作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-03-18

 
全台長期看跌房價比重52%,近13季最高,政策調控及2016年選舉變數,2015Q1屋主降價求售情形擴大
全台長期看跌房價比重52%,近13季最高,政策調控及2016年選舉變數,2015Q1屋主降價求售情形擴大
新聞摘要
  • 全台長期看跌房價比重52%,近13季最高,政策調控及2016年選舉變數,2015Q1屋主降價求售情形擴大
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查2013年3月17日公布,本季民調顯示,全台民眾對於長、短期(一年及三個月)房價看法,看跌比例持續擴大,其中,長期「看跌」房價比重52%,更創近13季來最高,並且,未來半年認為「是」購屋好時機比重,僅28%,較上季大減9%,顯見在九合一選後觀望氣氛更重,多數民眾並未受到房地合一轉輕稅消息激勵。另外,調查結果也顯示,奢侈稅實施後,北冷、中南溫熱市況,開始出現轉變,全台七大都會區短期房價看法,看跌比重都多於看漲,全台房市「轉冷」趨勢全面成型。
 
永慶房產事業群總經理葉凌棋預期Q2房價修正情形將更趨明顯
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示,政府調控房市,財政與稅賦手段雙管齊下,不僅針對特定區、高總價產品,進行限貸,更有查稅、升息、加稅等各項措施,目前更有房地合一立法推動,現今全台房市已「轉冷」,買氣低迷,量能頻創新低,房價修正態勢已確立。由於,近期全台網路物件,降價求售情形不斷擴大,預期Q2房價修正情形將更趨明顯。
 
對於目前買方何時該進場,葉凌棋指出,無論政府怎樣調控房市,稅負如何調整,對於自用型買方來說,權益
 
影響極小,且2015年全球低利率環境不變,房價大跌機會並不高,建議自用型買方可趁房價回檔,積極進場看購屋。預估2015年Q2隨價格修正後,量能將較Q1增加,預期2015年上半年全台房市將較去年同期『價跌量平』。
 
全台房市看法更趨保守,長短期房價看跌比重均突破5成,位於近13季高點,未來半年「是」進場時機比重只剩28%,創近三季新低
 
 
根據本季民調數據顯示,全台民眾看跌房市趨勢擴大,短期(未來三個月)房價看跌比重高達50%(圖一)、長期(未來一年)房價看跌比重更高達52%(圖二),紛創近13季次高及最高,長、短期看跌比重都較上季大幅攀高,民眾對房市看法有越來越悲觀的狀況。另外,調查結果也指出,民眾認為未來半年「不是」購屋好時機比重,達49%,認為是購屋好時機比重,僅28%(圖三),不僅較上季大減9%,更是近三季新低,民眾對於購屋態度也越來越保守。
 
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本次調查橫跨2/12財政部釋出房地合一轉輕稅訊息的前後,這次調查結果得出「看跌」比重創新高、認為「是」進場時機大減的結果,相當具指標意味,顯見多數民眾並未受到房地合一轉輕稅消息激勵,房價持續修正已是目前市場主流共識。
 
全台七大都會區,市況全面轉冷
 
 
另外,本季調查更發現,奢侈稅實施後,北冷、中南溫熱市況,也開始出現轉變,全台七大都會區短期房價看法,看跌比重都多於看漲,全台房市從北到南「轉冷」趨勢全面成型(表一)。以雙北來說,本季民眾對於長、短期房價看跌比重均高達5~6成,看跌情形較上季持續擴大;而雙北以外的桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區,短期房價看跌比重,也首次全面出現看跌多於看漲的狀況,全台主要都會區「全面轉冷」,尤其桃園,本季短期房價看漲比重僅16%,七都中僅略高於台北的13
 
%,比重更較上季大減25%,七都中下滑幅度最高,民眾態度轉變最大。
 
黃舒衛分析,政府持續調控房市,2014年以來各項限貸、查稅、升息、加稅等措施持續釋出,2015年不僅持續推動房地合一稅立法,更開始關注中南部及偏遠地區房價飆漲狀況,種種調控方式,確實使買氣保守,加上2014年地方九合一大選後,新首長對區內各項重大建設規劃重新審視,重大建設出現變數,引發市場疑慮,導致現
 
今民眾對雙北以外區域,房價看法開始由漲轉跌,出現大幅降溫狀況。
 
房市低迷,如何破僵局?「只要房價有明顯修正」,買方即願意進場
 
而對於目前買方不進場的僵局,該如何突破?根據本季調查,民眾認為未來半年不是購屋好時機主因,以「預期房價下跌」佔38%(圖四),躍居最高,民眾預期房價應
 
進一步修正,所以進場意願低。
 
對此,黃舒衛表示,目前市場對於降價期待深,屋主不應以房地合一方向暫轉輕稅,就拉高售屋心態,需盡量貼近消費者需求,否則將面臨有行無市的狀況,尤其根據調查指出,目前會認為未來半年是購屋好時機者,原因以「議價空間拉大」佔30%最高、「市場供給量增,有更多好物件釋出」(23%)居次(圖五),因此,如果屋主能調整心態,適度「降價」,對於拉升購屋者進場意願
 
,才會有所助益。
 
另外,黃舒衛更指出,即便近期政府持續調升房屋持有稅(如:房屋稅),根據調查指出,僅有15%的民眾會裹足不前或放棄購買,有高達60%的民眾表示,只要「房價有明顯修正,還是會進場」(圖六),因此,相信屋主若可以合理降價,對於突破目前冰冷低迷的市況,會有很大的幫助。
 
 
目前房市仍未見復甦訊號,2015 Q1全台房市價量續修 
 
對於,近期全台房市是否有復甦訊號?永慶房產事業群總經理葉凌棋分析,受到政策調控房市影響,由內政部資料統計發現,2014年全台買賣移轉交易量僅約32.1萬件,創近12年來新低,量能比2003年SARS時還低(圖七),交易量能明顯受到壓抑;而延續2014年的市況,2015年1~2月六大直轄市買賣移轉量目前也未見起色,六大直
 
轄市交易量能持續下滑,包含台北、新北、高雄,1~2月移轉量年衰退幅度更超過2成(圖八),買氣有更為低迷的狀況。
 
而除了交易量能續縮外,葉凌棋指出,觀察2015Q1(統計至2月底)不含預售屋的成交均價表現,六大直轄市房價也呈現全面下修的狀況,尤其北市價格創近八季新低,新北市及高雄則是近五季最低。北市Q1房價較歷史最高點,跌幅已有6%,新北也有5%,全台主要都會區房
 
價都有鬆動,跌幅擴大跡象(圖九)。
 
政策調控房市及2016年選舉變數大,2015Q1屋主降價求售情形擴大
 
葉凌棋指出,由於目前買氣低迷,加上政策調控房市及2016年選舉變數大等因素影響,目前屋主願意降價比例較上季更高,統計Q1(至2月底止)網路住宅待售物件開價資訊,全台主要都會區,屋主降價比例,介於14%~31%不等,都較上季走高。
 
目前Q1全台有18.1%網路住宅待售物件出現降價,台北更有31%(將近三件有一件降價)、新北有25.7%(四件有一件降價)(圖十),顯示連串的房市調控政策下,屋主瞭解到房價修正趨勢已成型,降價才能吸引買家點閱,提高待售物件能見度,進而加快銷售。
 
由於,近期全台網路物件,降價求售情形擴大,高總價產品因市場需求較低,降價求售比重更高,預期Q2房價修正情形會更趨於明顯,高總價產品修正幅度可能會更大。
 
低利率環境下,房價大跌機會不大,自用買方可在房價跌5%-15%後進場
 
對於2015年上半年(H1)的房市交易,葉凌棋指出,2015年全球經濟情勢,普遍都呈現緩步復甦的狀況,主要國家貨幣政策均以刺激經濟、防通縮為主軸,預期2015年低利率環境仍將持續,即便美國6月後開始升息,國內央行跟進,預估升息幅度也不大,國內房價受利率調升,而大幅下跌機會並不大,建議自用型買方可趁這波政府調控房市,積極進場看購屋。另外,對於交易量,預估2015年Q2隨價格修正後,量能將較Q1增加,預期2015年上半年全台房市將較2014年同期『價跌量平』。
 
最後,葉凌棋表示,目前政府調控房市不鬆手,財政及稅賦手段雙管齊下,加上房地合一課稅立法已箭在弦上,提醒屋主要留意當前市場趨勢。整體而言,目前主要都會區房價均已出現修正,供給量過大、投資買盤重的區域(重劃區、郊區)及產品(高總價豪宅),預期價格下修幅度將會更高,建議屋主可配合自身財務規劃,適度汰弱留強,以維持手邊現金水位,避免政策因素,導致房價走跌,造成資產減損。
 
永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查2013年3月17日公布,採「電子郵件」方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2015/02/06~2015/02/26。回收有效問卷數為1056份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.1%。本季調查介於財政部2/12釋出房地合一輕稅期間,這次調查結果對於最新市場趨勢判讀,將具有相當指標性。

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