2015年02月21日 20:03中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

實價登錄眉角多,買房前最好研究其中的潛學問。(鄧博仁攝)

實價登錄眉角多,買房前最好研究其中的潛學問。(鄧博仁)

同一個社區,為何實價登錄網站上行情大不同?房產達人Sway指出,想學會最精準的出價,務必要研究實價登錄的潛學問,並上「內政部實價登錄網站」查詢,別太相信房仲的資料,因為容易造假或報喜不報憂;即便資料為真,也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。他透露,實價登錄行情低者起碼要再扣5%,就是成交價參考。

假設一間房屋以1000萬成交,但最後實價登錄價格卻有1050萬或1200萬不等的行情,Sway提醒,千萬別以為這是房價一直漲,而只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。這也是他不推薦大家買投資客房子的理由之一,自住客沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行,有些投資客跟銀行緊密配合,買屋投資一定要超貸,這間1000萬房屋如果是投資客買,只要在合約上寫下1300萬的成交價,對銀行來說,8成銀貸就可貸到1040萬,不只不用掏現金,還多了40萬現金可以做黑心裝潢,只要簽一張退讓單,就可搞定買賣雙方的權利義務。

Sway近幾年持續地灌輸一個觀念:看實價登錄網站的行情,必須看低不看高,看低者之後起碼要再扣5%,才是成交價參考。但按這種方式出價,會賣方不從、房仲不理嗎?他認為,只要賣方不是專業投資客,且前屋主持有超過5年,因獲利已經不小,多半還是會放手成交。更何況以目前這種時機,投資客不無可能咬牙賠售或平盤脫手。

針對預售案的登錄價,Sway認為根本不必參考,因為當年實價登錄將遊戲規則改成單戶成交不用登錄,整批結案後才需登錄,而多數建商選擇交屋時才「結案」,離推案時間已過多年,對其他預售案並不具成交的參考價值。很多消費者搞不懂這點,因而建商就會反過來利用實價登錄,例如用一戶來創天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

至於預售賣的是未來,Sway表示,如果看好未來房價會飆漲,新成屋的價格就可以多添一點,成為預售屋的出價,但未來究竟有變數,所以頂多加個二成價。如果覺得房價不會漲,甚至會跌,就不要加價或應該減一點價。當然,建材配備還有建商等級,以及地段上、景觀上的不同,都會影響價值,再配合建商的廣告戶、4樓價、網路的團購價參考,這些都成為你調整出價的判斷。(文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市!Sway誠實帶看日記》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150221001873-260410

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