2015年01月20日 04:10工商時報 

記者/台北報導
華固新天地和京站地租水漲船高,民眾荷包又將縮水。圖/洪錫龍
華固新天地和京站地租水漲船高,民眾荷包又將縮水。圖/洪錫龍

其中,位於信義計畫區的「台北花園」每年地租更可能衝上百萬大關,成為國內第一個地租破百萬的地上權住宅。 

所謂地上權,其實類似租屋的概念,買方先付出一筆費用,取得未來50~70年的房屋居住權;使用期間除每年繳交房屋稅外,另外每月還要繳交一筆租金(公告地價的3%~5%)。由於地上權案價格僅約擁有產權住宅的7成,在房價高昂的台北市,具有一定吸引力。

公告地價飆 住愈久繳愈高

不過,地上權住宅的租金費率高達公告地價的3%~5%,相較一般住宅僅0.2%,兩者差距高達15~25倍;以往公告地價不高,問題並不嚴重,但隨著公告地價近年來大幅調高(每3年一調),地上權住戶的負擔也越來越大。

近年來北市土地公告現值連續大幅調漲,讓與之連動的公告地價也蠢蠢欲動。100~104年北市公告土地現值調幅分別為12.08%、9.87%、9.31%、13.23%及10.63%,而累積3年「動能」一次調足的公告地價,這次調幅恐相當「有感」,105年地上權案地租明顯提高已可預見。而以每3年調漲一次來說,政府等於是變相調漲地上權住戶租金;未來購買地上權案的民眾,不僅要繳購屋貸款、房屋稅,地租更是一筆不小的負擔。

其中,信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」,就是顯著的例子。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,該案使用權限為民國89~139年,該地段86年7月公告地價為每平方公尺7萬6,400元,至102年來到12.7萬元、漲幅高達66%;該案地租係以公告地價5%計算,以103年6月實價揭露1間165坪、總價1.18億的一戶估算,若以86年公告地價計算每月繳交地租為4萬2,227元,但到103年每月地租已達7萬元,等於1年要繳交高達84萬的地租。

台北花園明年地租破百萬

不僅如此,「台北花園」99年公告地價為9萬9,900元,102年調漲到12.7萬元、調幅近3成;因此明(105)年若以3成調幅計算,則接下來每年所需繳納的地租將跳增至109萬元,成為全台第一個每年地租飆破百萬大關的地上權住宅。

此外,「台北花園」1年房屋稅約9.8萬元、1年管理費約29萬元(2.4萬/月),再加上高昂地租,明年起這間「台北花園」住戶,每年基本開銷高達148萬元,這還不包括若有房貸時的利息在內,屆時連有錢人都住得吃力。

再來看去年熱銷的景美「華固新天地」,這是一般民眾買得起的70年地上權案,該案規劃坪數20~45坪,地租則是以公告地價3.5%計算,目前初估1年地租約2.5~6萬元(20坪2.5萬、30坪3.6萬、40~45坪6萬)。

以「華固新天地」坐落地段,102年公告地價為4.62萬,較99年的4.29萬調漲7.6%;但公告土地現值漲幅明顯,100~104年調幅分別為11.2%、13.17%、13.0%、22.42%及14.85%,估計105年公告地價將有相當調幅。該案預計2年後完工,屆時地租勢必水漲船高,民眾荷包又將縮水。

京站住戶已醞釀聯署抗爭

再以套房產品的「京站」地上權來說,該案取得使照為98年7月,99年公告地價每平方公尺為11萬5,000元,102年一舉調高至16萬元、漲幅達4成。大師房屋地政士黃美琴指出,「京站」地租是以公告地價3%計算,以大師房屋所持有的「京站」物件為例,100年時1戶地租年繳約2.97萬元,受公告地價調漲影響,103年起1年地租來到4.36萬元,漲幅約46%。

「京站」因土地持分小(14坪約4.56平方公尺),相對1年繳交地租金額較低;但據了解,「京站」住戶以往房屋稅全部採1.2%稅率,不過在囤房稅上路後,「京站」所有權人登記是法人萬達通公司(日勝生集團),導致今年起自住屋主房屋稅率將調整為3.6%。

此舉已引起住戶極大反彈,不僅因房屋稅率飆高3倍至3.6%,且居然比「京站」營業用戶的3%稅率還高;目前「京站」住戶已發動聯署,將向稅捐稽徵處表達嚴重抗議。

大師房屋董事長陳建慶表示,地上權案價值隨使用年限減少而逐年遞減,但地租隨公告地價調高而逐年上漲,屋主持有負擔愈來愈重,而且住得越久繳越多;而一旦價值與負擔出現死亡交叉之時,地上權將出現負資產,此一風險值得留意。

原文網址: http://www.chinatimes.com/newspapers/20150120000047-260210

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