2015年02月23日 04:10工商時報 記者方明/台北報導

 

2015年房屋交易買賣雙方停看聽

2015年房屋交易買賣雙方停看聽

「房地合一稅」最快將在2016年上路,無論是先前傳出的5~15%,抑或是最新版本的17%,都將高於目前現行的房地分離,針對房屋部分課徵財產交易所得稅,以目前的態勢來看,房地合一上路也是遲早而已。房仲業者表示,若擔心日後被課徵重稅,非自用、短期持有型的購屋人最好避開「兩高一低」的標的,以免成為負擔最重的一群。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,在移轉稅上,節稅關鍵在於「自用」、「低總價」及「成本扣除額」3大關鍵;首先,要避開「高總價」標的,若以目前財政部版本來觀察,有可能以2,000萬元為門檻,也因此,除非自用,無論是住宅或是土地,最好避開這類標的,以免被課徵重稅。

其次,要小心「土地占比高」標的,若在未來房地合一後,資本利得稅將會房地合併計算,過去不少人購買土地占比較高的老房子或土地,透過懸殊的房地比例,以節省房屋財產交易所得稅,未來在房地合一、資本利得思考下,交易狀況將會更困難。

最後,要注意「低取得成本」,特別是透過贈與、繼承取得的房地產,由於取得成本將以取得年度的公告現值計算,因此,一旦移轉其稅費將會非常驚人,而國稅局也針對這類個案積極查稅。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,房地合一實價課稅簡單講,就是要把過去房地產交易時,土地按公告現值課土增稅、建物按評定現值課財產交易所得稅,分離課稅的做法單純化,以房地合一、實際交易所得進行課稅,對於有意賣屋的屋主而言,2年前賣、現在賣、明年賣,除了行情變動之外,最大的差異在於交易稅的負擔。

所以在法條內容未確定之前,屋主一方面不知道未來加稅幅度多大,另一方面也因為目前持有的稅、利息成本尚低,間接使房市進入高價盤旋、低檔盤整期。

對於想進場的買方來說,受政策搖擺影響程度其實很低,自住買方本來就沒有奢侈稅,未來還搭配長期持有的減免條件及更有彈性的重購退稅配套措施,等於是利空條件逐步減輕。

黃舒衛認為,買、賣方立場及變動條件確立之後,買方市場優勢會凸顯,成交價格不再是按照屋主期待,而是在實價登錄出現的行情價、成本價,甚至向下比價才有賣點。

黃舒衛建議,小市民買房有3項功課要做好;首先,銀行承做房貸日趨保守,個人買屋能力要妥善評估,確定房貸月付金占家庭所得比在1/3以下,對未來升息也要有所準備。

另外,市場行情絕對要隨時掌握,除了網路上實價登錄查詢資源外,不妨先請有往來的銀行代為預估可貸金額,以確保負擔能力、避免下訂後出現變數。

最後,區域、產品市場的定位要釐清,精華區、外圍區供需條件大不同,抗跌能力也差很大,千萬不要在即將形成多殺多的地雷區追高,但若有地緣關係、自住需求,也要借力使力議價、撿便宜。

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150223000063-260210     

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