2015-01-04 記者江碩涵整理

近來新任地方首長興起拆除頂樓違建熱潮,事實上,違建可使用度高往往被高估,拆除違建,正是將不動產交易市場積非成是的現象予以改正。

不動產交易市場偏好用「3分之1」魔咒來看待各種不動產的「使用價值」。例如三七五減租承租人的租賃權價值,是耕地所有權價值的3分之1,約定專用露台價格是主建物價格的3分之1等,這種觀念同樣被應用在沒有合法空間使用權的頂樓增建。

不動產交易市場銷售行為上,往往認定頂樓增建只是沒有土地持分,特別是既存違建的緩拆措施,更強化頂樓違建的「使用性」,認為頂樓增建就是主建物的3分之1價格。而頂加違建隔間後出租後,也因為成本比一般房屋低,投資報酬率往往比合法建物高出2、3倍,微利的年代,投資頂樓增建成為顯學,投資人趨之若鶩。

但市場通常怎麼估價頂樓違建呢?舉例,台北市信義區的25坪公寓並帶有20坪的頂樓增建,假設該地區公寓行情每坪60萬元,頂樓增建單價就是每坪20萬元,但因實價登錄網站「不登錄」違建面積,以總價概念來計算,總成交價1,900萬元除以25坪,最後實價登錄網站就會出現1坪76萬元的行情。

價值都有其形成的原因,任何隨市場逐波而起的泡沫,都將面臨其真實價值的修正而可能破滅,頂樓增建價值是主建物的3分之1,本來就是不動產市場上的「假象」,並非真實價值。

這類違建或增建,並沒有合法使用權,頂樓增建隱含著該建物隨時被報拆或者被土地共有人、樓下住戶請法院拆屋還地的風險,甚至租賃所得,也很有可能被共有人聲請不當得利而分享。

政府強拆公寓頂加政策,有不少業者說將導致價格恐跌幾成,但事實上這不是跌價,而是大家以往如同哈哈鏡般高估頂樓增建價值,現在只不過是反映本來應有的真實價值,也就是頂加增建的泡沫真實破滅了。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5886/619765     

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()