2015-02-12 18:51:35 聯合新聞網 吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮

財政部歷經七次不同的稅改版本,房地合一實價課稅方案有最新的版本出爐,據悉,財政部訂最新的方案為豪宅不得免稅,放寬自用一戶免稅門檻,持有兩年內出售加重稅率。

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮,針對這一年來財政部不斷的因稅改團體與利益團體的壓力,所提出的七次【房地合一稅改】版本,把它定義為【鐘擺稅改】,財政部對於房地合一稅改版本的進進退退,左搖右擺,造成市場不確定因素持續遞延,已經嚴重干擾市場心理,造成一年來房市短期市場機能的扭曲,購屋者與售屋者都無所適從。針對財政部七次稅改版本的發佈,李同榮董事長也都在第一時間發表回應看法與建議,茲就各版本內容分別整理如下:

財政部房地合一稅改 第一個版本/

2014年4月初,財政部在立法院提報告:房地合一稅改暫不可行!

立法院財委會於4月初邀財政部長張盛和針對「推動不動產稅制朝房地合一課稅制之阻力及其解決之道」專案報告,根據財政部評估報告,台灣的不動產稅經常被批評偏低,但社會對房地稅合一仍有許多不同意見,目前先朝提高土地公告現值與房屋現值方向進行,不動產課稅將可逐漸接近實價課稅,房地合一稅暫不可行。

對於外界提出房地稅合一的風向球,央行總裁彭淮南日前直指「有憲法的問題」。央行官員表示,憲法闡明,土地屬全體國民,地價上漲應歸公,若推動房地合一課稅,恐與憲法衝突。

李同榮看法與質疑 :

(一)房地合一稅改可以從持有稅先行,早在2011 年李同榮董事長就率先提出房屋稅與地價稅合一為房地稅的構想,也就是將房屋稅與地價稅合併為【房地持有稅】,由持有稅先行合一簡化,簡而易行,要不要增稅是另外一個議題。

(二)房地交易所得稅若要房地合一,則必須廢除增值稅,是不是違憲值得探討,只要訂名為【房屋及土地增值稅,簡稱為房地所得稅】,就沒有違背憲法的本意。

財政部房地合一稅改 第二個版本/

財政部首場房地合一課稅2014年7月25日第一次座談會與財稅學者初步達成五大共識:

1、與會學者多贊房地合一課稅

2、自用、農地及長期持有享有優惠

3、房地交易無法舉出成本時按財政部頒訂標準計算

4、不訂日出條款

5、土增稅不廢,可納入稅額扣抵。

李同榮看法與質疑 :

(一)【房地合一稅改】雖是趨勢,但為何不先從持有稅做起?

(二) 長期持有享有優惠,那對於土地的長期持有與炒作有無對策?

(三) 交易長期持有成本需個人舉證,如何舉證?如何認證?

(四) 應訂定日出條款,並採雙軌制,以實價登錄之啟動年為界定新制課稅之元年

(五) 應採分離課稅,並同時廢除土增稅,落實房地合一稅改精神

財政部房地合一稅改 第三個版本/

2014年8月19日財政部舉辦房地合一稅改第二次座談,會後確定達成4大共識:

一丶確定房地合一符合民意;

二丶對長期持有者給予減徵;

三丶應提供自用住宅者免稅與減免

四丶土增稅現有減免機制,應轉軌納入所得稅。若房地合一上路,奢侈稅也將進行配套檢討。

李同榮看法與質疑:

(一)為何房地合一稅改,政府一直規避持有稅的優先改革?為何稅制越訂越複雜?

(二)提出排富條款是否違反財政部「可課徵、公平、效率、簡便」的四大原則?

(三)既然房地要合一課稅,為何不能採單一稅制,廢增值稅?廢奢侈稅?廢空地稅?

財政部房地合一稅改 第四個版本/

2014年九月中旬,財政部又拋出學習韓國版的排富免稅方案,並提出自住重購可退稅方案:

房地合一稅將規劃3000 萬以內持有五年以上自住者免稅,3000 萬以上不得享任何免稅的「排富條款」,須得持有超過十年,才可適用另一條「長期持有」的優惠條款。財長張盛和說:要開點門,開小門不會有太大漏洞。我們要質疑,奢侈稅不就是開很多小門才漏洞百出嗎?

張盛和強調,「拔最多的鵝毛、最少的鵝叫」是政府課稅的最高境界,在設計房地合一稅制時,會兼顧租稅公平、經濟發展、賦稅收入及簡政便民的四大面向,讓納稅人「不會太痛苦」。

李同榮看法與質疑:

(一)排富條款仍然是個不公平的稅制,除非自住得以優惠減免,只要賺錢都要繳稅

(二)匆促提案就會不斷開小門,顯示修法呈現漏洞,證所稅如此、奢侈稅如此。

(三)排富條款最終拔最多的還是瘦鵝,小百姓購買台北低總價又要被閉鎖壟斷。

(四)免稅條款不宜訂定年限,會產生閉鎖效應,應逐年遞減稅率即可。

財政部房地合一稅改 第五個版本/

2014年12月8日,財政部向立法院財委會提出:分離累進課稅,最高45%,一屋免稅訂於2000~3000 萬之間,持有兩年以上逐年減免,最高減稅到八成,自住重購以大換小可按比例退稅。

財政部長張盛和向立法院財委會提出「房地一稅制之規劃情形」報告。 依據擬議方案,個人出售不動產,將比照其他所得採取累進稅率,利得在52 萬元以內者,按5%稅率課徵;利得逾1,000 萬元者,課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其他所得「雙軌分別計稅」,不必合併課徵,但必須在同一張申報書中報稅。

獎勵措施部分,自用住宅擁有「一屋免稅」待遇,但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件,出售價格在一定金額以下者,售屋利得可以全數免徵。據指出,「一屋免稅」的售價門檻可能訂在2,000 萬元至3,000 萬元間。 由於名下有二棟以上房產者,全國估計約達200 萬人,未來將無法適用「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠,消除房產利得按實價課稅的衝擊。原則上,持有房產年限超過二年,即符合減稅資格,持有愈久減徵比率愈高,目前擬訂最高可減稅七到八成。

李同榮看法與質疑:

(一)分離課稅作法正確,但稅基既然擴大,稅率就應降低,課稅原則要課得到稅,避免逃稅。

(二)個人綜合所得稅為每年所得課徵,房屋交易所得為歷年累積財富增值,不宜比照個人所得課徵到最高45%。

(三)自住一屋免稅的定義要清楚,否則又如奢侈稅不斷的重新定義自住一屋的要件

財政部房地合一稅改 第六個版本/

2015年元月28日,財政部與稅改團體溝通,達成免稅條款三大共識:

1/本人與配偶直系未成年子女名下僅有一戶房產

2/持有五年以上

3/售價在2000萬元以下

巢運等八大稅改團體今天前往財政部拜會部長張盛和, 原定1小時會談,加碼到1個半小時, 果然達成三大共識! 其中最受矚目的是自用住宅免稅規定,原本巢運團體主張應該取消,但在和部長溝通後,也達成名下僅有一戶房產、持有五年以上,售價在2,000 萬元以下者免課稅,不過一切還得看財政部最終和行政院協調的版本。外界關注的奢侈稅配合房地合一上路而退場巢運建議持有低於兩年的不動產應該加重課稅財長張盛和也表示會考慮一同出席的德明財經科技大學副教授花敬群私下透露稅率至少得是現行奢侈稅的一倍也就是最高達30%

李同榮看法與質疑:

(一)稅改要公平,免稅條款不宜訂定特殊對象、特殊金額、特殊年限,除非自住得以優惠,否則只要賺錢就應繳稅,以免造成不必要的漏洞與後遺症

(二)採單一稅率,稅制重大改革,應以擴大稅基、降低稅率、單一稅率為原則財政部房地合一稅改 第七個版本/

2015年元月29日財政部向毛揆提出三個課稅版本的簡報,稅負由重至輕,政院傾

向採用輕稅版本,採單一稅率17%。

財政部針對交易所得擬採單一稅率17%;但為抑制短期炒作歪風再起,財政部決定針對2 年內交易稅率提高至20%,以作為奢侈稅退場的配套措施。財政部規劃,房地合一稅仍將維持自住屋長期減徵優惠,將按持有年數設定分年扣除率,持有三年以上才能享有租稅減免,出售自住屋的獲利最高可減除8 成,等於只課3.4%的稅。財政部並設定日出條款,針對新制上路前五年取得不動產之售屋利得,才適用房地

合一稅制。財政部規劃房地合一新制預計2016 年上路,以此估算,凡是2011 年以前取得之不動產,若在房地合一新制上路後出售,仍將按舊制課稅。

另外,每戶總價在2,000萬元以下的自用住宅,持有5 年以上出售可享免稅優惠,但每戶僅以一屋為限,即夫妻及未成年子女名下僅有一屋,出售不動產時才能豁免。

財政部房地合一稅改 第八個版本/

豪宅不得免稅,放寬自用一戶免稅門檻,持有兩年內出售加重稅率

李同榮對房地合一稅改的綜合看法與自訂一套最新版本:

(一)房地合一稅改可以從持有稅先行,將房屋稅與地價稅合併為【房地持有稅】,採單一稅率,類分自住、非自住、營業用的不同稅率,稅制回歸單一簡化。廢房屋稅、廢地價稅、廢公告地價、廢房屋評定現值、廢囤屋稅、廢豪宅稅。

(二)逐步調高持有稅,台灣持有稅率偏低,包括自住的稅率也偏低,適度全民調高稅率,讓囤屋者墊高持有成本,藉以調解房市供需,是根本解決之道。但台北市針對高總價住宅一次大幅調高稅基做法,稅基提高到三倍以上,針對富人抽重稅,不符合公平原則,就如證所稅一樣,成為房地稅改的大戶條款。

(三) 房地交易所得稅之稅改,必須延於選後重長計議,最少召開十次以上會議以求周全,否則,選前匆促提案,在立法院再修修改改,一定面目全非,殘缺不全,奢侈稅如此、實價登錄如此、證所稅也是如此。

(四)房地交易所得稅要徹底成功,必須實現資本利得單一稅率原則,定義為【房屋土地增值所得稅】

將新制定義為【房屋土地增值所得稅】,就能避免違憲之虞,將房屋與土地徹底合一課稅,才能吻合房地合一之真正精神,同時廢除原有土地增值稅制,廢奢侈稅廢空地稅、廢土地公告現值,增設【買賣房地交易稅】取代買方契稅,如此,可防止房價下跌時課不到資本利得稅,所以房地所得稅得扣除必要成本後,以單一稅率分離課稅,房地交易稅如同證券交易稅,也不宜太重,以免有重覆課稅之疑慮。

(如圖一) 

 

(五)房地所得稅應分離課稅,因為已經有基本的交易稅,所以擴大稅基的同時應降低稅率,20%以內應是目前可接受範圍,至於中央與地方應有一套合理的稅收劃分。

(六) 自住者獲利也不得完全免稅但得於優惠,只要賺錢,自住者不分高低總價交易,均須課徵利得稅,但依持有年限得予優惠。

(七)不訂定減稅特定期(如五年以上免稅),依持有年度逐年遞減稅額,降低特定時間的閉鎖效應。

(八)土地增值稅廢除原有公告現值的課稅方式,徹底實施實價資本利得課稅,杜絕土地炒作。土地才是房價高漲元兇,土地持有年限越長,課稅越高,藉以防止不當炒作,另增加買賣交易稅,避免土地下跌時,政府課不到半毛稅。(如圖二) 

 (九)最適合房地合一交易所得稅改的實施時機為2020 年,最適合訂定新制的日出條款時間為2012 年實價登錄啟動元年2012年,實價登錄資料庫已經累積八年之久,比較容易比對持有成本,同時,實價登錄的登錄權責應修法歸責於買賣權利人(買方),同時要由買賣雙方簽字確認,並嚴懲【虛價登錄】的造假行為,這樣的配套才能足以防範虛價登錄的逃漏稅行為。

至於實價登錄以前持有者,在稅改啟動後第一次買賣,就必須要有一套很細膩的配套課稅標準,原則上依舊有的土增稅制課稅,唯因為持有年限已經超過八年,所以認定標準就算放寬也吻合長期持有的減稅原則。

綜合結論:

(一)房地交易所得稅,政府宜從長計議,否則註定為證所稅翻版房地交易所得稅屬於資本利得課稅,是重大的稅制改革,政府迫於各方壓力,硬要選前推動房地合一交易所得稅改,一定會步向證所稅匆促成軍的後塵,註定要失敗。

(二)把房地合一稅改與抑制房價劃上等號,指望稅改打擊房價,政府會徹底失望房價漲跌因素有三十多種,包括供需、土地、經濟成長、國民所得、利率、匯率、稅率、資金游資、公共工程、交通建設、油價、物價、股市景氣技術循環丶丶丶丶等等。以前,有些人一直執着房價所得比,不考量是薪資倒退問題。現在一些人執着稅率太軽無法打房,殊不知稅改是求公平,與房價漲跌不能劃上等號,它是兩面

刄,跌時助跌,漲時轉嫁助漲。房價漲跌最重要是基本面與技術循環面,沒有房地合一稅改,台灣房價本來就已經面臨下修調整的階段,因為房價沒有永遠漲的道理。

(三)財政部稅改有可議之處,有不可歸責之處,也有可憐之處財政部鐘擺稅改如同擠牙膏,一次擠一點點,擠到不知所措,真有可議之處。財政部也有不可歸責之處,所有打房之責集一身,內政部對住宅政策卻無所作為,國發會未盡跨部會整合之責任,包括社會住宅用地的取得。同時,財政部也有可憐之處,選前稅改團體壓力,利益團體遊說,長官的壓力,左不是右不是,稅改如鐘擺,所以左搖右擺。最可憐的是房仲業,買方觀望,賣方觀望,市場交易量急凍,房仲業慘澹經營,面臨關店風潮,據統計,房仲業是自殺率最高的産業。

(四)社會住宅政策推動,才是紓解民怨與紓解住房需求的要務

政府應該思考,就算房價下跌,一般無殼蝸牛還是買不起房,重點市我們的社會住宅政策在哪裡?社會住宅到底要多少量?多少地?那些地?如何取得?如何蓋?找誰蓋?多少錢?那裡找錢?給誰住?租金多少?如何管理?地要從哪裡來?松山機場400 公頃?空軍總部7 公頃?軍備局9.7 公頃?期望政府拿出魄力,在最短時間蓋出最大量的只租不設的社會住宅,才是無殼蝸牛之福,也才是小市民之福!

(五)房地產政策制訂,要以宏觀治本為原則,政府不宜對市場做太多干預

健全的房地產市場,應朝向價穩量溫的格局發展,政府對房地產政策擬定,應有全面性考量的宏觀思維,針對市場畸形發展現象,提出治本政策,而在政策未研擬成熟之前,儘量少對市場放話試風向水溫,以免不確定因素影響消費心理,造成市場扭曲現象,是盼!

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