吉家網不動產經紀人員訓練教材     教育處長顏明輝 

    空總短期利用 杜紫軍:[創新基地],毛揆:留給下一代決定。 

    行政院長毛治國2月24日向立法院提出施政報告,為啟動社會轉型工程,展開房產稅制改革,建立以實價登錄為基礎的房地合一稅制。推出「居住正義三箭」,以抑制房價不合理飆,

一、財政部[房地合一稅制]改革,

二、內政部[實價登錄]制度,

三、央行各項[房貸信用管制]措施。

房地合一課稅方案,外界強烈批評,原訂月底前送至行政院的計畫可能生變。財政部將再徵詢並蒐集外界意見,若民意普遍認為課稅版本過於寬鬆,亦不排除朝緊縮版本微調。毛揆2月26日表示,房地合一目的對炒房加以扼止,若各界認設計太寬鬆,歡迎提具體對案,可以開放定量討論,政院也會尊重黨團的意見,有共識再推動。

    安侯建業(KPMG)會計師許志文提出不同觀點,肯定財政部對非居住者可以30%重稅,方向正確,有助於抑制「假外資」炒房現象。「以境外公司名義來買豪宅的,可能會出脫手上房產」。 

    房地產節稅新招數,實價登錄前先拆算房地比,將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。目前財產交易所得稅取決於房地比,在交易時於合約中先行拆算,對有折舊的精華區中古大樓來說,節稅效果頗佳。例如總價3億元,房屋價值為4,800萬元,若未來出售總價4億元,物件折舊後,房地比約調整為10:90。因此雖實際獲利為1億元,但建物價值僅為4,000萬元,建物並未獲利,因此不用納入綜合財產所得被課稅(因財產交易所得只計建物部分)。再例如,一間房子以2000萬元總價交易,交易時房地比為3:7,即建物價值600萬元,十年後以3000萬元出售,建物折舊,房地比降至2:8,建物價值仍為600萬元,雖然實際獲利1000萬元,但建物沒有獲利,就不用課繳財產交易所得。 

    今年房貸市場主要有三大趨勢,值得關注。包括:房貸利率全面站上2%、貸款成數下修至六成、寬限期將從過去五年縮短為三年。 

   2014年11月24日 公佈《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行(我國自1946年10月2日實施土地登記規則、比台灣慢近70年)。 條例 分五章32條如下:

第一章 總  則 

第二章 不動產登記簿

第三章 登記程式

第四章 登記資訊共用與保護 

第五章 法律責任 

    傳言「受該政策影響,二手房市場出現大量拋售」的情況並不屬實。 事實上,2012年「不動產登記」消息放出後,確有二手房拋售,但在當年都已消化乾淨,「不動產登記畢竟不對外公開,所以對多房的普通老百姓來說,並無影響。」

    首都經貿大學教授趙秀池認為,不動產統一登記政策的實施,會對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會逼出一些「房爺」「房叔」「房姐」手上握有的房產,但這個數量相對而言還是少數。目前急於賣房的人群分為兩類,一類是急需用錢的,另外一類是轉戰其它投資方式的,和不動產登記並無關聯。

    不動產登記制度是權力合併的一個過程,這可能會讓不同部門之間在權力重新分配上產生分歧。此外,不動產來源不明的個人、對土地財政和房地產市場高度依賴的地方政府、擁有多套房的炒房者等,都有可能成為不動產統一登記與聯網的「障礙」,需要破除。多數認為,不動產登記對樓市直接影響並不大,難以實現諸多購房者期待的「降房價」效果。 

    新北都更大突破,邁向公益新紀元,新北市政府通過「都市更新建築容積獎勵核算基準」修正草案,未來都更案申請容積獎勵超過30%時,超出的部分須捐贈設置老人活動設施、老人安養設施、公共托育設施,如日間照顧中心或銀髮族俱樂部等公益設施。等營建署通過,預計今年10月可施行,建商獲利勢必受到影響。 

    是房地合一輕稅還是買氣遞延爆發?過年期間看屋、買氣增加。春節看屋多2成自住客大舉回籠,春節網路預約看屋中南部出現盛況,信義房屋:春節看屋民眾多去年2成,永慶房仲網:春節點閱指數年成長141%。熱絡總是好的,但聯合報:[房市不見利多仍窒息] 未來整體房價為「盤跌」,台北市新屋房價將下修1成,新北市價跌15%,桃園、新竹下修2成。

    房仲公會全聯會理事長林正雄認為,今年整體成交量仍難以大幅回溫,房仲業還會過苦日子。林正雄表示,「兼營海外不動產」、「都會區原本店面式經營轉進樓面」、「增加承攬建商建案銷售業務」等現象會愈來愈多,業者需從「專業再升級」、「擴大經營通路」思考提升競爭力。房仲業者擁有較大量的門市通路效應與客戶資料,但中古屋市場物件與賣方開價差距大,相較下向建商承攬建案銷售的物件與價格較均質化,對房仲業者來說,反而更能提高銷售效率,這類建案銷售生態的改變,在未來一、二年會愈來愈明顯。

    台經院副研究員劉佩真表示,雖然去年房市交易量大幅萎縮,但價格卻未下修。從今年起,房價將開始鬆動,陷入3~5年盤整期,但不至於崩盤,而利空因素下半年將持續籠罩。

     逼空屋入市柯P:今年民眾收到稅單可能會嚇一跳,5月將是富人民怨的開始。柯文哲打房-第2戶不准貸,連張金鶚說[衝擊太強]、財金部會搖頭、市政顧問翟本喬提[真正的囤房炒作的手段更複雜,並非簡單的不准貸款就能防範,財政部也早有防炒措施,「只是不能大肆宣傳,以免投機客想出對策」,房仲業有異見:[徐佳馨-第二屋不准貸款不容易懲罰到投資客,投資客透過集資或是自有資金,一樣可以達到購屋目的,反而是自用換屋族,會因此衝擊最大。],曾銘宗:醫生不會只開單一藥方,個人認為[聽聽就好,不必隨之起舞] 。 

    以下是104-02-18至104-03-03這十三天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週房地產市場發展情形。 

一、政策法令:

民進黨優先法案 聚焦房地合一、長照-工商時報

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北市公布東區門戶計畫 八年建一萬戶公共住宅-鉅亨網

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空總舊址 毛揆:留給下一代決定-自由時報

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空總短期利用 杜紫軍:創新基地-中央社

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4波打炒房見效 央行暫無第5波-工商時報

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柯P逼空屋入市 張金鶚:執政先做再說-TVBS

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高雄40年透天厝 補助130萬「挽面」-工商即時

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未來只租不賣? 捷運宅3月標售11戶-自由時報

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北捷聯開屋 將釋出千戶-經濟日報

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柯文哲打房說 財金部會搖頭-經濟日報

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柯文哲拋打房 市政顧問翟本喬提質疑-聯合報

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第2戶不准貸 張金鶚:衝擊太強-聯合報

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打房出招 柯P:思考逼出空屋-中時即時

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柯P:北市房價要降 第二棟房子不准貸款-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265027900

〈獨家〉柯家樓上樓下都在賣 「毛胚屋」開價1億多元-TVBS

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拆違建引發的住安議題-住展房屋網

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違法就拆!從中央到地方加速處理違章建築-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265029208

更進一步!新北都更大突破,邁向公益新紀元-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265029550

敏感地區!查詢環境敏感地,6月前平台正式上線-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264903586

營建署:加速推動淡海新市鎮後期發展區之開發-MyGoNews

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因應高齡 新北都更案增老人設施–蘋果日報

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二、稅制稅政:

節稅新招! 登錄拆算房地比 交易所得稅省很大-工商時報

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民眾避稅出這種怪招 登錄前先拆算房地比-聯合晚報

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實價交易自行拆算房地比 有利節稅-工商即時

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連補帶罰 高資產族仍72變-聯合晚報

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「房地合一無輕稅問題」財長︰拚本會期過關-自由時報

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房地合一稅 張盛和:拚本會期通過-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/267040129

奢侈稅完美退場 投機炒房將捲土重來-YAHOO

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房市轉空頭 實價課稅恐如20年前一場空?–好房網

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藍頭痛 房地合一稅兩面不討好-聯合晚報

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會計師:所有案件都有影響-經濟日報

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房地合一 毛揆:有共識再推動-工商時報

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房地合一太寬鬆? 毛揆:歡迎提對案-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265874224

房地合一 有助抑制假外資炒房-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265878139

房地合一稅 會計師:假外資無利可圖-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265871380

BVI(境外公司)-英属维尔京群岛(BVI)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265873009

房地合一新制對假外資課重稅 會計師:豪宅將有出脫潮-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265879630

銀行房貸緊縮 三大趨勢 不可不知-經濟日報 

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265877437

新制被批輕稅 財長:通過最重要-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265642546

房地合一課稅 可能變緊-經濟日報

http://house.udn.com/house/story/5886/723041

房地合一課稅 可能變緊-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265528954

房地合一稅 財部蒐集意見調整-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265528207

實價登錄大查稅? 財部:不需要-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265529173

放棄稅額試算 316前須提出申請-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265528516

逼空屋入市 柯P:今年民眾收到稅單可能會嚇一跳-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265462048

房屋稅負加重 張金鶚:影響戶數不到1%-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265462666

柯P的二房禁貸論 房仲業有異見-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265461931

第二房禁貸?曾銘宗:醫生不會只開單一藥方-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265382713

稅上加稅 民眾還要買房嗎?--中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265381954

銀行房貸緊縮 三大趨勢 不可不知-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265169434

今年房市 臨稅改選舉升息三變數-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265074124

租金偏低!即便契約經過公證,稽徵機關也會「主動翻案」-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265029733

防堵漏洞!戶籍登記之外,奢侈稅新增「有自住事實」規定-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265029049

別再犯了!奢侈稅常犯的19個狀況,認真筆記起來-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264903787

萬萬稅!今年買、賣房7項稅制別忽略–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264786478

台銀拉高利率 年後房貸吹漲風-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264786094

懲罰自住!新法變相懲罰2015年以前購屋自住客-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264655825

房地合一未列優先法案/杜絕炒房 毛揆說一套做一套-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265462486

房地合一剖析/還沒解套!土增稅才是最大撒手鐧–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264495079

房地合一「漏洞百出」?杜絕假外資遭質疑–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264495454

高價屋設為自住 有利節稅-經濟日報

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三、名人專欄:

林正雄:房仲還有苦日子-經濟日報

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時論-房地稅改玩假 總統說話吧-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/267040276

房價要跌了? 業者、學者看法不一-聯合報

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【地產專欄】蔡志雄:房地合一最終竟是鼓勵炒作!-奇摩房地產

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【地產專欄】張欣民:加強版房屋稅不只衝擊新豪宅-Yahoo奇摩

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264902089

【地產專欄】徐佳馨:新房屋稅來臨 3原則輕鬆養房-Yahoo奇摩

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264902224

【地產專欄】張欣民:10種買了絕對讓你後悔的房子-YAHOO

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264901888

【地產專欄】李季鴻:國內餘屋已過剩 還蓋社會住宅?-Yahoo奇摩

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264902347

台灣房價會因為「人口紅利」崩盤嗎?-House123

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四、房產投資:

2月房市交易 台中最旺-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266426995

投資客慘了...桃園航空城農地「價崩」–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266424499

房地產遇寒冬 營建業怨政府效能低落-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266135434

公共建設停滯 房市不樂觀-聯合報

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今年房市走向 業界:量縮價平-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266137081

樹三鶯房價漲 民眾購屋轉觀望-中央社

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推案爆量 建商改變銷售戰略-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265875754

全台房價「鄉漲」嚴重 炒房資金「換路走」-TVBS

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265881994

實體不死! 虛實整合衝出新高業績-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265878778

看不見利多 房市仍窒息-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265530484

房地產遇寒冬 營建業怨政府效能低落-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265642711

台經院︰房價面臨3~5年整理期-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265642882

〈台股青紅燈〉5月是房市多空分水嶺-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265643023

重大建設!桃園「綠線捷運系統」2015年完成工程發包-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265322716

房市/沿著捷運線末端挑好屋 4-5字頭低價潛力區正夯–NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265248940

地產軍師爆買房砍6折機密-中時電子報

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房仲看房價 應回歸市場機制-中國時報

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買氣熱不熱 羊年可望明朗-住展房屋網

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實價登錄攏是騙?達人教你突破盲點-中時電子報

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老屋銀髮宅 躍房市新寵-聯合新聞網 

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達人:買房也求天時、地利、人和-中時電子報

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店面 A咖商圈身價不墜-經濟日報

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大台中房市 今年量縮價不跌-經濟日報

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旺洲極品 林口擎天地標–蘋果日報

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公股行庫 再緊縮豪宅貸款-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264548227

羊年房市 回歸自用基本面-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264548500

欠缺基本面 住宅短線進出不易獲利-經濟日報

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手中有預算自住客 雙北便宜也能有好貨-經濟日報

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五、自住買賣

雙北...愛揀便宜-聯合晚報

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新北.迴龍 首購族看屋熱-聯合晚報

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自住買房先別想增值 先考慮這3件事吧... –好房網

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新北房市 3大趨勢為主軸-工商時報

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小市民購屋教戰守則-工商時報

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買房前先淋冰桶 達人教你購屋五問-中時電子報

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全台再掀結婚潮 新婚首購大不同-聯合新聞網

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破解捷運宅4大迷思 達人絕招-中時電子報

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春節建商不打烊 多走多看多議價-聯合晚報

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2015房仲估 大台北6大平價潛力區-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264784510

市況紛亂 業界:議價好時機-自由時報

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仔細找便宜好屋 高雄400萬成家-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264654727

六、趨勢統計:

雙北2月房屋移轉棟數 出現窒息量-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/267039439

信義區建案天龍地虎 價差200萬-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/267060970

房仲 去年減少174家-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/267041371

雙北房價所得比 一年新高-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266714425

雙北房價所得比 一年新高 台北15.19倍 新北12.81倍-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266715232

柯P釋千戶聯開宅 住戶怒嗆:房價跌要賠嗎?–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266568907

數據統計!北市3大科技園區成長,科技新貴支撐房市-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266569735

業者:國人東京買房 3年衝3.5倍-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266715766

實價登錄 可查逾102萬件-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266543935

不動產放款GDP占比 7年新低-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266426464

房市趨緊 建造總樓地板面積年減2.8%-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/266427226

無關政策打房 今年房市的3項趨勢–好房網

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人口遷移流向北北桃 最愛台北市-聯合報

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雙北2月房市量增 價格加速趕底-中央社

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台北每坪百萬新案 飆破5成-中時房地產

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房市續降溫 房貸餘額連5降-自由時報

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打房Hold不住!北市每坪百萬建案飆破5成-工商即時

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新房貸利率 飆至六年新高-經濟日報

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329房市爆發 推案3,000億-中時房地產

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1月房貸利率 創6年新高-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265643188

營建業真的不妙 景氣降至7個月來新低-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265546822

去年未拆違建61.4萬件 新北市最多-自由時報

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春節看屋多2成 自住客大舉回籠-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265461547

春節網路預約看屋 中南部出現盛況-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265381072

信義房屋:春節看屋民眾 多去年2成-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265380874

永慶房仲網 春節點閱指數年成長141%-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265380751

房市停滯 預售案撤場增加-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264785896

不動產放款占GDP比重 連3年下滑-自由時報

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豪宅交易量減 恐價跌1成–蘋果日報

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今年新成屋量將大增-–網路地產王

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馬年房市 松山區上漲16%最旺-聯合晚報

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七、租賃市場:

租屋廣告停看聽- house123

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租金補貼!2015年增為5萬戶,預定於7月至8月間辦理-MyGoNews

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租屋二三事/租屋提前解約難要回押金 除非訂「特別條款」

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八、大陸房地產

2014陸房產用地 年衰退逾25%-旺報

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不動產統一登記制 陸3月起施行-中央社

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不動產登記倒計時對樓市影響幾何?-騰訊財經

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不动产登记暂行条例

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大陸降息 分析:再降空間不大-中央社

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香港房價飆升 業主一夜加價62萬-工商即時

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港房價飆揚 連凶宅也拍賣-中央社

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節後新政落地 不動產登記打頭陣-旺報

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降準刺激 難擋陸房高庫存壓力-旺報

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中國1月新屋房價跌幅恐加劇 分析師:需2至5年消化庫存量-鉅亨網

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人行降準後,開發商融資成本將降低,房貸折扣可望擴大... 大陸房市 今年將暖上加暖-中時房地產

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香港房價創新高 各界關注-中央社

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租金回報最佳、豪宅價跌最慘 星國都上榜-自由時報

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九、國際市場:

負利率的歐洲:借錢銀行倒貼-工商即時

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Fed升息時間 可能6月或9月-自由時報

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澳洲出打房新招 限制外資炒房-工商即時

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美Fed:6月前「不可能」升息-工商即時

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全球超級富豪都去哪買房?-工商即時

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2014年跨國交易 倫敦最旺-聯合晚報

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2015海外置產投資 估成長5成-自由時報

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全球不動產穩定向上 REITs看俏-中時房地產

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利率創新低+海外投資客湧入 澳洲房市 泡沫風險增-中時房地產

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十、糾紛判例:

十一、房仲知識:

搞懂法拍七件事 購屋不到6.4折-雜誌精選

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啟動年後徵才計畫 房仲喊月薪60K-TVBS

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265386673

賣房時,到底要跟幾家房仲簽委託才好呢?- House123

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265322191

15條要人命風水“害人匪淺” 裝飾房間少用油畫-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265074772

羊年房市趨勢 命理師一語點出漲跌–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/265028857

【風水專欄】張旭初:羊年開運3法 強化好運一整年-Yahoo奇摩

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264902542 

林右昌為基隆捷運築夢-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264784357

常見名詞解釋-House123

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264788386

永慶被爆侵隱私 逼員工公開fb–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/264494056

 

十二、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
 
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日 http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472 

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

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