2015-04-10  顏明輝

 

    宜蘭4月7日正式公告未來興建農舍必須具備農保資格,或簽實際務農切結書、並出示產銷管道、資材購買證明,且不得蓋在田中央,必須臨接道路和地界線。宜蘭縣府2月10日起凍結審查的240多件農舍建照、資格申請案,將適用新法。除了嚴格規範未來興建農舍,既有的違法農舍如何處理,宜蘭縣農業處處長楊文全表示,有的屋主可能不知情或被誤導觸法,希望這些人先自行改善,若沒有改善,縣府會優先從社會觀感不佳的農舍處理。

    農委會調查統計分析,從民國97年到102年共起造1萬6338筆農舍,其中實際從農、具有農保身分者僅5,848筆,不到四成(35.8%),顯示六成以上的農舍起造者,都不具備該有的資格,這是「非常嚴重的漏洞」。

陳保基表示,農舍本意是要給務農農民棲身,但現在變成豪華農舍、民宿、旅館等各項非法使用,這是很嚴肅的議題,直接影響到農業生產,導致青年農民返鄉,根本沒有能力可以務農,因為農地、農舍的價格都炒作到無法購買。農舍濫建最嚴重的地區就是宜蘭,分析宜蘭農舍過去三年的轉移資料,有64%蓋的農舍已經賣出,下一步要清查賣出者的身分是否是農民。他坦承修法後,會大量打擊、萎縮現在炒作農地農舍的利益,但農地農用一定要堅持。

 

    近年繼承和贈與的不動產移轉棟數快速增加,在房地合一實價課稅後,財政部以受贈、繼承當年公告價格計算未來出售的成本,影響層面廣泛。根據內政部統計,近五年繼承和贈與的不動產移轉棟數超過40萬。財政部規劃,這類由他人贈與或經由繼承取得的房屋及土地,受贈人及繼承人因未出資即取得,成本原應為「零」,但財政部同意,納稅人出售受贈或繼承取得的房產時,可以房屋評定現值加計土地公告現值為其成本,再按持有年數的物價漲幅調整其出售成本。

    以贈與節稅,贈與後再轉售,取得成本以評定現值計算,售出則以市價做為課稅基礎,未來房地合一上路後,過去只有占出售總價20%至30%的建物需課稅,將轉變為房地100%均需課稅,稅額將增加三、四倍。(目前受遺贈後出售的房屋所得,針對建物核實課稅,以出售價格減去受贈時的房屋評定現值,再拆算房地比認定建物增值的幅度)。

 

    蔡明興住豪宅的朋友因豪宅稅太高受不了,但郭台強表示有錢人應多繳房屋稅(按個讚)。房仲:可望逼囤屋族拋售。擁有三間以上房屋稅率為百分之三點六,是一般自用稅率的三倍,影響最大的就是持有很多非自用房屋的建商、壽險業、旅館業、房東等。房仲業者指出,有些豪宅客不想負擔高額房屋稅,去年就將房屋過戶給兒孫,降低囤屋稅風險;也有不少人擔心預售屋交屋後得負擔高額房屋稅,開始低價求售。東森房屋董事長王應傑說,房屋稅飆漲,連富豪都「心痛」,可見打房有效,應可逼一些囤屋族售屋,北市房價會逐步修正。北市今年房屋稅收估增18億。

 

    惠譽信評4月8日公布[分析台灣房貸風險變動對銀行業信用實力的影響]。台灣和新加坡、香港近年來都出現房價激漲的問題,可是台灣情況有所不同。台灣銀行業的房貸占總放款比例,卻從2009年的29%,在2014年底下降到24%,反映出房貸急遽成長和購屋貸款增長,出現脫鉤現象。台灣房地產價格近5年平均每年上漲10%,台北地區單是2009年就飆漲近25%,隔年再漲17%,惠譽信評今天表示,同期間的房貸年成長卻僅4%,非常明顯,近年來國人購屋用不到銀行貸款,背後因素正是當年政府將遺產稅率自50%下修到10%,從海外大幅回流的資金,多數注入台北地區的房地產,導致房價持續居高不下。

    惠譽表示台灣銀行業房貸放款已與房價成長脫鉤,即過去幾年房價飆漲並非由銀行房貸放款推升。若與五年前相比,國銀房貸放款規模減少五個百分點、放款量大減三千多億元,但同時間銀行海外放款卻成長近九成,風險提高。

    惠譽信評發布台灣銀行業最新報告,惠譽信評資深副總經理李信佳說,過去大家總認為,台灣銀行業最大風險來自房貸放款,但近年政府嚴管銀行房貸放款,業務風險已轉到「境外」市場。 

    以下是本週104-04-08至10日這三天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週不動產、房屋市場最新發展情形 

一、政策法令:

防農地炒作 陳保基:蓋農舍資格將變嚴-聯合晚報

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宜蘭正式公告 蓋農舍需農保或出具務農證明 且不得蓋在田中央-上下游

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275741692

北市3閒置公有地開發 挹注百億-中央社

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二、稅制稅政:

稅賦加重!豪宅持有越久損失越多,恐面臨資產減損-MyGoNews

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社論-房地稅改微調版已背離社會正義-中時電子報

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張盛和:房地合一稅 4月有機會送進立法院-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275584183

實價課稅後…贈與難節稅-經濟日報

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出售受贈房產 稅負變輕-經濟日報

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合建分屋 地主需報繳交換契稅-經濟日報

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重劃區土地完成日 地價稅減半徵收二年-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275198869

豪宅稅太高 蔡明興住豪宅的朋友受不了-聯合報

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富豪嫌稅重 房仲:可望逼囤屋族拋售-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275315353

郭台強:有錢人應多繳房屋稅-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275473159

北市今年房屋稅收 估增18億-經濟日報

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三、名人專欄:

租屋市場應不應該適用消保法-兼談租屋專法之必要性-聯合新聞網

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許勝雄:工總堅決反對加薪四法-經濟日報

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惠譽:房價狂飆 遺產稅調降是兇手-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275467474

惠譽:台灣房價與房貸 非亦步亦趨-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275582008

惠譽:國銀放款風險 不在房市在境外-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275580865

四、房產投資:

退出雙北轉攻苗栗竹南 帥過頭:「鄉漲」絕對有硬道理!–NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275757034

市況慘烈!北市高總價房地產「超級難賣」-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275849050

遠百信義A13暑假動工 雙子星大樓要當「信義之眼」-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275579638

社會宅無礙房價 北市聯開宅反貴1成-中時電子報

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五、自住買賣

清明連假效應 台中329房市檔期熱銷-中時電子報

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北、中指標新案回春-中時電子報

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六、趨勢統計:

台灣主權評等 站穩AA- -經濟日報

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未來房價 可能進入微幅盤整的新平庸年代-中央社

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3月春回 預售屋人潮回來了-聯合晚報

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房市春燕來了 3月住展風向球自谷底強彈-中時電子報

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3月預售案破500億元 集中新北、桃園-經濟日報

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房地合一會讓房價下跌? 3成7不看好–NOWNews

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75%民眾希望以實價以下價格購屋-聯合報

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豪宅成交速度 愈來愈慢-經濟日報

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6千萬以上高價宅 成交新低-中時房地產

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北市Q1房價挫3% 高價蛋白區跌得多-中央社

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《傳產》北市Q1房價跌3%,金融海嘯來最殺-中時電子報

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329檔看屋人數 增兩成-經濟日報

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中市又掀標地風 地籍清理土地標脫率達7成-中時電子報

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北市高價屋踢鐵板 平均1戶賣10個月-聯合晚報

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第1季高總價成交天數倍增 需293天-經濟日報

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今年至2月中旬北市高價宅實價揭露僅17件-中時電子報

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房產》北市高總價市況「慘」 第一季至今僅揭露17件-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275220700

預售案開價 最低72折成交-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275197309

預售案開價 最低72折成交 實價揭露顯示落差,惟329檔期建商仍處處喊新高價-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275197309

七、租賃市場:

北市租屋市場轉熱 中山量多信義最貴-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275746795

570戶聯開宅開放出租 群義房屋估承租人月薪6萬元才能負擔-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275848063

北市去年住宅租金 年漲4.16%-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275743339

房產》北市超「俗」標租宅 溢價近1倍標脫-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275583739

北市聯開宅登記首日 反應冷-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275197828

八、大陸房地產

嚇死人!中國上市房企負債人民幣1.95兆-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275220220

九、國際市場:

英國房價3月回升-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275753929

海外房產熱 馬來西亞買房國內可投保-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275582473

十、法務判例:

出售持有1年內房地未報奢侈稅 賣屋總價805萬 挨罰421萬-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275744089

十一、房仲知識:

產險搶海外不動產業務-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275581246

觀光旅遊夯!北市重慶南路躍居「商旅一條街」-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275742496 

十二、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日 http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472 

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

  (十)限制中資在台不動產集中度 預計7/1實施-自由時報

   http://jackyan.pixnet.net/blog/post/271927894

(十一)北市老公寓一坪換一坪8/1截止

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=156750&CtNode=12893&mp=118011

103年度財產交易所得計算規定

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275222908

103年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223190

臺北市土地使用分區管制自治條例(原臺北市土地使用分區管制規則)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275171995 

臺灣地區與大陸地區人民關係條例

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228953

大陸地區人民來台投資許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228212

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223541

 

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