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景文物業管理機構董事長郭紀子

景文物業管理機構董事長郭紀子。(郭紀子提供)

景文物業管理機構董事長郭紀子。(郭紀子提供)

房市真的回溫了,今年移轉棟數持續走穩,房屋移轉之後,就要面對公設點交問題。而長期以來,公設點交亂象頗多,造成許多糾紛,總是吵吵鬧鬧。

依據《公寓大廈管理條例》第57條規定:「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於1個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」這是公設移交的基本法律規範與依據,但是,移交實務中,有7日內移交完成的嗎?極少!公設移交常常是曠日廢時,甚至好幾屆管理委員會還沒完成,爭訟案件也層出不窮。

造成這樣的現象,起造人、檢驗公司、物業管理公司與消費者(住戶或管理委員會)各方面的因素都有。

「戶戶庭院景緻,萬坪公園境界,千坪全齡公設;無拘無束,奔放想像,開創夢想幸福新生活。」如此美妙、動聽!廣告叫賣之聲,不絕於耳。從起造人方面來說,賣屋時,為了銷售極力喧染,使得購屋者對未來的家園與美好生活產生無盡的幻想與期待。而實際上,過度拉高的消費者期待與產品品質通常會有很大落差,或者說消費者所期許的根本就是實務上做不到的完美作品,因此,會導致紛爭。

從消費者(住戶或管理委員會)方面來看,住戶並非都懂得建築營造、設計裝潢等等方面的專業知識,難免有用外行或過度脫離現實的要求檢視公設,甚至於有的以不要白不要的心態面對建商。管理委員會年年換屆換人,公設移交工作會出現沒有連續性或委員不願擔責任的問題等等狀況,也是造成許多糾紛的根源。

近年來,公設點交市場上,孕育了第三方點交公司,多數是機電公司轉進的,協助進行公設檢測與盤點。不僅針對設備功能、數量進行檢查,還包括建築物圖面與施工對照、法規檢討與諮詢、公設裝潢等等,例如,車道坡度、寬度是否不足,壁紙貼得是否平整,地面是否拋光,座椅或傢俱是否有刮傷等等,都可能會被檢視,檢查人員認為有瑕疵就會被列入「缺失項目」。第三方點交公司為了市場口碑,提昇競爭力,贏得消費者,通常會鼓勵員工抓到缺失越多越好,因此,文件、照片組成的報告書,厚厚的一本又一本,一幢樓數千點缺失或一個社區缺失上萬項,不在話下,管委會抓到把柄,豈會善罷干休,一定就會要求建商改善或折價回饋,雙方拉鋸戰於是乎打得火熱。

物業管理公司很可憐,在社區公設點交這場大戲中,夾心在管理委員會、建商與點交公司之中,大多只得唯唯諾諾,尤其是兩頭不敢得罪管理委員會和建商,因為這兩者都是物業管理者的衣食父母,當然很難有專業的置喙空間。公設點交過程中的吵吵鬧鬧,看慣了,也很麻痺。能做的就是奉命陪侍檢驗點收、組織會議、乖乖做會議記錄以及被指責工作不力等等。

公設點交要減少爭議,理性進行,最重要還是要靠政府發力,對於法規進行檢討修正。例如,法規可以明定標準,對於影響公共安全、違反法規或影響住戶生活必須之項目應立即改善修復,依程序處理,但是,達到規定標準的就不能列入「缺失項目」,管理委員會必須於限期內接受移交;對於非法定移交項目(如:牆壁油漆色差問題、園藝植物是否豐富、窗簾質感等等細項,標準各執一詞)所生爭議,應另依買賣契約與相關法規處理,不得因此拒絕接受移交;目前的法令只規定了起造人限期移交,實務上大多是管理委員會拒絕接受,必須正視這一現實狀況。再如,可以規範第三方移交廠商資格,公司及其人員必須具備各項專業證照或許可,以提升其工作規範,並對於違規行為祭出罰則。還要宣導住戶,善用社會資源,有問題向民間的消費者保護團體、直轄市、縣(市)政府之消費者保護官、消費爭議調解委員會、公寓大廈爭議事件調處委員會等單位申訴,申請調解,不要動輒就向法院提起訴訟或一直延宕不交接。

【郭紀子小檔案】

★現職:景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護同業公會理事

★專長:物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資

★學歷:國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士

★經歷:銀行經理、證券公司創辦人暨總經理、海外華文媒體總編輯、非洲華文作家協會副會長、德明財經科技大學不動產系、景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等大學兼任老師

 

(房產網)

https://house.chinatimes.com/20201017000039-264418

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