2015-04-05 10:43:05 經濟日報 記者郭及天整理

葉凌棋(永慶房產集團房產事業群總經理)

政府調控房市,全台房市買氣低迷,根據內政部資料統計發現,2014年全台買賣移轉交易量僅約32.1萬件,為近12年來新低,量能比2003年SARS時還少;而且,今年1~2月台北、新北、桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等全台七大都會區,買賣移轉量也未見起色,七都交易量能持續下滑,包含台北、新北、高雄的移轉量較去年同期衰退幅度更超過兩成。

除了交易量續縮外,根據永慶價格指數,全台七大都會區2015年2月底前,不含預售屋的成交均價表現較上季全面下修,尤其北市價格創近八季新低,新北市及高雄則是近五季最低。北市今年首季房價已從歷史最高點下修6%,新北也下滑5%,全台主要都會區房價都出現鬆動,而跌幅更有擴大跡象。

由於政府調控房市,財政與稅負手段雙管齊下,不僅針對特定區非自用宅、高總價產品進行限貸外,更有查稅、加稅、升息等各項措施,現階段還要推動房地合一稅立法,致使全台房市買氣低迷,量能頻創新低。目前市場看跌房市聲浪越愈來愈高漲,更陸續出現降價求售的狀況,房價修正已成為市場普遍的認知。

舉例來說,近期房市買氣走疲,民眾進場意願低,市場對房價下修,正逐漸形成高度共識,根據最新一季永慶房產趨勢調查報告數據顯示,民眾普遍認為未來半年「不是」購屋好時機,其比重達49%,而持相反意見者僅28%,不僅較上季大減9%,更是近三季新低,顯見當前民眾對於購屋態度相當保守。

另外,調查結果也指出,全台民眾對於未來一年、一季的房價看法,看跌的比率持續擴大,其中,未來一年「看跌」房價比重為52%,更創近13季來最高。並且,全台七大都會區對未來一季的房價看法,看跌比重都多於看漲,顯示央行開始關注中南部及偏遠地區房價飆漲狀況,種種調控方式,確實使市場信心轉為保守,加上去年地方九合一大選後,新首長對區內各項重大建設規劃重新審視,引發市場疑慮,導致民眾對雙北以外區域,房價看法開始由漲轉跌,出現大幅降溫狀況。這是奢侈稅實施後,首次出現的趨勢逆轉現象,全台房市「轉冷」趨勢已全面成型。

另外,因目前政策調控房市未鬆手及明年選舉變數大等因素影響,現階段市場屋主為求脫手,發現降價求售情形也不斷攀升,統計永慶房仲網今年至2月底止,網路住宅待售物件開價資訊,全台主要都會區屋主降價情形,都較上季走高。今年首季全台有18.1%網路住宅待售物件出現降價,台北更有31%、新北有25.7%,顯示連串的房市調控政策下,顯示屋主體認到房價修正趨勢已成形,唯有「降價」,才能幫助銷售。而高總價產品更因為是政策壓抑的主要對象,且市場需求較低,降價求售的比重更高,預期修正幅度可能會更大。

由於,今年全球經濟復甦緩慢,主要國家貨幣政策均以刺激經濟、防通縮為主軸,預期整體超低利率的環境不變,即便美國開始升息,國內央行跟進的幅度有限,所以房價這一兩年大跌不易,而且無論政府怎樣調控房市,稅負如何調整,對於長期持有的自用型買方來說,權益影響極小。建議自用型買方可趁這波政府調控房市,房價回檔,積極進場看購屋。另外,對於交易量,預估今年第2季隨價格修正後,量能將較首季增加,預期今年上半年全台房市將較去年同期「價跌量平」。

最後,政府持續調控房市,加上房地合一課稅立法箭在弦上,提醒屋主要留意當前市場趨勢。整體而言,目前主要都會區房價均已出現修正,供給量過大、投資買盤重的區域(重劃區、郊區)及產品(高總價豪宅),未來價格下修幅度將會更高,建議屋主不要誤判形勢,應適度汰弱留強,避免政策因素,導致房價走跌,造成資產減損。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/816956-%E6%88%BF%E5%B8%82%E9%99%8D%E6%BA%AB-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E9%80%B2%E5%A0%B4%E5%A5%BD%E6%99%82%E6%A9%9F    

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