這一兩年的台北商辦市場有點不太一樣,不一樣的地方倒不是指成交價格或是成交量,而是,需求與供給的市場想法,似乎正產生著一種「質」的變化。

先從需求市場來說,企業在發展成長下,企業主不論是為了擴大組織規模、展現品牌形象、或是想給員工更好的工作環境,對於使用的辦公空間就會有換新或規格升級想法,此時新的商辦大樓常會是評估擴編或搬遷的選擇目標。

然而,台北市中心區的商辦大樓,屋齡多是達30年以上,加上早期開發商多以住宅產品為重,較少興建商辦大樓,造成企業可選擇的新商辦大樓不多,因此不少企業開始往有新商辦大樓的區域移動。

觀察企業擴編搬遷時的移動現象:

第一,優先會以有可以即刻進駐的新辦公大樓為選擇,因此,除了信義計畫區外,市中心區鄰近交通路網節點的新大樓,都是兵家必爭之地。

第二,台北市中心外圍且交通機能可達的區域,如內科、南軟園區等,因其交通仍便利,且區域環境及大樓屋齡相對較新,也會是企業選擇的方向。

第三,部分企業也會選擇一些進駐成本相對較低且未來發展潛力的新區域,如內科舊宗段、南港車站周邊開發區、士林北投科技園區等,除降低進駐成本、也兼具長期投資、甚至提早因應佈局未來產業群聚趨勢下,也是種靈活的策略。

不論是上述的哪一種移動選擇,企業辦公空間汰舊換新,已成為新顯學,都有助帶動各區域的商業活動發展。

從供給市場來說,不少開發商已發現到企業這樣的需求,開發上也有了更靈活變化:

第一,產品定位上不再只是一味地開發住宅產品,也積極投入興建具新穎設計感、智慧科技設施、以及綠色節能等特色功能的辦公大樓。

第二,為了訴求為企業量身打造專屬且符合需求的辦公空間,也積極透過預售、預租方式,與企業提前溝通以爭取進駐先機。

第三,在市中心區可開發土地有限下,開發商也開始投入舊商辦都更,就地翻新重建;或在台北市仍較有土地供給處,如前述內科舊宗段、南港、士林北投科技園區等地區來興建商辦大樓,這也讓這些區域未來有機會成為產業群聚的新據點。

至於這樣的需求供給變化,會使市中心區內較舊的商辦大樓因此而沒落嗎?其實不會,畢竟每個企業營運策略不同,但區位地點、交通路網、商業機能等便利性因素,仍是大部分企業的考量重點。

未來新商辦的供給,對於舊商辦大樓的影響,應該是進駐企業會有更多替換,況且,未來舊商辦大樓也有都更改建機會,當改建為新大樓後,必定會吸引企業搶進,自然又是一番不同樣貌。

 

林建勛

◎現職
信義全球資產 顧問發展部 經理

◎學歷
Cardiff University, UK, MBA企管碩士
逢甲大學 土地管理學系 學士

 

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