記者黃啟菱/專題報導、攝影

新年度到來,展望今年房地產市況,多數專家均認為,如今買方市場已確立,賣方唯有「讓利」才能縮小價格認知差距,預期整體房價將會微幅下修,成交量是否能有效放大,則視價格修正程度而定。

專家建議,有自住需求者,可趁市場氛圍較利於買方時,多看多比較、積極議價、擇優入場;若想置產投資則要考慮升息風險,注意資金成本與風險管控;至於手上有不只一戶房子的人,在稅負可能增加的前提下,可以重新調整籌碼、汰弱留強。

利率&稅改 兩關鍵因素

對於今年房市發展,不動產開發公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示,關鍵因素有二,分別是利率走勢與稅改進度。在利率方面,一般預期,美國明年必定升息,屆時台灣可能會跟進,將提高資金成本,增加房貸族的負擔;不過,利率走勢牽動整體經濟,建議中央銀行的升息腳步不要太快、幅度亦也不要太大。

政府持續推動房地合一實價課稅,其進度與內容,也直接影響房地產市況。吳寶田說,此次稅改形同全民大加稅,對民眾權益、產業發展與整體經濟衝擊都很大,盼政府能多方思量,避免各方均輸。

中信房屋近日發表的「宅指數」調查中,針對2年內有購屋意願的受訪者詢問,有73.9%的人認為稅改直接影響購屋意願,其次依序為「銀行對第二屋貸款成數降至5~6成」(54.4%)、「房貸利率調升0.5%以上」(53.4%)等,均會影響購屋意願。

全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說,台灣住宅自有率高,房地合一實價課稅衝擊很大,特別是懸而未決的狀態讓市場充滿觀望氛圍,到底何時能「利空出盡」,還是得看政府臉色。

推案量估1.1兆 小宅當道

除有稅改陰影,今年下半年又將面臨總統與立委等選舉干擾,賴正鎰研判,房市熱潮將集中在上半年,由自住型首購及換屋族群撐盤,總價1800~3200萬元之間的中小型住宅將成主力,特別是捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。

去年持續獵地的興富發,同樣看好中小型住宅。興富發副總經理廖昭雄說,新年度到來,剛性需求可望出籠,2~3房的自住型產品會是市場主流,若以總價帶來看,台北市以2000萬元以下的物件較好賣,新北市幅員廣大、價格差距也大,約600~1500萬元的房子較受購屋者青睞,至於新竹、高雄等地,住宅產品的面積也都「回歸平實」,就是要抓住自住買盤。

興富發布局也符合此趨勢,購地區域往外圍擴散,去年在基隆大武崙、新北市淡海和金山,台中西屯區及高雄三民區等均插旗,今年會陸續推案。

至於市場整體量能,《好房網不動產市場週報》預估,北台灣今年全年推案量為8300億元,較去年的9800億元縮減約15%;台中都會區在北部建商大舉進攻下,仍有一定的推案量,估全年推案量將較2014年的1500億元成長約1成、達1700億元的水準;至於高雄都會區則約有1000億元的量體,較去年略減。整體預估2015年三大都會區的推案量為1.1兆元,較去年的1.25兆元少。

中古賣壓大 至少跌價5%

不同於一手市場推案量縮,二手市場恐湧現賣壓。據CCIM(不動產投資協會)針對台灣投資師與候選人等專業人士所作的問卷顯示,45%的專業人士認為今年房價將下跌5~10%,56%的專業人士認為租金未來持平或上下5%修正,整體看來,住宅市場前景不被看好,將有不少人會選擇賣掉持有房屋。

這也讓房地產由賣方市場轉向買方市場。永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查指出,如今有37%的受訪者認為目前「是購屋好時機」,看好理由包括「議價空間拉大」(24%)、「政府調控房市,價格鬆動」(17%)、「市場供給量增,有更多好物件釋出」(15%)等,比重都較選前明顯提升,而「房價長期看漲」(18%)的比重則較選前的25%下滑,顯示選後民眾對房價看漲度已下降。調查另指出,有8成受訪者表示,要等房價下降後才願進場。

永慶房產事業群總經理葉凌棋說,在市場氛圍不佳的情況下,預估賣方要有5%~15%價格修正,才能吸引買方進場;部份都會區房價已出現價格修正,供給量過大、投資買盤重的區域,多殺多價格修正幅度會日益明顯。

葉凌棋提醒,眾人應有風險意識,進場購屋不宜過度擴張信用,對於投機買盤過重的區域、產品,應該更加注意,賣方屋主則可配合市場趨勢及自身財務規劃,適度汰弱留強,趁買氣持穩之際,儘早進行節稅等資產規劃,以維持手邊現金水位,避免政策、房價走跌造成資產減損或虧損。

CCIM也建議,賣方屋主可調整目前持有產品,留下相對抗跌的精華區產品;精華區指標住宅相對抗跌,自住買方可大膽進場議價。此外.由於目前稅改仍未明朗,房產交易需注意稅務規劃,而海外投資者應留意匯率波動及退場策略。

原文網址: https://tw.news.yahoo.com/2015%E6%88%BF%E5%B8%82-%E8%B2%B7%E6%96%B9%E5%BC%B7%E5%8B%A2-%E8%B3%A3%E6%96%B9%E8%AE%93%E5%88%A9%E5%8F%AF%E6%9C%9F-221205261--finance.html

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