2014-12-31 經濟日報 張欣民

2014年房市代表字?頂、跌、冷、悶、轉,這幾個字都被不同單位選出來,基本上都蠻能傳達去年房市的淒慘景況的。展望新的年度,房市會不會好轉呢?好像各方都有志一同看壞今年房市,特別是去年的「5反」選舉結果,又碰上今年市場3大賣壓出籠,讓人對羊年房市樂觀不起來,房價恐怕也將演出跳水行情!

 九合一選舉在一片意外聲中落幕了,新官、舊官也都上任了,似乎一切又回歸到正常的軌道上,但是房市好像不是這樣,從選舉前的干擾,到選後的後座力都還在發酵,2014年房市冷清、沉悶,房價到頂、轉趨下跌,是很多因素的總和影響,有景氣循環因素、有市場供需因素、有政策影響等等,不過九合一選舉也絕對是關鍵性的因素之一。

 「5反」選舉結果將衝擊今年房市

 九合一選舉原本被視為是個地方型的選舉,對房市影響應當有限,可是在競爭愈趨白熱化的情況下,民眾觀望的氛圍也轉濃,讓購屋人心態也跟著動搖,加上選舉結果出人意料的國民黨大敗,「綠地大於藍天」,無異是一次全民對執政黨投下的不信任票,對中央政策及作為的反彈,其具體反映在「反低薪」、「反親中」、「反高房價」、「反建設大餅」及「反經濟恐嚇」上面,這「5反」的選舉結果將會是持續衝擊今年房市的新變數,其後座力不容小覷!

 反低薪

22K一直是年輕世代最大的痛,也是執政黨讓鍵盤世代最感冒的地方,可是在九合一選前剛好踫到中韓洽簽FTA,就有企業大老跳出來說,如果台灣對於服貿等協定還是牛步化,台灣就將會被邊緣化,年輕人月薪將從22k 降到15k!這種聲音聽到年輕世代耳裡更覺刺耳,於是投下了抗議低薪的反對票!

 反親中

2014年3月的太陽花運動就是最典型的反親中的學生運動,因此只要是親中的聲音或是政策,都會成為社會反感的議題,選舉期間打出這樣鮮明旗幟的,也都能獲得選民的青睞。

 反高房價

這一現象不只是在窼運時實體式的走上街頭抗爭,實際上在投票像是虛擬的行動中,也實質的反映了民眾對於高房價的無奈與不滿,特別是剛出社會的年輕族群。雖然政府這幾年來打房動作頻頻,但民眾看到的卻是一直上漲的不合理房價,吊詭的是年輕人被高房價打敗,可是執政黨卻被這些年輕人打敗!

 反建設大餅

夾著執政的主場優勢,政府在選前舉辦了多場的重大建設開工典禮,但這些動作卻沒能換到渴望選舉牛肉民眾之選票,反而讓人更覺反感,特別是一些八字根本沒一撇的建設利多,更是讓選民看破手腳,即使是胡志強端出超強、超炫的台中國家音樂廳,還是高票落選,更不要提捷運到基隆這種芭樂建設支票了!

 反經濟恐嚇

讓大家印象最深刻的就是鴻海老董郭台銘的站台秀,以「財大氣粗」的姿態恐嚇選民,說他如果是外商也不會投資台灣,這張經濟恐嚇牌,事後從選舉結果來看,就知道他所押的寶都摃龜了,社會上顯然再也不吃這套了!

 如此「5反」的選舉結果,並不只反映在選票動向上,綜合結果及效應也是造成去年房市急凍的關鍵因素,而且此「5反」的後座力還會延續影響到今年房市。不幸的是今年房市本身又面對了三大賣壓,讓業者對羊年房市一點也樂觀不起來。

 三大賣壓讓房價樂觀不起來

 就2015年房市利多與利空因素加以分析,除非政府在打房政策上縮手,或是業者、賣方願意「讓利」,房屋交易量才有可能放大,突破2014年緊縮的交易瓶頸。至於房價,業者就已經在去年底紛紛棄守,帶頭喊房價將大跌,這不是作秀或表面的喊話,實際上可預見2015年房市有三大賣壓。

 一、是中古屋市場多屋族的節稅賣壓

研議中的房地合一實價課稅,預期未來實施後將會大大提高大家非自用住宅的交易成本,形同是對房地擁有者的加稅,因此未來不管政府推或不推此一稅改,都會造成市場上的一片恐慌,特別是對於手頭擁有多屋的民眾更是擔心,很多人可能選擇在定案之前趕緊賣出,這股中古屋市場上的賣壓有多大很難估算,要看財政部房地合一稅課稅稅率有多高而定,稅率越高賣壓就越大,如果房地合一實價課稅真的如表定的在2016年實施,2015年就會是多屋族最後的逃命時間點,房市賣壓只會大不會小!

 二、新成屋的解套賣壓

2015年房市將由賣方轉為買方市場,前幾年買預售屋者眼看情勢不對,手頭的新成屋若無自用或出租需求,大概也都紛紛想獲利了結,不想再戀棧,特別是使用寬限期的投資客,拋售急迫性更高。加上新完工將要交屋者,怕交屋後要被奢侈稅綁兩年,也會急著想出手,這股新成屋賣壓在一些重劃區應該會最最沉重!

 三、預售屋七一大限之推案賣壓

2014年很多預售案都沒賣好,成績慘不忍睹,今年當然還是得死馬當活馬醫,做最後的衝刺。再加上今年七月一日容積上限正式實施,搶得建照的預售案量應該也蠻可觀的,畢竟有些業者有不得不推的壓力。

根據好房網不動產市場週報的推估,2015年北台灣全年的推案量將達8,300億,台中都會區推案量,預估推案量有1,700億元的水準,至於高雄都會區預估有1,000億元的量體。2015年三大都會區的推案量,預估仍達1.1兆元的量體,較2014年的1.25兆推案量,只小幅下修1,500億元。

 房市買氣持續不振,但業者卻還是這麼用力推案,何況預售推案價格都只有往上的,沒有往下走的,這樣市場怎麼可能買單呢?市場儼然是一幅多殺多的格局!

「5反」的九合一選舉結果,今年還會在房市當中持續發酵,加上上述三股房市賣壓,會將房價壓得喘不過氣來,房價想漲是談何容易啊!很多房地產界大老已經喊空今年房價,房價反轉下跌走勢已然確立,過去長期的賣方市場也正式轉為買方市場,各地房價下跌也是市場共識,房價恐怕也將演出跳水行情,只是下跌幅度可能因地而異,大體看來有5~15%的下修空間!

 http://www.chinatimes.com/newspapers/20150101000264-260210

 

 

 

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