鉅亨網新聞中心2015/01/23 星期五 08:13

 

典型的投資心態  對於2015年的房價是上漲還是下跌,專家們各有各的觀點。“房價”作為置業的敏感詞,一直很鬧心,百姓對房地產市場和相關資訊也甚為關注,如今,房地產市場上流傳著一些錯誤的認識或是數據,其實只要仔細想想,就能發現是明顯錯誤的。下面,小編為您搜羅了關於房價的18個誤區,為您撥開雨霧,一睹樓市真相。

一、買房就一定是投資 

 

2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


這是典型的投資心態。社會上有一套房的家庭占了大多數,一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利,因中國人“安居樂業”的觀念根深蒂固,為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少,只要不賣,就不能實現這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以,房價雖然漲了不少,可是對於大多只有一套房的家庭來講,沒有什么意義。

中國住房貸款是浮動利率

二、中國住房貸款是浮動利率


2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


當利率變動時,從第二年初開始,實行新利率。人們買房時,一看一個月還款不過一兩千元,小意思,完全可以承受。但現行一年期存款利率僅2.25%(在2004年甚至低於物價漲幅3%),貸款利率5.58%,但1979年來算術平均是6.58%,按現在的利差來算,貸款利率就是9.91%。

美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以后利率提高到正常水平,還款壓力會非常沉重。如貸款利率是6.12,貸40萬、20年,利息為48.96萬,如果利率升至7%、8%、9%,則利息分別是56、64、72萬,漲幅分別為14.38%、30.72%和47.06%。所以買房人應謹慎考慮利率風險,正所謂人無遠慮,必有近憂。

三、當一套房子價格上漲后,並不是所有上漲的部分都能成為收益。據測算,如果購入新房不滿規定的1年就轉讓,考慮其交易費用,營業稅、賣出時中介費、貸款利息及提前還款違約金等;再假設該房產年租金收益率為4%,則投資房產價格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。

中國人多地少,所以房價應上漲

四、中國人多地少,所以房價應上漲

 

    中國平均人口密度是每平方公里132人,日本、韓國、印度、越南、德國的這個數據分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區的平均人口密度也不過每平方公里407人,與上述幾個國家相比並沒有本質差別,如按適宜居住的面積計算,我國東部地區的人口密度低於日本、韓國和印度,如日本山地、丘陵占3/4,按適宜居住的面積計算,日本的人口密度超過了1300人每平方公里。所以雖中國人多,但地並不少,人多不是房價肯定上漲的理由。

房價只會漲不會跌

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五、房價只會漲不會跌

 

    也許從一個比較長的時間,比如100年,不考慮通貨膨脹,房價確實只漲不跌。可是長期看漲,並不等於只漲不跌。事實上沒有任何一種東西是只漲不跌的,不管有多少看起來充分的理由。房價應該適度緩慢上漲,如超過平均上漲速度,則必有回落的壓力。而且房屋價格漲其實本質上講是土地在升值,就房屋建筑本身來講是不斷貶值的(會計上要提折舊),因建筑水平越來越落后,也越來越陳舊。而土地所有權是國家的,永遠不屬於個人。

房子買入后就一勞永逸

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六、房子買入后就一勞永逸

 

   根據中國法律,業主對房屋建筑擁有所有權,但是對於住房的土地,並無所有權,最多只有70年的使用權,而且從開發商拿到土地之日起算,如房子蓋了3年,業主就只有67年的土地使用權了,如果又空置了2年,就只有65年了。至於是重新向國家繳納土地使用權費還是以后就可以免費使用,或是由國家收回使用權,這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時,不光要看房屋的地段、交通等,還要看土地所有權期限。

始終有20%以上的人要在三個月內買房

2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


七、始終有20%以上的人要在三個月內買房

 

    據說2012年一季度全國城鎮儲戶問卷調查,結果顯示有22%的居民準備在未來3個月買房,較上季度增0.8個百分點,較上年同期增0.6個百分點。按照這種說法,在一年左右時間內,始終有20%以上的人要在三個月內買房,那么就是有80%的人準備在一年內買房了。稍有常識的人都知道,這是絕對不可能的。要么是調查方法有問題,要么就是大量準備在三月內買房的人,其實根本沒有買房。

上海是國際化大都市 

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八、上海(樓盤)是國際化大都市

 

    美國作為一個高度發達的資本主義國家,也僅有紐約、芝加哥、洛杉機等區區幾個國際化大都市,上海(樓盤)在亞洲有些名氣,在世界上沒有多少人知道。上海曾與韓國的麗水爭辦2010年世博會,麗水既然申辦世博會,當然不是一個差勁的城市,可是有多少人知道麗水這個城市?全球生活質量排名,上海僅名列102位,世界上有多少人能說出前50名的城市?更不用說100名后的上海了。可見,那種說上海是國際化大都市,所以房價應與東京等地看齊的說法不過是別有用心,愿者上鉤的謊言罷了。

房價不能跌,跌了對經濟沖擊太大  

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九、房價不能跌,跌了對經濟沖擊太大

 

    其實,中國從建國以來,經濟經歷過不少的大風大浪,從三年自然災害到國有企業普遍虧損、亞洲金融危機,甚至是朝鮮戰爭,都沒有對國家造成根本性打擊。相反,中國的經濟越來越好。房價下跌只不過讓炒房客血本無歸,讓經濟發展適當地放慢腳步,對銀行影響也不會太大。而且房價泡沫早破比晚破造成的影響小。

鐵礦石漲價71.5%,鋼材更會漲價
十、鐵礦石漲價71.5%,鋼材更會漲價,所以房價還要上漲

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據中國房產協會會長楊慎測算,建筑材料成本僅占房價的20%,鋼材不是房屋的唯一建筑材料,這樣鋼材占房價的比例就更低了。磚混結構的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價對房價上漲影響甚微。同時,鋼材價格持續上漲好幾年了,這也使得企業盲目大量投資,僅今年已經建成的鋼鐵項目的產能就將高達4.1億噸,而2004年中國生鐵產量僅2.5億噸,中期來看,鋼材價格會不漲反跌。最近市場上的鋼價就下跌了近千元一噸。鋼價漲不是房價漲的理由。

中國經濟發展,收入提高

十一、中國經濟發展,收入提高,房價也應漲



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不錯,中國這兩年收入提高較快,如上海,2003和2004人均可支配收入分別為14867、16683,一年增長12%。可是房子不象一般的消費品,是要用一二十年的積蓄來購買的。假如一個人年收入3萬,一套房價60萬,相當於20年收入。如收入與房價年均上漲15%,20年后不吃不喝,也僅307.35萬的積蓄,可是房價已漲到854萬了。所以房價漲幅應大大低於收入增長。

土地是不可再生資源,價格就應上漲

十二、土地是不可再生資源,價格就應上漲


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其實,不光是土地,石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是不可再生資源。可是這些東西是不是就是一直上漲,從不下跌呢?在1999年時,國際市場上的石油價格只有13美元一桶,最低時不到10美元一桶。而且當時市場分析還有可能下跌,因當時世界經濟低迷,又連續的暖冬,石油開采技術的提高又能增產。現在則是50美元左右一桶。1980年世界黃金平均價格612美元一盎司,2000年跌到279美元,當時英國央行因黃金存儲、保管、運輸都需要較大成本,又不象貨幣那樣能產生利息,大舉拋售黃金,受到最大黃金生產國南非的指責,意即英國將自己的快樂建立在南非的痛苦之上。石油、黃金價格大跌的時候,難道是因為它們成了可再生資源?

土地緊縮后,土地供不應求

十三、土地緊縮后,土地供不應求

2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


這種說法恐怕是開發商精心設計的。消費者與開發商是對立的“敵人”。毛澤東說:敵人贊成的,我們就要反對。對於這種說法起碼要打個問號。事實並非如此。如“土地供應不足”傳聞較多的北京(樓盤),國土資源部介紹,北京(樓盤)2004年經營性項目土地使用權入市交易共成交了71宗土地,比上年同期增長了92%;成交土地總面積437.71公頃,比上年同期增長了213%。北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產土地有待盤活。開發商制造這種真實的慌言,不過是想讓消費者接受高房價。

政府嚴控土地,供不應求,則自然上漲

十四、政府嚴控土地,供不應求,則自然上漲

2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


近兩年,有些地方政府壟斷土地市場,通過土地出讓,取得了大量的市政建設的資金,當然抬高了地價。這和香港政府的作法有類似之處。香港經濟之活力,與低稅政策大有關係。香港個人所得稅最高不過5%,而一般都要40%左右,如大陸,個人月收入超過10萬元,稅率高達45%。香港的主要財政收入就是通過賣地來取得。大陸政府財政收入有90%左右來自於稅收。所以各級政府不可能普遍長期采取這樣的政策,這是不得已的過渡政策。

有成交就是有需求

十五、有成交就是有需求



2014房價走勢真相 18個誤區看清房價暴跌還是暴漲!

 


不少人認為現在房市供銷兩旺,是健康的。其實購買不代表實際需求,因為心理預期扭曲了真正的需求。市場經歷了幾年的持續上漲,所以不少購房人全家透支未來購買,因預期會上漲,不買以后要付出更高的價格,造成真實需求被夸大。

政府不會讓房價下跌,會托市

十六、政府不會讓房價下跌,會托市

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也許有人會以為財政實力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿廣州(樓盤)來說,2004年房價漲了,可是之前卻連跌8年。商品的價格漲跌是由經濟規律決定的,不以人們的主觀意志為轉移,當房價下跌的各種因素積累到一定程度后,政府是無能為力的。其實情況恰恰相反,中國政府是非常聰明的,1997年中國股市瘋狂的時候,一篇人民日報的文章就終結了這種瘋狂。結果亞洲很多國家被亞洲金融危機風吹浪打,慘不忍睹,中國卻勝似閑庭信步,安然無恙。恐怕只會適當打壓房價,擠壓泡沫而不會托市。

有些知名經濟學家說房價還要漲,所以房價仍會漲

十七、有些知名經濟學家說房價還要漲,所以房價仍會漲

對於那些如十年內房價要漲三倍,房價還要漲20年的言論要仔細分析,不能輕信。

 

    經濟學家在某些領域有智慧,不等於在所有經濟問題上在行。且越有名的經濟學家,恐怕越無時間搞學問。

 

對於那些如十年內房價要漲三倍,房價還要漲20年的言論要仔細分析,不能輕信。

朝鮮戰爭前蘭德公司要賣給美國政府7個字:中國會出兵朝鮮,雖然只有7個字,可是附有好幾百頁的材料來詳細說明。美國政府舍不得那點小錢,沒有買,結果遭迎頭痛擊。這些言論有沒無詳實的材料作為根據?恐怕沒有。楊小凱說:中國的有些學者不是缺乏智慧,而是沒有良心。1998年的時候這些人怎么不說房價要漲一倍?他們能否對買房人作出房價上漲的擔保?當初說股市要漲到3000點的人是否補償虧損的股民哪怕一分錢?

結婚一定要買房

十八、結婚一定要買房

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    其實同樣一套房子,買的或是租的並不影響房子本身的情況,不可能同一套房子,自己租的就有核輻射,一旦買下,就可讓人長生不老。到底是買是租,應該是從成本上來考慮。

 

現在中國的房價非常高,可是房租卻相對較便宜,年輕人如能暫時以較低的成本租房,就可在以后房價回落后買入,省下的錢能辦不少事。而這時不顧一切,掏空自己甚至父母的積蓄買房付首付,雖然有了房,卻面臨長期的巨額債務。結婚一定要買房如同有些農民一定要生兒子一樣是農業社會傳下來的陳腐觀念,在合理的時間,合理的價位買入才是現代經濟人的聰明做法。比爾﹒蓋茨一次因認為25美元的停車費太貴,寧愿把車開到其他的停車場,中國普遍老百姓更應以合理價位買房。

原文網址: http://house.cnyes.com/News/cn_house/Content/20150123081307935192510.htm

 

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