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2020-11-28 11:02聯合報 記者程平/台北即時報導
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資金行情炒熱房市,熱錢流入首購區,將興建中預售屋轉手獲利也十分驚人。 本報資料照
資金行情炒熱房市,熱錢流入首購區,將興建中預售屋轉手獲利也十分驚人。 本報資料照
 

預售屋交易擬納入明年查稅重點,但過去曾有誠實申報預售屋財產交易所得稅的民眾,反而變成國稅局稽查的對象,直到立委出面協調,國稅局才坦言就是因為有申報,才會被勾稽到,讓被稽查的民眾直呼擾民。

現行預售屋交易不須申報,因此民眾在申報綜所稅時,如非主動申報,稅務單位在稽核時並不容易察覺。民眾C先生有幾次不動產買賣經驗,但堅持有賺錢就繳稅原則,向來如實申報,卻也因此有過不愉快的經驗。

C先生說,他在7年前出售一間位在桃園八德廣豐重劃區的預售屋,隔年申報所得稅時,他還特別到北區國稅局臨櫃,請國稅局協助報稅。不過C先生說,當時臨櫃接待的某科大實習生不會處理,轉頭向站在後方的專員求助,但該專員竟然跟C先生說,這個不用申報。

不用申報對C先生來說,當然是好事一樁,但這卻與C先生的經驗不同,因此C先生請專員最好去問問主管,如果堅持不用申報,被追稅時,北區國就該負起責任。經過詢問,主管親自出面回覆,果然必須報稅,C先生也在該名主管協助下,完成當年綜所稅申報。

不過,沒過多久,C先生收到國稅局公文,指他進行預售屋交易,疑似未核實申報財產交易所得稅,要求他檢具相關資料向國稅局說明。C先生說,他不懂報稅規定,所以才臨櫃請北區國協助,自己也主動點出有預售屋交易需要申報,竟然還會被懷疑。

於是C先生找上立委陳情,經過立委國會辦公室向北區國協調後了解,之所以C先生會被鎖定,竟是因為他主動申報預售屋交易所得,所以才有資料被勾稽。誤會雖然獲得澄清,但C先生仍不滿的說,國稅局查不到預售屋交易,竟然從誠實申報者身上下手,根本就是在擾民。

https://money.udn.com/money/story/5621/5050048?from=ednappsharing

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2020-11-28 11:01聯合報 記者程平/台北即時報導
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房市熱,財政部正在研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」,將會把預售屋交易所...
房市熱,財政部正在研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」,將會把預售屋交易所得查核納為稽查重點。 本報資料照
 

由於目前預售屋買賣尚未需要申報,因此不少投資客會利用這個漏洞,在進行預售屋交易賺取差價後,並沒有依法在隔年報稅時申報財產交易所得。不過,據了解,財政部正在研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」,將會把預售屋交易所得查核納為稽查重點。

依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,凡財產及權利因交易而取得之所得為財產交易所得,其原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。

縱然法有明訂,不過由於過去預售屋交易不用申報,因此許多民眾在進行預售屋交易賺取差價後,並沒有依法在隔年申報綜所稅。過去財政部雖從建商下手,試圖掌握預售屋交易資料,但部分建商卻以涉及客戶個資為由,不願配合,造成查核上的困難。

不過,內政部研議的「實價登錄2.0」近期將送行政院審議,其中就包含預售屋第一次交易即申報,希望讓預售屋交易更為公開透明。也由於預售屋交易恐不再是不能說的秘密,財政部也著手研擬新一年度的「維護租稅公平重點工作計畫」,將個人不動產相關所得納入專案查核計畫,規畫由各地區國稅局加強預售屋交易所得查核,以遏止逃漏。

有投資客表示,目前就算預售屋交易不用申報,但守規矩的仲介,都會將賣方與建商簽訂的建物、土地交易契約影本,供買方審閱,買方原本就知道賣方可以獲取多少差價;至於申報財產交易所得稅,會讓獲利相對減少,也必須考慮納入綜所稅計算後,是否造成稅率被迫提升一個級距,的確會在投資選擇及訂價時,要多一些思考。

https://money.udn.com/money/story/5621/5050046?from=ednappsharing

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2020-11-28 03:14經濟日報 記者程士華/台北報導
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針對預售屋紅單炒作歪風,內政部表示,未來將啟動法規檢討,新增預售屋紅單的實價登錄申報規定,以及並強化紅單管理、限制轉讓等作為。財政部則說,由於紅單申報通常屬於綜所稅課稅範圍,將於明年所得稅申報結束後,再勾稽確認是否有漏報情事。

內政部近期連番發動二波預售屋大稽查,發現市場上仍充斥不少紅單交易,也就是取得預售屋承購權後,在不動產過戶到名下之前,直接轉讓已購買的預售屋權利給新的買家,賺取中間價差。

官員表示,對於銷售紅單行為,內政部將強化預售屋市場管理,並啟動相關法規檢討,其中預售屋實價登錄制度的精進,將是未來修法的一大重點。

為解決紅單交易亂象,官員表示,若只修《不動產經紀業管理條例》是不夠的,只能管得到房仲業者;然而預售屋的賣家不只房仲,很常看到建商也親自經手買賣,因此目前規畫修正《平均地權條例》,才能落實紅單交易管理。

官員表示,內政部過去也曾提出修法草案,希望將預售屋納入實價登錄,但紅單交易的現象更複雜,必須在要求建商、房仲業者申報的前提上,再把申報期間提前,才能夠掌握簽約後再轉賣,遏止紅單交易。

https://money.udn.com/money/story/5621/5049472?from=ednappsharing

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記者 林佳彣 / 攝影 陳世明 報導2020/11/28 13:34
 

新竹預售屋出現炒紅單亂象!為遏阻炒房,消保官在稽查時發現,新竹的網紅廣告業者丁姓男子,鎖定新建案,以代銷名義,在臉書和LINE群招攬買家,卻接連爆出消費糾紛。有民眾付了15萬訂金,買到房子後,才發現這15萬,怎麼變成丁姓網紅的佣金。對於亂象頻傳,消保官認定違規,對於丁姓男子祭出120萬重罰,創下全台首例。接下來,內政部不排除再進行第3波稽查。

圖/TVBS
圖/TVBS

新竹房市熱絡,先前還出現,預售屋搶購潮,為了遏止炒房,內政部一連兩波稽查,發現有網紅業者,趁機炒紅單,祭出首張罰單120萬。

可以看到,丁男臉書粉專貼文,滿滿都是房產攻略,看準熱區新建案,他涉嫌打著代銷名義,在臉書、LINE群招收買家,每戶收取15到20萬不等佣金,卻無法保證一定買得到房,加上未依約退款,爆發消費糾紛。

圖/TVBS
圖/TVBS

內政部祭重罰,只是掮客如何操作,其他房仲業者分析。

房仲經裡徐佳馨:「掮客是可以認識到,建案的key man,會有一些讓價,或是優先購買的空間,用這樣一個方式,來跟消費者收受中間的佣金,會有一些轉手的費用。」

就有投訴人向消保官表示,丁姓男子在建案說明會,打出高樓層27萬低樓層26萬,買不到就無條件退款的話術,他在「先搶先贏」的情況下,就付了15萬訂金,甚至有人買房後發現,這15萬怎麼變成,給丁姓網紅的佣金。

房仲經裡徐佳馨:「對於一些大的掮客來說,他們手上會有比較多的買方,這些買方如果數量一多,他們也都下了訂金,掮客再去跟建商拿貨,他就達到上百戶鎖單的效果。」

其他房仲業者就說,對於掮客而言,鎖單不只有利日後招商,也有助於和建商代銷談。

圖/TVBS
圖/TVBS

消保官痛斥,丁姓男子透過訂金,等同綁定消費者,有哄抬、操控市場價問題,更早在開案前先出售紅單,違反市場經濟機能,並非正常銷售行為,重罰以儆效尤。

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https://news.tvbs.com.tw/local/1423977

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2020-11-27

◎ 王瑞興

近幾個月火熱的房市,引起中央動作頻頻,財政部清查外資匯回是否違法炒房;內政部稽查預售屋,重罰紅單轉讓炒房;中央銀行要求銀行嚴審投資戶、加強借款人風險控管、強化建築貸款貸後管理及留意餘屋貸款。這次中央嚴陣以待,因為房價如果失控,將引發社會動盪及金融危機。

房市有多熱絡,土地增值稅收創新高是重要指標,財政部公布,今年前十月土地增值稅八九八億元、契稅一二七億元,均創二十二年來同期新高,尤其十月份土地增值稅一○三億元,已連二個月超過百億。其次,利率最低至一.三,銀行仍狂放貸,央行公布九月購屋貸款和建築貸款餘額,分別為七.八兆及二.三二兆元,也創歷史紀錄。另一方面,依內政部最新公布民國一○九年第二季房價負擔能力統計,全國平均房貸負擔比率為三十四.六四%,表示房價負擔能力低。此外,土地交易價格因財團及壽險公司大舉獵地,房價也因建商推出新案屢創新高,國發會說「房市北溫南熱」,是昧於實情。

但,同時之間空屋率高達二成,許多人卻一屋難求,依九十九年主計處人口及住宅普查分析,全國八○七萬戶,空屋一五六萬戶,空屋率達二成。十年後的今天,雖無正式統計,但從各地猛推建案,空屋只多不少。政府無法迫使大量空屋釋出,只好推出「八年二十萬戶社會住宅政策」,平息民怨,也凸顯政策的矛盾。

最近某周刊報導台中市新開張一家頂級餐廳,設計每人三萬二千元套餐,據報供不應求,一個人餐費足供許多四口之家一個月生活費用。而筆者故鄉黃昏市場自助餐鋪環境髒亂,卻生意興隆,因為四、五十元即可飽餐一頓。更常在另家自助餐廳看到一位老者拄著柺杖,只點一個蛋加一碗飯,拌著店家提供的免費肉汁,將就一餐,顯示貧富差距擴大,炒房致富成為幫凶,一次紅單轉讓獲利甚至可以百萬計,加上房貸餘額偏高,萬一房價崩盤,恐衍生金融系統性危機。

至於政府作為,坦白說,內政部及財政部查炒房,缺乏實效。連日來,央行及金管會出招,也只能收一時之效。因為,不論國際或國內政經社會環境已非昔日可比。因此,必須提升至國安層級,採跨部會合作,擬定總體策略,消除假性需求,迫使空屋釋出,讓房價降溫軟著陸。

(作者為前台灣省政府地政處科長)

房價短期暴漲,仲介沒責任?

◎ 李基勝

不動產估價師間,對於同一標的在同一期日價格之估計有二成以上之差異時,依照《不動產估價師法》第四十一條第一項規定,有重新估定之必要。在短期(如一、二年)內,同一或同等或類似標的買賣價差逾二成時,不動產經紀業者焉能不明確提醒當事人注意該價格變化?

報載,某君以一九二○萬元買進一屋,事後查實價登錄才發現,前屋主於三個月前以一四三五萬元買進,轉賣即賺逾三成(稅後盈餘可能超過十六%)。仲介或許不知前屋主的確實買價,但也不能忽略實價登錄資訊,以致未提醒後屋主行情價格。另有專家指出,售屋時拉抬價格在仲介市場是普遍現象,多會參考實價登錄後,往上加成,甚至高達三、四成。由此可見,仲介按比例賺取佣金的過程中,可能成為推升房價的幫凶。

對此,未嘗不能立法將標的物的買賣價格與實價登錄行情之間的價差也納入房仲或代銷業者的「不動產說明書應記載事項」以提醒當事人。業者如有失職未提醒時,則令其負損害賠償責任,殆不為過。

(作者為公務員,新北市民)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1415323

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2020-11-27 13:16:07聯合報 記者徐偉真╱台北即時報導
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內政部今天表示,為了遏阻炒房歪風,內政部繼10月31日會同行政院消保處及地方政府發動預售屋建案聯合稽查後,昨天再加入公平交易委員會,無預警進行第2波預售屋聯合稽查作業,就新北市等7個縣市、21個建案進行大規模聯合稽查作業,其中有17個建案使用俗稱紅單的購屋預約單交易。

內政部表示,10月底中央及地方政府進行第1波聯合稽查預售屋建案,已發揮初步遏抑炒房成效,相關公會也齊聲呼籲業者應自律,為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為,遏阻違規業者觀望心態,內政部日前已邀集相關部會及地方政府,就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論,昨天針對新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市21個建案進行稽查。

內政部表示,為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為,遏阻違規業者觀望心態,內政部於日前已邀集相關部會及地方政府,就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論。會中並就預售屋業者使用契約書違反規定且曾被要求改正者,於再次違反時即可直接裁罰,以及以一契約行為一罰方式裁罰,使業者能確實遵照規定之契約內容辦理,請行政院消費者保護處研處。

內政部指出,這次聯合稽查結果發現,共有17個建案使用紅單交易,並發現有1個建案有未取得建造執照即銷售紅單,16個建案使用買賣契約書有不符合規定情形(包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款以較低額度逕與消費者磋商、保固期間未從交屋日起算等)。12個建案有不符合不動產經紀業管理條例規定(包括委託代銷契約未備查、營業處所未揭示合法經營文件等),另外,也發現有部分預售屋銷售中心未取得合法建築使用文件。這次稽查所掌握的各項事證,後續將交由相關權責機關儘速查證,並依法要求限期改善或裁罰。

內政部表示,預售屋建案除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外,中央相關部會也將持續關注市場交易狀況,如有報導銷售紅單或營造熱銷情形,將要求地方政府即刻派員稽查,並適時與地方政府進行不定期聯合稽查,呼籲不動產業者切勿以身試法。

內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖...
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖/內政部提供
 
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖...
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖/內政部提供
 
內政部就預售屋建案聯合稽查,召集行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行討論。...
內政部就預售屋建案聯合稽查,召集行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行討論。圖/內政部提供
 
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖...
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖/內政部提供
 
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖...
內政部會同行政院消保處、公平交易委員會及地方政府進行第2波預售屋建案聯合稽查。圖/內政部提供

https://house.udn.com/house/story/5886/5048023

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2020-11-26 12:33:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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市調機構統計指出,受「打房說」影響,10月、11月推案月均量只剩934億元,比前三季月均量減少近11%,比原先預期的月均量1,200億元大減約22%。

住展雜誌研發長何世昌表示,Q4是傳統推案旺季,月均量往往會比前三季高出一成到二成不等,但今年10月起,政府官員頻頻釋放可能打房的訊號,房產業者為了避風頭、不希望政府真的出手打房,紛紛放慢推案腳步,導致旺季不旺。

根據住展雜誌調查今年1月到9月,北台灣新建案推案量為9,453億元,平均每月約1,050億元,但10月以來,僅剩934億元。

北北桃竹,只有桃園市還能維持正常的推案節奏,10月以來推案月均量仍超過300億元,較前三季月均量多出約35%。基隆雖同樣成長,但因今年來推案量始終偏低,數據意義不大。

台北市方面,由於北市地政局對於新建案稽查較為頻繁,再加上外界對北市房市關注度較高,業者相對謹慎,10月與11月月均量降至184億元,較前三季月均量減少約32%。新北市前三季推案月均量約433億元,也較10月與11月減少約7%。

新竹地區前三季推案月均量近96億元,但10月與11月推案月均量驟降至22.7億元,衰退幅度高達7成。

分析原因,主要是竹縣消保官宣布全面禁止紅單,並約談出現排隊買房相關的房地產業者,業者態度由高調轉低調,也延後建案公開時間,推案量因而急劇下滑。

何世昌表示,業者大多預期房價短期內不會下跌,建案晚一點推出也不會損及利潤,因此順水推舟放慢推案進度。預期在風頭過後,延推的建案還是會推出,政府若沒有新動作,最快在12月推案進度就會恢復正常,推案量會明顯放大。

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/5045208

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(內政部發動第二波聯合稽查預售屋買賣。圖/內政部提供)

由於近期預售屋遭特定人士炒作,內政部26日會同相關單位,進行無預警第2波預售屋聯合稽查作業,7縣市查察21案。其中共有17個建案有使用紅單(購屋預約單)交易,並發現有1個建案有未取得建造執照即銷售紅單,16個建案使用買賣契約書有不符合規定情形。

內政部表示,10月底中央及地方政府進行第1波聯合稽查預售屋建案,已發揮初步遏抑炒房成效,相關公會也齊聲呼籲業者應自律。

為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為,遏阻違規業者觀望心態,內政部於日前已邀集相關部會及地方政府,就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論。會中並就預售屋業者使用契約書違反規定且曾被要求改正者,於再次違反時即可直接裁罰,以及以一契約行為一罰方式裁罰,使業者能確實遵照規定之契約內容辦理,請行政院消費者保護處研處。

內政部26日再次會同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位,進行第二波聯合稽查,並加邀公平交易委員會加入,同步就新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等7個縣市、21個建案進行大規模聯合稽查作業。

本次聯合稽查結果發現,共有17個建案有使用紅單(購屋預約單)交易,並發現有1個建案有未取得建造執照即銷售紅單,16個建案使用買賣契約書有不符合規定情形(包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款以較低額度逕與消費者磋商、保固期間未從交屋日起算等。

12個建案有不符合不動產經紀業管理條例規定(包括委託代銷契約未備查、營業處所未揭示合法經營文件等),另外,也發現有部分預售屋銷售中心未取得合法建築使用文件。本次稽查所掌握的各項事證,後續將交由相關權責機關儘速查證,並依法要求限期改善或裁罰。

內政部重申,預售屋建案除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外,中央相關部會也將持續關注市場交易狀況,如有報導銷售紅單或營造熱銷情形,將要求地方政府即刻派員稽查,並適時與地方政府進行不定期聯合稽查,呼籲不動產業者切勿以身試法。

 

https://ctee.com.tw/livenews/ch/ctee/A06668002020112715095594

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2020-11-27 14:54中央社 記者余祥台北27日電
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打炒房,內政部繼日前發動預售屋建案聯合稽查行動後,昨天再就新北市、桃園市等7個縣市、21個建案進行大規模聯合稽查作業,結果查獲有未取得建造執照銷售以及買賣契約書不符規定等情形,共有17筆預售建案紅單交易違規案件。

內政部透過新聞稿表示,10月底中央及地方政府進行第一波聯合稽查預售屋建案,已發揮初步遏抑炒房成效,相關公會也齊聲呼籲業者應自律。

為確實執行預售屋銷售違規裁罰作為,遏阻違規業者觀望心態,內政部日前邀集相關部會及地方政府,就預售屋建案各種違規態樣、處置法規及裁罰方式進行討論。會中並就預售屋業者使用契約書違反規定且曾被要求改正者,再次違反時即可直接裁罰,以及以一契約行為一罰方式裁罰,使業者能確實遵照規定的契約內容辦理,請行政院消費者保護處研處。

內政部表示,昨天再次會同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位聯合稽查,並邀公平交易委員會加入,同步就新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等7個縣市、21個建案進行大規模聯合稽查作業。

內政部指出,本次聯合稽查結果發現,共有17個建案有使用紅單(購屋預約單)交易,並發現有1個建案有未取得建造執照即銷售紅單,16個建案使用買賣契約書有不符合規定情形包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款以較低額度逕與消費者磋商、保固期間未從交屋日起算等。

內政部說,12個建案中還有的不符合不動產經紀業管理條例規定,包括委託代銷契約未備查、營業處所未揭示合法經營文件等,另外,也發現有部分預售屋銷售中心未取得合法建築使用文件。本次稽查所掌握的各項事證,後續將交由相關權責機關儘速查證,並依法要求限期改善或裁罰。

內政部表示,預售屋建案除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外,中央相關部會也將持續關注市場交易狀況,如有報導銷售紅單或營造熱銷情形,將要求地方政府即刻派員稽查,並適時與地方政府進行不定期聯合稽查,呼籲不動產業者切勿以身試法。

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2020-11-27 13:16聯合報 記者徐偉真╱台北即時報導
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內政部今天表示,內政部10月31日進行第1波預售屋聯合稽查行動後,特別就媒體報導熱銷的新竹縣竹科匯建案請新竹縣政府繼續積極調查,今天對於違法銷售的廣告業者開罰120萬元。

內政部表示,日前有民眾向媒體投訴新竹縣竹科匯建案,有廣告公司利用Line群組自行製作銷售文件,對外舉辦多場促銷說明會並收取每戶15至20萬元的預約金,金額高達約1500百萬元,內政部特別將該建案列入第一波聯合稽查名單。

內政部表示,經聯合稽查初步查證發現有不法銷售情形,故內政部特別請新竹縣政府消保官接續積極追查,經約詢相關當事人後證實該廣告公司並未經建案開發及代銷業者同意或委託,即擅自對外招攬收取預約金及訂單,嚴重影響消費者購屋權益及扭曲市場正常交易功能,並由縣府在今日依消費者保護法規定裁罰120萬元。

內政部表示,住宅為生活的基本要素,是用來滿足民眾居住的需求,而絕非用來當作投機炒作的商品。為遏阻炒房歪風,維護真正消費者購屋權益,政府對於投機炒作預售屋市場的業者或人士,都將納入未來查察的重點對象。內政部也呼籲民眾如有發現違規炒作情形,即可檢附相關事證向縣市政府檢舉。

對於10月31日第1波預售屋聯合稽查發現其他違規項目,內政部表示,經地方政府要求業者限期改善或停止提供服務後,目前已有2處銷售中心因未取得建築許可而遭停止使用,部分銷售中心尚待補照中;16個建案使用的買賣契約條款有不符合規定部分,除1建案限期改正之時間未屆滿外,其餘均已改正完畢;14個建案有代銷業者未分設營業處等缺失項目部分,則均已改正完畢,至於稽查發現的14個建案有使用紅單情形,已全部移請財政部進行後續稅務稽查。

內政部表示,對於未來預售屋建案,除由縣市政府加強例行性稽查作業外,中央也將視市場交易狀況,與縣市政府共同合作進行不定期聯合稽查行動,對於銷售紅單行為與預售屋市場管理部分,內政部將啟動相關法規檢討,例如加強對於紅單行為管理、限制紅單轉讓炒作,研議將預售屋訂約後有轉讓情形時需辦理實價登錄申報等,以健全預售屋市場及維護交易秩序。

某建案銷售中心因未取得建築許可遭停止使用。圖/內政部提供
某建案銷售中心因未取得建築許可遭停止使用。圖/內政部提供
 
新竹縣縣府及內政部等至違規廣告公司查核。圖/內政部提供
新竹縣縣府及內政部等至違規廣告公司查核。圖/內政部提供
 
某建案銷售中心因未取得建築許可遭停止使用。圖/內政部提供
某建案銷售中心因未取得建築許可遭停止使用。圖/內政部提供

https://money.udn.com/money/story/5648/5048028?from=ednappsharing

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台灣經濟研究院25日公布10月營建業對景氣看法調查,經模型試算出營建業營業氣候測驗點為111.17點,較9月下滑0.02點,為今年5月自谷底翻轉向上急升到20年來高點後,第二度出現下滑的走勢,惟兩次均是微幅下滑。

台經院調查的營建業包括營造業和不動產業,台灣經濟研究院研究員劉佩真分析,10月出現下滑,主要是不動產交易轉弱,買氣也略趨觀望,營造業仍呈現溫和成長。

政府部會緊盯房市變化,盯金融機構房貸、查預售屋紅單,對房市走向也有所影響,但更應關心目前房市仍是供過於求,明年釋出的新屋會有放大的狀況,從台經院此次調查可看出,不動產業者對於未來景氣好壞處於五五波,持平看待。

 

劉佩真指出,重大公建計畫對營造業景氣的刺激,恐怕已因提前發包而提早淡化,後續經費撥付的速度將不及以往突出,短期內土木工程表現相對壓抑.調查也看出,未來半年營造業景氣有將近八成左右的看法為持平。

不動產業方面,劉佩真指出,2020年10月六都建物買賣移轉棟數月增率,衰退10.9%,一方面來自前兩季的基期墊高,連假導致地政機關過戶登記天數減少等,更重要的是,隨著房市熱絡,賣方開價趨高,自住客目前看來無意追價,因而暫時退場、轉為觀望。

劉佩真提醒,超低利率和資金充沛的環境有利房市表現,但是房市供給壓力尚未解除,去年國內住宅核發建築建造戶數達24年以來新高,預計明年開始大量釋出,因此調查結果可看出,超過五成不動產業者對未來半年看法呈現持平態勢。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/376662.html

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2020-11-25 15:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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房市火熱,紅單交易賺價差的猖狂交易引起民怨。行政院各部會積極研議遏止房市亂象,新竹縣政府開了第一槍,全面下令全面禁止紅單轉讓。最新一期的《財訊》透過三個場景,看房市炒手如何遊走法律邊緣?消防官也協助民眾看懂紅單炒房的陷阱。

《財訊》日前專訪內政部次長花敬群,他火力全開地說:「誰敢再囂張紅單炒房,有種試試看!」指稱政府立場很明確,不允許在房價上作亂的人。這次的遏止紅單大會,說明政府這一次是在玩真的。

,全台紅單炒作的熱區,首推新竹。十月底新竹縣政府開出第一槍,正式宣告全面禁止紅單轉讓,幕後推手是新竹縣政府消保官靳邦忠。近來他不只親赴「號稱」的新建案排隊現場,也找來賣紅單的掮客了解實際操作手法,還對外大聲疾呼,情節嚴重者,最高可罰五千萬元。

靳邦忠指出,身邊有愈來愈多受害者向他爆料,其中一位是他的學生A君。A君在竹北市縣三特區覓到一戶心儀房,今年初才剛交屋,一坪單價落在二十五、六萬元,六月二十八萬元,九月再看已經漲到三十三、四萬元,看著房價驚驚漲,最後忍痛以三十六萬元跳下去買。

靳邦忠指出,塑造市場上沒貨,再晚買不到,誤導民眾短短兩個月加價六成跳進去買,是不公平的氛圍。他近期稽查的三件紅單實例,呼籲消費者小心謹慎。

十月十五日在「新竹房市大小事社群」刊登出一張在地建商蓋的竹北新案門口,有三百人漏夜排隊的照片,準備卡位兩天後開賣的預售屋;結果開賣當日,新竹縣消保單位前往,發現只有四位民眾。民眾說是因為看到群組照片才來排隊,一問之下原來三百人排隊是舊照片,建商更稱:「案子還沒開賣!」靳邦忠氣憤地說:「這不是愚弄消費者嗎?」

靳邦忠分析,不肖建商開賣前會營造火熱氣氛,藉機吸引消費者搶購。他沿著新聞線索依序去查了三件傳言的熱銷案場,甲案宣稱「開賣完銷」,其實總戶數是三百多戶,實際銷售僅一一三。乙案一樣有三百餘戶,稱「購買要抽籤」,現況是預約一百多戶,僅七成正式簽約。丙案廣告詞是「開賣完銷七成」,事實上是開價過高,只有極少數購買,其他退訂。

靳邦忠分析,這些都涉及廣告不實,因為未揭露正確訊息,引人下錯誤判斷。近期民眾看到「秒殺」、「完銷」都要十分小心。根據《財訊》報導,買賣房子,不應單用一張紅單,而應該提供完整的「預售屋買賣定型化契約」,對消費者才公平。靳邦忠更強調,政府和身為消保官的他,並非要打壓房價,而是希望維持一個「正常」的交易環境和「理性」的房市交易秩序。

【完整報導詳見財訊621期】

https://money.udn.com/money/story/5621/5043001

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財政部長蘇建榮。(鉅亨網資料照)
財政部長蘇建榮。(鉅亨網資料照)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

為抑制炒房歪風,內政部出手查核非法紅單交易,財政部蘇建榮今 (24) 日表示,目前共查獲 14 處還沒取得建照就開始銷售的紅單交易,後續將責成國稅局追查,針對實際交易課徵所得稅。

蘇建榮今天出席雲端發票推廣活動記者會,會後受訪時指出,根據內政部查核結果,全台共有 6 縣市、合計共 23 件預售屋件案中有 14 件屬於非法紅單交易,也就是還沒拿到建照就開始銷售,財政部將接力針對交易事實進行查核,並依規定課徵所得稅。

根據內政部聯合稽查後發現,這些違法紅單交易分別坐落於桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市與高雄市等交投相對熱絡的地區,共有 14 處建案還沒取得建照就開始銷售,也就是俗稱的紅單交易。

蘇件榮指出,接下來將由國稅局就交易事實進行查核,同時強調,一旦房市價格泡沫化,將對金融體系造成傷害,因此從稅的角度,政府不樂見短期投機性買盤炒作房價,會以健全房市發展為目標。 


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4545038

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2020-11-24 11:09:07經濟日報 記者仝澤蓉/即時報導
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央行需要出手打房嗎?身為央行理事的合作金庫銀行董事長雷仲達今日表示,目前房市屬於...
央行需要出手打房嗎?身為央行理事的合作金庫銀行董事長雷仲達今日表示,目前房市屬於區域性上,都還算健康,不需要太過緊張。報系檔案照
 

房市過熱?中央銀行需要出手打房了嗎?身為央行常務理事的合作金庫銀行董事長雷仲達今(24)日表示,目前房市屬於區域性上,都還算健康,畢竟房地產是經濟成長的動力,不需要太過緊張。

雷仲達今天上午出席合庫「金庫幣」上線記者會,被問到央行是否該有更近一步的房貸管制措施時,他表示,房地產的正常交易和需求,他個人覺得可以觀望,不需要太過緊張,這(房地產)畢竟是經濟成長的動力。

針對央行否該有進一步打房動作,雷仲達表示,因為有人擔心像是2010年那種過熱情況,所以認為需要,但他個人覺得「注意應該要有,但現在不一樣,現在是區域性的上漲」,例如台積電在台南和新竹有一些新建廠,所以有人進來,造成當地需求,需求只要不是投機的都算健康。

雷仲達說,但若有全面性的炒作狀況,「就像政府查紅單,我就覺得是對的」。

身為央行理事,合庫銀行董事長雷仲達認為房地產正常需求,只要不是投機都算健康。圖/...
身為央行理事,合庫銀行董事長雷仲達認為房地產正常需求,只要不是投機都算健康。圖/Stopaipei提供

https://house.udn.com/house/story/5886/5039239?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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金管會檢查局副局長張子浩今(24)日表示,金管會為了解銀行辦理購置住宅貸款、建築融資是否建立適當的風險管理,規劃近日啟動專案金檢,對象有十家銀行。

 

最近房貸比較熱,金管會主委黃天牧強調,專案金檢主要針對社會關注的不動產授信做專案查核,了解銀行在徵授信上是否符合規定,及以往的檢查缺失是否改善等,也有超前部署的用意,不會影響一般民眾正常購屋。

 

至於這波專案金檢重點,張子浩表示,主要包括第一,餘屋貸款,例如建商蓋好房子賣不掉,又用餘屋來跟銀行借款等。

 

第二,土建融部分,主要是看有無養地,建商一再展延不蓋,銀行也配合將貸款展延。

 

第三,投資客及豪宅貸款有無符合中央銀行規定。例如上限6,000萬元,是否借5,900多萬元規避等。

 

張子浩強調,金管會專案金檢的重點項目,都儘量跟民眾正常購屋貸款無關,不會影響民眾購屋,他說,這是「打炒房」,不是「打房」。至於對投資戶,張子浩說,主要是看還款來源等。

 

對於鎖定十家做專案金檢,篩選的標準是什麼?張子浩表示,以不動產加房貸金額為主,還有相關權數等,公股銀行及民營銀行都有。

 

黃天牧表示,專案金檢是要突襲,不能事先說明是那些銀行。

 

黃天牧說,月初的銀行總經理會議中,銀行局已提醒銀行,注意不動產授信相關缺失,針對這些缺失上周也發函給銀行,提醒注意。

https://udn.com/news/story/7239/5040562?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2020-11-23 12:56

 

中央銀行日前找來銀行「喝咖啡」,會後不僅主動發出新聞稿,更直接下達「楊四條」的指導棋。圖為陶朱隱園。(資料照,591提供)

中央銀行日前找來銀行「喝咖啡」,會後不僅主動發出新聞稿,更直接下達「楊四條」的指導棋。圖為陶朱隱園。(資料照,591提供)

打房有如一場球賽,敎練丶前鋒丶中鋒丶後衛丶要能各司其責,打房並非現在進行式,央行出面喊話,恐錯把後衛當前鋒。


中央銀行日前找來銀行「喝咖啡」,會後不僅主動發出新聞稿,更直接下達「楊四條」的指導棋:1.要求銀行嚴審投資戶。2.加強借款人風險控管。3.強化建築貸款貸後管理。4.留意餘屋貸款。這四大指導棋是央行總裁楊金龍上任後,首度對管控房市出手,打房是否已成現在進行式,值得關注。

打房有如一場球賽,敎練丶球員要能嚴守分際,各司其責

若把政府打房比喻為一場球賽,須要的是球場丶規則丶教練丶球員(包括競爭對手),打房的球場就是房地產市場,規則就是健全市場的法制丶稅制與市場機制,打房的隊伍中,敎練是國發會,旨在策劃長丶中丶短期健全房市之計劃;打房的前鋒應該是內政部,要依據教練指導方針,擬定一套健全房市可行性的執行計劃,並對市場炒作現象,搶先提出因應對策;打房的中峰應該是財政部,財政部打房的工具就是稅制,但稅制應用不當也容易引起反效果;打房的後衛應該是央行,在房市高漲時刻必須採取金融風險性控管,以防房貸逾放比遽增,造成金融風暴。

20201123-台灣房地產五大循環政策打房歷程圖。(資料來源/製圖:吉家網)
台灣房地產五大循環政策打房歷程圖。(資料來源/製圖:吉家網)

國發會有如球隊教練,是房產政策走向的引擎

身為教練的國發會,對於房市的走勢必須要有超高的敏感度,且隨時隨地掌握市場最新脈動超前部署,並主動提出有效的防範措施與指導原則。


國發會引以為傲的公共政策網路參與平台,成立5年來與民眾互動熱絡,日均達1.1萬的到訪人次,民眾在此平台上提點子並點評公共政策,此平台成為政府「民意風向球」,民眾對於購屋、青年買房、囤房稅等議題多有關注,並要求政府處理提案也增多。

但公共政策平台只能被動接收民眾對房市感受的訊息,效能在於政府與民眾間的溝通對話,若要民眾提出房產政策恐怕考慮層面與深度不足,重要的還是國發會對市場現況與房價波動,應主動提出長期治本的有效指導方針,所以說,國發會是房產政策走向的引擎,職責在於研究丶分析丶策略擬定與指導。

內政部有如球隊前鋒,職責在於制度與法規的建立與執行

一旦有了國發會的敎練指導方針,內政部就須扮演前鋒角色,依循指導方向做出回饋,擬定抑制房價超漲的短丶中丶長期計劃。例如,國發會經分析研判,房價的不合理上漲主因在資訊不夠透明化及紅單炒作,那內政部就須立即推動資訊更透明化的法案,例如實價登錄門牌全都露與預售市場登錄制度改革,並且要求地方政府全面稽查預售市場紅單亂象,並嚴懲非法業者與短線投資客聯合炒作,才能抑制過多假性需求危害市場,所以前鋒的角色相當吃力,會面臨產業界的扺抗,內政部對房市掌控的職責在於制度與法規的建立與執行。

財政部有如球隊中鋒,職責是建立公平丶合理丶簡化的房產稅制


當房市已經過熱時,政府最容易想到的打房政策就是稅制,稅制主管機關是財政部,而財政部更容易想的就是囤房稅,財政部長蘇建榮已表示將囤房稅列為二年內打房長期計劃,但事實上,囤房稅不等於打擊高房價,稅制對市場影響是中性,加重囤房稅,跌時助跌丶漲時助漲,無法解決高房價問題,現階段房價走揚,加稅只會漲時助漲。另一方面加重囤房稅最多只能治標而無法治本,政府應重視「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本,包括房屋稅與地價稅合倂課稅,稅制改革才不會曡床架屋,而達到一勞永逸的解決方案。所以,財政部對於房市控管的職責是建立公平丶合理丶簡化的房產稅制,這是平常就要思考的,不是等房價上漲再急就章的曡床架屋丶稅上加稅,不但徒增稅制繁複,更易造成扭曲市場的反效果。

央行有如球隊後衛,職責是風險性控管

繼2014年房價高檔反轉向下後,台灣今年房價指數再創歷史新高,這波買氣又急又快,也衍生出許多炒房亂象。央行日前罕見發出「咖啡令」,找來市占率前6高的房貸銀行座談,上午場由總裁楊金龍主持、下午場由副總裁嚴宗大主持,層級之高前所未見,就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見。

兩場座談結束後,央行一反常態地主動發出新聞稿,頗有對市場警示的味道,新聞稿末更烙下重話,表示「依中央銀行法規定,經本行理事會同意,適時採行選擇性信用管制措施,以維持金融穩定」,似在預告央行會出招。

球賽要完美勝利,敎練丶球員各自須嚴守分際丶各司其責,才能合作無間贏得勝利,若敎練坐冷板凳,球員就各自為政丶毫無章法;若房市還沒到失控程度,前鋒正忙著撲火,後衛急著往前衝,球員更會亂成一團,當然心理喊話也是政策之一,但提醒敎練團應速擬訂可行政策與方針,才不會讓央行錯把後衛當前鋒。(相關報導:黃金頻道落誰家?斷訊事件惹怒NCC 新潮流金主想搶中天52台「有得等」更多文章

20201123-台灣歷年經濟成長率、利率與房價之連動關係。(資料來源/製圖:吉家網)
台灣歷年經濟成長率、利率與房價之連動關係。(資料來源/製圖:吉家網)

https://www.storm.mg/article/3231136?mode=whole

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2020-11-24 15:07經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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隨著國內房價持續上漲,投資炒房氣焰重燃引爆民怨,中央部會官員放話要打房,政府出手抑制房市的傳言風聲鶴戾。住展房屋網企研室認為,各界對於政府是否會打房有多有揣測,但若以過去歷史經驗來看,政府打房政策過關與實施,大多落在「選舉年」、「卸任前」這二個時間點。

祭出打房措施的時間點落在選舉年,這一點並不會讓人太意外,因為其背後因素很好理解──就是政客想要「搶青壯年族群選票」。

搶青壯年族群選票最快速的方式,就是切中他們的痛點「高房價」;由於高房價讓青壯年普遍買不起房子,只要選前喊喊話、打打房,讓青壯族群覺得「房價有機會跌下來」,就能夠成功收攏青壯族群選票。

或許,有些青壯人士不服,認為「自己才沒那麼笨」,但從政治人物的操作與結果來看,選前提出高房價解決方案這一招百試都靈,原因是多數厭惡高房價的人往往會買單。從馬英九競選第二任,選前承諾廣建社會住宅、郝龍斌競選第二任台北市長,說要把空總蓋成「小帝寶」社會住宅、柯文哲選第一台北市長,承諾要解決高房價問題,且廣建公宅,再到蔡英文總統競選總統,陸續拋出實價課稅、房市三箭政策、蓋20萬戶社宅等等。

至今為止,凡選前喊話要解決高房價問題的政治人物,其支票無一兌現。但諷刺的是,就算政見不兌現,每逢選舉又再開一次支票,選民照樣買單。

另一個常見的打房時機點,就是「任內最後一年」。這種說法並非空穴來風,因為過去打擊房市力道較大的政策,都是在最後一年定案,然後由下任執政者來實施。

比如最知名的「房地合一稅」,就是在前總統馬英九最後一年任期內(2015年)通過,並於2016年起實施;而2016年恰好正逢我國第十四任總統大選,也符合「選舉年、打房年」的說法。又如前台北市長郝龍斌任內最後一年、2014年大幅調高「房屋標準單價」,而柯文哲上任後,才會批評前朝「太奇怪」,卸任前才大漲房稅,讓他承受房價稅暴漲的民怨。

不管是拚選舉也好、或者為了迴避打房的民怨也罷,台灣不管是中央或是地方首長,凡打房時都好巧不巧的總是在「選舉年」、「卸任前」。其中居心是什麼?民眾自有公評。至於未來打房時機有沒有可能又歷史重演?讓我們繼續看下去。

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2020-11-23 03:43:03聯合報 記者邱金蘭/台北報導
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近來房市交易熱絡,為防銀行搶攻不動產放款助長炒房疑慮,繼中央銀行密集找銀行「喝咖...
近來房市交易熱絡,為防銀行搶攻不動產放款助長炒房疑慮,繼中央銀行密集找銀行「喝咖啡」後,金管會也將專案金檢不動產授信業務。 本報資料照片
 

金管會加入打炒房行列,盯上銀行不動產授信業務,年底前擬啟動專案金檢,上周五發函給所有銀行,下令強化不動產授信風險控管,尤其針對豪宅貸款、餘屋貸款及土建融貸款等常見金檢缺失態樣,要求銀行確實檢討改善。

 

 

近來房市交易熱絡,且市場利率低,銀行大量搶攻不動產放款市場,引發社會關注助長炒房疑慮,央行密集找銀行「喝咖啡」,金管會也盯上不動產授信業務,知情官員透露,內部正規畫啟動專案金檢。

 

一般年度檢查,通常包括不動產授信,但因一般金檢項目多,無法集中火力;這波專案金檢主要鎖定銀行辦理不動產授信業務,尤其是近來一般金檢曾查獲的缺失,更列重點項目,時間預計年底前,專案金檢對象及家次還在規畫中。

 

除了啟動專案金檢,金管會上周五也發函給所有銀行,包括外商銀行在台分行,要求健全不動產授信業務管理與風險控管,要求銀行從業務部門、法遵到內部稽核三道防線,每一道防線都要落實執行。

 

金管會在函令中指出,近來金檢發現,銀行不動產放款有法定限額控管、徵信作業、不動產鑑價、例外案件管理、貸後管理、餘屋貸款、豪宅貸款及土建融貸款等八大缺失態樣。通令銀行應就這些缺失態樣,確實檢討改善相關內控制度及作業程序,並確實督導營業單位落實執行。

 

以豪宅貸款為例,有銀行未查詢借戶購買高價住宅的土地使用分區,導致有借戶承購的土地使用分區是禁止營業使用,等於是住宅用,卻違反高價住宅貸款成數最高六成且不得有寬限期規定。

 

官員表示,近來銀行辦理不動產授信業務量增加,部分銀行甚至房貸授信條件略顯寬鬆,雖然目前授信資產品質尚屬穩定,但仍應慎防價格波動的影響,預為因應。

 

金管會在十一月初召開的總經理會議中,已提醒銀行總經理要注意強化不動產授信的控管,為督促銀行確實執行,上周五再度正式發函。

 

金管會也關注不動產授信集中度問題,數月前找來聯徵中心開會了解房貸業務有無異常,內部並評估是否啟動「建築貸款餘額占放款總額比重」不能逾百分之十五等監控指標,對個別銀行採審慎監理措施。

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2020-11-24 12:21中央社 記者吳佳蓉台北24日電
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房市熱絡,對於央行緊盯,盼銀行資源不要過度流向不動產放款;合庫金董事長雷仲達認為,房價上漲情形應注意,但目前上漲看來為區域性的,只要不是投機炒作,屬於正常交易需求,不需太過緊張。

合庫金今天舉辦「金庫幣」上線記者會,身兼央行常務理事的合庫金控董事長雷仲達回應記者提問時表示,對房市的看法與先前相同,現在外界擔心房市可能重演2010年時的過熱情形,因此認為需要政府出手抑制。

雷仲達指出,房價問題是應該注意,觀察現在上漲很多是區域性的,例如台積電到新竹、台南設新廠,因此帶動人才進駐,帶來當地房市需求,這種需求算是健康的,屬於正常需求,就不需要太過緊張,且房市也是經濟成長的動力之一。

雷仲達表示,但像政府查紅單就是對的,以避免有投機、全面性炒作狀況。

另一方面,展望2021年景氣,雷仲達認為「明年會更好,」預估全球疫情可能逐漸趨緩,疫苗也最快在今年底或明年初問世,這對台灣及全球經濟都有幫助。

雷仲達表示,明年合庫金業務重點,除原本強項企業金融外,也會強化消金、理財業務,衝刺手續費收入。合庫金控總經理陳美足補充,明年將努力走向「多引擎」,除銀行外,希望證券、人壽能成為第二及第三成長引擎,銀行端也將朝「雙翅膀」目標努力,在企金外,積極拓展消金業務。

合庫金結合金控下銀行、證券、人壽子公司資源,於今天推出「金庫幣」集點服務,凡合庫存款及信用卡用戶,即可上網註冊加入,而後進行開通合庫E Pay、裝置綁定、家族理財、證券開戶、台股電子交易買賣等業務,即可獲得點數回饋,新戶申報數位帳戶一樣可參與。

合庫金表示,累積的「合庫幣」除可兌換電子商品券,也可作為信用卡刷卡金或折抵ATM跨行手續費;希望透過「合庫幣」推出,增加集團綜效發揮及客戶黏著度。

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2020-11-22 08:00

▲房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

 

 

▲房市近來亂象四起,政府又興起打房的念頭。(圖/記者林敬旻攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

最近由於台灣各地陸續出現搶購建案的現象,甚至有人排第3順位卻買不到房子,不僅引發民怨也吸引政府注意,前陣子更是大動作到桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市以及高雄市進行聯合稽查,也找了幾家主要的房貸銀行「喝咖啡」,其用意路人皆知,就是要開始準備打房了。

只不過,這打房到底是玩真的還是玩假的,事實恐怕不是一般民眾想得那麼美好,而從過去經驗來看,政府出手打房確實能達到壓抑房價的效果,只不過能維持多久就不一定,可是政府這次為什麼要出手打房?原因就在於房市出現了3大亂象,搞得政府不出面干預不行。

 

第一個是「違法違規」,例如近期有一些建案還沒拿到建照就開始大肆廣告宣傳,甚至營造預約看屋的熱潮,這明顯就是違法的行為,你說政府怎麼可能放著不理會?

第二個亂象是「破壞市場秩序」,這點並不屬於違法範圍,但是卻可以搞得天怒人怨,「紅單」就是最好的例子,一般民眾買房的對象是建商或代銷,但掮客或投資客藉由特殊管道取得「承購權」,也就是所謂的紅單,然後民眾變成要向這些掮客或投資客買承購權,先被扒一次皮之後再被建商或代銷扒一次,就徹底引發民怨,政府也不能坐視不管。

第三個亂象則是「政府課不到稅」,買賣紅單的人不會有幾個誠實申報所得,你有賺錢但是政府卻課不到稅那怎麼可以!因此就會出手打房。

豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

 

 

▲奢侈稅的開徵是近10年第1次打房。(圖/記者張一中攝)

而政府會採用的方式從這10年來的幾次打房,就能略知一二。這10年間政府第1次祭出打房措施是在2011年,當時的馬英九政府推出了課徵「特種貨物及勞務稅」,也就是所謂的「奢侈稅」,規定被定義為特種貨物的商品若在短期間內買進賣出,就會被課徵較高的稅額,而被歸類為特種貨物的品項很多,包括汽車、遊艇都是,不過大家都還是把眼光放在「房子」上。

根據奢侈稅的規定,民眾購入房子後1年內出售要被課成交價15%的奢侈稅,若是在2年內出售稅率則是10%。當時推出之後確實讓房市短暫回檔,達到壓抑房價的效果。只不過奢侈稅在倉促間推出並沒有做好全盤考量,推出的主要目的也不是真的要打房,當時許多專家就指出,政府只是想平抑貧富差距愈來愈懸殊的「民怨」,因此才推出奢侈稅,避免高資產族群藉由短進短出套利。

而這10年間政府的第2次打房,則是在2016年時推出的「房地合一稅」,此一新制推出後奢侈稅也正式退場,相較於奢侈稅僅針對購買後2年內出售課稅,房地合一稅則將管控期間拉長,稅率也大幅調高,若是購入房產1年內就出售稅率高達45%,1~2年內出售稅率則是35%,2~10年稅率為20%,持有10年以上稅率則為10%。另外若是自住連續6年可有400萬元的免稅額。

此稅制一出果然對房市造成衝擊,尤其課稅的年限拉長也導致想投資的人必須延長持有年限,無法短進短出的狀況下一時間也讓投資客消聲匿跡,少了炒作的投資客房價也被抑制下來。

▲▼房貸,利率,銀行,店面,套房,住商不動產。(圖/記者陳建宇攝)

▲降低房貸成數也是政府打房的手段之一。(圖/記者陳建宇攝)

從這2次的打房措施來看,「加稅」就是政府最愛用的方式,但其實政府還有另外一招就是「選擇性信用管制」,也就是針對特定產品降低授信額度,降低該類產品的房貸成數,如此一來買方就必須拿出更多的自備款,讓投資客無法以操作槓桿的方式套利。

這套做法最知名的就是針對豪宅產品,總價4000萬元以上的物件最多只能貸款60%,等於要拿出40%的自備款,立刻就讓豪宅市場降溫,堪稱打房的重要工具。

看到這裡就可以發現,政府打房的2大手段就是「加稅」及「降房貸成數」,也就是利用「提高持有成本」來打房,確實都能達到一定的成效,從現在政府蠢蠢欲動想要再度出手打房的態勢看,會採用的方式也就是這2招。只不過聰明的投資客就會把成本往後灌,增加最後一手承接者的痛苦指數。

真的要杜絕房市的歪風這樣絕對不夠,因為預售仍有套利的空間,而預售屋並不受房地合一稅的限制,尚未成屋也沒有貸款的問題,等於政府最強的2招都沒用。

事實上,真要打房維持居住正義,就應該規定「拿到使照才准賣房」,也就是禁止預售制度,一率改成成屋銷售,要買房就馬上要面臨貸款問題,再會玩槓桿的投資客也沒轍。

只不過我們也發現,政府每次出手打房的時候往往是出現民怨、「民氣可用」的時間點,往往只是短期平抑房價讓民眾感受到一點「居住正義」的小幸運,沒必要、也沒想過真的要把房市打死,只能成屋買賣影響層面太大,可能性實在不高。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

https://house.ettoday.net/news/1857781

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