台灣房地產稅制獨步全球,衍生六大怪象,民怨高漲,社運團體即將夜宿帝寶門口。 針對建商、投機客等「肥鵝」,鵝毛該拔多少、怎麼拔,才算公平正義? 研擬中的「房地合一、實價課稅」,又該如何避免胎死腹中?

 
  • 2014-09-30 天下雜誌 557期    文/陳一姍.張翔一

高房價成為民怨之首,已經多年。

台灣最落後的房地產稅制,也成為眾矢之的,民間怒火一點即燃。

正在研擬房屋、土地交易所得合併課稅「房地合一、實價課稅」的財政部長張盛和,不過說了一句基本課稅原則,「希望拔到最多鵝毛,聽到最少鵝叫聲。」

隔週,多個社運團體組成的「巢運」馬上到財政部表態,要求張盛和「拔鵝毛,就要讓鵝痛」。尤其是建商、投機客,這些囤房、囤地的「肥鵝」。

這一廂,建商、地主已急得直跳腳。商業總會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰就說,「房地合一、實價課稅」是台灣的「災難」。更批評政府在房地產實價登錄上路時,強調短期內不會用來課稅,現在卻出爾反爾,「沒有誠信。」立委更搬出憲法,堅持土地增值稅要另外課,不能合一課稅。

前財政部長、現任民進黨智庫新境界文教基金會執行長林全提醒,「二○一二年證所稅改革失敗了,下次要再改革,就要等十幾、二十年。房地產稅制改革也是,每次失敗,就會加深下次改革的難度。」

只許成功,不能失敗,到底台灣的房地產稅制該如何改革?在避免「鵝叫」形成阻力,要讓「鵝痛」追求公平、抑制房價的兩難中,「房地合一、實價課稅」要怎麼跨出一步?

獨步全球的房地產稅制

房地產稅的事權,切分在中央、地方,內政部與財政部間。加上,稅基脫離現實,已讓房地產成為台灣投機炒作,規避遺產稅、贈與稅的神器,造就貧富差距、階級流動停滯的惡果。

「台灣的房地產稅制是全球出了名的複雜,彼此又環環相扣,成為稅改很大的阻力,」前財政部長、成大副校長何志欽坦言。

台灣獨步全球的房地產稅制,第一就是「房地分離課稅」。由於三民主義主張,土地漲價歸公,以至於土地增值稅被寫進憲法裡,變成牢不可改的稅改絆腳石。

房與地分開計價課稅,完全悖離真實世界的交易習慣。

為了課稅方便,加上早年市價查察難度高,長期以來,台灣房地產全是用政府公告的公告地價、公告現值、房屋評定現值來課稅。課稅價完全悖離市價,造就台灣獨步全球的第二個特色。

經濟有解

為避免土地囤積,地盡其利,各國都對持有房地產者課稅。擁有高價財產者多繳稅,天經地義。

但在台灣,持有房屋時,地價稅是用只有市價兩成的公告地價課稅;房屋稅是用市價兩成以下的房屋評定現值課稅。買賣時,房屋獲利也是用房屋評定現值計算,併入所得稅;土地差價以土地公告現值課徵土地增值稅。

儘管內政部公布的數字,這幾年地方政府逐步調高公告現值,已達市價七成。但實際上,地方政府認定的市價偏低。

根據財政學者黃耀輝實證研究,台北市土地公告現值最高只有市價四○%。

稅基偏低,導致持有一棟兩千萬元房子,每年房屋稅加地價稅約九千三百元;但養一台兩千CC、約一百萬元的車,牌照稅加燃料稅要一萬七千元。

台灣高房價在全球僅次於香港,但房地產持有稅佔GDP比例,卻遠低於OECD平均。

經濟有解

調高公告地價、公告現值與房屋評定現值是地方政府的職權。但奇怪的是,這種對地方財政有利的事,各縣市長並不想做,反而不斷向中央哭窮,形成台灣獨有的第三大特色。

三大特色交織,讓房地產成為貧富差距惡化的源頭之一。

舉例來說,五月,台灣的指標性豪宅建案帝寶,有一戶一六○坪,每坪成交價二六六萬元,總價高達四.二億元的房屋成交。

但在現行稅制下,這一戶帝寶的土地價值僅有五○六八萬元,房屋價值更不到兩千萬元。這戶帝寶如果是爸爸送給小孩的禮物,就等於有三.五億元,不必課贈與稅。

一位房地產仲介業者透露,今年初成交一戶大安區豪宅,屋主獲利近億元,實際繳稅率僅有四.五六%,比個人所得稅最低級距五%還低。

今年七月,行政院長江宜樺在中研院院士會議座談時,首度宣示,台灣將推動「房地合一、實價課稅」的方向改革,真正有效抑止房價飆漲,讓土地獲得公平正義。

財政部年底需送出草案,下會期送立法院審議,如果順利,民國一○五年新制就會上路。

整理江宜樺與財政部長張盛和已確立的稅改方向:

第一,土地增值稅保留,不會推動修憲。

第二,實價課稅將採分離課稅(指房地產交易所得與綜合所得分開課稅),可能採取累進稅率(將房屋實價分級,實價愈高的房屋,稅率愈高)。

第三,自有房屋重購退稅的優惠保留。但訂定排富條款。

第四,長期持有房屋者有優惠。

第五,農民持有的農地、農舍等,政府會盡量排除影響。

張盛和強調,此次稅改目標是:公平、經濟發展、稅收與簡政。實價課稅是踏出困難的第一步。

針對財政部的方案,與公平稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟關係密切的德明財經科技大學副教授花敬群表示,「我們很支持財政部推動稅改的決定,但(房地產稅制改革)這是牽一髮動全身的問題。目前看來,財政部只想就自己權責內可控制的部份進行改革,這沒辦法徹底改變房地產稅制不公的現況。」

花敬群指出,台灣房地產稅制的權責分屬中央和地方不同機關,要全盤改革,根本不是財政部一個部會的力量可以完成。譬如,土地的公告地價、公告現值,和房屋評定現值,都是由地方政府制定。

「中央和地方政府的考量往往不同,財政部要充實稅基、賦稅公平;地方政府最在乎的,卻可能是地方發展,」花敬群直言,若缺乏配套措施,來增加地方政府調高公告地價、公告現值和房屋評定現值,符合市價的誘因,改革就只是「做半套」。

房仲、建商、富人的反撲?

社運團體、學者與會計師紛紛提醒財政部,不要低估利益勢力反撲、富人避稅規劃的力量,否則很可能重蹈證所稅失敗的覆轍。

第一個擔心是,只有房屋買賣時才實價課稅,房屋稅與地價稅仍舊偏低,會讓屋主惜售,房地產交易驟減。房市交易一旦窒息,房仲、建商等業者就會反撲,整個改革會變得四不像。「持有成本一定也要提高,才不會扭曲行為,」台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文強烈主張。

花敬群提醒,持有成本要提高,必須設法讓地方政府調高公告地價、公告現值與房屋評定現值,這不是單一部會財政部能做的事,需要行政院層級指揮協調。例如,主管地價與土地政策的內政部地政司,及提供縣市政府誘因工具、統籌分配稅款的行政院主計總處。

第二個擔心是,富人針對租稅漏洞做避稅規劃。巢運發言人彭揚凱指出,財政部必須把預售屋、農地納入課稅,否則炒房資金會轉向。

勤業眾信會計師莊瑜敏舉例,如果只修個人買賣房地產的稅制,卻不修改海外法人買賣房地產的稅則,富人極有可能將名下房地產交由境外公司所有。炒房境外化,稅收流失得更厲害。

截至目前為止,財政部的初步規劃都未攤牌。張盛和只強調,房地產稅制的改革時機到了,改革政策不會轉彎。

盤根錯節、攪動龐大利益的房地產稅制該如何改?改革要怎麼避免胎死腹中?請看前財政部長林全,提出的解方:《先做到「實價課稅」,其餘免談

【影音】90秒看真相/台灣為什麼課不到房地產稅

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