2015-04-09 17:42:44 聯合新聞網 吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮

 

近來張姓惡房東事件越演越烈,引發了諸多社會爭議,從事件中各種令人咋舌的情節,可看出以專業租屋服務、健全租屋法制來導正租屋市場已迫在眉睫。立法委員陳節如特別於四月七日上午邀請巢運、崔媽媽基金會等關心居住正義和租屋權益保障的民間團體舉辦公聽會研議相關對策。

此次公聽會探討主題包括:

1. 沒有立住宅租賃專法前,政府可以採取哪些有效的管理措施?

2. 出租多戶以上房東,可否視為重複同種類行為,視為營業並符合消保法規範?

3. 如何扶植租屋產業的發展並進行管理?

4. 我國住宅租賃專法的立法方向,應包括哪些面向?

身為房仲業者,李同榮董事長,對於租賃市場種種亂象,提出個人淺見,供政府相關單位參考:

(一)沒有立住宅租賃專法前,政府應該採取哪些有效的管理措施?

1/政府應先研究是否有訂定租賃專法的必要?

我們要問,這些種種租賃糾紛,難道起因於沒有租賃專法嗎?巢運期間,政府回應巢運人市五大訴求,只有允諾盡速訂定租賃專法,但如今法案規劃遙遙無期。

2/檢討現行民法與土地法對於出租人與承租人的權利義務有無不周或需修訂部份?

其實,一般性的租賃糾紛問題,在民法與土地法均有明文規定,例如租賃雙方之權利與義務、租賃契約審閲權丶物件瑕疵終止租約權丶買賣不破租賃丶不定期承租契约丶轉租限制丶遲付租金終止權丶返還租賃物義務丶丶丶等等重要法規,問題是政府缺乏一套宣導機制,讓民眾了解出租人與承租人的各項權利與義務,一旦出了問題,求訴無門,訴訟費時,大部分都吃悶虧了事。因此,對於租賃定型化契約的重新檢視與規範勢在必行。但在此之前,更重要的租賃管理漏洞不在於法令是否週全,而是在於現行法令的宣導與督導。

3/租賃業務應維護合法房仲業執業權益,由業者引介之案件糾紛可先迅速尋求公會專責委員會協調,協調不成再轉由地方機關消保官處理,地方機關應成立專責小組並由專責租賃業務之地政官員或消保官協調處理。

4/屋主自行租賃之案件80%牽涉逃漏稅之弊端,最易引發租賃糾紛,國稅局應徹底查稅,並設立檢舉專線,大肆掃盪逃稅歪風,遏止糾紛發生。

(二) 出租多戶以上房東,應視為營業並納入消保法嚴格規範

1/消費者保護法第2條第2款所定義之「企業經營者」:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

2/多屋出租之房東,乃提供服務做為收入之營業行為,應視為消保法所定義提供服務之企業經營者,應受消保法規範。同時,消保法第十一條之一載明:企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。 違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。

(三)租賃實價登錄允許屋主自租可以不必登錄,此條惡法不改,租賃專法就大可不必討論

1/政府若無法解決屋主逃漏稅行為,所有政府建置之租屋平台與補助措施,都會因屋主逃漏稅心態而導致成效不佳,以至浪費民脂民膏。

2/地政三法修訂案中,訂定屋主自租不必實價登錄,交由房仲業者仲介就必須登錄,這是荒天下之惡法,政府不但間接協助屋主逃漏稅,並且打擊合法業者,助漲非法業者充斥市場而與屋主同流合汚,大搞逃漏稅行為,危害租賃市場甚鉅。此向惡法,經合法業者與公會不下十次公開急呼,但政府明卻知錯不改,倘若此條惡法不改,租賃專法就大可不必討論。

(四) 我國住宅租賃專法的立法方向,應包括哪些面向?

1/重新檢視民法丶土地法對租賃雙方權利義務有無不周之處,並徹底檢討租賃定型化契約,有無修訂改善的必要。

2/租賃的實價登録,縱容非法打擊合法,才是問題的根源,政府要優先修法解決。

3/國稅局應善盡職責,徹底霹靂查税,並成立檢舉專線與獎勵措施,才能真正喝止屋主投機逃稅心態,並且徹底剷除犯法的死角。

4/C2C網站對刊登物件的管理無從規範,資訊揭露不實也無法可管,容易引起詐騙與糾紛事件層出不窮,這就是造成屋主自租所引發層層糾紛的溫床。

5/違章加蓋問題必須有效管理,並加重罰則,將滋生租賃所衍生的公共安全問題。內政部早已完成「建築法」的修正草案,規定違建屋主應處以4萬元以上、50萬元以下的罰鍰,並應於限期內自行拆除並補辦手續,若未於時限內自行拆除,可按次連續處罰,必要時可強制拆除,該草案已於102年6月12日送立法院審議,但經過了兩年多,目前卻還在等待立法院排入議程。

6/中央與地方政府應大量規劃興建只租不售社會住宅,才能徹底解決租賃市場的種種亂象。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/826747-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%87%89%E4%B8%8D%E6%87%89%E8%A9%B2%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%B6%88%E4%BF%9D%E6%B3%95-%E5%85%BC%E8%AB%87%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%B0%88%E6%B3%95%E4%B9%8B%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%80%A7  

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