2015-03-07〔記者涂鉅旻、郭逸、陳永吉/台北報導〕

美河市案調查報告昨出爐。報告指出,為計算美河市開發後土地貢獻成本,捷運局竟自創計算鑑價公式,用二○○六年土地開發前價格加上十年土地資本利息,估出每坪廿八萬元的離譜低價,和近期市價喊到一坪六十萬差了一倍多。該小組報告在結語時還下重話註解:「如果這不是刀叉吃人肉、甚麼才是刀叉吃人肉!」

自創鑑價公式 低估市府持有土地

北市廉委徐嶔煌表示,過去各界較少探究土地開發價值遭低估原因,但據廉委會調查,北市府捷運局、日勝生提出的四份鑑價報告,全違反「不動產估價技術規則」。據該規則第十四條指出,不動產估價師應採兩種以上估價方法,推算標的價格,但這四份估價、鑑價報告,都僅採只能算土地開發前價格的「土地開發分析法」。

據調查報告顯示,北市府二○○六年和日勝生約定,以當年四月的土地市值,為土地貢獻日期。但離譜的是,要推估十年後開發土地市值變數多、難度高,捷運局竟自訂公式,要求估價業者直接採用「土地開發分析法」推估,將二○○六年土地開發前價格,加上每年二.三五%的土地資本利息率乘以十年計算,推估二○一六年美河市案土地市值為每坪廿八萬元,但「新店土地怎可能只值廿八萬」?

每坪廿八萬元 遠低於市價六十萬

徐嶔煌說,這造成美河市土地不管由哪一家估價事務所鑑價,都會使土地價格低估。他也說,前捷運局聯開處長高嘉濃具不動產估價師資格,相關官員也非缺乏專業,卻導致土地市值遭低估,有無法律上問題,廉政委員會將再了解。

對此,北捷聯開處處長李政安表示,因美河市完成土地徵收至建物竣工這段期間,地價與建物價格暴漲一倍,因此二○一一年起,台北市聯開案計算地價與建物價格的時間都往後延,從「建照取得日」開始推估,避免價值上漲速度過快,影響權益分配的利潤。

調查小組建議 暫緩仲裁全面清查

美河市案調查小組召集人、廉政委員王小玉建議,北市府應清查所有聯開案,有無自創鑑價方式情形,市府和美河市的仲裁案也應暫緩。日勝生僅說,這份報告講的是所有聯開案的問題,這些案子都有不同的時空背景,還是應透過仲裁來解決目前美河市的紛爭。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/860758    

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