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2020/08/13 05:30

資誠(PwC)會計師段士良提醒,台商參與中國土地開發,恐面臨5大風險。圖為中國東莞的廠房。(彭博)

〔記者巫其倫/台北報導〕今年國際情勢變化,迫使廠商調整供應鏈,不少台商加速處分中國生產基地,也有台商提供土地與當地建商合作開發。資誠(PwC)會計師段士良提醒,台商參與中國土地開發,恐有五大風險,若合作案因故中斷,公司將陷入漫長法律程序,甚至面臨土地遭拍賣的慘狀。

段士良指出,台商過去購買的土地,周邊若已都市化,當地建商會與台商討論合作開發,由台商提供土地,建商提供資金、技術等,若開發成功,帳上利潤比直接處分土地高出許多。

股權形式間接處分有保障

但他提醒,土地開發合作初期,需進行土地用途變更審批等程序,恐要繳巨額土地出讓金及代辦成本,且合作開發期間通常長達數年,需與合作方共同承擔風險,後續還有拆遷補償金、分配不動產等利潤的稅負問題。

他說,若合作案面臨糾紛,當地法律判決曠日廢時,台商不動產恐淪為爛尾樓或被拍賣,除非有不動產開發背景,且當地政商關係良好,否則不建議台商選擇此方式處理土地;以股權形式間接處分不動產,並搭配完整交易安全規劃,仍是台商處分土地的最佳方案。

段士良分析,台商參與中國土地開發有五大風險,第一,土地用途變更申請成本與時程不易掌握;第二,台商能否評估及控制土地開發成本,將影響後續開發利益;第三,合作方違約風險高,例如破產、無法達成建案立項審批、後續因營建成本增加而追加預算等;第四,中國賦稅法令不夠明確;最後,土地在過程中多需質押借款,若合作案中斷,公司土地恐遭拍賣。

他舉例,過去有深圳台商選擇合作夥伴時,因不具備房地產開發專業知識,無法掌握相關成本;此外,土地開發動輒數年、開發期間面臨政經變化及合作方違約風險不可測,台商不可不慎。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1392771

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旺報 
會計師示警台商如參與大陸土地開發,需留意多項風險。(shutterstock)

會計師示警台商如參與大陸土地開發,需留意多項風險。(shutterstock)

由於近期國際情勢變化,跨國供應鏈面臨調整,不少持有土地台商考慮精簡大陸生產基地,可能會有建商商討合作開發。但資誠會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良說,土地開發合作初期需進行用途變更審批,還有開發風險、複雜稅負議題等,提醒台商參與需留意5大風險,同時認為以股權形式間接處分不動產,並搭配完整交易安全規畫,還是台商目前處分土地的最佳方案。

具體5大風險部分,其中包含第一點是土地用途變更申請成本與時程不易掌握;第二是台商是否有能力評估及控制土地開發成本,將影響後續開發利益;第三點是合作方違約風險,如破產、無法達成建案立項審批、後續因營建成本增加而追加預算等。

此外,還需要注意例如相關稅賦法令不夠明確;還有土地在過程中多需質押借款,若合作案後續因故中斷,公司將陷入漫長法律程序,甚至面臨土地被拍賣。

段士良指出,當台商自身不具備房地產開發相關專業知識,很可能無法掌握相關成本,加上土地開發動輒數年、開發期間面臨政經變化及合作方違約風險均不可測,一般製造業若無相關背景,恐無法應付後續不可測的狀況。

段士良表示,以合作開發形式,若成功雖可享有不動產開發後利益,但需要花費較長的時間實現獲利,還要承擔土地用途變更成本及開發風險,若真面臨糾紛,當地法律判決可能曠日廢時,不動產可能淪為爛尾樓或被拍賣,若非公司具有不動產開發背景且當地政商關係良好,不建議台商選擇此方式處理土地。

(旺報 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200812004747-260409?chdtv=

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2020-06-23 17:12聯合報 記者戴瑞瑤/台北即時報導
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資誠聯合會計師事務所今公布「資誠台灣金融業企業領袖調查報告」,針對後疫情時代,報告中指出低利率將持續更久,金融業既有營運思維將被大幅顛覆,同時也面臨數位轉型、資安威脅與把握國際變局推動財富管理等挑戰。

資誠表示,報告是深度訪談國內22位金融業董事長與總經理,不確定性是金融業者最擔心的問題,第二是法規監管太嚴,第三是數位科技的變化。

報告中也指出,金融業董總認為未來有三大挑戰,第一是數位轉型,今年有純網銀上線,政府也在推動開放銀行等,勢必造成洗牌效應;第二是資安,過去只在意引進科技來增加客戶體驗,訪談中很多董總提到,資安威脅與監理科技,需反思金融業要如何再被信任;第三是後疫情時代,美中貿易摩擦驅使全球產業鏈重新布局,過去台灣有高達73%高資產族在境外配置資產,台灣可把握機會推動財富管理升級,甚至發展為亞太財富管理中心。

針對疫情後的金融業,國泰投信董事長張錫表示,疫情將帶來三大加速,第一是加速低利率時代,未來三年升息機率更低,第二是加速金融業的數位化;第三是更重視ESG與環保。凱基銀行董事長魏寶生也表示,疫情後是重新洗牌的好機會,強可能會更強,以凱基銀來說,剛好在疫情發生前重新換過全新系統,透過API與餐飲聯繫看銷售,提供信貸度過難關,加深跟客戶的關係。

星展銀行總經理林鑫川表示,這次疫情對銀行是壓力測試,一家銀行不能在公司上班,星展的新加坡、印尼等分行有八成以上員工在家上班,同事必須進入不同的系統,資安問題就會出來,這次是非常好的機會提供銀行繼續往數位化推展。

國發會副主委鄭貞茂則表示,台灣金融業一直以來的競爭力,就是對客戶的信任,台灣之所以存款多,是因為客戶只相信銀行,都把錢放銀行,問題是那麼多錢都沒有去處,台灣錢淹腳目但產業又說缺資金,其時國家有太多商機,五加二產業基礎前瞻建設都需要錢,國發會就必須要把錢規劃去處。

對於財富管理中心,林鑫川也表示,星展銀行會到台灣設立子行,就是認為台灣財富管理機會還蠻大,建議法規鬆綁可以參照國際,遺產稅也是關鍵,像新加坡就取消遺產稅,有錢人就覺得可以放新加坡;財富管理的專業人員因為覺得在外面機會大,台灣必須有機會跟配套,人才才會回來。張錫則認為:「只要開放就有機會。」日前台灣第一次開放ETF槓桿,立刻就變成亞洲第一大,需要政策開放,「只要敢開放,很快就追得上人家。」

資誠聯合會計師事務所今公布「資誠台灣金融業企業領袖調查報告」。記者戴瑞瑤/攝影。
資誠聯合會計師事務所今公布「資誠台灣金融業企業領袖調查報告」。記者戴瑞瑤/攝影。

https://money.udn.com/money/story/5613/4655162

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