2014-04-14 吉家網不動產經紀人員訓練教材 顏明輝

 

    台北市稅處表示今年共有六類房屋的房屋稅將增加,包括:路段率提高的房子1、多屋族2、豪宅3、新蓋房子4、別墅5、私人醫院診所及事務所6等。今年調整房屋稅的稅基及稅率,估計總影響戶數約20萬戶,占所有戶數的13%;有87%的屋主房屋稅不會被調高

    今年台北市房屋稅四大變革(讓富豪們很有感的「房屋稅四箭」),包括:

第一、去年7月以後才拿到使用執照的新建房屋,調高新建房屋構造標準單價,房屋稅增加一至三倍。

第二修正豪宅認定標準以「1+路段率」課徵房屋稅,比原來多一至三倍。

第三調整路段率,調高了99條路段,平均調幅為9%,有6.6萬戶受影響。

第四囤房稅,原本房屋稅是1.2%,但新規定將區分為「自住」與「非自住」,非自住房屋持有兩戶以下者,每戶稅率提高至2.4%;持有三戶以上者,每戶稅率3.6%。多屋族的稅率有可能增加三倍。 

尤其「囤房稅」,建商蓋房子,如果餘屋沒有賣掉,就會被視為「囤房」,稅率從去年的1.2%提高到今年的3.6%,提高三倍讓建商哇哇叫。 

    房屋稅稅額=稅基*稅率。房屋稅稅基(房屋現值=核定單價×(1-折舊年數×折舊率)×房屋街路等級調整率×房屋面積),房屋稅稅率是中央立法之房屋稅條例。稅基卻由地方政府訂定。一般漲幅應調稅率不調稅基(土增稅調稅基不調稅率),今年稅基竟調整三項,最高可達近30倍之稅額。調高房屋稅的針對性只對屋主,政府打房、打炒房的對象應不是只有屋主。而且各種稅額之計算,如土增稅、所得稅每年之漲幅都會參考每年國民生產總額及物價漲幅之比例來調整,每年得調幅都在個位數以下,而非以倍數增加。我買著80元便當經過君悅,走過信義之星,我會羨慕他們享用我20倍的自助餐,住比我貴20倍的豪宅,是我努力不夠我並不恨他們。政府用徵高稅方式,用仇恨的心態用在持有稅上。是否我們要炒高股價時,必先拉高股王股后的價格,再調高雞蛋水餃股價視為當然。此舉是否為全面加稅之準備? 

    中國在經濟崛起後,近年在全球各地大肆收購不動產,以反華電影「紅潮入侵」,來形容中國人在全球炒地皮的行為。台灣早在民國91年就已對中國人敞開買房大門。到去年底為止,中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅181件。

    從官方統計上看,中資來台買房的數量仍少,所以內政部表示開放中資買房沒有炒房疑慮,不至於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻:「一旦你在廚房看到一隻蟑螂,之後就會遇到牠許多親戚。」官方統計中資來台買房的數量之所以偏低,是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請,程序繁瑣且曠日費時。複雜的審查程序,不只要「有錢、有閒、有耐心」,更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道,能不能到台灣買房子呢?據知情人士指出,近年中資避開正常管道,轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況,大致有三類:

一、專炒預售屋。只有需要辦理移轉登記的「成屋」,才要審查,屬於「權利買賣」,毋須辦理移轉登記的「預售屋」,則完全不受約束,買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者,從中狠撈一筆。因為在中國,一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓,類似於台灣預售屋「換約」機制,所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生,炒起來更是得心應手。  

二、繞道第三地,變身成外資。鱷魚混在鮭魚群中回流,避開「中資」這個敏感的標籤,先在其他國家設立子公司或空殼公司,再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場,無論是土地開發或個體戶買賣,都變得相對簡易。

三、借人頭。以借名登記方式來台買房的中資,數量更多,因為假外資相對複雜。大致可分為兩種方式,第一種是買個體戶,買台灣民眾(個人的人頭)。第二種是買公司戶(公司假人頭),中資在檯面下先掌控台商公司股份,檯面下協議由兩方自行簽訂,唯負責人還是掛台灣人名字,日後再以台商名義回台購買不動產。 

    據業者表示,中資假人頭買房防不勝防,這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館,近年十分盛行。很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶,事實上台商哪有這麼閒,一天到晚回台灣看房子、買房子?其實有一部分是假人頭來的。從整體來看,中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決,而內政部僅從法規面做修正,實質效益不高。若想防範紅潮入侵,卻做不到全面普查與徹底執法,恐將為時已晚。 

    據永慶房屋今年第2季前瞻調查,對於房地合一稅,6都有35%受訪民眾認為「房價會因稅賦增加而下跌」,不過,卻有高達44%的受訪者認為「房價恐因屋主稅賦轉嫁而上漲」,不同以往市場普遍看跌,出現相當分歧的看法。 
     調查更發現,對於房地合一稅影響房價看法,其中看跌以桃園40%最多,其次為台北市37%、新北市35%,但越往南,看漲房價比重越高,台北市有39%認為房地合一會使房價上漲,新北市為42%、桃園市為46%、台中市為48%,但到台南市已有54%,高雄市高達60%,明顯南北民眾看法大不同,呈現「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況。
 

    以下是本週104-04-11至14日這四天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週不動產、房屋市場最新發展情形 

一、政策法令:

投資客轉炒農舍 農委會6月底前修法限縮資格-中時房地產

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專家論市 /日照權修法...宜考慮國情-經濟日報

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炒房紅潮入侵 限制中資為時已晚-聯合報系

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276168742

二、稅制稅政:

房地合一將上路 贈與不動產變課稅漏洞?-聯合晚報

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北市房屋稅基稅率雙漲 6類屋主哇哇叫-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276440674

房稅調高 20萬戶受影響-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276437425

新豪宅萬萬稅 有人認賠出場-自由時報

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房地合一課稅之後 北市房產仍是保值抗跌首選?–NOWNews

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北市調高房屋稅 六類屋主苦-經濟日報

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房地合一損房價? 北看壞南樂觀–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276052384

房地合一 6成高雄人看漲房市-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276051793

房地合一稅 逾四成民眾認為房價會漲-經濟日報

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房地合一推升房價 南北看法不同-中央社

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六都市調:房地合一實價課稅影響房價?北部多認為會跌、 南部多認為會漲-台灣商會聯合資訊網

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三、名人專欄:

張金鶚︰無感 稅改就沒意義-自由時報

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農舍變民宿 建商竟開班授課 立委批:太囂張-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276438226

專家帶路/平均屋齡偏高 千萬可買兩房-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276532423

鑫品董座潘俊佑 買屋重學區機能-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276532639

日照權修法不得不慎...宜考慮國情-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276437659

聯合筆記/房價跌了 但你買得起? 聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276050986

【地產專欄】張欣民:宮廟真是嫌惡設施嗎?-YAHOO

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276169813

四、房產投資:

陸客有如蝗蟲過境!花蓮房價、物價漲翻天–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276219892

資金回流炒房 租稅大赦火上澆油-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276219199

討好誰?藍委提案租稅赦免-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276219445

安和路367坪土地 17億標脫、未來單價上看180萬–NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276237955

房市現降價潮 趁早調節才是贏家-聯合報系

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276168472

破盤價招攬買氣 淡水「2字頭」林口「3字頭」-TVBS

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276170005

國際品牌吸客 投資選附近- 聯合晚報

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錢潮湧來了 店面向上爬-聯合晚報

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預售屋市場流血殺價 開戰-經濟日報

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私房話/來客量增≠房市回溫-聯合晚報

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五、自住買賣

仍有便宜屋 老宅1字頭-聯合晚報

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六、趨勢統計:

豪宅成交雖萎縮 價格仍在高檔-聯合報

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台北市Q1房價重挫 創金融海嘯以來單季最大跌幅-聯合新聞網

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去年北市房市 低總價宅交易逾6千件居冠-工商時報

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3月房市谷底反彈 看屋量明顯回升-聯合報

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七、租賃市場:

《產業分析》北市房價後市不明,租屋市場續升溫-中時電子報

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租金差很大 南方之星價差逾四成-經濟日報

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《傳產》想住捷運宅,租金負擔需考量-中時電子報

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八、大陸房地產

香港房價創新高 投資家羅傑斯:泡沫已近破裂-工商即時

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九、國際市場:

德國房價為何沒人敢炒作?-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276217849

進擊澳美英房產 陸資飆增5倍-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276323002

打擊炒房 澳洲擬建立外國人交易資料庫-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276324487

十、法務判例:

十一、產經新聞:

台第1季全國稅收3534億元 15年來新高-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276439270

十二、房仲知識:

桃園航空城徵地 8千特農地主待溝通-中央社

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北北基桃宜跨域地政合作,為民眾服務多更多––MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276006610

退休規劃分級制 世代大不同-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276168913

大調查!居家重氛圍 8成7民眾購屋必裝潢-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276170545

聲寶林口建案動工 為日後開發案熱身-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276168313

高雄環狀輕軌 9輛列車到齊–好房網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276220165

法拍地申請改按公設免徵 限義務人申請-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276323752

子女婚嫁 父母贈百萬元內不課贈與稅-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276324055

雙北違建 頂加夾層最多–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276231040

浮洲合宜宅2房夯 5月下旬抽籤-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/276437908 

 

十二、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日 http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472 

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

  (十)限制中資在台不動產集中度 預計7/1實施-自由時報

   http://jackyan.pixnet.net/blog/post/271927894

(十一)北市老公寓一坪換一坪8/1截止

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=156750&CtNode=12893&mp=118011

103年度財產交易所得計算規定

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275222908

103年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223190

臺北市土地使用分區管制自治條例(原臺北市土地使用分區管制規則)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275171995 

臺灣地區與大陸地區人民關係條例

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228953

大陸地區人民來台投資許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228212

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223541

 

 

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