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經濟學家李嘉圖的答案:縮短城差距

台灣高房價逼得人們上街頭進行「無殼蝸牛運動」,但時間過了30年,台灣的房價還是直往上飆漲,讓年輕人只能望屋興嘆,到底何時可以有一個屬於自己的窩?探究地租法則,找出關鍵要素,拉近城鄉差距,讓大家無論生活在哪一地區都能有相同的便利性,或許才能使房價落於合理價位。

如果問起年輕人他們最痛恨的社會問題是什麼,十有八九會回答高房價跟低薪。台灣的高房價已經不是新聞,早在1989年就已經發生過以反對高房價為訴求的「無殼蝸牛運動」;只是到了2010年代,這個問題搭配上低薪與青年貧困,對年輕人造成的傷害更勝1989年。

過去討論到這個問題,很多人會以「供需法則」的角度思考,歸因到華人特有的「有土斯有財」觀念,加上台灣人基於安全感習慣持有自用住宅,導致對房地產的需求居高不下。但是近年來台灣少子化嚴重,建商卻不停地在推出新建案,使得空屋率節節上升。按照供需法則的正常變化,房價不是早就應該要下跌了嗎?

供需法則失效,「地租法則」才是答案

有趣的是,根據資料顯示,台灣的房屋供給早在上個世紀末就已經超過人口需求,雖然有論者歸因於除了居住,房屋還有「投資、避險」等需求,用難聽一點的話來說,就是被炒出來的。但這樣的論點仍無法更深入的去解釋推升房價背後的力量究竟是什麼?到底是什麼神秘的力量在支撐房價節節高升,沒有出現如大家預期的投機泡沫?

傳統經濟學從李嘉圖(David Ricardo)開始,就不是單純用供需來處理房價問題。如果我們套用李嘉圖的地租法則(Law of rent,馬克思稱為「級差地租」)來解釋,台灣的高房價源自於區域發展的資源不均。像是台北房價之所以能夠屢創新高,背後的力量便是源自於買房在台北的生活機能與台灣其他區域相比的落差。

用白話來說,就是跟台北相比,在台灣其他地方生活有多不便,台北的房價就能漲到多高。如果覺得這樣講還是有點抽象,那不如說得再具體一點:當一個外地來的人到了台北,感受到台北生活的便利性之後,他心中願意付出多少金錢,透過搬到台北來弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距,這樣的集體意識才是構成市場需求,推升台北房價的真正力量。

當然,諸如便利性、生活品質之類的指標,很難量化不好討論,因此我們可以聚焦其他經濟學家所提出的具體條件上。例如邱念(Johann Heinrich von Thünen)就建議我們可以用「距離」的概念來討論,他提出了被稱作「邱念圈」的理論,講述地產價格會因為運送農作物到市場的距離不一樣導致差異;離市場越近的價格越貴,離市場越遠的價格越便宜。

勞工不是農作物,我們不會每天早上從家裡被運到果菜市場賣掉,但我們每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念,同樣能代換成勞工到公司的距離,是影響房價最重要的因素之一。不過真正影響房價的不單純是距離,正確來說還必須考量加入地形、運輸工具等因素後綜合出來的交通「易達性」。

桃園的房價為何高於金山?

說起台灣哪裡有最多的工作機會,換句話說,也就是擁有最大勞動市場的地方,當然就是台北。從台北市中心到金山的航空距離約略相當於到桃園市中心,但願意買房在桃園到台北通勤工作的人絕對多於願意買房在金山的人,桃園的房價也一定遠高於金山。這也說明了為什麼都是新北,新店、三重、中永和、板橋這些容易進出台北的地區,房價會高於其他地方。

當然,現實中影響買房意願的還有周邊環境、小孩學區、吃飯購物等生活機能方不方便等要素,但在概念上,還是不脫我們前面所提到的兩個理論。這些年來有關如何抑止房價上升的政策,都聚焦在囤房稅、實價登錄,這些影響交易行為的討論上,但交易行為其實已經是形成房價很末端的部分。而且傳統經濟學也告訴我們,利用政策去影響交易行為往往收效甚微,很多時候還會帶來反效果。

根據過往經濟學的研究成果來看,要從根本結構解決房價持續攀升的問題,只有兩條路線。第一條是找出更有效率的生產方式來增加收益,去抵銷地產成本上升的壓力;第二條則是想辦法縮短地產間品質落差,給使用者帶來不便的差距。

關於第一條如果由政府的口中說出來一定會被勞工罵死,因為這一條要是放在個人身上,就是叫大家自己想辦法改良工作效率,去提升自己的產值,發了大財之後就不用怕房價升高了。況且我們平心而論,歷史上所有生產方式的效率革新,背後都需要科技進步、制度改革,甚至整個產業結構改變等複雜的要素互相配合,也不是個別勞工自己有辦法說改就改,說提升就提升。

提升衛星城市的便利性

 

在第一條路線走不通的情況下,政府在基本面能做的就只剩下第二條。放在現實來看,政府要走第二條路,能做的就是透過國土規劃落實區域均衡發展,盡量拉近城鄉之間的差距。當然,想也知道政府沒有那個資源,真的把所有偏鄉的生活機能拉到跟台北市中心一樣。不可避免的,台灣多數的人口還是會因為生活品質的差距,往六都聚集成為所謂的「城鄉移民」。

但政府能做的,至少是把六都周邊足以容納這些城鄉移民的衛星市鎮,在生活機能與便利性上盡量拉到與市中心相當,尤其要提升這些城鎮到市中心的易達性,去弭平距離遠近所造成的不便。當大部分的城鄉移民感受到,居住在房價相對便宜的衛星市鎮,便利性不輸市中心,就不會追求更進一步往市中心去擠,自然就會減緩六都房價上漲的力量。

然而這看似行得通的第二條路,在台灣也會被另一個在討論公共建設時常見的觀念給扼殺,成為一個死局。諷刺的是,這個害房價問題越來越嚴重的觀念,也普遍被年輕世代接受。這個概念來自於上世紀80年代開始興盛的新自由主義。

推動國營事業民營化,是雷根與柴契爾夫人等信奉新自由主義的政治人物最核心的主張之一。這些政治人物推動削減國營企業的其中一項副產品,就是把評斷私人企業經營效率的指標引入評價公共政策。過去大家認為公共建設的目的,是為了替大眾或是國家的需要提供服務。但在新自由主義興起後,大家在評斷每一項公共建設的時候,開始引入評斷私人企業的指標。

像是在評價需不需要蓋捷運時,大家看的不再是這條捷運能夠替這個區域的人提供多少服務,而是經營這條捷運會不會「賺錢」。追求營收跟利潤,成為大家評價一個公共建設是否有「效率」的標準。但卻沒有人想過,如果重視的指標是營收與利潤,那一定是把資源投注在本來就已經開發完善的地區風險最低,「效益」最高。

當所有的公共建設都是以這樣的邏輯來思考,那政府一定是把更多資源投注在本來就最豐厚的地區。因為這裡的基礎建設原本就最完備,建設起來無論是成本或風險都最低,住在這裡的人消費力跟生產力也更強,人口也群聚在這裡,很快就能讓建設「回本」。

如果連年輕人都覺得在大台北都會區以外的地方蓋捷運,是一件「沒效率」的事情,那房價這件事情就徹底沒救。因為我們前面提過,推升房價最主要的因素就是區域不均衡、生活便利性的差距帶來落差。

青年世代原本應該是最重視資源平均分配,最能督促政府拉近城鄉差距的群體。如果連青年世代自己都棄守區域均衡的價值,接受以商業效益評價公共建設的邏輯,那政府自然會在分配資源上厚此薄彼,讓城鄉差距日益擴大。隨著區域均衡的崩潰,都會蛋黃區的房價攀升,帶動整體房價日益走高,自然是不卜可知的事,這時青年再來哀嘆房價太高過不下去,豈不是自找的?


 

撰文作者/ 媒體評論人 彭振宣

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2020/10/15 08:00

台灣的房價飆漲,讓年輕人只能望屋興嘆。(示意圖,資料照)

台灣高房價逼得人們上街頭進行「無殼蝸牛運動」,但時間過了30年,台灣的房價還是直往上飆漲,讓年輕人只能望屋興嘆,到底何時可以有一個屬於自己的窩?探究地租法則,找出關鍵要素,拉近城鄉差距,讓大家無論生活在哪一地區都能有相同的便利性,或許才能使房價落於合理價位。

如果問起年輕人他們最痛恨的社會問題是什麼,十有八九會回答高房價跟低薪。台灣的高房價已經不是新聞,早在1989年就已經發生過以反對高房價為訴求的「無殼蝸牛運動」;只是到了2010年代,這個問題搭配上低薪與青年貧困,對年輕人造成的傷害更勝1989年。

過去討論到這個問題,很多人會以「供需法則」的角度思考,歸因到華人特有的「有土斯有財」觀念,加上台灣人基於安全感習慣持有自用住宅,導致對房地產的需求居高不下。但是近年來台灣少子化嚴重,建商卻不停地在推出新建案,使得空屋率節節上升。按照供需法則的正常變化,房價不是早就應該要下跌了嗎?

供需法則失效,「地租法則」才是答案

 

有趣的是,根據資料顯示,台灣的房屋供給早在上個世紀末就已經超過人口需求,雖然有論者歸因於除了居住,房屋還有「投資、避險」等需求,用難聽一點的話來說,就是被炒出來的。但這樣的論點仍無法更深入的去解釋推升房價背後的力量究竟是什麼?到底是什麼神秘的力量在支撐房價節節高升,沒有出現如大家預期的投機泡沫?

傳統經濟學從李嘉圖(David Ricardo)開始,就不是單純用供需來處理房價問題。如果我們套用李嘉圖的地租法則(Law of rent,馬克思稱為「級差地租」)來解釋,台灣的高房價源自於區域發展的資源不均。像是台北房價之所以能夠屢創新高,背後的力量便是源自於買房在台北的生活機能與台灣其他區域相比的落差。

用白話來說,就是跟台北相比,在台灣其他地方生活有多不便,台北的房價就能漲到多高。如果覺得這樣講還是有點抽象,那不如說得再具體一點:當一個外地來的人到了台北,感受到台北生活的便利性之後,他心中願意付出多少金錢,透過搬到台北來弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距,這樣的集體意識才是構成市場需求,推升台北房價的真正力量。

當然,諸如便利性、生活品質之類的指標,很難量化不好討論,因此我們可以聚焦其他經濟學家所提出的具體條件上。例如邱念(Johann Heinrich von Thünen)就建議我們可以用「距離」的概念來討論,他提出了被稱作「邱念圈」的理論,講述地產價格會因為運送農作物到市場的距離不一樣導致差異;離市場越近的價格越貴,離市場越遠的價格越便宜。

勞工不是農作物,我們不會每天早上從家裡被運到果菜市場賣掉,但我們每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念,同樣能代換成勞工到公司的距離,是影響房價最重要的因素之一。不過真正影響房價的不單純是距離,正確來說還必須考量加入地形、運輸工具等因素後綜合出來的交通「易達性」。

桃園的房價為何高於金山?

 

說起台灣哪裡有最多的工作機會,換句話說,也就是擁有最大勞動市場的地方,當然就是台北。從台北市中心到金山的航空距離約略相當於到桃園市中心,但願意買房在桃園到台北通勤工作的人絕對多於願意買房在金山的人,桃園的房價也一定遠高於金山。這也說明了為什麼都是新北,新店、三重、中永和、板橋這些容易進出台北的地區,房價會高於其他地方。

當然,現實中影響買房意願的還有周邊環境、小孩學區、吃飯購物等生活機能方不方便等要素,但在概念上,還是不脫我們前面所提到的兩個理論。這些年來有關如何抑止房價上升的政策,都聚焦在囤房稅、實價登錄,這些影響交易行為的討論上,但交易行為其實已經是形成房價很末端的部分。而且傳統經濟學也告訴我們,利用政策去影響交易行為往往收效甚微,很多時候還會帶來反效果。

根據過往經濟學的研究成果來看,要從根本結構解決房價持續攀升的問題,只有兩條路線。第一條是找出更有效率的生產方式來增加收益,去抵銷地產成本上升的壓力;第二條則是想辦法縮短地產間品質落差,給使用者帶來不便的差距。

關於第一條如果由政府的口中說出來一定會被勞工罵死,因為這一條要是放在個人身上,就是叫大家自己想辦法改良工作效率,去提升自己的產值,發了大財之後就不用怕房價升高了。況且我們平心而論,歷史上所有生產方式的效率革新,背後都需要科技進步、制度改革,甚至整個產業結構改變等複雜的要素互相配合,也不是個別勞工自己有辦法說改就改,說提升就提升。

提升衛星城市的便利性

 

在第一條路線走不通的情況下,政府在基本面能做的就只剩下第二條。放在現實來看,政府要走第二條路,能做的就是透過國土規劃落實區域均衡發展,盡量拉近城鄉之間的差距。當然,想也知道政府沒有那個資源,真的把所有偏鄉的生活機能拉到跟台北市中心一樣。不可避免的,台灣多數的人口還是會因為生活品質的差距,往六都聚集成為所謂的「城鄉移民」。

但政府能做的,至少是把六都周邊足以容納這些城鄉移民的衛星市鎮,在生活機能與便利性上盡量拉到與市中心相當,尤其要提升這些城鎮到市中心的易達性,去弭平距離遠近所造成的不便。當大部分的城鄉移民感受到,居住在房價相對便宜的衛星市鎮,便利性不輸市中心,就不會追求更進一步往市中心去擠,自然就會減緩六都房價上漲的力量。

然而這看似行得通的第二條路,在台灣也會被另一個在討論公共建設時常見的觀念給扼殺,成為一個死局。諷刺的是,這個害房價問題越來越嚴重的觀念,也普遍被年輕世代接受。這個概念來自於上世紀80年代開始興盛的新自由主義。

推動國營事業民營化,是雷根與柴契爾夫人等信奉新自由主義的政治人物最核心的主張之一。這些政治人物推動削減國營企業的其中一項副產品,就是把評斷私人企業經營效率的指標引入評價公共政策。過去大家認為公共建設的目的,是為了替大眾或是國家的需要提供服務。但在新自由主義興起後,大家在評斷每一項公共建設的時候,開始引入評斷私人企業的指標。

像是在評價需不需要蓋捷運時,大家看的不再是這條捷運能夠替這個區域的人提供多少服務,而是經營這條捷運會不會「賺錢」。追求營收跟利潤,成為大家評價一個公共建設是否有「效率」的標準。但卻沒有人想過,如果重視的指標是營收與利潤,那一定是把資源投注在本來就已經開發完善的地區風險最低,「效益」最高。

當所有的公共建設都是以這樣的邏輯來思考,那政府一定是把更多資源投注在本來就最豐厚的地區。因為這裡的基礎建設原本就最完備,建設起來無論是成本或風險都最低,住在這裡的人消費力跟生產力也更強,人口也群聚在這裡,很快就能讓建設「回本」。

如果連年輕人都覺得在大台北都會區以外的地方蓋捷運,是一件「沒效率」的事情,那房價這件事情就徹底沒救。因為我們前面提過,推升房價最主要的因素就是區域不均衡、生活便利性的差距帶來落差。

青年世代原本應該是最重視資源平均分配,最能督促政府拉近城鄉差距的群體。如果連青年世代自己都棄守區域均衡的價值,接受以商業效益評價公共建設的邏輯,那政府自然會在分配資源上厚此薄彼,讓城鄉差距日益擴大。隨著區域均衡的崩潰,都會蛋黃區的房價攀升,帶動整體房價日益走高,自然是不卜可知的事,這時青年再來哀嘆房價太高過不下去,豈不是自找的?

(本文摘自2020年10月份《台灣銀行家》月刊,本文作者為媒體評論人,撰文:彭振宣)

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3313149

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作者  | 發布日期 2020 年 10 月 11 日 10:00

 

台灣高房價逼得人們上街頭進行「無殼蝸牛運動」,但時間過了 30 年,台灣的房價還是直往上飆漲,讓年輕人只能望屋興嘆,到底何時可以有一個屬於自己的窩?探究地租法則,找出關鍵要素,拉近城鄉差距,讓大家無論生活在哪一地區都能有相同的便利性,或許才能使房價落於合理價位。

如果問起年輕人他們最痛恨的社會問題是什麼,十有八九會回答高房價跟低薪。台灣的高房價已經不是新聞,早在 1989 年就已經發生過以反對高房價為訴求的「無殼蝸牛運動」;只是到了 2010 年代,這個問題搭配上低薪與青年貧困,對年輕人造成的傷害更勝 1989 年。

過去討論到這個問題,很多人會以「供需法則」的角度思考,歸因到華人特有的「有土斯有財」觀念,加上台灣人基於安全感習慣持有自用住宅,導致對房地產的需求居高不下。但是近年來台灣少子化嚴重,建商卻不停地在推出新建案,使得空屋率節節上升。按照供需法則的正常變化,房價不是早就應該要下跌了嗎?

供需法則失效,「地租法則」才是答案

有趣的是,根據資料顯示,台灣的房屋供給早在上個世紀末就已經超過人口需求,雖然有論者歸因於除了居住,房屋還有「投資、避險」等需求,用難聽一點的話來說,就是被炒出來的。但這樣的論點仍無法更深入的去解釋推升房價背後的力量究竟是什麼?到底是什麼神祕的力量在支撐房價節節高升,沒有出現如大家預期的投機泡沫?

傳統經濟學從李嘉圖(David Ricardo)開始,就不是單純用供需來處理房價問題。如果我們套用李嘉圖的地租法則(Law of rent,馬克思稱為「級差地租」)來解釋,台灣的高房價源自於區域發展的資源不均。像是台北房價之所以能夠屢創新高,背後的力量便是源自於買房在台北的生活機能與台灣其他區域相比的落差。

用白話來說,就是跟台北相比,在台灣其他地方生活有多不便,台北的房價就能漲到多高。如果覺得這樣講還是有點抽象,那不如說得再具體一點:當一個外地來的人到了台北,感受到台北生活的便利性之後,他心中願意付出多少金錢,透過搬到台北來弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距,這樣的集體意識才是構成市場需求,推升台北房價的真正力量。

當然,諸如便利性、生活品質之類的指標,很難量化不好討論,因此我們可以聚焦其他經濟學家所提出的具體條件上。例如邱念(Johann Heinrich von Thünen)就建議我們可以用「距離」的概念來討論,他提出了被稱做「邱念圈」的理論,講述地產價格會因為運送農作物到市場的距離不一樣導致差異;離市場越近的價格越貴,離市場越遠的價格越便宜。

勞工不是農作物,我們不會每天早上從家裡被運到果菜市場賣掉,但我們每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念,同樣能代換成勞工到公司的距離,是影響房價最重要的因素之一。不過真正影響房價的不單純是距離,正確來說還必須考量加入地形、運輸工具等因素後綜合出來的交通「易達性」。

桃園的房價為何高於金山?

說起台灣哪裡有最多的工作機會,換句話說,也就是擁有最大勞動市場的地方,當然就是台北。從台北市中心到金山的航空距離約略相當於到桃園市中心,但願意買房在桃園到台北通勤工作的人絕對多於願意買房在金山的人,桃園的房價也一定遠高於金山。這也說明了為什麼都是新北,新店、三重、中永和、板橋這些容易進出台北的地區,房價會高於其他地方。

當然,現實中影響買房意願的還有周邊環境、小孩學區、吃飯購物等生活機能方不方便等要素,但在概念上,還是不脫我們前面所提到的兩個理論。這些年來有關如何抑止房價上升的政策,都聚焦在囤房稅、實價登錄,這些影響交易行為的討論上,但交易行為其實已經是形成房價很末端的部分。而且傳統經濟學也告訴我們,利用政策去影響交易行為往往收效甚微,很多時候還會帶來反效果。

根據過往經濟學的研究成果來看,要從根本結構解決房價持續攀升的問題,只有兩條路線。第一條是找出更有效率的生產方式來增加收益,去抵銷地產成本上升的壓力;第二條則是想辦法縮短地產間品質落差,給使用者帶來不便的差距。

關於第一條如果由政府的口中說出來一定會被勞工罵死,因為這一條要是放在個人身上,就是叫大家自己想辦法改良工作效率,去提升自己的產值,發了大財之後就不用怕房價升高了。況且我們平心而論,歷史上所有生產方式的效率革新,背後都需要科技進步、制度改革,甚至整個產業結構改變等複雜的要素互相配合,也不是個別勞工自己有辦法說改就改,說提升就提升。

提升衛星城市的便利性

在第一條路線走不通的情況下,政府在基本面能做的就只剩下第二條。放在現實來看,政府要走第二條路,能做的就是透過國土規劃落實區域均衡發展,盡量拉近城鄉之間的差距。當然,想也知道政府沒有那個資源,真的把所有偏鄉的生活機能拉到跟台北市中心一樣。不可避免的,台灣多數的人口還是會因為生活品質的差距,往六都聚集成為所謂的「城鄉移民」。

但政府能做的,至少是把六都周邊足以容納這些城鄉移民的衛星市鎮,在生活機能與便利性上盡量拉到與市中心相當,尤其要提升這些城鎮到市中心的易達性,去弭平距離遠近所造成的不便。當大部分的城鄉移民感受到,居住在房價相對便宜的衛星市鎮,便利性不輸市中心,就不會追求更進一步往市中心去擠,自然就會減緩六都房價上漲的力量。

然而這看似行得通的第二條路,在台灣也會被另一個在討論公共建設時常見的觀念給扼殺,成為一個死局。諷刺的是,這個害房價問題越來越嚴重的觀念,也普遍被年輕世代接受。這個概念來自於上世紀 80 年代開始興盛的新自由主義。

推動國營事業民營化,是雷根與柴契爾夫人等信奉新自由主義的政治人物最核心的主張之一。這些政治人物推動削減國營企業的其中一項副產品,就是把評斷私人企業經營效率的指標引入評價公共政策。過去大家認為公共建設的目的,是為了替大眾或是國家的需要提供服務。但在新自由主義興起後,大家在評斷每一項公共建設的時候,開始引入評斷私人企業的指標。

像是在評價需不需要蓋捷運時,大家看的不再是這條捷運能夠替這個區域的人提供多少服務,而是經營這條捷運會不會「賺錢」。追求營收跟利潤,成為大家評價一個公共建設是否有「效率」的標準。但卻沒有人想過,如果重視的指標是營收與利潤,那一定是把資源投注在本來就已經開發完善的地區風險最低,「效益」最高。

當所有的公共建設都是以這樣的邏輯來思考,那政府一定是把更多資源投注在本來就最豐厚的地區。因為這裡的基礎建設原本就最完備,建設起來無論是成本或風險都最低,住在這裡的人消費力跟生產力也更強,人口也群聚在這裡,很快就能讓建設「回本」。

如果連年輕人都覺得在大台北都會區以外的地方蓋捷運,是一件「沒效率」的事情,那房價這件事情就徹底沒救。因為我們前面提過,推升房價最主要的因素就是區域不均衡、生活便利性的差距帶來落差。

青年世代原本應該是最重視資源平均分配,最能督促政府拉近城鄉差距的群體。如果連青年世代自己都棄守區域均衡的價值,接受以商業效益評價公共建設的邏輯,那政府自然會在分配資源上厚此薄彼,讓城鄉差距日益擴大。隨著區域均衡的崩潰,都會蛋黃區的房價攀升,帶動整體房價日益走高,自然是不卜可知的事,這時青年再來哀嘆房價太高過不下去,豈不是自找的?

(作者:彭振宣;本文由《台灣銀行家》授權轉載;首圖來源:Unsplash

 

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作者  | 發布日期 2020 年 10 月 07 日 8:15 

 

疫情仍嚴峻的情況下,寬鬆貨幣政策持續推行,貧富差距擴大已是必然趨勢,而在低利率環境,股票與房地產市場往往是最大受益者,也因此造成隱憂,若相關部會對金融穩定與居住問題有更積極的作為,為年輕世代創造更友善的生活環境,大家一定更有幹勁。

 

自中國今年 1 月爆發武漢肺炎疫情以來,各國經濟受到疫情的影響甚巨,為此,各國政府紛紛推出一系列經濟紓困方案,然而預期心理及廠商倒閉,使今年全球就業市場非常險峻。就貨幣政策而言,美國聯準會(Fed)早已宣布無限量化寬鬆的貨幣政策,聯準會於 9 月 16 日決定繼續維持基準利率於 0~0.25% 不變,更重要的是,聯準會大幅修改前瞻指引,特別強調將以達成「平均 2%」的通貨膨脹率為目標,換句話說,即使短期物價因寬鬆貨幣政策上漲超過 2%,仍在聯準會的容許範圍,這樣的修正也顯示聯準會短期內不可能升息,甚至平均通貨膨脹率的方針下,有進一步降息的可能。

此外,英國與日本央行的貨幣政策維持利率不變,英國央行表示將研議負利率的可能性。我國央行則維持貼放利率不變,但表示「只要全球貨幣寬鬆,我們也會寬鬆」。由上述各國央行的貨幣決策與談話可知,各國貨幣政策維持寬鬆的基調短期內不可能改變。

寬鬆的貨幣政策下,貧富差距擴大是必然趨勢,特別是在低利率的寬鬆貨幣環境,股票市場與房地產市場往往是最大受益者。如同美國經濟受武漢肺炎疫情極大傷害,美國股市自疫情後大幅反彈,股市反應顯然與美國經濟基本面有不小落差。

美國情況與台灣很大不同,就台灣而言,台灣經濟的表現確實優於世界主要國家及過去與台灣經濟成長模式相近的國家,換句話說,台灣央行有不採取寬鬆貨幣政策的本錢。然而,為了避免台灣與美國的利差擴大進而對新台幣匯率及出口廠商產生負面衝擊,央行採取寬鬆貨幣政策的用心可以理解。儘管如此,寬鬆貨幣政策下的後遺症是央行有責任必須要面對與處理。

不應忽視寬鬆貨幣政策的後遺症

由於中央銀行對市場利率有不小影響力,因此,當央行採取寬鬆貨幣政策時,除了會大幅降低金融業的利潤,市場閒置資金自然會往股票市場與房地產市場流動,一來是因為上述市場的流動性較大,二來是取得房地產的機會成本降低與貨幣購買力降低的預期下,使更多所得較高的投資人希望持有房地產。

疫情對經濟的影響仍不可控,各國政府持續推出紓困方案之際,包含台灣等許多國家股市交易都相當熱絡,股票市場的反應與房地產價格上漲與經濟基本面差異逐漸擴大。如果一國經濟狀況持續看好,就業人數會逐漸增加,此時股市與房地產市場必然會與經濟狀況有同步正向增長的趨勢。可惜的是,物價上漲往往是貨幣的現象,以房地產市場為例,當貨幣政策越寬鬆時,每個人取得房地產的機會成本越低,加上預期貨幣購買力下滑,房地產市場往往與經濟基本面偏離。

根據中央銀行 8 月 25 日公布的 7 月住宅(房屋)貸款與建築貸款(土融與建融)餘額,各增至新台幣 7.67 兆元及 2.269 兆元,顯示建築業者對未來房地產市場預期正向。寬鬆貨幣政策除了降低消費者購屋的房貸利率,建商在土融與建融的利率往往降幅更大,建商規模越大,獲得的利率降幅也會越多。此外,由於土融與建融的放款利率均優於許多製造業放款,銀行為了爭取土建融的放款業務,必然會進行激烈的價格競爭,導致建築業者獲得較低利率與更多放款。

政府管制的正當性

就金融業者而言,只要授信往來對象的信用風險沒有問題,追求利潤極大的考量下,必然會將資金貸予願付價格較高的廠商。換句話說,授信風險可控制及對單一行業或單一廠商曝險不會過高的情況下,金融業者要與哪些業者往來無需過度擔憂。

然而社會角度而言,必須要認真思考,當金融業者持續將資金貸予手上餘屋不斷增加的台灣建築業者,對台灣社會是幫助還是傷害。若建築業者擁有更多資金購買土地與興建房屋,可以解決居住問題或創造更多就業,政府應給予更多幫助;若建築業者持續興建房子與購買土地並未解決台灣的居住問題,僅導致餘屋不斷增加,造成資源錯置與浪費,則政府相關主管機關就有必要介入市場管制。

更重要的是,一國重視的投資應是提高生產力的投資,若更多土建融放款僅增加建商利潤而無法增加國家生產力,甚至因低廉資金成本使營建業者興建與持有餘屋的機會成本不高,就可能產生某區域餘屋很多,房價卻不會降低的現象,過多餘屋就是反映生產過剩或資源浪費。

銀行法第 72-2 條有重新檢討的必要性

政府過去對銀行建築放款總額有訂定上限,根據銀行法第 72-2 條有關建築放款總額之限度規定顯示,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」除了部分情況豁免於上述規定,其餘建築放款均適用此規定,立法宗旨主要為「為避免商業銀行對建築放款過度擴張並維持銀行資產之適當流動性」。然而,上述法律規定是否發生效力,與金融業的存款總額有極大關係。

就存款總額而言,根據中央銀行的統計顯示,截至 7 月底,台灣直接金融與間接金融存量比率分別為 13% 與 87%,這樣的問題也反映出台灣儲蓄率非常高且銀行爛頭寸極高的現象。換句話說,各銀行存款金額不斷增加的情況下,銀行法第 72-2 條的分母越來越大,建築放款不容易碰觸到管制上限,特別是對存款很多的大型金融行庫而言,更不容易受銀行法該條文限制。當然,銀行業者若為了更多土建融放款,也可能在爛頭寸非常多之際,還祭出較多利率優惠吸收更多存款。因此,主管機關若真要有效控管建築放款的風險,該條文實有重新檢討的必要性。

除了銀行法規定,前文提及中央銀行對市場利率有不小影響力。因此當中央銀行決定貨幣政策維持寬鬆的基調後,應盡量降低後遺症。如前文所述,當中央銀行降息後,銀行因降息而導致利息收入的損失擴大,主要源自放款利率的降幅往往大於存款利率減幅,這對以利息收入為主要獲利來源的本國銀行而言,土建融放款的吸引力又更大了。包含中央銀行等相關部會應對房地產放款有超前部署的因應措施。有鑑於此,提出幾個為何央行或相關部會有責任控管建築放款或房屋貸款的理由。

維持金融穩定與給年輕世代希望

當過多銀行放款集中土融與建融業務,一旦建築產業發生問題,就可能引發系統性風險危機,對金融業者或股東及存款大眾都可能產生傷害,因此,在維持金融穩定的前提下,相關主管機關有必要跨部會討論如何降低系統性風險的因應措施。

近來,金融市場已經出現成屋貸款或餘屋貸款的聯貸案,正常情況下,銷售狀況好的房子應不可能被建商拿到銀行當抵押品融資,只有當新蓋好的成屋越來越多且無法短期銷售,這些房屋就可能拿來當作餘屋貸款。亦即,當餘屋貸款案件越來越多,代表房地產市場泡沫逐漸出現,政府有必要管控這現象,否則房市泡沫破滅時,對整體經濟及金融穩定性的傷害非常大。

房價居高不下而且繼續往上漲升,居住問題帶給年輕世代的負擔將進一步提高。就此問題,蔡英文總統 9 月 19 日參加李前總統登輝先生的追思會時明確表示,「我們更有責任,要盡一切可能,來實現生為台灣人的幸福,實現世世代代台灣人民的安居樂業」,因此追求人民安居樂業的目標下,中央銀行應利用選擇性信用管制的政策工具,降低房地產市場對年輕世代的衝擊。儘管政府希望藉由社會住宅解決部分居住需求,但能補的缺口相當有限,若中央銀行有一些積極作為,對年輕世代會有不小幫助,也可讓年輕世代有較多更努力的誘因。

寬鬆貨幣政策或許對刺激廠商投資誘因的影響相當有限,但對建築業者的獲利影響仍非常顯著。在利率受迫於國際情勢而需下調之際,央行更應提出價格以外的其他信用管制工具,以降低寬鬆貨幣的後遺症。幫助經濟成長不是只有增加投資,降低台灣人民的購屋負擔與減緩貧富差距衍生的相對剝奪感,也是提高人民生產力的可行方式之一。真心期盼主掌利率的中央銀行與相關部會,對金融穩定與居住問題有更積極的作為。

(作者:蔡明芳;本文由《台灣銀行家》授權轉載;首圖來源:pixabay

https://finance.technews.tw/2020/10/07/to-slow-down-the-generational-impact-of-rising-housing-prices-the-government-can-do-more/

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