不動產經紀人91-103年[不動產估價概要]歷屆申論題試題

 

103年不動產估價概要考試試題

 

一、   影響不動產價格的因素有那些?(10 分)又比較法的估價程序為何?
10 分)並請說明此兩者之間的關聯性。(5 分)-[103]

 

二、   依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10 分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5 分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10 分)-[103]

 

 

102年不動產估價概要考試試題 

一、運用比較法進行估價時,比較標的有那些情況會影響交易價格,且無法有效掌握及 量化調整者,應不予採用?(25 分)-[102]

 

二、現有一筆建地,土地面積 1600 坪,位於都市計畫住宅區,建蔽率 50%,容積率 225%,所在地區生活機能健全,土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利 用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅,在計算開發完成之總銷售面積與蒐 集市場行情之後,得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣 12 億 4200 萬元 (一年之資金折現率為 1.33%),建築所需的直接成本為新臺幣 1 億 8000 萬元, 資本利息綜合利率為 1.94%,開發商的要求利潤率為 20%,規劃設計費用為營造費 用的 3%,廣告銷售費用為總銷售金額的 5%,稅捐費用為總銷售金額的 1%,管理 費用為總銷售金額的 3%,施工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算 價格。(25 分)-[102]

 

 

101年不動產估價概要考試試題

 

一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法?試說明之,並敘述其估價之程 序。(25 分)-[101]

 

二、何謂經濟租金?何謂實質租金?何謂支付租金?某甲以低於市場行情一成的租金 向某乙承租房屋一年,言明月租金 9,000 元、押金兩個月,於一年期定存利率 2% 下,請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少?(25 分) -[101]

 

100年不動產估價概要考試試題

 

一、運用土地開發分析法進行估價,除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積, 同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用,還有更重要的是如何有效選擇適當之 利潤率及資本利息綜合利率,試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法? (25 分)-[100]

 

二、替代原則為三大估價法(成本法、比較法與收益法)之基礎,試說明該原則於三大估 價法運用時之基本考量,以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性?(25 分)-[100]

99年不動產估價概要考試試題

 

一、收益法又稱收益資本化法,除了精準計算房地客觀淨收益外,收益資本化率或折現率的有效掌握對於 價格決定具有關鍵影響。請說明收益資本化率或折現率一般考慮的風險因素與選擇比較基準?同時, 請試舉例說明依加權平均資金成本方式決定收益資本化率或折現率的計算過程與結果?(25 分) -[99]

 

二、比較法以比較標的不動產之價格為基礎,經比較、分析與調整推算勘估標的不動產之價格,請分別 就情況、價格日期、區域因素與個別因素等調整內容,詳細說明調整之重點為何?(25 分)-[99]

 

98年不動產估價概要考試試題

 

一、請依不動產估價技術規則說明區域因素調整與個別因素調整的意義。(15 分)當估價師 進行比較分析勘估標的與比較標的之區域因素調整與個別因素差異,同時採用百分率法 進行調整,請以列式說明:「勘估標的之區域條件相較於比較標的好 10%,然而個別條 件差 5%」。(10 分)-[98]

 

二、成本法使用時必須求取所謂重新建造原價,請分別說明重建成本與重置成本的意義。 (10 分)此外,由於隨建築物使用的效用遞減,造成估價上必須進行減價,請說明造成 減價的主要因素有那些?(15 分)-[98]

 

97-2年不動產估價概要考試試題

 

一、依不動產估價技術規則規定,估計之價格種類包括那幾類?試就其定義分別加以解 釋,並舉例說明之。(25 分)-[97-2]

 

二、何謂直接資本化法?何謂折現現金流量分析?試分別列出計算公式加以說明。(25 分)-[97-2]

 

97-1年不動產估價概要考試試題

 

一、何謂限定租金?在進行不動產估價時,採取收益法進行不動產價格估價時,必須對於不 動產租金清楚地掌握,請問對於新訂及續租租金應該如何估計?(25 分)-[97-1]

 

二、何謂貢獻原則?不動產估價時,對於建築改良物之建物累積折舊額之計算有那三種方法? 請詳細說明其意涵。(25 分)-[97-1]

  

96-2年不動產估價概要考試試題

 

一、何謂限定價格?其與正常價格的關係為何?(10 分) 依據不動產估價技術規則之規定,收益資本化率(或折現率)如何決定?(15 分)-[96-2]

 

二、何謂現金流量分析?(10 分) 何謂重置成本(replacement cost)?在何情況下可以使用重置成本進行估價?(15 分)-[96-2]

 

96-1年不動產估價概要考試試題

 一收益法中直接資本化法之公式為 P=a/r,其中 P 為收益價格,a 為淨收益, r 為收益資本化率,但上述公式必須在收益期間為永續且未來每期淨收益 為固定的假設條件下方能成立。試分別以估價公式說明在下列情況下, 如何利用收益法進行估價? 每期淨收益呈現固定比例(假設為 g)成長,且收益期限為永續。(8分)-[96-1]

  1. 收益期間為一固定期間(N),但每期淨收益不固定,期末價值為 Pn'。 (8分)

    收益期間為一固定期間(N),且每期淨收益為固定,期末價值為 Pn'。 (9 分)

二、請說明運用比較法進行不動產估價時,應調整的項目有那些?(15 分) 又目前不動產估價技術規則針對這些價格調整值有何規範?(10 分)-[96-1]

 

95年不動產估價概要考試試題

 

一、請說明不動產估價中的「供需原則」與「替代原則」如何解釋不動產價格的形成。 (25 分)-[95]

 

二、何謂「土地開發分析」?運用「土地開發分析」估價時,應如何決定適當之資本利息 綜合利率?試分項敘明之。(25 分)-[95]

 

 

94年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述如何由房中之某層的買賣價格估計該棟房之基地價格?請依層別 效用比之方法明之。(25 分)-[94]

 

二、何謂收法?並請明運用收法估價之程序。(25 分)-[94]

 

三、新訂約之動產租估計方法有幾種?請明之。(25 分)-[94]

 

四、請解釋下名詞: 

貢獻原則(principle of contribution)(8 分) 

變動原則(principle of change)(8 分) 

收遞增遞減原則(principle of increasing and decreasing returns)(9 分)-[94]

 

93年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述不動產估價人員應有之修養。(25 分)-[93]

 

二、圖中甲、乙兩地為細長而無法單獨利用之建築用地,若合併則可建築利用,而丙地 可獨立建築利用。請問圖中之乙地出售給何者價格較高?為什麼?(25 分)-[93]  

 

三、何謂淨收益?何謂收益資本化率?兩者與收益價格有何關係?(25分) -[93]

 

四、如何運用樓層別效用比率法求取區分地上權之價格?(25分)-[93]

 

92年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述於動產估價進中,何以須進區域分析及個別分析?(25分)-[92]

 

二、請問動產估價報告書應涵蓋的內容為何?(25分)-[92]

 

三、何謂定額法?何謂定法?同一建物採用那一種方法折舊,第一之折舊額較高? (25分)-[92]

 

四、何謂價格比法?其估價要如何?請明之。(25分)-[92]

 

91年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述進行不動產估價時,何以要把握與分析價格形成之因素?(25分)-[91]

 

二、何謂成本法?請說明運用成本法估價之程序。(25分)-[91]

 

三、如何運用收益分析法求取不動產租金?(25分)-[91]

 

四、估計建築物折舊額之方法可採取耐用年數法及觀察法,試分別說明其意涵及適用之 差異。(25分)-[91]

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