吉家網不動產經紀人員訓練教材   顏明輝

    去年財政部在9月公布[房地合一、實價課稅]方案以累進稅率課徵資本利得稅(第一版),今年1月29日張部長向行政院報告房地合一稅制(第二版)之後的二個星期,昨日(2月12日)正式公布房地合一稅制(第三版本),如經濟日報圖表。 

圖/聯合報提供

新版尚待執政黨確認,方案仍有變數。前後二版比較如下表

項目

第二版(104-01-29)

第三版(104-02-12)

稅率

持有超過2年:單一稅率17%,2年內20%之分離課稅

1.持有超過2年:單一稅率17%,2年內30%之分離課稅

2. 非居住者及公司法人,房地合一稅將採分離課稅,單一稅率30%

免稅

名下僅1戶、總價在2000萬元以下、自用住宅,持有達5年以上

無戶數限制,總價在4000萬元以下,自用、實際居住事實,持有六年以上,

減稅

持有2年後出售依年數訂定扣除率,最高扣除80%

持有2年後出售依年數訂定扣除率,最高扣除80%

實施

雙軌制100年以後取得的不動產適用新制,以後適用新制

新制施行日為2016年,2015年底以前取得的不動產,符合持有滿二年的條件,即使是在新制施行後出售,一律免除按實價課稅。2016年之前取得即使出售時點跨越新制,亦僅需沿用舊制繳稅。

配套

持有2年以下房地出售,即使為自用住宅,仍無法享有免稅優惠適用20%稅率,作為不動產奢侈稅退場後的配套措施

買進後2年內出售稅率則提高至30%課稅,以取代即奢侈稅,以抑制短期炒作歪風

自用

一、本人、配偶與未成年子女在自用住宅僅有兒戶持有達5年以上

二、自住宅出售前,不得有出租或供營業使用;

 

一、本人、配偶與未成年子女在自用住宅設籍達六年;

二、自住宅出售前,不得有出租或供營業使用;

三、六年內以1次為限。

 

 

新版房地合一稅的三大配套措施,包括

一、不動產部分奢侈稅停徵;

二、土增稅維持現制;

三、房地合一稅收不入國庫,用於照顧青年、弱勢者及老年人。

    照顧弱勢及老年族群,配套措施包括:

一、提供青年自購住宅貸款利息補貼約3.4萬戶,金額7.5億元;

二、提供弱勢者租金補貼約5萬戶,金額24億元;

三、長照保險費列舉扣除額 約94萬申報戶,約10億元

 

根據財政部預估,房地合一稅上路後,第一年納入課稅範圍的件數,只有5,251件,占全國房屋戶數974萬戶的0.05%;占每年交易件數35萬件的1.51%,對房市的打擊不致太大。

財政部引導「炒房資金」回流到正常的產業投資。

 

    外界對政策反映,先是新聞媒體記者第一手整理說明,再來是各界針對自己的立場發表看法,如社會團體及從事相關業者、學者則以綜合分析來解讀與分析。昨日下午記者會到現在不到24小時因此外界評論不多,僅以新聞媒體上,整理各界最新反應彙整如下表 

105年2月12日房地合一稅制第三版本各界看法及反應

毛治國

行政院長

新方案代表一種結構性的改變,「台灣已到了必須回應的時候」房地合一課稅案有助落實居住正義、縮小貧富差距,引導「炒房資金」回流到正常的產業投資。不歡迎外資炒房。

,政府推動房地合一改革,不是為了充實國庫,未來課到的每一分稅,都會進到基金裡,作為政府推動社會住宅的利息補貼或租金補助,以照顧弱勢者;用來支應長照。

張盛和

財政部長

改革方案定調為「保障自用住宅、鼓勵長期持有、抑制短期炒作」。

採輕稅原則,短期可達到抑制房價的效果,建立透明稅制,與國際接軌,並非要打房

「豪宅級」的交易買賣方,都能「合理」課到稅。

對抑制房價「一定會有效」,但房市現在已在反轉,不需靠稅改來把房價從天上打到地上。

房市「硬著陸」,金融業將受到影響,會是個災難,「我們就是要讓它軟著陸、讓它消風」。像他的腳就是「硬著陸」,才會傷得這麼重。

房地合一制施行後,維持新、舊制並行的課徵制度,估計首年稅收與課稅標的僅26億元及6,311棟,至第十年時,國庫取自房地合一的稅收即會高達143億元,約有7萬棟要按新制繳稅。

賴士葆

國民黨政策會執行長

行政院暫不會核定財政部房地合一方案,要等國民黨完成黨政平台溝通後,才會將方案送進立院。為了廣徵外界意見,國民黨中央政策會今將召開房地合一公聽會。

陳美珍

經濟日報記者

稅制不畏禁忌,為了減少施行阻力,刻意劃出一道救命線,將施行日前取得的不動產,有條件排除在課稅範圍之外,示市場,趕在施行前搶購房產,即可取得利得免遭合一課稅波及的「門票」,對市場的干擾已現,且難保年底前再現一波囤房潮,房價走跌更加不易。

假若房地合一制,政府只願做到徒有課稅之名,不具實質影響,如此的改革,不算正義。

  林淑慧 

工商時報記者

財政部採取抓大放小、縮小打擊面的做法,張盛和的努力,應該要給他按個讚。

張金鶚

政大地政系特聘教授

痛批,新版方案只是跟投資客、業者妥協後的方案,不僅不夠公平,更無助於抑制炒房。

以房地合一稅取代奢侈稅,課稅基礎由「交易總價」的10-15%稅負,改為「交易利得」的20-30%,稅率看似高,但實際稅基相去甚遠,且還可以先扣除土地漲價數額部分的增值利得,也因此房地合一稅將比奢侈稅低很多,如此版本只是在幫奢侈稅解套,甚至可能使得短期炒作增加。

此稅改版本是向利益團體靠攏,雖然財政部不斷強調,要先求有再求好,但若這樣的房地合一稅制上路,一般民眾會愈來愈買不起房子,反而保障既得利益者。

莊孟翰

淡大產經系副教授

對於自住免稅門檻4000萬以內,上有政策,下有對策,以後民眾交易可能以各種變通方式把交易金額壓在4000萬元以內,造成價格扭曲、不實等。

北市近年大幅調整房屋稅基、加上囤房稅,財政部的新措施對北市房價將有進一步抑制效果,不過,在經濟發展穩定下,這些增加的稅額,遲早會轉嫁到房價,恐怕會造成房價僵固在某一水準,更不易回跌。

呂秉怡

巢運團體發言人

財政部在整個房地合一稅改過程,明顯由嚴轉鬆;財政部美其名為了「保障自住」,但卻是向財團靠攏,希望財政部長張盛和兌現「玩真的」的承諾,不要放水打假球

巢運

批評免稅門檻放寬到四千萬元,且不限一戶,是打著保障自住者的名號大開漏洞,把不該保障的囤屋族、投機客全部納入優惠範圍。而且「日出條款」不會讓一般自住家庭享受更多優惠,但會讓投資客、囤房大戶多了可規避的管道,根本是「黑心日出條款」。另外,明年後取得的不動產才適用新制,等於是昭告建商、投資客,只要在今年底前多買一點,持有二年後,未來賺再多都不會適用新制。

王榮璋表

公平稅改聯盟召集人

人民團體的心情非常忿恨,取消奢侈稅非常不明智,財政部房地合一版本根本就是促進炒房的「促炒條例」,抑制短期投機的效果遠遠不如奢侈稅。

于俊明

不動產開發公會全聯會秘書長

財政部訴求建立正常稅制,回到資本利得稅,就不應以兩年作區分加重稅率

魏嘉銘

台中不動產開發公會理事長

新版兩年內非自住住宅交易重課30%,由於自住、非自住難認定,「錯殺」機率很高,應該折衷到24%;

王明成

代銷公會全聯會理事長

北市房屋總價4000萬以上不少,自住門檻設4000萬以內,對台北市民眾不公平

北市近年大幅調整房屋稅、豪宅稅等持有稅,等於同時給好幾種懲罰,政府不應讓民眾覺得買房子是一種罪惡。

曾敬德

信義房屋企研室專案經理

不設日出條款對手上持有多戶的多屋族,影響面較大;房地合一稅屬於資本利得稅,是以獲利金額課徵17%,長期持有還可以減徵,真正試算一下稅負並不算太重。

總價4,000萬元以下房屋交易約占台北市13%、全台2.5%,加上自用及持有期間長、重購退稅等優惠,多數房產交易所需繳稅額均不重,甚至不用繳稅,

房市不確性因素消失,去年以來房市回檔修正的走勢將告一段落。

房產業者

財政部版本不設日出條款,打擊面擴大,兩年內交易課稅也30%太重;

部分學者

則擔心新稅制可能造成房價僵固、價格扭曲等負面效果。

     本週政策方面為防堵農舍炒作,宜蘭停發建照兩個月;北市再建2.5萬戶社會宅,租屋公司3月成立。合宜宅爭議多營建署改推社會宅。

 

    以下是104-02-11至13這三天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週房地產市場發展情形。 

 

一、政策法令:

防堵農舍炒作 宜蘭停發建照兩個月-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263477743

再不管就來不及 宜蘭農舍停發照兩月-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263611039

新聞眼/打假之外提高務農誘因吧-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263611204

北市再建2.5萬戶社會宅 租屋公司3月成立-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263610340

合宜宅爭議多 營建署改推社會宅-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709472

BOT契約 減少類大巨蛋磨擦 增訂「定期檢討」機制 符合5要件可變更-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263473039

房產》不動產開發公會:公辦都更與民辦都更雙軌併行-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263478346

防假外資…成新挑戰-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263810797

二、稅制稅政:

毛揆:將導引資金回流產業-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263870020

毛揆:房地合一鎖定豪宅交易-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869918

財長:不需打趴房價-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869681

張盛和,親身體會「硬著陸」-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869540

張盛和:不讓房市硬著陸-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869438

財部房地合一拍板 最重課稅30%-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869057

房地合一稅 劃出「逃命線」-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869207

稅改聯盟:太寬 改革蕩然-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263868925

房地合一輕稅 免稅資格放寬-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263868787

喬了八個月...99%課不到稅-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263869780

奢侈稅 將去房留車-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263867446

張盛和:打炒房、不打房-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263867272

觀點-給張部長按個讚-工商時報

http://www.chinatimes.com/newspapers/20150213000065-260202

房地合一稅 不溯及既往-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263867146

房地合一稅制 出爐-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263806888

新版房地合一再鬆綁 4千萬以下持6年免稅-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263809288

房地合一稅收 用於照顧青年、弱勢-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263807830

房地合一放寬 4000萬以下持6年免稅-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263808106

房地合一再放寬 影響全台戶數僅0.04%-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263811979

張金鶚:炒房致富者 賺到了-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263809744

打擊面擴大 業者怨:30%稅太重-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263809636

張金鶚:持有稅提高 各縣市還有努力空間-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263809012

賴正鎰:堅決反對房地合一實價課稅-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263808550

房地合一遲不拍板 建商:快縮短陣痛期-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263808766

外資賣屋利得 要課稅30%-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263810587

房地合一稅改上路 北市房市將回溫-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263822146

稅制底定 太子建設:今年房市為個案表現-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263811619

房產》房地合一稅新制 太子建設:房地產業將逐漸回溫-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263811787

房地合一新制 房仲:規則明確買氣回-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709073

鐘擺稅改!李同榮批房地合一左搖右擺 不確定性持續遞延-NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263619484

房地合一放寬自用住宅免稅門檻 張盛和周四公布方案內容-NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263619910

政院拍板 擴大房地合一免稅-聯合報系

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263611594

房地合一免稅 95%自住宅都適用-聯合報系

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263611738

房地合一 放寬自住免稅門檻 取消排富條款,自住滿5年即可免稅;2年內賣屋加重按20%課稅-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263610748

名家觀點/房地合一課稅 先求有再求好-聯合報系

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263611921

去年稅收創新高 超徵1,088億-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263472223

房產業︰用稅整治房市 判豪宅死刑-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263522671

房地合一再修正 豪宅不能免稅-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263522542

5大舊豪宅若改採新制 房屋稅拉高2.3~2.7倍-中時電子報

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三、名人專欄:

四、房產投資:

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《算一算》容獎限縮 建商少賺很多-自由時報

4大利空 台經院看壞今年房市–蘋果日報

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房產》十大豪宅房價 有望衝破「彭淮南防線」-自由時報

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五、自住買賣

房產業 房市買氣 逐步回籠-聯合報系房市

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春節賞屋搶客 建商促銷什麼都送!-中時電子報

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調查:台灣家庭退休儲蓄最大障礙...房貸-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263811421

買房有多難? 北市絕食買房指數:15年-TVBS

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709931

建案開價變低 吸引自住客-聯合報系

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房產》329檔前哨戰 上市建商衝頭陣-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263478595

北市3房頂加 價跌20趴–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263521693

六、趨勢統計:

房產》市況轉淡 北市房價去年跌4.9%-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263812165

上市櫃建商衝頭陣 第1季推案爆852億大量-NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263521123

使照核發創高 房市恐多殺多-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263522239

北市去年上億上土地交易 年減五成-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263708713

科技新貴加持 竹科房價年漲12.8%最威-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263478037

去年新成屋 桃園台中增加最多-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263476120

房產》十大熱搜社區 美河市排名第一-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263612677

七、租賃市場:

房價租金比逐年攀升 台灣居全球之冠-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263811217

房價房租雙升 居住正義攏係假-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709598

《小檔案》租金補貼 申請5條件-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709694

八、大陸房地產

九、國際市場:

世銀:美若升息 新興市場恐難抵擋衝擊-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263521945

十、糾紛判例:

十一、房仲知識:

房屋稅戶數怎麼算 財政部釋疑-聯合報系房市

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263477422

《小檔案》租金補貼 申請5條件-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/263709694

十二、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
 
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059
 

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472  

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808 

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬
 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436 

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892 

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969 

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383 

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

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