2014-09-20 高源不動產估價師事務所所長 陳碧源

 

 

近來財政部宣布進行不動產交易所得實質課稅並研議房地稅合一政策,再加上中央銀行持續管控高價位不動產授信貸款,台北市大安區房價第2季首見量縮價跌2.28%,顯示稅負政策動盪下,不動產市場已開始出現警訊

首先,房地產市場在不動產交易所得稅負草案出爐後,移轉稅負較現行增加1至2倍,現行不動產投資市場將產生短暫逃命波,議價空間鬆動,價格將逐漸走軟。

其次,房地產價格有其漣漪效應,在一級城市核心地區房價開始出現鬆動時,周邊地區乃至於二、三級城市房價亦將會式微,在蛛網理論下,之前對被看好落後補漲的高推案量地區,可能因景氣反轉,供給明顯大於需求下,產生暴跌現象

且明年7月容積獎勵管制實施前,建商現今紛紛爭搶建築執照下,各地區不動產去化能力將影響不動產行情,也值得隱憂。

儘管政府積極房地稅合一現行政策,值得肯定,但仍有部分爭議。房地稅合一政策,是基於健全財政?還是國土或住宅利用政策?這必須釐清,倘若是後者,不動產持有稅負改革,似乎應優先於不動產移轉所得稅負的推動。

今年房屋稅條例修訂通過迄今,地方政府仍無同步配合修訂相關自治條例,地價稅率基準,即公告地價評定時間亦未修訂,是否有助於健全不動產市場發展,值得關心。

儘管政府研議房地移轉稅與所得稅分離,是正確方向,但房地合一資本利得稅,稅率合理性必須多加審酌,以免因前揭稅負可轉嫁性,提高了不動產名目價格,反而使得想購置使用不動產者更買不起,奢侈稅即是一例。或者因移轉所得稅率過高,產生不動產稅閉鎖現象,反而導致不動產持有人不願處分,亦不願有效利用該不動產,反而與政策意旨相違。

除自用、長期持有者外,政府不宜增列相關減免稅科目,以免稅負優惠政策除違反賦稅公平原則外,也扭曲了不動產市場。例如,政府研議總價低於3000萬元以下不動產免稅,固然基於抓大放小原則,體恤不動產持有者,但也可能導致投資客伺機炒作低總價產品,拉高房價,反而與政府設定打房的政策目標背道而馳。

又例如農地及農舍,在未考量農地農用政策下即貿然給予移轉免稅建議,現行宜蘭地區即出現投資客肆無忌憚的收購炒作農地,對於農地資源能否妥適利用與維護,也是值得政府與社會大眾省思,政府擬定政策更應小心注意。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5916/378564

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