2015-01-05 記者徐義平/專題報導

「容積銀行」政策重創公設保留地買氣。根據專營公設保留地的業者統計,假設前年1-11月道路用地交易指數為100,去年指數減少到僅剩52.52,大幅衰退近五成;業者分析,除因目前房市買氣低迷,建商保守推案外,最主要的原因還是在於容積銀行是政府做莊,並以市價買賣,且僅有3年落日時間,導致整體買氣幾近腰斬。

  • 容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。(資料照)

    容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。(資料照)

購保留地容移有獲利空間

一般來說,可以容積移轉的公設保留地,包括道路用地、古蹟及公園綠地等,不過,並非每個地方政府都接受公園綠地的容積移轉條件。

「容積銀行」政策推行前,若建商欲將容積移轉至建案上,多數會直接購買公設保留地等,透過保留地捐給地方政府的方式,再將保留地的容積移轉到建案上,其最高容移上限不得超過開發基地基準容積的三成,都更地區最高不得超過四成,通常保留地容積會較開發成建案後的可售容積便宜,甚至部分僅有公告土地現值的價值,不過,容積移轉到建案上後,再使用市價出售,基本上存有獲利空間。

舉例來說,北市某處道路用地,每坪公告土地現值約50萬元,建商以每坪90萬元購入,將土地捐給北市府,並將容積移轉至使用分區為住三的建築基地上,等於增加2.25坪的增加容積,假設未來一坪房價約50萬元,則增加112.5萬元的可售容積,扣除購地成本與建築費用,光移入容積興建後售出的獲利推估獲利空間10-15%。

以北市為例,北市規定15公尺以上道路用地,才能接受容積移轉,前年因為搶在「容積銀行」政策推動前部分投資客與建商大量進貨,道路用地的行情飆到公告土地現值的1.8-1.9倍,不過,去年因政策已推行,加上房市低迷,道路用地行情平均回跌至公告土地現值的1.6倍。

政府做莊 買氣大減

專營公設保留地的業者表示,去年的公設保留地買氣其實受政策衝擊相當大,以目前現況,投資客除選後微量買進外,幾乎已經銷聲匿跡,至於,建商則多數仍在打聽行情,少數買進的建商也都是確定要用的容積額度後才會向市場發布需求訊息,不像以往可能會粗估來年需求,在年底公告現值調整前或多或少買進。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,近年由於法規變化快速,過去能用以「捐地節稅」或「買地節稅」等用途的公設地已逐漸退燒,加上市場交易轉淡,建商需求不大,獲利空間縮小,公設地須有較高的自有資金與投資門檻,自然無法獲得投資人的青睞

原文網址: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/844818

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