2015/01/09 星期五 16:11 鉅亨網

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台灣房市在2014沉悶了一整年,進入2015年後,行情仍不見轉好,尤其上有「房地合一」實價課稅及央行升息的壓力鍋蓋,使得房仲業各項買氣調查,看壞房市的比例升高。

面對新的一年,房市會如何走?若是多頭轉空頭,房價會下修多少?而當房價開始鬆動後,何時是自住型購屋者進場的好時機呢?

2015年房市走勢  利空摜頂

《理財周刊》特地邀請中信房屋副總經理劉天仁、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑,及住商不動產總經理陳錫琮等五大房仲巨頭,為讀者剖析2015年房市走勢。

《理財周刊》問(以下簡稱問):去年房市因政府打房,以及九合一選舉的干擾,可說是「悶」到不行,而今年的景氣看法為何?

中信房屋副總經理劉天仁答(以下簡稱劉):根據中信房屋去年第四季宅指數調查,有34.7%的民眾看壞今年第一季的房價表現,而展望今年房市總體應是價微跌量微增的走勢,主要是政府實價課稅及查稅等動作,不動產市場難望大幅轉好。

但由於「容積率總量管制1.5倍」的新規定將在七月一日上路,建商在這之前多會積極搶建照開發,預估市場供給將大於需求,惟因土地成本高,建商不至於不理性爆量供給,因此價格只會微跌,而價跌又可望促成交易量微幅增加。

21世紀不動產董事長王福漲答:台灣房市去年進入寒冬,政府打房力度毫未鬆懈,交易市場全面進入凍結狀態,全台買賣移轉棟數創十年內歷史新低。我預測,今年房價將會小幅下跌,成為「量增價跌」的局面。

不過,去年因九合一大選影響而遞延性的買盤將全面釋出,我認為,低價小宅依舊會成為主流市場。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋答(以下簡稱葉):我對市場是持「審慎樂觀」,認為市場迴歸理性,雖然面臨「價修」,但量可望回升。

主要是「房地合一」實價課稅的政策原則已定,即使實施版本尚未敲定,但加重不動產交易利得稅的方向不會變,屋主獲利了結的節稅出場需求會越來越重。而市場供給爆量、買氣需求不振,預售屋、中古屋、投資客、建商、多屋族勢必降價求售。

市場是以剛性需求為主,價格一修正到合理區間,便會有自主買盤接手,成交量自然有回升機會;至於價格修正幅度,則要看區域市場的投資買盤比例、生活機能條件而定。

東森房屋董事長王應傑答:東森房屋在去年底對全台約七百位店東、店長髮出問捲調查,以房仲角度觀察2014年房市的代表字,結果由「悶」字雀屏中選。從數據來看,去年一至十月全台房屋移轉棟數僅26.6六萬棟,推估全年移轉棟數僅約32萬棟,比2003年SARS的34.9萬棟還低。

房地合一稅即將進入立法院攻防,這種低迷氛圍將持續至今年上半年,因而房市仍呈「悶」的狀態不會立即有所轉變。

展望今年房市前景,下修機率仍大於上漲,因為政府即使房地合一政策推動失敗,還是會站在民意的基礎上推出其他打房措施,例如加重持有稅。

住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳):

從去年第一季政府宣示打房開始,到房地合一政策方向底定,以及媒體不斷傳出高點回檔的訊息,種種利空都讓買氣瞬間凍結,也讓整體成交量估計約在三十二萬棟,來到近年來的低點。

展望今年房市景氣,整體應呈現「量平價跌」;不過相較於北部買氣的寒風,中南部的氛圍似乎樂觀不少,一方面是中南部重大建設陸續完成,另一方面是房價屬於低基期,因此仍有上探的想像空間。

空頭佔上風  房價面臨下修

問:今年房市空頭氣燄似乎較高,房價若下修,幅度為何?

陳:一些精華區應有5~10%左右的盤整,但在賣壓較大的區域,下修幅度可能達15%。

相較於過去幾波多頭,我認為這波雖然價格難免盤整,但在資金潮與低利環境下,只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域,都還不至於會出現大幅度崩盤,即使是成交量萎縮,還是會有個別市場的亮點存在;換言之,只要選對區域,目前正是能夠議價的好買點。從另一方面來看,長抱優質標的,即使無法如過去翻倍獲利,但在低利時代依舊可以發揮其保本功能。

劉:今年由於房地合一課稅方案、土地公告現值續漲明顯,及七月後容積總量上限新制上路,建商可能在上半年出現搶建推案的情形,導致供給大於需求,呈現「量增價跌」現象;至於下半年進入2016總統大選及立委選舉的白熱化階段,政局變化將影響不動產市場投資。

原文網址: http://house.cnyes.com/News/tw_feature/Content/20150109161130825447110.htm

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