目前分類:05 理財周刊 (3)

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─「景觀價值」非價格所能取代

─山坡背後是否隱藏玄機,清明節過後答案揭曉

最近有位購屋者以六百萬元購買新竹一棟中古透天厝,入住後赫然發現屋旁不遠處密林中有三座墳墓,在身心備受煎熬,加以房價嚴重貶損情況下,遂向新竹地院提告,要求減少價金25%,156萬元。

訴訟過程買方表示簽約前曾數度詢問賣方及房仲業周邊有無嫌惡設施,答案都是「無」,賣方應訊時則表示鄰近山坡是國有地,上面既有的墳墓是眾所皆知的事,不致影響房價。法官在審理過程為求慎重起見,特委託不動產估價師事務所現勘,認定三處墳墓與房屋距離為二十至三十公尺,再就可視性、遮蔽性與管理性進行鑑價,認為影響房價比例約為8.5%,法官遂判決賣方應賠償42萬6千元。

周杰倫媽媽的購屋經驗

─大型看板背後隱藏玄機

另一案例也是相當值得參考,其實「NIMBY」(Not In My Back Yard)「不要在我家後院」一向都是房地產業與購屋者所關切的焦點所在。

知名藝人周杰倫的媽媽,2008年在新北市淡水區購買「台北灣」一戶21樓96坪、2756萬元的預售景觀豪宅,三年後交屋時打開窗戶,竟然發現屋外是一片亂葬崗,觀景頓時變成「觀墳」,周媽媽認為建商隱瞞實情,要求解約退款,建商卻反要求支付15%違約金,其因在於交屋時這片墳墓已經遷移,所以反過來要求買方支付違約金。法院開庭時訊問有無去過現場勘察地形,律師回答簽約前有到工地附近查看,但亂葬崗被前排樹木與大型看板遮擋,根本看不出背後另有玄機,因此,主張建商明顯隱匿事實。至於最後結果如何,就有待司法判決。

其實在當前整體房市超額供給依舊相當嚴重情況下,除非有特殊需求,否則一向被列為嫌惡設施的墳墓,即使減價一、二成,必然還是乏人問津,其因在於兼具景觀價值的「心理價格」,尤其是如果有長者同住,心理影響因素必然愈大!

購屋之前至少應切記以下三大重要事項

─貨比十家不吃虧

姑且不論這些事件如何落幕,購屋之前應切記以下三大重要事項:

1.應牢記貨比十家的寶貴經驗:最近有位會計師朋友告訴我買房之前看過一百戶以上,有時一天連看五、六戶,愈看愈有心得,最後連區位、格局、價格、家電贈品等,該爭取的一樣都沒少,令他相當滿意。

2.審閱期五天好好做功課:尤其是預售屋,更應請教專家幫忙審閱,以免交屋時與預售樣品屋落差太大,而有被騙的感覺。

3.詳細閱讀「不動產標的現況說明書」,尤其房屋所在位置如緊鄰山坡地,更應注意是否為順向坡,以免天候異常發生土石流,導致房產大幅折損。

鄰避設施(NIMBY),避之唯恐不及

─務必詳細閱讀「不動產說明書應記載及不得記載事項」

就一般購屋者而言,對於鄰避設施(NIMBY)一向都是避之唯恐不及,幾乎沒有任何妥協餘地,尤其如有長者同住,必然是一大忌諱。

其次,根據內政部所公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」(四)其他重要事項之相關規定(2020年5月1日生效),購屋之前務必詳細閱讀,並且實地勘查,俾免吃虧上當!

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不動產說明書應記載及不得記載事項:周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加(氣)油站、瓦斯行(場)、葬儀社)。

※理財周刊1038期更多精采文章:

◎發行人語>內循環經濟

◎封面故事>自行車熱銷 歐美掀風潮

◎理財我最大>招商引資 推動台灣產業升級轉型

◎全球理財觀>股市V彈以來最關鍵轉折 沙盤推演

◎房市觀察>購屋如何避免「墳墓」嫌惡設施

◎房地產會客室>危老重建整合大哉問(24)

◎理善大家來>展望亞洲 台灣青年東協創業停看聽

https://money.udn.com/money/story/5621/4707635

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最近內政部陸續公布低度使用(用電)住宅與「新建餘屋(待售)住宅」等相關資料,顯示重劃區新建餘屋有愈來愈多情況,另外,房仲業者也根據實價登錄資料指出,新莊副都心最近一年出現住戶賠售四、五百萬元之情事。請問莊教授,當重劃區空屋餘屋數量愈來愈多,購屋之前應該注意哪些重要事項?

有關重劃區房屋數量累積愈來愈多情況由來已久,尤其自2012、2013年出現「秒殺」投機炒作,全台各地幾乎都是瘋狂推案,及至2014年7月1日囤房稅實施,2016年財政部再祭出房地合一稅,整體房市開始反轉,重劃區房價開始面臨嚴重考驗。

根據內政部最新公布資料,2018年低度使用(用電)住宅916,383宅,2019年第二季全國「新建餘屋(待售)住宅」78,063宅;如就新建餘屋(待售)住宅加以觀察,99年第二季至102年第四季間大約維持在2.1萬宅至2.7萬宅間波動,其後逐年增加至2019Q2之78,063宅,如再深入探討餘屋最多地區,當可發現長久以來都是以重劃區居多,至於最常被點名的不外板橋、新莊、淡海新市鎮、青埔等地。

最近更有房仲業者根據實價登錄資料分析,新莊副都心最近一年出現住戶賠售四、五百萬元之情事,主要原因在於新莊副都心最貴時,房價一度超過六字頭,並且有些建案坪數規劃愈來愈大,甚至出現所謂大坪數豪宅,及至景氣反轉,房價回落到每坪38~46萬元,當年高價購買想要脫手,必然只有賠售一途。

因此,建議購買重劃區建案之前,務必先了解內政部所公布之低度使用(用電)住宅與「新建餘屋(待售)住宅」變動數量,其次,購屋時機、生活機能與產品類別更是不容忽視。

一、空屋餘屋

依內政部公布數據,2018年低度使用(用電)住宅916,383宅,占全國房屋稅籍住宅存量比率為10.56%,其次,2019年第二季全國「新建餘屋(待售)住宅」78,063宅,據此推估約需九.五季才能賣完。因此,購屋之前,除詳細了解實價登錄之外,更應至內政部營建署網站查詢低度使用與新建餘屋數量增減等相關資訊,再據以評估未來是否會出現新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況,以免發生類似最近預售建案房價比新成屋便宜情事。

二、購屋時機

就購屋時機而言,首應仔細觀察研判景氣究竟是處於高峰或谷底,何時觸底?有關此一議題,只要多閱讀促銷廣告訴求資訊,例如「創新低價」、「限量XX戶X字頭破盤價」等,再參考實價登錄價格,而最重要的還是要勤做功課多做筆記,只要每月參觀二至三個建案,就能充分掌握市場脈動與房價變動趨勢。

三、生活機能

就生活機能而言,雖然有些建案距離捷運車站不遠,惟與捷運軌道太近,並且緊鄰工業區,甚至附近還有高壓電塔等(請參閱照片),可想而知,生活機能必然大受影響。

 

 

最近由於購屋者愈來愈重視居家生活機能,甚至也有網站依公園、文教、生活、交通、金融、醫療等六項指標,評比新北市蘆洲、永和與板橋等地的生活機能與居家環境。有關這些資訊相當值得列入參考,不過就一般民眾而言,尤其是重劃區建案,預售初期幾乎見不到任何完備的公共建設,因此,對於日常生活中的交通、市場、公園、學校等傳統購屋選擇,也都是在期待中訂購,因此,購屋之前務必白天、晚上實際走訪一兩趟,再做決定較為妥適。

四、工業住宅

此一情況最受關注者首推內湖與大直地區,按工業用地興建住宅,由於土地成本取得較為低廉,售價相對也較一般住宅用地蓋的住宅便宜二到三成左右,一般購屋者常會因價格因素而選購工業區住宅,惟須格外留意違規使用、公設比例、轉售困難、居住品質與增值有限等相關問題。近年台北市政府屢屢因議員不斷提出質詢,至今仍找不出最佳解決辦法,因此,選購之前實宜三思!

當前房市景氣依舊不若業者釋出之樂觀訊息,此一可由促銷廣告分辨得知,因此,購屋之前除應充分掌握景氣趨勢之外,更應多留意廣告訊息之解讀,俾掌握最佳購屋時機與CP值最高之產品。

(莊孟翰│理財周刊1034期)

文章來源:理財周刊

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如今生活中,隨著房地產市場的不斷發展,房價逐漸提升,人們對於房子也越來越看重。很多買房者為了能買得起房,都選擇貸款買房。那些越早買房的人就越能體驗到貨幣貶值、通貨膨脹給他們帶來的好處。

貨幣貶值跟通貨膨脹是同一件事,簡單來說就是錢印多了,貨幣增速超出了社會財富創造的速度。在面臨通貨膨脹時,隨著物價猛漲,理財收益跑不贏通膨,不管是有錢人還是窮人,財富都會縮水。

台灣過去二十年複合年成長率 只有3.2%

過去二十年,國內 GDP成長緩慢,從2000年的1萬3686美元增長到2019年的2萬5909美元。複合年成長率只有3.2%,但日常用品的通貨膨脹卻遠高於此,你可以明白為什麼錢越來越不值錢了。

這就是為什麼我們說除了價格升值,台幣相對來說是沒有價值的,通貨膨脹也是貨幣貶值的原因之一。

市場上有大量的貨幣,直接導致貨幣貶值。尤其在油電價格上漲的時候,人們會擔心台幣貶值,並想方設法保護資產。

當台幣貶值時 債務人反而成了最大贏家

雖然台幣貶值令許多人擔憂,然而,卻有一些人不僅不擔心台幣貶值,還暗自高興。當台幣貶值時,這群人成了最大的贏家。這群人在銀行有貸款,對他們來說,一旦通膨發生,他們的債務價值將繼續下降。

比方說你十年前貸款買房,每月要付二萬元房貸。從當時的物價和薪資水平來看,每月二萬元的支出是非常高的。

然而,隨著時間的推移,物價開始上漲,人們的薪資也開始上漲。不過,債務不會增加。

所以,十年後,債務人每月的住房貸款仍然是二萬元。在目前的薪資水平和沒有還貸壓力的情況下,債務人的債務價值自然會縮水。因此,在通貨膨脹和貨幣貶值之後,債務相對於債務人的價值也會降低,這是一種收益。

現在,銀行正在下調企業貸款利率,幫助企業度過難關,使經濟更加健康。無論銀行貸款利率如何,都不應超過通貨膨脹率。所以,當銀行貸款與通膨競爭時,貸款人才是最大的「贏家」!

 

因此,台幣貶值後,很多人選擇提取存款,購買能夠保持其價值的東西,從而有效地保證了資產的最大化利用。

對於貸款來說,除了買房以外,一般都是有創業的想法,時代在發展,可選擇的創業路也多種多樣,在貸款創業的路上,一定要好好思考,提高自己的能力,不斷向前,也許成功就在前面等著你。

台灣正逐漸進入 房地產過剩時代

在通貨膨脹時期,貨幣的保值是許多人非常關心的問題。過去買房是最好的選擇,但現在,台灣已經逐漸進入了房地產過剩時代,房子失去了原來的升值空間。因此,買房不再是首選。

事實上,除了房地產,還有很多其他的東西,比如黃金、珠寶、債券、股票、股權等等,在資本市場上也是非常受歡迎。如果條件允許,你可以買這些東西來抵消通貨膨脹。

房地產的營造成本 正在逐漸上漲

通貨膨脹往往是先從勞動力價格上漲開始。通常只有當失業率下降,勞動力出現短缺時,通貨膨脹率才會上升。

有錢人的消費支出中,奢侈品和勞務服務的消費佔多數,奢侈品又往往比普通工業品需要更多的勞動力來生產,所以像當前營造勞動力價格的上漲會讓房地產的營造成本上漲,若這類成本的上漲不能在房價上有所反應,則將造成業者利潤的縮減,甚至造成損失。而且這種損失也通常會大於因資產價格上漲帶來的財富升值。

文章來源:理財周刊


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