京港台:2015-2-28 13:23| 來源:騰訊財經

一些二三線城市對政策過分憂慮,出現了高端二手房源的集中拋售。但更多觀點認為,不動產登記對樓市直接影響並不大,難以實現諸多購房者期待的「降房價」效果。

本周日(3月1日),《不動產登記暫行條例》將正式進入實操階段。近日,有消息稱濟南、鄭州、北京、上海等地房地產市場已出現「神秘業主」拋售二手房源現象。我愛我家數據也顯示,去年三季度開始,全國二手房源掛牌量明顯增加。

  部分市場研究機構預計,隨著不動產登記加速,大戶型二手房供應將繼續增加,可能會導致部分持有多套房的業主掛牌增多,但對於整個房地產市場不會產生過大影響。

  政策實施進程中 房價未受其影響

  《不動產登記暫行條例》3月1日起實施,2010年住建部推進「個人住房信息聯網」工作時,就提出制定「不動產登記」政策,直至近日不動產登記工作第三次部際聯席會議在京召開,5年多時間內,有10次相關決議、報告等消息發布。

  北京、上海、廣州三地的房價數據顯示,政策消息的放出並未對房價漲跌產生實質影響。業內表示,去年10月起北京二手存量房確實有所增加,但主要是受央行鬆綁二套房貸所致,與不動產登記並無關聯。

  事實上,缺乏準確可查詢的信息,一直困擾著我國住房建設和房地產調控。一位基層幹部說:「每個家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚,制定調控政策不僅很困難,而且容易發生偏差。」中原地產首席分析師張大偉說:「不動產登記政策是房地產調控從之前的交易環節調控,轉變到存量環節調控的重要標誌性事件。」

  目前我國房地產行業進入存量調整階段,區域分化明顯,「去庫存」將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據,2014年末,全國商品房待售面積再創新高,達6.2億平方米,比2013年末增加1.3億平方米,住宅待售面積超過4億平方米。

  消息稱部分城市出現高端二手房源集中拋售

  近日,有消息稱濟南、鄭州、北京、上海等地房地產市場已出現「神秘業主」拋售二手房源現象。不少業內人士分析,在樓市降溫背景下,部分城市的二手房源量較大幅度提升,與不動產統一登記密切相關,該政策已使房地產市場預期更加緊張。鏈家地產分析師張旭認為,一些二三線城市對政策過分憂慮,導致出現了高端二手房源的集中拋售現象。

  偉業我愛我家研究院分析師孔丹表示,對於即將開始頒發的不動產登記證,相比房產證,該證內容更細緻,內有多項防偽標記,對交易市場將起到一定規範作用。

  據他們掌握的數據,目前急於賣房的人群分為兩類,一類是急需用錢的,另外一類是轉戰其它投資方式的,和不動產登記並無關聯。孔丹說,從去年10月份開始,北京二手存量房開始增多,交易量也有明顯上漲,其中置換型佔比首次超過首次置業佔比,達6—7成。究其原因,主要是受央行鬆綁二套房貸影響。

  首都經貿大學教授趙秀池認為,不動產統一登記政策的實施,會對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會逼出一些「房爺」「房叔」「房姐」手上握有的房產,但這個數量相對而言還是少數。

  專家:不要指望不動產登記制度降房價

  也有業內人士分析稱,坊間傳言的「受該政策影響,二手房市場出現大量拋售」的情況並不屬實。 事實上,2012年「不動產登記」消息放出后,確有二手房拋售,但在當年都已消化乾淨,「不動產登記畢竟不對外公開,所以對多房的普通老百姓來說,並無影響。」

  多數觀點認為,不動產登記對樓市直接影響並不大,難以實現諸多購房者期待的「降房價」效果。「不動產登記可能會刺激部分人員將擁有的房產變現,但這個群體所持有的房子數量和大市場相比比重極小。」 原社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞表示,指望不動產登記制度去降房價是不恰當的。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,不動產登記對房地產市場更深遠的意義在於調控方向的轉變,「它標誌著房地產調控將從之前的交易環節調控,轉變到存量環節調控。」

  中國房地產協會名譽副會長朱中一認為,不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎內容,但房價主要還是由供求、預期等因素決定,不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。部分受訪專家認為,條例實施將使決策更為科學、精準,有利於構建房地產市場健康發展的長效機制。

  「小產權房」別想登記「漂白」

  針對不少人關心的「小產權房」問題,國土資源部有關負責人表示,不動產登記是按物權法要求,依法保護不動產權利人權益的行動,不可能登記不合法的東西。「所以"小產權房"不可能予以登記,更不可能通過合法登記"漂白"。」

  國土資源部印發的《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》強調,必須嚴格規範農村集體土地確權登記發證行為。嚴禁搞虛假土地登記,嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。對於借戶籍制度改革或者擅自通過「村改居」等方式非經法定徵收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地,不得登記發證。」

  政策效果顯現尚需時日 市場等待細則完善

  多位市場人士預計,從房價漲跌的角度看,不動產登記政策的實施不會直接影響房地產的供求關係,也很難令房價應聲而落。趙秀池認為,房價是由供求關係決定的,不動產統一登記政策的實施,能否對房價造成影響,取決於《條例》是否對房地產供求關係造成影響。

  除了供求關係這一決定性因素,不動產登記政策要想達到相關效果,甚至為未來徵稅做準備,仍然需要完善一些細節,這些都是樓市買賣雙方期待明確的。

  復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,不動產登記制度是權力合併的一個過程,這可能會讓不同部門之間在權力重新分配上產生分歧。此外,不動產來源不明的個人、對土地財政和房地產市場高度依賴的地方政府、擁有多套房的炒房者等,都有可能成為不動產統一登記與聯網的「障礙」,需要破除。

  另外,《條例》實施也為徵收房產稅打下了基礎,但這不應成為徵收房產稅的理由。針對社會上傳言的房地產稅問題,不動產登記局負責人26日回應說,儘管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎,但稅收問題只能根據稅法有關要求,依稅收法定原則,由國家依法決定。趙秀池表示,是否徵收房產稅,不只取決於技術問題,而是取決於我國未來房地產稅收體系的整體設計情況。

原文網址:http://big5.backchina.com/news/2015/02/28/348779.html

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