目前分類:17 穆椿松 (3)

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這20年來,台灣不動產相關產業人才輩出,其中一位必須特別強調,戴德梁行董事總經理 顏炳立先生,從事商業不動產交易買賣的專業人士,並在許多演講場合有很多精彩生動、妙語如珠的言論,時常有許多新的名詞是他首創的。例如:蛋黃區及蛋白區來形容地段的差異;不同的歌曲名稱來形容該時段的景氣狀況。穆老師也聽過顏總幾場演講,收穫良多,相信社會大眾對顏總的演講並不陌生,因此諸多同業間,時常會引用顏總的名詞用語來交流。

然而,對於一個專業的建築人而言,用蛋黃區及蛋白區來形容地段似乎不是很精細,穆老師與同事開會時,有同事用蛋黃區及蛋白區來形容地段,我會打斷他的發言並詢問在座其他同事:「台中市的蛋黃區及蛋白區分別是指哪些區域?」,結果三位同事的蛋黃區及蛋白區皆不相同,令我非常吃驚!

因此,蛋黃區及蛋白區僅是一個名詞概念,蛋黃區泛指地段接近市中心、接近熱門房地產區或較高檔區域;蛋白區則泛指地段較周圍或較偏鄉區域。

就台中市而言,長期居住的市民以台中火車站前自由路及台灣大道交口為市中心,向外同心圓擴散;但是,現在來說,這區已不是高級住宅區,亦不是房價最貴區,大家的定義不盡相同,況且台中市重劃區日益漸增,各重劃區會因它的地理、交通、公共建設條件的不同而各有特色。

例如七期重劃市政中心,附近有園道、國家歌劇院、夏綠地公園及秋紅谷;水湳經貿園區,附近有中央公園、國際建築大師妹島和世設計的綠美圖及世貿中心等公共建設;單元二至七期市政中心附近,臨近台74線快速道路及國道一號高速公路,交通便捷且環境優雅,也列為高級住宅區之一;單元五、單元八,及即將開放的14期重劃區,也都有不少的公共設施及綠化環境。

 

因此,在台中市談地段,穆老師個人不喜用蛋黃區及蛋白區籠統性的語言,應該更精細的去劃分,才較吻合專業建築相關人員的用語,以上如有得罪顏總之處,盡請海涵。

台中蛋黃、蛋白區,你的定義是甚麼?台中蛋黃、蛋白區,正解到底是甚麼?買房在意的是蛋黃、蛋白區?還是自己的需求最重要?台中蛋黃、蛋白區,已今非昔北?台中蛋黃、蛋白區,有標準答案嗎?

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設名譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士

 

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有位年輕人來問穆老師,他說他的同學買了個電梯大廈的房子,有兩個困擾,第一個困擾是地下室的牆面經常漏水,怎麼都修不好,牆面水漬斑駁,會不會有結構上的安全?第二個困擾是自家鋁門窗的邊角,連日大雨後會滲水卻屢修不好,有解決的方法嗎?

首先,台中市地下室的地質屬於卵礫石層,會用擋土柱來施作擋土,因此,地下室採單面模的施作RC,在灌漿過程中難免有疏漏或裂縫,影響外牆有少許滲水的現象,一般而言,注射膨脹的泡沫樹脂是可以解決;但少數的社區,因為外牆混凝土的質地不均或者水泥品質較差,造成外牆結構體的孔隙較多,若孔隙愈多要彌補外牆的滲水是愈加困難,入住一年內若處理不好就很難處理完善。

至於結構上是否會影響?一般外牆混凝土是30-40公分厚,內有鋼筋及混凝土,不至於會影響到結構,局部的滲水不會傷害到鋼筋,但滲水的處理的確令人頭疼!

第二,窗台邊因連日大雨會滲水,跟鋁門窗的施作及品質有密切的關係。排水、導水的設計及固定都是有講究的,鋁門窗在安裝的過程中,需先簡單的固定,再做位置的調整,最後才是正式的固定,而好的建商會在固定過程中,會再加上鋁門窗與結構鋼筋的點焊,再靠混凝土漿的固定,對於地震或颱風的所引起震動,會使鋁門窗附近的粉刷線不易龜裂,而使窗角不易滲水。

 

在防水上,不同材質的結合難免有些縫隙,多層的防水,可使縫隙的路徑會變得很長,防水效果才會好。再者,混凝土的強度、均勻度及施工的確實度,會影響混凝土的質地,若質地不均勻縫隙就多,相反地,若質地相當密實,縫隙就少,再加上窗台的防水,若防水僅做一層,可以抵擋3-5天的大雨,二層則可以抵擋7-10天的大雨。

因此,穆老師建議年輕人,買房還是找有品牌的公司,不管是在各種材料的運用上或施工過程,建商為了維護自己的品牌會比較講究,相對問題會少很多也易於處理完善,寧願選擇貴一點點的房子,盡量挑選有品牌、重視消費者的售後服務及負評較少的建商才是。

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新業建設榮譽董事長穆椿松
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穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士


 

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上期的商業周刊與今周刊不約而同的報導「熱錢大潮」與「大投機時代」的來臨,在1989年時期,台幣升值,大量資金湧入台灣形成「台灣錢淹腳目」,造成股市、房市大漲的榮景。如今,已有專家學者再提出此現象,30年前資金來勢洶洶,不知如何處理?台灣股票大漲,房地產也跟著台幣升值而隨漲船高,試問30年後的今天,會像30年前的光景嗎?

2020年1月中國大陸爆發新冠肺炎,蔓延至亞洲、歐美、印度、非洲及南美洲,甚至席捲至全世界,嚴重的影響人民日常生活、世界貿易與流通,造成部分的商業窒息。為了拯救疫情,美國Fed緊急辦理紓困與寬鬆政策,短短4-5個月內投入3.5兆美元,比2008年的金融海嘯,花了四年的時間才投入3.5兆美元,今年四個月內美國就投入3.5兆,加上歐盟、日本、中國等世界各國,紛紛實施寬鬆貨幣,全世界約有10兆美元流入市場,到底多少資金是紓困?多少是氾濫的資金?景氣是否因紓困而復甦?專家也說不準!

但是,資金太多這是一個事實,美國祭出3.5兆美元,真正紓困的是20~30%,多餘70~80%的資金會流通至股市、不動產、貴重金屬或農產品等,由1989年的經驗來看,股市及房市免不了漲聲響起,2008年金融海嘯,股市及房市呈現V行反彈。因此,不少人來問穆老師,現在買房是適當的時機嗎?還是買房投資才是適當的時機?

思考後,我給年輕人的答案是,買房是適當的時機,從這波資金來看,房價要跌不易,要漲的可能性很高,買需要住的房子是適當的,以免有所遺憾;至於那買房投資呢?如果不是很需要,不一定要用房地產來投資,第一,買房所用的資金大,不動產不能立即變現;第二,維護費高昂,例如管理費、房屋稅及地價稅,尤其都會區持有2~3戶的稅金更高;第三,房子是用來住的,投資不易維護品質且需花額外的修繕費;第四,轉手的稅金,例如增值稅、契稅、房地合一稅及仲介費,利潤會被瓜分。 綜合以上四點,雖然目前市場上資金過多,房價有上漲的趨勢,如果買房自住應是適當的時機,但買房來投資,穆老師則認為,房地產不是最佳的投資標的,應該考慮其他理財標的才是上上策。

 

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