名,「一年可賣出約2億元。」其中,香菇醬油更是自創業初期,就一路熱賣至今的暢銷商品。

現年82歲的王義郎,由於家境清寒,年輕時靠著半工半讀完成學業,1978年受到朋友邀請,接任永興航空總經理,創下「7年0事故」飛安傳奇,1985年成立香菇王集團,專門代理日本香菇醬油露與香菇販售。

王義郎指出,當初是因為健康一度出狀況,因緣際會下接觸到香菇精,吃過後覺得不錯,才讓他決定成立香菇王集團。

65歲時,王義郎並未選擇退休,而是走上創業之路,開設第一名店。「我喜歡工作、創新,換不同行業、終身學習。」王義郎透露,第一名店藍底白字的Logo,其實是永興航空早年商標,白色的「F」字樣,代表「first(第一)、fresh(新鮮)、food(食物)」。

放眼望去,店內商品琳瑯滿目,王義郎說,目前代理廠商約60家、商品超過400款,其中,店內最熱賣的前三名,分別為:和風鰹魚高湯包、富貴食研特級手工黃金芝麻醬,以及森產業香菇醬油。

講究食安 每年砸百萬檢測產品

「它是個完全沒防腐劑的東西。」王義郎認為,鰹魚高湯調理方便、吃起來絕對有湯頭的原味,是其受到消費者喜愛的主因。

事實上,台灣曾在2014及2015年,遭遇黑心油及核災食品入台等食安危機,為讓消費者了解產品品質,王義郎每年花費約100萬元,將產品送驗,再把產品檢測報告公布於官網,增加消費者對產品的信任度。

香菇醬油是王義郎最早開始代理的商品。「醬油是我們的終生伴侶」,王義郎笑稱,人從2歲開始,吃東西就會接觸到醬油,且醬油是家中柴米油鹽醬醋茶不可或缺的醬料,一定要認真銷售。

起初,王義郎代理香菇醬油時,沒有專門的業務人員負責銷售,都是透過電話接洽,靠著郵局、銀行等企業團購接訂單,並持續參與美食展及大型展覽,快速打開知名度。

口碑行銷奏效 香菇醬油獲一票死忠粉絲支持

此外,王義郎也透過每周三的料理教室,提供會員試吃、開發獨特試吃方法,讓買氣不斷延續;例如:教導消費者將香菇醬油稀釋4至10倍後,再加入一小匙黃金芝麻醬,就可快速作成類似濃稠拉麵湯頭的湯汁,直接用於烹煮日式拉麵。

會員在料理教室中,不僅能參與試吃,還可學習不同的料理方法,還可於課後選購商品回家嘗試,消費者口耳相傳打出好口碑,逐漸將銷售範圍擴大至零售通路,甚至到百貨設櫃、打進知名賣場通路。直到現在,即使沒有業務銷售,也有一票死忠粉絲擁護。

販售醬油是否曾遇過困難?王義郎說,最困難的,莫過於符合消費者的口味,尤其現在的消費者偏好較不鹹的口味,光是如何說服消費者購買醬油,就是一大考驗。

除此之外,為了從日方取得商品代理權,王義郎也施展了一套妙計。

「日本人需要信任,不是說你想買,他們就會賣給你,我就請我媳婦(日本人)出面。」王義郎說,日本人彼此信任,當時他原想進口一款咖哩粉,就請媳婦與日方交涉,並請人協助指導日方出口產品,全部自行處理,不透過中間的貿易商,避免被剝削價格。

積極拓展據點 拍影片搶攻年輕族群

目前第一名店商品,主要銷售通路為全台知名賣場、全台5家直營門市(台北、台中及彰化),以及SOGO忠孝、SOGO復興頂級超市;同時也導入會員直購宅配服務、網路訂購,來推廣行銷。

近年來,第一名店開始建立社群媒體,透過Facebook、Line、YouTube,以及Instagram等管道,上傳美食相關短片、教學影片,搶攻年輕市場。

王義郎透露,今年將再新增台北小巨蛋2家據點、九份觀光景點1家,預計年底會完成展店10家,希望在販售商品的同時,替消費者把關,讓消費者能吃得安心又健康,將來甚至有意進軍美國,擴大美食版圖。

文章來源:今周刊


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COVID-19(武漢肺炎)疫情爆發已近半年,當初有不少人認為,SARS重創房價的戲碼,會再度上演,但實際影響,並不如想像中大;就連一開始將疫情視為危機的代銷業者,態度也有所轉變,對後疫情時代的房市表現,抱持樂觀看法。

剛性需求仍在 建案「低調賣」一樣有好成績

在疫情影響下,建商未必會大張旗鼓地推案,但「低調賣」,也能有好表現。創意家行銷副董事長朱良能指出,就旗下建案銷售狀況來看,三重的《盛河八方》才開賣兩個半月,就全數完銷;信義區《宏築信義》只花一個半月,銷售就達4成,由此可見,首購或換屋的剛性需求仍在。

信義代銷總經理李少康亦稱,3月股災期間,房市多少有受到衝擊,但從旗下建案成交數字可推估,5月成交量有望月增3到4成。

李少康提到,如中和的《映象太和》,從去年10月開賣至今,兩房型已完銷,其他房型也相當熱銷,買盤以首購、換屋的剛性需求為主,每坪成交價約50萬左右;另外,板橋的《信義嘉和》銷售也破6成,未明顯感受到疫情影響。

甲桂林業務總經理陳衍豪則表示,有感受到消費者因疫情影響,對買房一事,抱持觀望態度,但整體而言,旗下建案如大坪數的《ONE360 昇陽國際》,或329檔期如期開賣的小坪數建案《合矩青山》,銷售成績都不錯,《合矩青山》已銷售6成,才剛公開銷售的預售案《信松廣場》詢問度也很高,後市可期。

成本高漲利率低 別期待房價大幅下修

近期疫情已有所趨緩,房市買氣也不差,朱良能說,重點還是在「地點」,除非是胃納量太大的大型重劃區,否則仍有一定買盤;像雙北市場,胃納量本就有限,大安區建案《吉美大安花園》開價為150到180萬,照樣有人買。

仔細觀察可發現,即使面對疫情衝擊,無論預售案、中古屋,價格都未出現太大波動;李少康說,「其實從2003年SARS經驗中,大家都知道當時賣房並不明智,而買房的都大賺一波,因此這次疫情下,賣方不會無厘頭地降價。」

李少康認為,處在低利環境,大家都知道「不需要賤賣資產」,且建商手上的資金仍相當充足,撐個幾年也沒有問題。

「現在蓋房成本增加,土地、原物料及工資都在漲,你覺得房價為什麼會跌?」李少康說,不用期待房價可能大幅下修,從成本面、資金面、心理預期及市場環境來說,房價根本不需要降,建商也認為「頂多就慢慢賣」。

陳衍豪也提到,現在的利率是有史以來最低,房價要跌也很難,且至少未來10到20年,都是屬於低利環境,建商不缺錢、原物料土地等成本都在漲,「為什麼建商要便宜賣?」

有需求就是好時機 選物件要「進可攻、退可守」

既然房價難出現大幅下修,現在適合買房嗎?李少康說,雖然新建案未明顯降價,但建商普遍願意「隱性讓利」,像是建材升級、採取更彈性的付款方式,「其實,只要有需求,就是好時機。」

李少康舉例,如果有200萬元自備款,在新北或桃園,都能買到不錯的物件,若預算允許,最好還是買二或三房,因為這種物件仍是「進可攻、退可守」的市場主流,未來轉手性相對較佳。

陳衍豪則說,有意買房的小資族,若選擇青年首購方案,利率甚至可壓到1%左右,例如南勢角站的建案《漢寶天匯》,一戶約一千多萬,民眾若貸款一千萬,30年本利攤還,每月約3.3萬元,甚至比許多台北市房子的租金還便宜。

值得注意的是,疫情也讓購屋型態,出現一些改變,李少康認為,由於民眾待在家中的時間變多,對居家生活品質的要求,也會更高,像是社區中的視聽室、健身房等主題性公設,或是鄰近公園等特色,都會是後疫情時代,民眾挑選物件時的重要考量。

文章來源:今周刊

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黃健誠

2020-05-20 11:46

總統蔡英文今(20)日展開第二任期,對於接下來的房市走勢,業者多抱持正面態度;例如,鄉林建設董事長賴正鎰就認為,未來房市仍可持穩,甚至微幅上漲;至於相關政策方面,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮建議,希望蔡政府能從根本解決高房價問題,才可能讓「住宅三箭」政策達標。

持有稅過重使房價難降 賴正鎰:應回歸市場機制

 

針對520後的房市趨勢,賴正鎰認為,房價還是會持平或微幅上漲,尤其近年受惠於台商回流和都更議題,買房的剛性需求,達8成以上,整體而言,呈現穩健格局。

 

不過,賴正鎰也呼籲蔡政府,應讓房市回歸市場機制,稅制不應齊頭式平等,「若持有稅過重,也會讓成本一路上升,房價降不下來,因此應回歸市場機制。」

 

另外,賴正鎰指出,包括中國籍等外籍人士在台灣買賣房屋的限制不少,尤其是外國人賣屋時,繳納的房地合一稅高達35%以上,會影響外籍人士投資台灣房市的意願,應予鬆綁。

 

社會住宅政策未達成 李同榮:應重新檢討規劃

 

李同榮對於蔡政府第二任期的房市表現,同樣抱持正面態度,但他也直言,過去幾年,房價雖緩步上漲,呈現「軟著陸」,但仍未解決高房價民怨,蔡英文所提的「住宅三箭」中,8年20萬戶社會住宅的構想,也未能達成,「整體政策方向正確,卻規劃錯誤。」

 

李同榮舉例,政府為推行空屋移轉8萬戶至社宅,所推出的包租代管,方向正確,但在政策規劃上有所偏差,欲利用囤房稅逼出空屋,卻沒考慮屋主的心態是,想讓房子保值或增值,不會拿來出租,這些房子頂多到交易市場,且多半是大坪數物件,而小坪數物件在租賃市場本就熱門,並不需要包租代管。

 

李同榮建議,蔡政府在第二任期中,應重新盤點無法達成、甚至濫竽充數的政策,如果包租代管政策是個錯誤,就應該重新檢討,否則原本立意良善、值得政府扶植的包租代管業,恐因政策偏差,被拿來當作空屋移轉社宅的手段,無益於房市及相關產業。

 

提高「平價房」供給 讓年輕人買得起

 

甲桂林業務總經理陳衍豪說,蔡政府進入第二任期,蔡英文在政治上的歷練,已有所累績,相信未來房市仍屬穩建,目前接觸到的客戶反應,也相當正面,房地產是最需要信心的產業,客戶敢買房子,就代表看好未來政治經濟環境。

 

信義代銷總經理李少康則提到,台北或新北市,屋齡40、50年的老舊公寓大樓比比皆是,造成市容越來越老、越來越醜、越來越危險,也不利於民眾生活品質,但這些老房子常卡在政策上動彈不得,建議政府在危老、都更等議題上可更大膽,與其抱著房價會大幅下跌的期待,還不如提高平價房的供給,讓年輕人買得起房,也能對未來有所期待。

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80392/post/202005200023/

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