2014-09-15 吉家網_李同榮

吉家網不動產今天公布2014年第二季六大都會房地產中古屋成交行情與各大行政區漲跌排行,根據資料顯示2014年Q2與2013年Q2同期比較,台北市大安區創金融海嘯以來首次下挫現象,去年同期單價為92.1萬,今年第二季單價為90萬,全年跌幅為2.28%,是全省全年只有六大行政區下跌中的排名第三位(如圖一)。

資料來源:吉家網不動產

台北市大安區是全省六大都會最精華的蛋黃區,過去是房地產景氣上揚的領頭羊,從常理判斷是應該先漲後跌的抗跌區塊,如今,蛋黃區失守是否代表房地產反轉的開始,實在值得觀察。

大安區房價率先失守,顯示金字塔頂端因政策打壓,開始對房地產投資持觀望態度

吉家網不動產董事長李同榮表示,房地產景氣反轉向下,依常理不會從蛋黃區先下跌,而應該是欠缺基本面的量大區塊以及後漲補漲的先跌才對,造成大安區市場的領先下跌純粹與政策打豪宅息息相關,以至於高總價的豪宅成交量在第二季急速萎縮,把所有大安區的平均成交單價拉低,此項訊息並不足以當成景氣反轉的指標,只能解讀為有錢人開始對政策的打壓,產生對不動產投資的短期觀望現象。另外一個值得觀察的是新北市淡水區一年來房價跌幅達5.56%,是全省年度同期比較跌幅排行第一,這是淡水歷年來房價走勢的特性,不但衝得快也跌得快,因為此區產品品質高低落差大,面對新成屋交屋潮,房市熱絡時漲幅相對高,房市急凍時跌幅也深,因此,房地產在政策打壓局勢不明時,全省各地量大區塊及一般性的產品比較經不起交易量急凍的衝擊而會率先回檔。

三年來房市南熱北溫,補漲行情強勁,今年第二季北部行情盤整,南高補漲趨緩

李同榮表示,從都會整體房價分析無論是單季比較或是年度同期比較,六大都會近年來的房價表現都呈現南熱北溫現象(如附圖二),從單季表現以高雄市、台南市表現較優,從年度同期比較以高雄市、台南市、新北市表現較優,漲幅高達10%以上。再往前推到奢侈稅實施至今三年中漲幅排行則剛好是由南到北的強勁補漲趨勢,三年間,高雄市強勁補漲44.08%,台南市也有40.61%的強勁補漲,高雄市第三季雖會受氣爆事件影響,但南高兩市的補漲行情還沒到末升的頂端,應該會在選後還有一小波漲幅,而雙北市在這三年間則呈現價漲量縮的格局。從一年來漲幅排行比較表顯示,漲幅前三名皆為台南市,高雄市也分居第四、第五、第七、第九名,前五名漲幅更高達25%以上(如圖三),

大部分皆屬於落後補漲區塊。而雙北市的行情最值得觀察,在選前民怨壓力下政策會不斷出籠,首購與換屋者觀望的心理層面影響,造成交易量將持續萎縮,雙北市房價行情是否經得起兩季交易量急凍的考驗,正是此波房市是否到頂的重要觀察指標。

2015年上半年,將是這波房市是否終結與影響未來三年房地產走勢的重要關鍵

李同榮進一步表示,從長線而言,六大都會的房市表現當然北部會優於南部,無論是從金融海嘯至今五年來的房價比較,從SARS以來十年間的房價走勢,都可以看出雙北市漲幅仍然是名列前茅(如圖四),而台北市房價走勢以大安區為觀察指標,新北市以新板特區為指標,另外,台北市的南港區副都心與新北市新莊的副都心,這兩個副都心的房價強弱,都是雙北市房地產後市的觀察重點。預期第三季與第四季雙北市房市均會呈現小跌局面。不過,新北市第二季各大行政區的房價表現就又接近一半的行政區呈現小跌的局面,未來新北市是否領先下跌值得觀察。然而,因為選舉因素與政策因素所造成的交易量不正常緊縮,是否會是這一波房市的終結者,要觀察的不是今年第四季,重要的關鍵會在2015年,經過今年下半年的房市急凍,明年上半年就要考驗雙北市的耐震度,這半年將決定未來三年的房價走勢。

資料來源:吉家網不動產

 
 

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