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2020年10月15日 上午7:58

 
圍繞在科學園區週邊的房市都因工廠與工程師的進駐而熱鬧滾滾,南科旁的善化區房價1年漲14%,每坪均價升至18萬元。

台灣全島陷入猛爆性的房地產熱潮,剛剛公布的9月建物買賣移轉棟數統計,六都在9月過戶的房產共有24,356棟,年增率高達36%,相較於8月更大增了12%!上一波曾在2014年創下全年房屋移轉32萬棟的紀錄,今年可能再創新高。

今年房地產熱潮來得又急又猛,而且是「全島遍地開花」,前3季土地交易金額達2,273億元,年增11%,已經創下歷史新高;另外因為台商回流設廠,工業土地與廠房極為搶手,到8月底成交金額達940億元,比去年同期大增61%,也即將創下歷史新高。

圍繞在科學園區週邊的房市,不論是台南、彰化、桃園、新北市,都因為工廠與工程師的進駐而熱鬧滾滾,南科旁邊的善化區房價一年漲14%,每坪均價升至18萬元,鄰近彰濱的鹿港平均單價逼近20萬元(均為實價登錄統計);更有趣的是清華大學安富金融工程研究中心編製的房價指數,發現屏東縣房價在過去五年累計漲幅高達34.6%,嘉義及雲林分別以23.6%、22%排名第2、3名。

連國境之南的房產交易都熱騰騰,台灣期盼甚久的城鄉均衡發展,有了令人驚喜的成果。一位35歲的工程師,夫婦2人的年薪2百萬元,買一坪20萬元、連裝潢與車位總價1,200萬元的新房子,負擔合理;屏東、嘉義、雲林的房子漲價,也讓中南部的朋友們心理平衡些,不再望著台北信義區高不可攀的房價罵政府。房價是就業、教育、醫療、消費與交通等生活品質的綜合表現,今年遍地開花的熱潮,是多年來城鄉均衡發展政策的果實,可以正面看待。

不過,還是要提醒大家,這波房地產漲勢有「低價補漲」的特性,而且市場供應量很大,估計漲幅有限。特別是那些50歲以上的退休族,在人生下半場恐怕不宜再參加房地產的投資炒作,道理也很簡單,60歲的退休族買房,再背30年房貸到90歲,姑且不論銀行願不願意借錢,光是想著千萬元起跳的負債,就對健康有害了。

台北等都會區的豪宅雖然不至於再跌,但是漲幅也有限。政府的危老與都更政策發酵,都會區的老屋改建案數大增,每一棟都是豪宅規格,短期因為拆遷會創造住屋需求,5年後豪宅供應量至少倍增;加上戰後嬰兒潮的長輩往生人數年年上揚,賣掉房產換現金是子女繼承分配的最佳選項,豪宅的供應量龐大,這些價格已達國際水準的豪宅,除非有香港等新的外來買盤,要再大漲並不容易。

這波地產行情本質是經濟結構成功轉型的果實,坐享增值當然很開心,但是投資炒房的利潤恐怕有限,光看低利率與熱錢想要進場投資的朋友,慎入。

https://reurl.cc/GrNpYx

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2020.06.04 07:58

文|鏡週刊    攝影|鄒保祥

以香港為戰場的「金融脫鉤」已然開打,卻不會是瞬間毀滅性的狂殺。圖為香港維多利亞港夜景。
以香港為戰場的「金融脫鉤」已然開打,卻不會是瞬間毀滅性的狂殺。圖為香港維多利亞港夜景。

香港的命運已經很明確了,現在要討論的只剩二個議題:金融中心終結的速度,以及大家在香港的資金何去何從。與你我關係更為密切的,是在東方明珠熄燈的過程中,台灣到底能夠找到什麼機會?

 

中國全國人民代表大會通過港版《國安法》當然是個里程碑,美國的反制也再度升高「中美脫鉤」的壁壘,這是我們在上週的〈美國隊 中國隊 你站哪一邊〉討論過的趨勢。雖然不少人以為香港股市會因此瞬間崩盤,不過美國以及德國、英國等西方國家多年來在香港累積了鉅額資產,中國還需要香港作為吸金的平台,二邊都是由政府與跨國銀行主導的金融投資,不會像散戶那樣自我踩踏出場。二年半前,川普開火貿易戰,至今「供應鏈脫鉤」仍為現在進行式就是一個很好的例子,以香港為戰場的「金融脫鉤」已然開打,卻不會是瞬間毀滅性的狂殺,而是各方爭取時間,逐步退出以降低損失的戰略性撤退。

香港的未來,我們可以拿香港證券交易所行政總裁李小加做指標。他在5月27日的記者會中表態,堅稱:「香港仍將繼續發揮做為亞洲金融中心的領導地位,各界應保持信心。」

不過,李小加已經要捲鋪蓋離開,他在5月7日宣布不再續任,依照合約任期到明年的10月,如果董事會提早任命接任人選,他也可以隨時走人。李小加做港交所行政總裁已經10年,是上一屆北京領導欽點的人選,他將香港轉型成為中國企業最重要的海外吸金平台,如今局勢丕變,自然得交出印信,他的命運已定,只是時間早晚的差別而已。

美國在香港有近300家包括高盛、摩根、亞馬遜、蘋果等龍頭公司的亞洲總部,還有二萬多名專業經理人,他們得重新思考去留,重新布局在亞洲的營運模式,複雜程度遠遠超過台積電的美國設廠。另外,還有數以千億美元計的財富管理,是以香港作為核心在運轉,帳冊可以一夜之間轉移,專業經理人可以在幾個月間改派到包括台灣在內的其他亞洲國家,但亞洲沒有任何一個國家有香港的金融生態鏈,「金融供應鏈」、「企業營運總部」的轉移,不是按個鍵就能完成的。

新加坡、東京、台北、首爾、曼谷、深圳都想取代香港的角色,不過,各國的法律架構、移民制度、金融法規的差異甚大,不可能複製一個全新的香港,比較可能是各自拿到一塊,例如財富管理首選新加坡,高端製造、網路社群等企業營運總部則看台北與東京招商的力度,轉口貿易回到深圳等中國城市。台灣在未來的城市競爭裡面,排名不是第一,卻也都在領先群內,這是蔡英文政府繼台商資金回流後,下一個務必要掌握到的大機會。

https://www.mirrormedia.mg/story/20200601inf003/

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2020.06.18 05:58

文|鏡週刊    攝影|王均峰

全球經濟大衰退,房地產卻因房貸年息驟跌、投資客炒作再現榮景,今年前5個月北市預售屋成交總價的平均金額突破新高。
全球經濟大衰退,房地產卻因房貸年息驟跌、投資客炒作再現榮景,今年前5個月北市預售屋成交總價的平均金額突破新高。

全球經濟正在經歷大衰退、GDP增長創下二次大戰以來最大跌幅、失業率創下有史以來的新高,從紐約到上海、雪梨到莫斯科,所有國家的政府都絞盡腦汁避免經濟災難,但令人跌破眼鏡的是,在全球大封鎖的4月與5月,不論中國、美國或台灣,竟然都出現房地產再現榮景的訊號,這是怎麼回事?

 

上個禮拜,台灣的《住展雜誌》公布了最新房地產市場的統計,今年前5個月,台北市「預售屋成交總價」的平均金額,首度突破新台幣5,000萬元,平均得花5,047萬元才能買到1間預售新屋,比去年同期還貴521萬元!預售屋是房地產市場的領先指標,價格受投資客的炒作資金影響,台北市這個天龍國,又多的是口袋深不見底的超級富豪,顯然有不少有錢人看好未來幾年的豪宅市場,出手了。

妙的是,房地產買氣不只出現在台北,美國房貸銀行協會新屋購買指數(Mortgage Bankers Association Purchase Index),今年前3個月與去年同期相較,都有10%以上的增長率,3月下旬雖然回跌,隨後就呈現V型反轉,美國人買新屋、申請房貸的件數,竟然比去年增加了2成。這哪裡是經濟衰退,根本就是火熱的榮景!

中國大陸就更瘋狂了,6月11日,被稱為「2020年深圳第一網紅盤」的金融街華發融御華府新建案,因為搶房民眾漏夜排隊,人數多到建商被迫取消拿號碼牌抽籤的活動。深圳這個建案,買預售屋得抽籤,抽籤前得先排隊,排隊前得先繳人民幣100萬元(約新台幣420萬元)的「誠意登記保證金」,還是照樣引爆排隊熱潮。

深圳市光明區的政府官員,怕炒房熱搞掉烏紗帽,下令對區內的熱點建案,「口頭傳達每平方公尺單價不得超過人民幣6.3萬元」的行政指導價,換算相當於每坪新台幣88萬元;甚至連台商跑光了的東莞,新房子也炒到1坪要價新台幣50萬元。北京、上海等一線城市也都使出強力的行政干預手段,試圖澆熄炒房熱。

百業蕭條,只有房地產一枝獨秀的現象,當然讓政府傷透腦筋,台北「均價」5,000萬元的房子,不要說是年輕人,連工作一輩子的工薪族也望塵莫及;至於中國總理李克強才剛剛說,中國有6億人口每月可支配所得不到人民幣1,000元,房地產卻高到每平方公尺人民幣6.3萬元起跳,早晚要鬧革命。

 

不過,房地產炒作潮的始作俑者,就是政府自己。中國大陸不斷降息,房貸年息跌破5%,台灣跌到幾乎等於沒有成本的1.5%,美國更熱烈討論是否要負利率。政府拚命印鈔票、一路降利率,號稱要引導鈔票「定向」流給中小企業只是政治謊言,央行印鈔票,人民就會拿去炒房地產,誰也擋不住的。

https://www.mirrormedia.mg/story/20200615inf001/

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