目前分類:05 房屋租賃定型化契約 (3)

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日期:109/06/17 資料來源:消費者保護處

    為落實國家整體住宅政策,建立健全之租屋市場秩序,防止惡房東以不合理之契約條款坑殺租屋族,或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋糾紛,行政院消費者保護處(下稱消保處)已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)」,俟內政部公告施行後,即可上路。
    本案修正重點說明如次:
一、    名稱修正
    配合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定,將名稱修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
二、    標的確認及租賃期間
(一)    租賃住宅不以有門牌號碼者為限,故增訂得以「房屋稅籍編號」或「位置略圖」確認租賃標的。(應記載事項第2點)
(二)    為避免日租型租賃所衍生之管理弊端,明訂租賃期間至少三十日。(應記載事項第3點)    
三、    租金調整及押金擔保
(一)    為保障承租人權益,明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金。(應記載事項第4點)。
(二)    為切合住宅租賃實務,將「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」納入押金擔保範圍。(應記載事項第5點)
四、    電費計價
    電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價,且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」,以避免出租人從中賺取不當價差。(應記載事項第6點)
五、    修繕行為及室內裝修
(一)    租賃住宅及附屬設備原則上應由「出租人」負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為,承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用,承租人得請求扣除全部或一部租金。(應記載事項第9點)
(二)    室內裝修應經出租人同意,裝修增設部分若有損壞,由「承租人」負責修繕。(應記載事項第10點)
六、    終止租約
(一)    法定終止:明訂出租人及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。惟,若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形,「得不先期通知」。(應記載事項第17點及第18點)
(二)    意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方在權利衡平之前提要件下,可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方,未為先期通知者,應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金。(應記載事項第14點)
七、    住宅返還及遺留物處理
    明訂租賃關係終了時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定,以迅速終結租賃法律關係。(應記載事項第15點及第19點)

    消保處提醒承租人,若遇有租賃契約內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求出租人修改或拒絕簽約,以保障自身權益。
    消保處亦呼籲出租人,所提供之租賃契約內容應符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定,倘租約內容與前開規定未合,經令限期改正而屆期不改正者,主管機關將依消費者保護法第56條之1規定處罰。

https://cpc.ey.gov.tw/Page/6C059838CA9744A8/f4621701-76b6-4a62-a827-f9a0823aa13b

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行政院消保處日前公布升級版的「住宅定型化租約規範」,預計於7月15日正式上路,內容包括,租賃期間房東不得任意調漲房租、電費上限不得超過台電收費標準,以及租賃雙方提前終止租約需在一定期限前通知等事項;外界預期,新規範上路後,租屋族權益將可獲得更多保障。

租屋新制四要點 電費不可漫天喊價、終止租約需提前通知

行政院消費者保護會日前審議通過「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」修正草案,新制上路後對於租屋族影響甚鉅,修法內容可分為四大要點。

第一,明訂房東不可在租期內任意調漲房租;第二,電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價,但均不得超過台電所定之電費標準;第三,為避免日租型租賃衍生管理弊端,所訂租賃期間至少30日;第四,房東與房客若提前終止租約,依不同情況,需在3個月前或30天,以書面通知,但若「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形,「得不先期通知」。

消保處舉例,房客在住處放置爆裂物屬「危害公共安全」,房客自行進行室內裝潢屬「損害建築結構安全」,若有上述狀況,房東可立即終止租賃契約。

針對提前終止租約的規定,消保處補充說明,若無法定終止租約的事由,卻需提前終止,此為「意定終止」,租賃雙方可約定是否能提前終止租約,但至少要在終止租約前一個月通知對方,若未通知,應賠償他方最高一個月租金的違約金。

另外,在租屋押金方面,若房客欠繳租金,或是有住宅毀損等損害賠償、處理遺留物等費用,皆可納入押金擔保範圍,若房東在碰上欠繳房租或惡意毀損時的惡霸房客,可依此保障部分權益。

租屋前掌握五大重點 增加保障、減少糾紛

租客在租賃雙方中的角色,常顯得較為弱勢,但未來租賃新規上路後,可望逐步使雙方角色趨於平衡,屋比房屋總監陳傑鳴表示,租屋族若能在簽約時,注意合約條文是否充足完善,除了在法律上多一層保障,也能讓發生糾紛的機會減少。

陳傑鳴指出,民眾租屋前可以注意五大重點,第一,看房時確認房東身分,因為實務上有不少租屋糾紛,為二房東與房客間產生,為了避免法律關係變複雜,應盡量避免向二房東租屋。

建議租客在租屋前,可向房東要求出示房屋所有權狀或房屋稅單,並與身分證做比對,證明物件是屋主本人或關係人出租,若是二房東,也應請其提出屋主同意轉租的證明。

 

第二,合約內容常有些條款為不平等合約,因此在簽約前,一定要詳閱,免得日後引起無謂紛爭。同時,在簽約時,需確保兩份合約相同,若要更改時,也需兩份合約同時更改

第三,與房東間的口頭協議都不算數,一定要白紙黑字記載在租賃契約上才算數,過往也曾發生房客與房東間,因口頭承諾更換家電,卻未在契約上記載,導致後來產生糾紛的情況,因此,若民眾與房東之間有協議,都應記錄於合約上。

第四,對於房子所附家具及裝潢都需細細檢查,交屋前先拍照存證,同時也在合約中載明房屋修繕責任,明訂發生漏水、物品修繕的責任發生時,應歸屬於房客或是房東,藉此保障雙方權益,合約中也可附上屋況或各項設施的圖片佐證,未來入住或退租時,才不容易引起爭議。

第五,租屋也需「貨比三家」,民眾租屋前,最好先了解區域行情,若房租遠低於行情,就要小心,房子是否存在著「看不到的缺陷」,等到入住後發現不對勁,要請房東修繕時,恐不斷被推拖。

陳傑鳴也提醒,民眾在簽約前,可參考內政部所提供的公版租賃合約,或尋求法律人士意見,以保障自身權益。

文章來源:今周刊

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拒絕惡房東、惡霸房客 房屋租賃定型化契約2.0將上路。(鉅亨網資料照) 拒絕惡房東、惡霸房客 房屋租賃定型化契約2.0將上路。(鉅亨網資料照)

為防止惡房東以不合理的契約條款坑殺租屋族,或是租霸房客破壞房屋所造成的租屋糾紛,行政院消費者保護處今 (17) 日表示,已審議通過內政部研擬的房屋租賃定型化契約 2.0 版本,明訂租賃期間不可調漲租金及設定電費上限,待內政部公告施行後即可上路。

 

消保處表示,配合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定,將名稱修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

關於房屋租金調整及押金擔保方面,為保障承租人權益,明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金;為切合實務,房東可將欠繳的租金、租賃住宅毀損滅失的損害賠償及處理遺留物費用納入押金擔保範圍。

至於外界關注的電費,修正草案內容指出,電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價,且均不得超過台電所定當月用電量最高級距的每度金額,以避免房東從中賺取不當價差。若以今年 1000 度以上大戶來看,夏月電價將不得超過 6.41 元。

此外,為避免日租型租賃所衍生的管理弊端,明訂租賃期間至少 30 天;室內裝修應經出租人同意,裝修增設部分若有損壞,由「承租人」負責修繕。

消保處提醒承租人,若遇租賃契約內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求出租人修改或拒絕簽約,同時,若出租人經令限期改正而屆期不改正者,主管機關可依消保法第 56 條之 1 規定處罰。


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