2015-02-15 04:16:06 經濟日報 記者陳美玲整理

日前,一位EMBA同學和我討論前一陣子搶占不少媒體版面的「百萬房屋稅」話題,也試著探聽有沒有節稅方法。同學會那麼「有感」,想必也是深受其害。從房屋稅這件事情可以看出來,政府的居住正義不只有宣示,透過默默稅基調整等作法,無論是移轉稅或持有稅,都讓民眾感到壓力,進而達到某種程度抑制市場效果。

不過,調整稅基影響層面大,實在應該慢慢調整,一次到位往往會產生許多意想不到的後遺症;就拿這次台北市政府的房屋構造標準單價調整為例,雖然媒體焦點多集中在豪宅,可是卻忽略了,只要是去年7月1日後交屋的房屋,無論是商辦、旅館或是在未來交屋的一般坪數新成屋,都會因為房屋構造標準單價調整,得付出較高的房屋稅與契稅。除了豪宅客戶,持有大部位不動產的旅館業者、壽險業者,甚或是前兩年買了預售屋,雀躍等待入住的自用客戶,都會受到影響。

從當下來看,目前市場價格已到高點,想要轉嫁稅費成本不容易,這些稅負政策的確會讓多戶持有者開始盤點手上不動產,汰弱留強不再囤房,在這個市場轉折的局勢下,會願意用較低價格出售,也會出現結構性開價修正,希冀多年的價格下跌,將因為這一系列的政策工具,達到實質修正的效果。

可是長遠來看,持有稅負調整,對於某些政策可能產生負面效應,除了地方政府目前積極鼓勵的觀光發展外,最顯而易見的就是北市府想要積極推動的都市更新,在持有成本增加下,會產生負面效果;試想,一般住戶過去住舊房子僅需負擔數千元的房屋稅與地價稅,當搬進全新住宅後發現每年持有成本可能達數萬元,必然難以接受,連帶影響住戶參與意願。

房屋標準單價調整只是眾多政策手段的一種,就已牽一髮而動全身,影響可謂深遠。不可諱言,在民怨壓力之下,政府打房頗為辛苦,因為相較於過去幾波多頭,這次又長又穩的波段,受低利環境影響,讓包括「選擇性信用管制」這種過去被視為「打房萬靈丹」的政策工具都失靈。

這也無怪乎政策手段會越來越激烈,可總有掛一漏萬的共同問題,從奢侈稅以降,總是自用戶受傷多,投資客受累少,這豈是增稅本意?身為業者看著這些房地產政策,感慨很深,也越發覺得,關鍵並非在政策本身,而是結構問題。

這波多頭除了低利,游資是一大助因,在缺乏投資管道的狀況下,資金自然流入民眾認為相對保本的不動產,大幅拉抬行情,在這個時間點,如何引導資金走出房產,但仍願意留在國內做更有效益的投資,是釜底抽薪的當務之急,否則資金終究前進房產低價區,或出走前進海外不動產,形成更大的不正義。

除了資金外,政府其實也該思考,住房政策應是以打擊投機炒作,減少房價波動為中心思想,讓投資獲利「漲價歸公」,付出代價,自用者輕鬆購屋,自在居住,畢竟政策工具如兩面刃,雖然能夠逼走投機者,也多少會傷及無辜,房屋稅如此,奢侈稅亦然,縱然目前稅制確實有不合理之處,但對自用、長期持有者是否該多點體貼,以緩和的手段,才能照顧到有房自用者的「居住正義」。

(本文作者是住商機構台灣董事總經理陳錫琮)

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5919/709875-陳錫琮:政府打炒房-別傷及無辜

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