建案單坪售價=每建坪土地成本+每建坪營建成本+毛利

2014年01月18日

建築成本 完全解析
房價驚驚漲,小老百姓望塵莫及,關注房市動態的民眾也許會問,新建案價格不斷攀升的主因究竟為何,是原物料價格上升,還是土地成本的墊高;一個新建案的推出,建設公司須花費多少支出成本,又能獲得多少利潤,這次《地產王》要來替讀者解析營建成本,一起找出其中的關鍵因素。
採訪╱洪安怡、潘姿羽



同一區域的新建案大樓結構體與設計不同,造成營建工程高低價差。林琨凱攝

【洪安怡╱台北報導】一個新建案從購地到完工交屋,一般大約需要2~4年的時間,興建成本範圍相當廣泛,從買地融資,著手規劃設計、申請建照;緊接著建築的營造施工,完工後申請使照交屋,還有一些稅捐、銷售與管銷費用的負擔,加上利潤就成為消費者要支付的房價。


 

一般預估新建案的合理毛利佔總成本的3~4成不等,摒除毛利而言,總成本開銷中,佔最大宗為購地成本與營建成本,分配比例會因基地所在區域不同而有所變化,長虹建設發言人陳茂慶表示,台北市的土地價格昂貴,與營建成本的佔比約為6.5比3.5或是7比3,但到了新北市,土地與營建成本可能各佔一半,中南部則因土地取得成本較低,比例可能為3比7,仍視個案狀況而有所不同。

客製化訂做成本高

其中購地成本是較為透明化的交易資訊,而一般民眾無從得知的,是細項龐雜的營建成本,舉凡營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔,都直接或間接左右營建成本。其中,營造工程費因不同等級的材料時價與工法、建築主體規劃設計、基地位置與規模都有可能造成其差異。統計業者提供的資訊,營建成本每坪5.5~20萬元,各縣市不等。
如建築主體外觀使用花崗岩與玻璃鋼材石材,造價會高於抿石子及丁掛;欣暘建設副總經理林啟俊表示,尤其是高單價的豪宅產品,外觀、內裝、中庭、園藝造景等,客製化訂做都是支出的成本,也拉出高單價住宅與一般住宅的成本落差。

樓高級距加權計價

樓層高低不同,也會影響工程施作的難易度,進而拉高成本。以台北市都市更新處建築物工程造價的標準,建築依照高低分成不同的級距加權計價,建築物樓層高度單層樓高4米以上,每增加0.1米,該層加計造價1%;地下層加計則以地下2層樓為標準,每超過1層,該層加計造價30%;建築主體愈高、愈深,造價會愈昂貴。
不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示,結構體的不同,更會直接影響營造工程費,一般最常見的鋼筋混凝土(RC),造價最低,而鋼骨(SC)較鋼筋混凝土造的成本增加30~35%,價格居中的是鋼骨鋼筋混凝土(SRC),大約多出鋼筋混凝土15%的成本。

市區維護成本增加

另外建築物坐落不同的基地位置,同樣會對營造費用造成影響,如都會區巷弄內的施工成本會高於空曠的重劃區,主因在於巷弄內的工程車輛運行不易,且市區住家密集,維護成本增加;若為規模較大的建案,大量採購建材也能壓低成本。
陳諶表示,成本最貴的台北市,鋼筋混凝土結構的大樓,營建成本約每坪15~20萬元;不少市中心的豪宅建案,強調頂級配備,營建成本可能會拉高至每坪30萬元以上,較難單一論斷。

原文網址: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585881/

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